Paiement en numéraire ou paiement en dation ?
Un acquéreur professionnel, en particulier quand il est promoteur immobilier, peut être amené à proposer au vendeur d’un terrain 3 formes de paiement du prix de vente :
- Un paiement en numéraire, comprendre en « cash », payé par virement bancaire sur le compte séquestre du notaire, préalablement à la signature de l’acte authentique de vente.
Les fonds ne sont alors reversés au vendeur qu’une fois les formalités d’enregistrement et de publicité faites, les taxes éventuelles payés et les créanciers désintéressés par les soins du notaire, soit entre 15 jours et 1 mois après la signature. - Un paiement en dation complète.
- Un paiement en dation partielle, composé d’une partie en numéraire et d’une partie en dation.
Le paiement en dation, qu’est-ce que c’est ?
Le principe est simple : en signant l’acte authentique de vente de votre terrain, l’acquéreur contracte une dette. Laquelle ? Celle de s’acquitter du prix de vente du terrain.
Pour se faire, plutôt que d’effectuer un paiement en numéraire, il peut être amené à proposer ou à accepter la mise en place d’un mécanisme de dation en paiement. De quoi s’agit-il ? Dans la pratique, il est question de substituer le paiement à une acquisition d’un ou de plusieurs biens par le vendeur.
En somme, ce n’est ni plus ni moins qu’une compensation qui va s’effectuer. En échange du terrain vendu, le vendeur reçoit la propriété d’un ou de plusieurs biens d’une valeur équivalente au prix de vente.
La dation : mise en place pratique
Une dation doit nécessairement être anticipée.
Aussi, si cette perspective vous séduit, il est impératif d’aborder la question avec le candidat acquéreur de votre foncier préalablement à la signature de la promesse de vente.
Pourquoi ? Parce que la dation influe sur le montant de l’offre d’achat et sur la rédaction de la future promesse de vente.
Remarque : En raison de la complexité juridique de ce mécanisme, il est plus que jamais recommandé aux particuliers vendeurs de faire appel à un notaire pour la rédaction de la promesse ou du compromis pour toute vente immobilière intégrant un paiement en dation.
Lorsque le bien proposé en dation n’est pas achevé
Si votre souhait est de vous voir remettre un ou plusieurs biens issus de l’opération que l’acquéreur envisage de réaliser sur le terrain que vous vendez, sachez qu’il sera impossible au promoteur de vous faire une proposition concrète de dation au stade de la signature de la promesse.
Pour quelle raison ? Tout simplement parce qu’au stade de la signature de la promesse de vente, celui-ci n’a pas encore réalisé d’études préalables ni obtenu de permis de construire. Il lui est donc tout bonnement impossible de vous présenter un descriptif ou un plan du bien qui pourrait vous être remis en dation.
La dation dans la promesse de vente
Vous l’aurez compris, pour cette raison la promesse ou le compromis de vente ne pourront viser que des caractéristiques générales et à minima telles que :
- Le nombre de biens remis en dation (un ou plusieurs maisons, appartements, locaux d’activité, etc.)
- La surface minimale ou maximale du ou des biens
- Le nombre de pièces, l’étage, etc.
- Le nombre de garages inclus,
- Le montant maximum global de la dation.
Exemple : Imaginons qu’en contre partie de la vente de votre terrain d’une valeur de 150 000€, vous vouliez recevoir une dation en paiement portant sur un ou deux appartements.
Dans ce cas, il vous faudra indiquer dans la promesse de vente que vous souhaitez, par exemple, que ces biens soient situés en attique, pour une surface totale de minimum 60 m² et un montant ne dépassant pas les 120 000€.
Par ailleurs, vous devrez veiller à faire inscrire dans la promesse de vente les modalités suivant lesquelles l’acquéreur professionnel s’engage à revenir vers vous pour vous faire une proposition de détaillée, appuyée de plans du ou des futurs biens qui vous sont destinés.
