LA PROMESSE SYNALLAGMATIQUE DE VENTE OU COMPROMIS DE VENTE
Il s’agit là sans doute du type de promesse le plus connu de tout un chacun, pour la simple et bonne raison que c’est généralement le type de contrat signé à l’occasion de l’achat d’une résidence principale ou de tout autre bien immobilier vendu entre particuliers.
Qui n’a pas déjà vu un proche se réjouir d’avoir signé un compromis pour l’achat de cet appartement coup de cœur et ouvrir la bouteille de champagne pour fêter son nouveau statut de « presque propriétaire » ?
Alors, presque propriétaire ou pas ? Qu’est-ce qu’un compromis de vente et quelles sont ses particularités ? Ses effets sur le vendeur comme sur l’acquéreur d’un terrain à bâtir ou non ? Explications de l’équipe de jaiunterrain.fr.
Le compromis : un engagement des deux parties à réaliser la vente
Le principe
La promesse synallagmatique de vente (ou PSV) a pour particularité première d’entériner la volonté de vendre et celle d’acheter de chacune des parties.
Concrètement cela signifie que par sa signature :
- Le promettant, autrement dit le vendeur, s’engage à vendre son bien aux prix et conditions fixées entre les parties dans la promesse synallagmatique de vente,
- Et le bénéficiaire, c’est à dire l’acquéreur, prend l’engagement d’acheter le bien à ces prix et conditions.
C’est la raison pour laquelle, juridiquement, le compromis ou promesse synallagmatique de vente est réputé valoir vente.
Aussi, si l’une des parties entend finalement ne pas honorer son engagement, l’autre dispose de la possibilité de l’y contraindre par voie judiciaire, en demandant de surcroit le versement de dommages et intérêts.
Dans les faits
Quelques précisions, et non des moindres, concernant la promesse ou compromis de vente :
- Bien qu’on considère que le compromis « vaut vente », il ne s’agit pas d’un contrat de vente en soi. En effet, il ne produit pas les même effets qu’un acte de vente (transfert de propriété et paiement du prix).
Le compromis n’est source que d’une obligation de faire : celle d’accomplir les formalités nécessaires à la signature du contrat définitif. - En conséquence, une formalité supplémentaire sera nécessaire pour que la vente produise ses effets : la signature d’un acte authentique de vente.
- Enfin, signer un compromis n’offre pas de garantie absolue au vendeur que la vente se fera (du moins pas d’avantage qu’un autre type de promesse), car :
- L’acquéreur non professionnel dispose d’un délai de 10 jours à compter de sa signature pour se rétracter, suivant les modalités prévues dans la promesse,
- Si l’acquéreur est un professionnel, le droit de rétractation n’est pas obligatoire mais peut être prévu aux termes de la promesse synallagmatique de vente, ce qui est généralement le cas dans l’usage,
- L’acquéreur ne pourra être tenu d’acheter si l’une des conditions suspensives inscrites dans la promesse synallagmatique de vente n’est pas réalisée (obtention d’un financement bancaire, d’un permis de construire purgé de tous recours, etc.).
Les avantages et les inconvénients de la promesse synallagmatique de vente
Le compromis vaut vente : de l’avantage à l’inconvénient
Impossible de lister les avantages de la promesse synallagmatique ou compromis de vente sans faire mention du caractère plus sécurisant que lui prêtent une majorité de vendeurs.
En effet, dans l’esprit de nombre d’entre eux, l’affirmation selon laquelle le compromis vaut vente alimente le sentiment qu’il s’agit là du type de promesse le plus sérieux, le plus engageant et le plus à même de se concrétiser par une vente.
Un accord de vente soumis à conditions suspensives comme un autre
Du moment que la promesse est assortie de conditions suspensives, qu’elle soit synallagmatique ou non, la probabilité de voir la vente définitive se faire est identique : elle est déterminée par le type, le nombre de conditions suspensives à lever et la difficulté à y parvenir ou non.
C’est un tort de penser que le type de promesse signé influe sur la diligence ou le sérieux apporté par l’acquéreur à la réalisation des conditions suspensives. Si une condition suspensive d’obtention d’un permis de construire bien rédigée et bien encadrée est intégrée à une promesse synallagmatique de vente mais qu’elle ne se réalise pas, le résultat final sera identique à celui produit si la promesse signée avait été unilatérale : la vente définitive ne se fera pas !