Comment s’effectue le choix du bien remis en dation ?
En règle générale, les parties prévoient dans la promesse de vente un rendez-vous dédié à la détermination du ou des biens proposés en dation. Celui-ci intervient dans la majorité des cas au plus tôt un mois avant le dépôt de la demande de permis de construire et au plus tard dans les 2 mois suivant son obtention.
Si vendeur et acquéreur tombent d’accord sur l’objet de la dation, les plans et le descriptif sommaire des prestations du bien remis en dation sont transmis au notaire en charge de la vente, en vue de la préparation de l’acte de vente définitif du terrain.
Dans certains cas, signer un avenant à la promesse de vente entérinant l’accord trouvé entre les parties sur l’objet de la dation est recommandé.
Le conseil pratique de jaiunterrain.fr
Lorsque la dation porte sur un bien qui n’est pas achevé au jour de la signature de l’acte de vente du terrain, il est essentiel que le vendeur s’assure que la dation rentre dans le cadre d’une vente en l’état futur d’achèvement (c’est-à-dire avec transfert de propriété au fur et à mesure de l’avancement des travaux).
Ainsi, en cas de faillite du promoteur ou d’abandon du chantier, grâce à la garantie de parfait achèvement obligatoirement souscrite par le constructeur, le vendeur est assuré d’être livré du bien convenu.
Lorsque le bien proposé en dation est achevé
Si la dation d’un bien futur réalisé sur le terrain objet de la transaction est le cas le plus courant, il n’en demeure pas moins qu’une dation en paiement peut également porter sur un bien futur réalisé sur un autre terrain, dans une autre ville ou département.
Ainsi, si l’acquéreur de votre bien a plusieurs opérations immobilières en cours, il peut parfaitement vous proposer un appartement en dation à Biarritz, alors que le terrain que vous vous engagez à lui vendre se trouve à Clermont Ferrand !
Aussi, si au jour de la signature de la promesse de vente, l’acquéreur dispose d’un appartement ou d’une maison achevée dont vous voudriez devenir propriétaire, la contractualisation de la dation en paiement est grandement simplifiée.
Le notaire intègre alors à la promesse de vente la description précise du bien donné en dation en paiement. En conséquence, au jour de la vente définitive du terrain, ce ne seront pas un mais deux actes authentiques de vente qui seront signés, avec transfert de pleine propriété immédiat :
- Un portant sur le terrain
- Et un sur le bien objet de la dation en paiement.
Toujours prévoir une obligation alternative en cas de dation sur un bien futur
Le promoteur n’est pas en mesure de vous proposer une dation en paiement sur un bien déjà existant ? A moins que ce ne soit vous qui vouliez que la dation porte sur un bien à construire ?
Quelques précautions s’imposent !
Le conseil pratique de J’aiunterrain.fr
Dans ces deux hypothèses, s’il ne fallait en retenir qu’un, le conseil de jaiunterrain.fr est d’exiger que figure dans la promesse de vente une obligation alternative.
L’objectif est simple : anticiper tout défaut ou absence de livraison du bien sur lequel porte la dation.
L’obligation alternative inscrite dans la promesse de vente
En clair, il s’agit d’inscrire dans les accords avec le candidat acquéreur qu’il sera déchargé de sa dette née de la vente du terrain soit par la remise du bien en dation en paiement soit par le paiement du prix de vente en numéraire.
Une précaution qui peut s’avérer utile, mais encore trop souvent méconnue des particuliers vendeurs, peu au fait du mécanisme de la dation en paiement.
Les avantages de la dation en paiement
Côté acquéreur professionnel
Optimisation des flux de trésorerie
Pour le promoteur, une dation en paiement est très clairement synonyme d’absence de décaissement, donc d’optimisation de sa trésorerie.
En effet, grâce à la dation en paiement, au jour de la vente, il n’a pas de fonds à faire transiter mais simplement un bien à immobiliser.
En toute logique, la gestion de sa trésorerie s’en trouvera grandement simplifiée et son recours à un financement bancaire allégé.
Et économies de frais de commercialisation
Par ailleurs, qui dit bien affecté à une dation dit économies de frais de commercialisation dudit bien.
L’acquéreur du bien étant tout trouvé, le promoteur n’aura pas besoin de provisionner de quelconques frais de publicité ou de rémunération pour l’agent commercial (qu’il soit interne ou qu’il s’agisse d’un agent immobilier indépendant) en charge de sa vente.
A condition de ne pas porter sur un trop gros volume d’affaire
Vous l’aurez compris, économiquement parlant, le paiement en dation est globalement avantageux pour le promoteur, à condition de ne pas porter sur un trop gros volume d’affaire.
Si par exemple, la négociation avec le vendeur porte sur une dation de 3 appartements sur une opération de 15 logements dont 30 % sont affectés au logement social, il y a fort à parier que dans ce cas précis, l’acquéreur oppose une fin de non-recevoir à la demande de paiement en dation du vendeur.
Pourquoi cela ?
Parce que sur 15 logements, il sait qu’il y en a déjà 5 qui ne lui permettront pas de dégager de marge : ce sont les logements sociaux, qu’il vendra à moitié prix.
Sur les 10 restants, s’il accepte d’en affecter 3 à la dation, cela signifie que sa marge d’opération ne pourra se faire que sur les 7 appartements restants, vendus en accession libre, soit un peu moins de 47 % de l’opération. Autant dire que c’est mission impossible ! Dans ce cas de figure, le déséquilibre financier est inévitable pour l’opérateur et son projet immobilier devient non rentable !
Mais le promoteur n’est pas le seul à tirer avantage des économies générées par une dation équilibrée.
Le paiement en dation s’avère souvent être une bonne affaire pour le particulier vendeur de son terrain. Explications.
Côté vendeur particulier
Pour le vendeur aussi, la dation en paiement est synonyme d’économies. J’aiunterrain.fr le décrypte pour vous.
La décote appliquée au prix du bien neuf remis le vendeur
Prenons l’exemple d’une vente de terrain à bâtir pour un montant de 150 000 €. Le particulier vendeur s’entend avec le promoteur intéressé par son bien sur un paiement du prix mixte : un paiement en numéraire de 50 000€ à la signature de l’acte de vente authentique et une dation en paiement pour un montant de 100 000 €.
Le candidat acquéreur entend réaliser sur le terrain du vendeur une opération de 20 logements exclusivement destinés à l’accession libre.
Au stade de la promesse de vente, le promoteur envisage de les commercialiser au prix public de 1500 €/ m² de surface habitable.
En toute logique, à ce prix, le vendeur devrait recevoir en dation un ou plusieurs logements pour une surface totale de 66 m² environ (100 000€ / 1500€ = 66,66 m²).
Or, grâce au gain réalisé par le promoteur sur la commercialisation et les frais financiers économisés par le non décaissement de la totalité du prix de vente du terrain, ce sont entre 70 et 74 m² que le vendeur va véritablement recevoir.
Comment l’expliquer ?
Tout simplement par le fait que le promoteur va appliquer une décote allant de 5 à 10 % du prix de vente au mètre carré remis en dation, pour tenir compte de ces économies.
Les économies et avantages fiscaux annexes
Frais de notaire réduits ou offerts
Autre source d’économie pour le vendeur qui souhaiterait se laisser tenter par la dation : il bénéficiera de frais d’acquisition réduits sur son bien neuf.
Ces fameux frais de notaire de, rappelons-le, 7 à 8% sur un bien ancien, sont ramenés à 2 à 3% sur les logements neufs.
Parfois, seconde bonne nouvelle, ces frais de notaires sont tout bonnement « offerts » par le promoteur, c’est-à-dire que leur montant estimé est déduit du prix de vente.