En matière de promesse synallagmatique de vente, le pas entre l’avantage et l’inconvénient est vite franchi.
Exemple concret de situation dans laquelle le compromis signé a un effet contraire à ce qu’espéré par le vendeur
Imaginons que vous ayez signé un compromis assorti d’une condition suspensive : vous vous êtes engagé à vendre votre terrain à un acquéreur, qui lui-même s’est engagé à l’acheter, à condition d’avoir obtenu un certificat d’urbanisme opérationnel positif, pour la construction d’une maison individuelle.
Or, au bout de quelques mois, l’acquéreur vous contacte pour vous annoncer une mauvaise nouvelle : le CU lui a bien été délivré mais il est assorti de prescriptions particulières lourdes. En conséquence, il vous informe qu’il considère que la condition suspensive n’est pas réalisée.
2 hypothèses :
- Soit vous êtes sensible à son argument et vous vous entendez à l’amiable avec lui pour mettre un terme à la promesse et vous retrouvez votre liberté,
- Soit votre appréciation quant à la réalisation de la condition suspensive diverge et vous n’avez d’autre choix que d’entamer une procédure judiciaire sachant que, dans l’attente de la décision de justice, vous demeurerez liés. Conséquence : non seulement vous allez devoir engager des frais et faire preuve de patience mais, qui plus est, si dans ce délai vous trouvez un autre acquéreur pour votre bien, vous ne pourrez pas signer de promesse de vente avec lui.
Le compromis : un acte peu coûteux mais pour lequel le recours à un notaire reste vivement conseillé
Combien coûte la signature d’un compromis de vente ?
Sachez qu’il n’existe aucune obligation légale d’enregistrement de ce type d’avant-contrat, donc aucun frais afférent.
Une autre bonne raison de toujours préférer le compromis de vente à la promesse unilatérale ? Pas vraiment, quand on sait que ces fameux frais d’enregistrement ne s’élèvent qu’à 125€. A l’échelle d’une vente immobilière, cet argument financier en faveur du compromis n’en est clairement pas un !
Pourquoi est-il toujours préférable de faire appel à un notaire, même si ce n’est pas obligatoire ?
En dehors de l’hypothèse de la signature avec un professionnel d’une durée supérieure à 18 mois, le compromis de vente (tout comme la promesse unilatérale) peut être signé sous-seing privé, c’est-à-dire sans intervention d’un notaire.
Cependant, compte tenu de la portée des engagements issus de ce type de contrat pour les deux parties, jaiunterrain.fr saurait trop recommander aux particuliers vendeurs de s’adjoindre les services d’un notaire, à minima pour la préparation de l’acte.. et ce à plus forte raison s’agissant d’un compromis.
Pour justifier de leur refus de faire appel à un notaire pour la rédaction de leur compromis de vente, les particuliers sont nombreux à souligner que qui dit intervention d’un notaire, dit délais de signature sensiblement allongés.
C’est souvent faux, mais parfois vrai, surtout en période de fin d’année ou à l’approche des congés estivaux.
Il faut dire que la perspective d’un gain de temps de quelques semaines à un mois a de quoi séduire les propriétaires les plus pressés, qui plus est encouragés dans leur démarche par des sites internet toujours plus nombreux qui mettent à leur disposition gratuitement des modèles types d’actes à compléter soi-même.
Mais ne soyez pas dupes :
- Tous les modèles de compromis de vente disponibles sur internet ne sont clairement pas de qualité.
- Ces modèles de compromis, prétendument gratuits, ne le sont que très rarement en réalité. Pourquoi ? Parce que dans la majorité des cas, pour accéder au modèle ou le télécharger, il vous sera demandé de vous enregistrer ou de créer un compte personnel sur le site en question.
Or, sur internet comme ailleurs, lorsqu’il ne vous est demandé aucun paiement en échange d’un service, c’est que tout simplement ce sont vos données personnelles, celles que vous avez volontairement renseignées au moment de votre enregistrement, qui sont monnayées à votre insu. - Enfin, la rédaction d’un compromis de vente, sauf à être juriste, ne s’improvise pas.