Les opérations promotionnelles de type « frais de notaire offerts » sont régulièrement mis en avant par les opérateurs nationaux.
Remarque : Si votre candidat acquéreur est coutumier des campagnes de ce genre, n’hésitez pas à aborder le sujet avec lui lors de vos négociations.
Exonération de taxe foncière
Enfin, être propriétaire d’un bien neuf, c’est aussi bénéficier d’une exonération de taxe foncière pendant 2 ans, à compter de la livraison.
Dans les secteurs où le marché de la location est particulièrement tenu, l’argument peut faire mouche.
En somme, la dation en paiement c’est souvent l’opportunité pour les particuliers vendeurs de leur terrain à un professionnel de devenir propriétaires d’un bien neuf à moindres frais.
Devenir propriétaire d’un bien récent : des avantages à long terme
Vous envisagez de vous laisser tenter par la dation ?
Que votre objectif soit de faire de ce nouveau bien immobilier votre résidence principale ou un investissement comme un autre, le système de dation présente d’autres avantages pratiques tels que :
- Un logement neuf respecte nécessairement les dernières normes en termes d’accessibilité, notamment handicapés, et nombreux sont les vendeurs de terrains à y être sensibles en prévision de leurs vieux jours ou part crainte d’être touchés par une perte d’autonomie.
- Il en est de même question performances énergétiques.
Grâce aux évolutions de la réglementation thermique, les constructions récentes sont particulièrement bien isolées et leur conception intègre le plus souvent les grands principes de l’architecture bioclimatique. Baisse des déperditions d’énergie, maximisation des apports solaires, recours aux énergies renouvelables et efficience des installations ont une traduction tangible : la baisse des charges courantes liées au chauffage, à la production d’eau chaude sanitaire ou au rafraîchissement, donc des économies pour l’utilisateur. - Enfin, pour tous les vendeurs qui cherchent à se constituer un patrimoine immobilier, la dation est un moyen perçu comme quasi indolore d’y parvenir, avec la garantie de passer plusieurs années avec des charges d’entretien réduites.
La dation, un système où le vendeur gagne à tous les coups ? Une opportunité à saisir à tout prix ?
Non, mais une option à étudier avec sérieux, en se posant les bonnes questions.
Les questions à se poser avant d’accepter une dation en paiement
Pour savoir si la proposition de dation qui vous est faite par le candidat acquéreur de votre terrain est pertinente ou si de vous-même vous avez intérêt à demander un paiement en dation, il convient de vous poser un certain nombre de questions.
Quelle est ma motivation à recevoir un paiement en dation ?
Les vendeurs qui ont un attachement sentimental particulier pour le terrain vendu sont globalement les plus prompts à accepter ou à demander une dation en paiement.
Ils veulent conserver un lien avec le foncier qu’ils se sont résolus à vendre, soit par nécessité, soit par opportunité.
Cependant, ces considérations affectives ne doivent pas vous faire perdre de vue le fait que la dation n’en demeure pas moins un investissement qui se doit d’être profitable.
Que votre projet soit d’occuper le bien vous-même, de le transmettre à vos enfants ou tout simplement de vous constituer un patrimoine immobilier rentable, vous devez faire preuve de vigilance et de recul quant à l’appréciation de la valeur de cette dation.
Comment se situe ce bien dans le marché actuel ?
Ce n’est pas parce que le promoteur vous offre une remise sur le prix du bien qu’il vous propose en dation, que l’affaire est forcément bonne.
Attention à la surévaluation du bien remis en dation
Si le prix du bien est surévalué, quand bien même une décote à priori intéressante vous serait appliquée, il n’en demeurera pas moins au mieux au prix du marché et, au pire, toujours surévalué.
Le mécanisme de fixation du prix d’un bien neuf proposé en dation
Ayez en tête que sa valeur sera estimée par l’opérateur au prix de sa grille commerciale de lancement… c’est-à-dire en fonction d’un objectif de prix de vente qu’il s’est fixé au regard de l’étude de marché qu’il a réalisée.
Or, ce prix est aussi bien susceptible d’évoluer à la hausse qu’à la baisse en cours de commercialisation, par le jeu de l’offre et de la demande.
Si au terme de la première semaine de commercialisation, le promoteur s’aperçoit qu’il a déjà vendu 30% de son programme, il y a fort à parier que la semaine suivante, ses prix vont augmenter : dans ce cas, le vendeur qui reçoit la dation en paiement est gagnant.
Mais si, à l’inverse, au bout d’un mois de commercialisation, ses objectifs de vente ne sont pas atteints, le professionnel va très vraisemblablement procéder à des ajustements et soit baisser ses prix soit lancer une campagne promotionnelle grand public.
Illustration concrète
Imaginons qu’au stade de la signature de la promesse de vente, vous négociez avec le promoteur une dation en paiement d’un logement de 70 m², pour un montant total de 100 000€, après décote de 8%.
Au moment de la mise en commercialisation, un logement identique est proposé à 110 000€ : de quoi vous conforter dans l’idée que vous avez fait une bonne affaire.
Malheureusement, le succès commercial n’est pas au rendez-vous. Et à peine deux mois après la mise en vente de ses logements, le promoteur remanie sa grille de prix : le même logement n’est plus proposé à 110 000€ mais à 105 000€, avec un garage offert, d’une valeur de 10 000€.
La bonne affaire que vous pensiez avoir faite ne l’est déjà plus autant et à moins de demander à renégocier les termes de la promesse de vente que vous avez signée, vous n’avez plus la possibilité de faire machine arrière.
Pour ne pas se faire avoir : s’informer
Aussi, avant d’accepter définitivement les termes de la dation en paiement, renseignez-vous et procédez à une étude de marché sommaire en répondant aux questions suivantes:
- Quel est le prix moyen de vente sur le secteur des logements aux caractéristiques comparables à celui qui m’est proposé dans le neuf ?
- Et dans l’ancien ?
- L’offre de biens neufs et anciens à vendre sur le secteur est-elle importante ?
- Est-elle susceptible d’augmenter, en raison par exemple de la mise en commercialisation d’un programme immobilier concurrent ?
- Et si la dation entre pour vous dans une stratégie de constitution d’un patrimoine immobilier locatif :
- Quel est le niveau de l’offre de logements comparables en location ?
- Est-elle susceptible d’augmenter ?
- Quelles sont les valeurs locatives au mètre carré dans le secteur pour un type de bien comparable ?
Si au terme de cette étude sommaire, vous concluez qu’il existe une offre importante de biens comparables meilleur marché ou que le marché locatif sur le secteur est bas et saturé, alors la prudence est de mise.
La décote appliquée par l’acquéreur n’est-elle pas trop importante ?
Le vendeur qui négocie une dation en paiement a généralement pour objectif d’obtenir une remise la plus importante possible.
C’est bien normal : plus la remise est importante et plus il a la sensation de faire une bonne affaire.
Et pourtant… Au-delà de 10 à 15% de décote, le vendeur l’ignore souvent mais il court un risque. Quel risque ? Celui de se voir gratifier par l’administration fiscale non pas du qualificatif de négociateur hors pair, mais d’un redressement fiscal.
De plus, en cas de revente, le vendeur qui aurait reçu en dation en paiement un bien sous-évalué, encourt le risque de voir sa taxation au titre de l’impôt sur les plus-values s’alourdir considérablement. Une perspective peu réjouissante, vous en conviendrez !
LE PAIEMENT FRACTIONNÉ
Vous avez trouvé un acquéreur pour votre terrain, au prix escompté, mais surprise : il vous propose de procéder à un paiement du prix en plusieurs échéances, autrement dit un paiement à terme et non comptant.