Le bon exemple de ce qu’il ne faut pas faire
Les coachs de jaiunterrain.fr ont été sollicités un jour par un propriétaire vendeur qui souhaitait recueillir un avis sur le projet de compromis qu’il avait lui-même rédigé, sur la base d’un modèle trouvé sur internet.
Etonnés de découvrir un document de 5 pages, ces derniers se sont rapprochés de lui, persuadés qu’il ne leur avait pas fait parvenir la bonne version de son projet. C’est alors que le client leur a répondu qu’en accord avec l’acquéreur, il avait « épuré » au maximum le compromis pour ne conserver que les éléments qui leur semblaient essentiels et/ou « compréhensibles » partant du principe que le notaire « ferait le ménage » et mettrait les accords « au carré » à l’occasion de la signature de l’acte de vente définitif. Puisque la Loi leur permettait de signer sous-seing privé un contrat rédigé entre eux, pourquoi s’en priver !
Ce client en avait tout à fait le droit, mais mesurait-il toutes les conséquences de cette entreprise, sachant que son projet ne mentionnait par exemple pas de date limite de réitération mais une date de levée d’option, soit un élément qui n’a pas lieu d’être dans une promesse synallagmatique de vente ?
Il n’a pas été aisé de lui faire entendre que, en l’état, signer un tel compromis le mettrait en danger mais nos coachs y sont parvenus et l’ont convaincu de faire appel à son notaire.
Quelques jours avant le rendez-vous de signature du fameux compromis, ce client a recontacté son coach foncier et lui a fait parvenir pour avis le projet de compromis rédigé par son conseil… un projet de 18 pages cette fois-ci avec une date limite de réitération écrite noir sur blanc.
En conclusion
Pour vendre sereinement et efficacement votre terrain, prenez aucun risque : acceptez d’investir un peu de temps et d’argent en faisant appel à un notaire, seul professionnel à même de vous garantir la légalité du compromis de vente signé.
Compromis de vente et délai de rétractation
Depuis la loi Macron du 6 août 2015, un délai de rétractation est automatiquement octroyé à l’acquéreur non professionnel signataire d’un compromis. Ainsi, il dispose de 10 jours à compter de la signature pour se rétracter sur simple information du vendeur, sans être soumis à de quelconques pénalités.
Si en revanche le candidat acquéreur de votre terrain est un professionnel, promoteur, lotisseur ou société d’aménagement, sachez que cette disposition ne s’applique pas. La partie venderesse peut toutefois consentir à intégrer une disposition de ce type dans le compromis de vente signé au bénéfice d’un professionnel, à condition que telle soit sa volonté. En aucun cas elle ne peut y être contrainte par son co-contractant.
Remarque : Cette nouveauté issue de la loi Macron justifie qu’en cas de signature d’un compromis entre particuliers, le versement du dépôt de garantie intervienne désormais généralement à l’expiration de ce délai et non plus le jour de la signature.
Compromis = indemnité d’immobilisation obligatoire : idée reçue
Il est d’usage, lors de la signature d’un compromis de vente, que l’acquéreur verse au vendeur une somme appelée dépôt de garantie ou indemnité d’immobilisation, représentant entre 5 et 10 % du prix de vente du terrain.
ATTENTION : Si tel est l’usage, le dépôt de garantie est facultatif. Son versement ainsi que son montant sont librement négociés entre les parties. La pratique n’est encadrée par aucune Loi.
Comme son nom l’indique, cette indemnité vise à compenser le fait que le vendeur s’interdise de promettre de vendre son bien à quiconque pendant toute la durée de validité du compromis.
Qu’advient-il de cette somme au terme du compromis ?
S’il y a réalisation de toutes les conditions suspensives et signature d’un acte de vente authentique, la somme perçue vient s’imputer au prix de vente.
En revanche, si la vente définitive n’intervient pas, au motif qu’une des conditions suspensives ne s’est pas réalisée, alors elle est restituée à l’acquéreur.
Enfin, dernier cas de figure : que se passe-t-il si la vente n’intervient pas alors que toutes les conditions suspensives seraient réalisées ? Ou que l’une d’entre elles ne le serait pas par la faute de l’acquéreur (exemple : la condition suspensive d’obtention du permis de construire n’est pas réalisée pour la simple et bonne raison que l’acquéreur n’en a jamais fait la demande) ?
Le dépôt de garantie est alors conservé par le vendeur en dédommagement du temps pendant lequel son bien a été immobilisé.
Remarque : La perception de cette indemnité n’empêche en rien le vendeur d’intenter, dans le cadre du compromis uniquement, une action à l’encontre de son co-contractant pour l’enjoindre à acquérir quand même son bien.
Le versement d’une indemnité d’immobilisation : une pratique commune à tous les types de promesses de vente
Dans l’esprit de certains, le versement de cette indemnité est conditionné au fait de signer un compromis plutôt qu’une promesse unilatérale : c’est faux.
Non seulement, une indemnité d’immobilisation peut et est souvent prévue quel que soit le type de promesse ou de compromis de vente signé, mais qui plus est elle n’est pas obligatoire, y compris dans le cadre d’un compromis, sauf à ce que sa durée totale soit de plus de 18 mois, prorogations comprises et qu’il soit consenti par un particulier.
Les modalités de versement du dépôt de garantie
Enfin, dernière précision, cette indemnité d’immobilisation peut faire l’objet, au choix des parties :
- d’un versement en numéraire,
- ou d’une remise d’acte de caution bancaire.
Focus sur l’indemnité d’immobilisation sous forme de caution bancaire
La production d’une caution bancaire au titre du dépôt de garantie est la formule généralement choisie par les acquéreurs professionnels. Cet acte de caution bancaire est une attestation établie par un établissement bancaire confirmant que la somme correspondant au montant du dépôt de garantie est « bloquée » sur le compte de l’acquéreur pendant toute la durée de validité de la promesse.
L’effet est identique à celui du versement en numéraire : si l’acquéreur renonce à l’acquisition du bien quand bien même toutes les conditions suspensives seraient réalisées, la banque s’engage à débloquer et à verser ladite somme au vendeur.
Le choix d’une remise d’indemnité d’immobilisation sous forme de caution bancaire présente des avantages pour les deux parties :
- pour l’acquéreur, il n’y a pas de mouvement de fonds à enclencher donc son argent est bloqué mais il continue de produire des intérêts,
- pour le vendeur, le versement de l’indemnité lui est garanti en cas de défaillance de l’acquéreur mais il n’a pas à anticiper d’éventuelle restitution des fonds.
La promesse unilatérale de vente
Le pendant du compromis ou promesse synallagmatique de vente est la PUV, autrement dit la promesse unilatérale de vente.
Second et dernier type d’avant-contrat de vente, elle se caractérise, comme son nom l’indique, par l’unilatéralité de l’engagement pris. Décryptage et explications de jaiunterrain.fr.
La PUV ou l’engagement unilatéral
Le déficit de popularité dont souffre la promesse unilatérale de vente auprès des vendeurs s’explique par le caractère unilatéral de l’engagement qu’elle entérine.
Le principe
A la différence du compromis, elle ne génère une obligation de faire que pour une seule des parties : le vendeur. Ainsi pendant toute la durée de validité de la promesse, il s’engage à ne promettre son bien à la vente à personne d’autre que l’acquéreur, aussi appelé bénéficiaire.
Juridiquement, dans le cadre d’une promesse unilatérale de vente, l’acquéreur ne s’engage pas à acheter le terrain. Son unique engagement réside dans le fait de lever ou non l’option qui lui est conférée par la promesse. Cette option s’apparente à une sorte d’exclusivité sur l’achat du bien.
Focus sur la levée d’option
Dans le cadre d’une promesse unilatérale de vente, si les conditions suspensives de la promesse unilatérale de vente sont toutes réalisées, l’acquéreur dispose de la faculté :
- de lever l’option d’achat dont il est bénéficiaire, donc d’exprimer sa volonté d’acheter le terrain en signant un acte de vente authentique, comme dans le cas du compromis ;
- de ne pas lever l’option expressément ou de laisser s’écouler le délai de levée d’option sans se manifester.