Quoi en penser et quelles précautions prendre pour être sûr de percevoir 100% du prix ? Et comment être sûr qu’il est bien question d’un paiement fractionné et non d’un achat en tranches ?
jaiunterrain.fr vous répond.
Le paiement à terme : une option à réserver au cadre de la vente à un professionnel
Prudence si l’acquéreur est un particulier
Il est relativement rare qu’un paiement à terme, sous-entendu fractionné en plusieurs échéances, soit proposé par un acquéreur particulier.
En effet, celui-ci finance généralement son acquisition sur fonds propres, avec recours ou non à un emprunt bancaire.
Dans cette hypothèse, le paiement à terme ne présente que peu d’intérêt pour lui, sauf à ce qu’il soit la conséquence d’un refus bancaire. Or, si un organisme de prêt a jugé son dossier trop fragile pour se voir octroyer un financement, c’est que la probabilité qu’il ne puisse pas honorer son engagement de rembourser sa dette est forte.
Une conclusion ne peut qu’être partagée par le particulier vendeur, en toute logique et qui justifie son refus de se voir payer le fruit de la vente de son terrain à terme.
Une option à étudier si l’acquéreur est un professionnel
En revanche, quand l’acquéreur est un professionnel, promoteur, lotisseur ou aménageur, la logique est différente bien qu’eux aussi, financent leurs acquisitions foncières soit sur fonds propres, soit au travers d’un financement.
En effet, pour ces opérateurs professionnels, organisés en société, qu’ils paient le prix de vente sur fonds propres ou en recourant à un crédit, il s’agit ni plus ni moins d’un emprunt, assujetti au paiement d’intérêts.
Aussi, même dans l’hypothèse où l’acquisition est faite sur fonds propres, la société provisionne dans son bilan d’opération des intérêts qui sont versés, non pas à un organisme bancaire, mais à ses actionnaires, détenteurs de son capital.
Cette précision faite, il est aisé de comprendre que plus la somme que l’opérateur va décaisser à l’acquisition du terrain est importante, plus ces intérêts seront lourds, car cette période est fatalement celle où le besoin en trésorerie est le plus important.
Par la suite, une fois le terrain acquis, l’opérateur signe les actes de vente en l’état futur d’achèvement des lots produits, encaisse les appels de fonds correspondants à l’avancée des travaux, et ce chiffre d’affaire compense peu à peu les débits.
Le paiement à terme : une facilité de paiement synonyme d’économies pour l’acquéreur professionnel
Recourir à un paiement terme est un moyen, pour un professionnel, de gérer plus efficacement sa trésorerie et de limiter ses intérêts d’emprunt dans la première phase de son opération, celle qui court de l’acquisition du terrain à l’encaissement des premiers appels de fonds auprès de ses clients, soit en moyenne 6 mois.
Que la société soit d’envergure nationale ou qu’il s’agisse d’un petit opérateur local, tous peuvent avoir un intérêt à négocier un paiement à terme avec un vendeur de foncier, sans rapport que cela se justifie par santé financière défaillante.
Quel avantage pour le vendeur ?
Pour un vendeur de terrain, accepter ce type d’arrangement peut parfois être synonyme de légère bonification du prix de vente de son bien. En effet, en guise de remerciement, il n’est pas rare de voir l’acquéreur professionnel faire « profiter » le vendeur des économies de frais financiers réalisées grâce à lui.
Remarque : Le promoteur intéressé par l’achat de votre bien évoque l’hypothèse d’un paiement à terme, sans mentionner de revalorisation du prix de vente de votre terrain ? Mettez les pieds dans le plat et posez lui ouvertement la question de l’effort qu’il est prêt à faire en contrepartie du vôtre. En dehors du gain financier, le sujet montrera à votre interlocuteur votre bonne connaissance des mécanismes du financement des opérations de promotion immobilière.
Reste une question de taille : ce type de paiement est-il aussi sûr que le paiement comptant ? Et comment avoir la garantie que l’acquéreur s’acquittera du paiement de toutes ses échéances ?