La non levée de l’option a 2 conséquences :
- le vendeur retrouve immédiatement sa liberté de vendre son bien à tout autre acheteur, sans avoir besoin de le formaliser ou de recourir au juge pour ce faire (contrairement au compromis, d’où un gain de temps et d’argent considérable)
- l’acquéreur retrouve lui aussi sa pleine liberté
- enfin, le vendeur conserve le bénéfice de l’indemnité d’immobilisation, si celle-ci a été prévue au termes de la promesse de vente signée.
Et que se passe-t-il si toutes les conditions suspensives ne sont pas réalisées dans le délai de levée d’option ? La promesse est déclarée nulle et les deux parties retrouvent leur liberté, sans versement d’indemnités ni accomplissement de quelconques formalités, sauf dispositions contraires de la PUV.
Les avantages et les inconvénients de la promesse unilatérale de vente
Obligation d’enregistrement : des frais modiques
Alors que le compromis de vente signé sous seing privé n’est soumis à aucune obligation d’enregistrement, la promesse unilatérale l’est. La formalité vous en coûtera 125€.
Il est recommandé de préciser dans la promesse quelle partie aura la charge de réaliser cette formalité d’enregistrement. Celle-ci doit obligatoirement être faite dans les 10 jours de la signature. De même, indiquez laquelle des deux parties aura à en supporter le coût.
Remarque : Il est d’usage que le paiement des 125€ de frais d’enregistrement soit à la charge du bénéficiaire, autrement dit de l’acquéreur, mais rien n’empêche les parties d’en décider autrement.
Vous entendez opter pour une promesse unilatérale de vente signée sous forme d’acte authentique ? Sachez que dans cette hypothèse, toutes les formalités légales liées à sa signature et à son enregistrement seront réalisées par le notaire : une bonne raison supplémentaire pour ne pas se priver de faire appel à ses services !
Une reprise de liberté des parties simplifié dans la promesse unilatérale de vente
Lorsque la signature d’un acte authentique de vente n’intervient pas du fait de l’acquéreur, de la non-réalisation de toutes les conditions suspensives prévues dans la promesse ou de l’expiration du délai de validité de celle-ci, la promesse unilatérale de vente prévoit que le vendeur retrouve immédiatement sa liberté de promettre la vente de son bien à un autre acquéreur.
Aucune formalité spécifique à accomplir, ni d’intervention du juge à solliciter.
En cela, la promesse unilatérale de vente diffère sensiblement du compromis : sa résolution est immédiate et automatique, d’où un gain de temps et de frais significatif.
Un mécanisme qui n’a que des bénéfices pour le vendeur : si toutes les conditions suspensives sont levées mais que l’acquéreur est défaillant, il a la possibilité de signer une nouvelle promesse le jour même de l’expiration de la première, sans avoir à s’en justifier et il conserve l’indemnité d’immobilisation qui lui a été versée.
A l’heure où, à cause du phénomène d’engorgement des tribunaux, la résolution des litiges liés à la réalisation des conditions suspensives d’un compromis se compte en années, la promesse unilatérale de vente présente l’avantage indéniable de permettre au vendeur de rebondir au plus vite.
L’absence de délai de rétraction de l’acquéreur
Un avantage et non des moindres de la PUV : la loi n’impose pas de ménager un délai de rétractation à l’acquéreur, qu’il soit particulier ou professionnel.
Une fois la promesse signée, les démarches liées à la levée des conditions suspensives peuvent être entamées sans délai.
Au-delà du gain de temps que cela représente, cette particularité a surtout un effet psychologique positif sur les deux parties, à ne pas négliger !
La PUV : une promesse généralement assortie de la remise d’une indemnité d’immobilisation
La loi, rappelons-le, impose que la signature par un particulier d’une promesse unilatérale, dont la durée de validité excède 18 mois prorogations comprises, soit accompagnée du versement d’une indemnité d’immobilisation de 5 % minimum.
Dans les faits, la plupart des promesses unilatérales, qu’elles soient supérieures ou inférieures à 18 mois, sont assorties d’une indemnité de ce type.
Quant au montant de celle-ci, il est généralement compris entre 5 et 10% du prix de vente du terrain et fait l’objet d’une négociation entre les parties.
Quelques précisions :
- Pour les promesses inférieures à 18 mois, le montant de l’indemnité est librement fixé d’un commun accord entre le vendeur est l’acquéreur, en conséquence il peut être inférieur à 5%.
- Prudence avec les indemnités d’immobilisation supérieures à 10 % du prix de vente : en cas de litige avec l’acquéreur, il n’est pas rare de voir ce type de promesse requalifié par le juge en compromis, avec les conséquences que cela suppose. Pourquoi ? Parce que le juge peut être amené à considérer que le versement d’une indemnité trop élevée minimise la liberté de l’acquéreur à lever ou non l’option.
- Enfin, pour les promesses de plus de 18 mois consenties par un particulier, elles doivent nécessairement être signées sous forme authentique et êtres assorties du versement d’une indemnité d’immobilisation d’un montant au minimum égal à 5% du prix du terrain.
Prévoir un montant inférieur à 5% entraînerait la nullité pure et simple de la promesse de vente.
Focus sur la remise d’indemnité d’immobilisation postérieure à la signature de la PUV
Vous vendez votre terrain à un acquéreur professionnel et un point de la promesse unilatérale de vente vous pose question : il demande que le versement de cette indemnité intervienne postérieurement à la signature, d’ici 1 à 3 mois.
La pratique est courante, jaiunterrain.fr vous explique pourquoi.
Le contexte
Pour un acquéreur professionnel, la signature d’une promesse de vente intervient souvent dans un contexte de relative urgence. Il fait généralement face à plusieurs concurrents et se doit d’être en mesure de sécuriser sa position de lauréat dans les meilleurs délais, en signant un avant-contrat.
Or, même si une promesse unilatérale de vente ne représente pour lui qu’une option d’achat, pour s’engager et surtout commencer à débloquer des fonds (comme l’indemnité d’immobilisation), cet acquéreur professionnel a besoin de recueillir un certain nombre de validations, dont la nature et les modalités diffèrent d’une société à l’autre.
Le mécanisme de validation nécessaire au déblocage d’une indemnité d’immobilisation
Pour une société de promotion, par exemple, appartenant à un groupe national, il va s’agir d’obtenir l’agrément d’un comité spécial, constitué de dirigeants. Si la société est indépendante, le responsable en charge de la recherche de fonciers à bâtir devra obtenir l’agrément de son dirigeant et de ses éventuels associés ou partenaires bancaires.
Dans les 2 cas, un dossier de présentation plus ou moins fourni va être réalisé, dans le but de présenter le foncier objet de la promesse. L’objectif poursuivi est de démontrer la rentabilité de l’opération envisagée et d’obtenir le feu vert des décisionnaires pour le déblocage des fonds correspondants à l’indemnité d’immobilisation.
Le différé de remise de l’indemnité d’immobilisation : l’astuce pour gagner le temps nécessaire à l’obtention des validations nécessaires au déblocage des fonds
Dans les faits, compte tenu de l’urgence à bloquer le terrain auprès du vendeur, il est souvent difficile d’obtenir ces validations avant la signature de la promesse. Mais alors comment faire ?
Tout simplement en prévoyant une remise de l’indemnité d’immobilisation à l’expiration du délai qu’ils estiment nécessaire pour obtenir ces validations, soit entre 1 et 3 mois.
Quelle conséquence pour le propriétaire vendeur ?
Tant que l’indemnité d’immobilisation n’est pas remise, la promesse de vente qu’il a consentie l’est à titre gratuit. Cela signifie que si, à l’expiration du délai prévu l’indemnité n’est pas remise (parce que le promoteur n’a pas obtenu les validations ou qu’il s’est tout simplement ravisé), la promesse sera réputée nulle et non advenue et il ne sera pas dédommagé pour l’immobilisation de son bien.
Oui, vous avez bien lu : le différé de remise de l’indemnité d’immobilisation par un acquéreur professionnel revient pour lui à s’aménager une sorte de délai de rétractation.
Comment l’éviter pour le particulier vendeur ?
En acceptant d’entendre que l’acquéreur professionnel a besoin de temps pour accomplir ces formalités en interne, préalablement à la signature de la promesse unilatérale de vente, tout simplement.