Le paiement à terme : en pratique
Le paiement du prix de vente en plusieurs fois, le nombre, la date, le montant et les modalités de paiement des échéances, doivent figurer à minima dans l’acte de vente, mais il est préférable d’anticiper la question et d’en négocier les conditions au stade de la promesse de vente.
Le taux d’intérêt applicable aux échéances restant dues après la vente définitive devra être également précisé.
Comment s’assurer du paiement du solde ?
Pour garantir le paiement des échéances restant dues après la signature de l’acte authentique de vente, deux mécanismes de garantie peuvent être mise en œuvre :
- L’inscription par le notaire dans l’acte d’un privilège de vendeur avec action résolutoire, qui permet au vendeur, en cas de non-paiement, d’annuler la vente et de reprendre son bien,
- La fourniture par l’acquéreur d’un acte de caution de paiement à terme.
Le principe est identique à celui de la remise de l’indemnité d’immobilisation sous forme de caution bancaire. En effet, il s’agit d’un engagement pris par un organisme bancaire de se substituer à l’acquéreur défaillant, qui ne paierait plus, dans le paiement des échéances restant dues.
Et après ?
Si un paiement à terme est consenti et honoré, l’acte authentique de vente est toujours suivi de la signature d’un autre acte, établi lui aussi par le notaire : l’acte de quittance du prix, par lequel le vendeur reconnait avoir été payé de la totalité du prix, emportant extinction de la dette de l’acquéreur.
Attention : ne pas confondre paiement à terme et achat en tranches
En fonction de la superficie et du volume d’opération à développer sur votre terrain, un acquéreur professionnel peut être tenté de fractionner son acquisition. Attention, il n’est plus question ici de fractionner le paiement mais l’acquisition du terrain.
Illustration concrète
Le terrain de 10 000m² que vous vendez permet de réaliser 3 bâtiments indépendants de 50 logements chacun.
Pour diverses raisons (financières, de marché, etc.), l’acquéreur vous explique qu’il entend acheter votre terrain, non pas pour réaliser un projet unique de 150 logements, mais 3 projets distincts de 50 logements chacun.
En conséquence, il vous indique vouloir acheter votre terrain en 3 fois.
De prime abord, tout porte à croire qu’il fait mention d’un paiement à terme. Pourtant, il est fort probable qu’il ait en réalité en tête un achat en tranches.
Dès lors, la prudence est de mise et il est essentiel de creuser le sujet avant d’accepter.
Qu’est-ce qu’un achat en tranches ?
L’achat d’un terrain en tranches, revient à inclure dans une même promesse une faculté (si la promesse est unilatérale) ou un engagement (si la promesse est synallagmatique) à acheter 3 biens successivement, le tout sous conditions suspensives.
Ainsi, l’acquisition de la première tranche, ou le premier tiers, de votre terrain sera peut-être simplement conditionné à l’obtention d’un permis de construire purgé de tous recours, quand celle de la seconde tranche sera en plus soumise à une condition suspensive de pré-commercialisation.
Dans cette hypothèse, si les 50 logements de la seconde tranche ne se vendent pas dans les délais indiqués dans la promesse, l’acquéreur ne lèvera pas l’option sur cette tranche, ni sur la suivante, et se contentera d’acquérir la première.
Vous aurez retrouvé votre liberté de proposer les 2/3 restants de votre terrain à un autre opérateur… mais vous aurez perdu du temps, sans parler du risque qu’il vous soit plus difficile de trouver un acquéreur pour un terrain non plus de 10 000 mais de 6 600m².
Malgré toutes ces explications, vous avez des questions restées sans réponses ?
L’acquéreur de votre bien vous propose un paiement à terme ?
Recevoir un bien en dation en paiement vous tente mais vous avez peur de conclure une mauvaise affaire ?
Vous ne parvenez pas à faire la différence entre paiement fractionné et acquisition en tranches et la situation vous cause soucis ?