Pour résumer, promesse ou compromis de vente : que choisir ?
Pour le vendeur, qu’il choisisse de signer une promesse ou un compromis de vente, l’engagement est le même : celui de vendre son bien au bénéficiaire, sans possibilité de se rétracter, ni de le promettre à un autre acquéreur pendant toute durée de validité de celui-ci.
Mais les similitudes entre compromis et promesse de vente ne s’arrêtent pas là.
Deux avant-contrats aux nombreuses similitudes
En effet, tous deux peuvent faire l’objet d’une signature sous seing privé (si durée de validité inférieure à 18 mois) ou sous la forme authentique. Dans les deux cas, le bon réflexe consiste à confier la rédaction de la promesse de vente à un notaire, professionnel le plus à même de produire une rédaction juridiquement valide et protectrice des intérêts de chacun.
Compromis comme promesse unilatérale de vente peuvent tous deux être assortis du versement d’une indemnité d’immobilisation, aussi appelée dépôt de garantie dans le cadre d’un compromis. Son montant et ses modalités de versement sont librement négociées entre les parties, sauf à ce que la Loi en dispose autrement (notamment en cas de signature d’une PSV d’une durée de validité supérieure à 18 mois).
Les deux avant-contrats peuvent intégrer les conditions suspensives qu’auront négociées entre elles les parties. Leur défaut de réalisation entraine dans les deux cas la non réalisation de la vente.
Enfin, promesse et compromis appellent la signature d’un acte authentique de vente devant notaire pour que la vente soit faite et produise des effets tels que le transfert de propriété et le paiement du prix.
Le compromis, le choix numéro 1 des vendeurs mais pas toujours pour les bonnes raisons
Souvent préféré de prime abord par les particuliers vendeurs, le compromis présente avant tout un avantage psychologique : celui de l’engagement synallagmatique des deux parties à vendre et à acheter un bien suivant les modalités négociées entre elles.
En l’absence de conditions suspensives autres que celles relatives à la disponibilité du bien (non préemption, absence d’inscriptions hypothécaires, de commandement de saisie, etc.), il est évident que le compromis est à privilégier car, selon la formule consacrée par le code civil, « le compromis vaut vente dès lors qu’il y a accord sur la chose et le prix ».
En revanche, à partir du moment où l’engagement de l’acquéreur à le réitérer aux termes d’un acte authentique est conditionné à la réalisation de conditions suspensives, le compromis peut perdre de son attractivité :
- Si l’acquéreur est défaillant, le vendeur dispose de la faculté de le contraindre à acquérir mais dans les faits, s’il s’agit d’un particulier, c’est extrêmement rare,
- S’il y a litige sur la réalisation ne serait-ce que de l’une de ces conditions suspensives, la résiliation du compromis peut s’avérer difficile et longue à obtenir devant un tribunal,
- Un acquéreur qui ne voudrait pas honorer son engagement trouvera dans la plupart des cas une porte de sortie, soit grâce à la complaisance de tiers ou une rédaction imparfaite de telle ou telle condition suspensive. Sauf à réussir à prouver sa mauvaise foi devant un tribunal, le vendeur n’aura un recours possible.
La PUV : un avant-contrat non dénué d’intérêt mais perçu comme moins engageant
Parce qu’elle est largement plébiscitée par les acquéreurs professionnels, la promesse unilatérale de vente a longtemps joui d’une mauvaise réputation.
Souvent perçue comme plus favorable pour l’acquéreur, elle présente pourtant l’avantage pour le vendeur de lui permettre de retrouver facilement et rapidement sa liberté en cas de défaillance de celui-ci.
A condition, bien sûr, d’être bien rédigée, idéalement conclue sous forme d’acte authentique devant notaire, et assortie du versement d’une indemnité d’immobilisation d’un montant suffisamment élevé pour inciter l’acquéreur à faire preuve de diligence et de sérieux dans la levée des conditions suspensives.
Malgré toutes les explications de jaiunterrain.fr, vous ne parvenez pas à y voir clair entre compromis et promesse unilatérale de vente ?
Vous ne savez pas quoi choisir entre promesse ou compromis de vente et sous quelle forme le signer ?