Les installations légères généralement autorisées sur un terrain non constructible
Le Code de l’urbanisme prévoit que, sur un terrain non constructible, sont autorisées les constructions dont la surface au sol est inférieure à 2 m², dont la hauteur est inférieure à 1,5 mètres.
En clair, rien ne vous empêche d’édifier sur votre terrain situé en zone naturelle un abri de jardin ou un cabanon de pêcheur.
Si en revanche vous voyez plus grand, il vous faudra soumettre votre projet en mairie.
Vous le savez sans doute, la demande de permis de construire est obligatoire pour les constructions dont la surface de plancher est supérieure à 20 m². Partant de ce principe, on pourrait être tenté d’en conclure qu’en dessous du seuil de 20 m², puisqu’il n’y a pas de permis à demander, le champ est libre. Et pourtant…
Les installations, même sans chape ni fondations, telles que les petits chalets, de moins de 20 m² de surface de plancher sont soumises à l’obligation de déposer en mairie une autorisation de travaux.
En revanche, aucune autorisation à demander pour installer le temps d’un weekend ou de 15 jours de vacances une tente de camping voire même une yourte ou un tipi… à condition que votre terrain ne figure pas en zone rouge (risque fort) du PPRN ou du PPRT en vigueur sur la commune.
Caravanes et mobil-home sur un terrain non constructible : prudence !
Les caravanes et camping-cars sont réputés être des habitations saisonnières mobiles. Pour savoir dans quelles conditions vous pouvez les stationner sur un terrain classé en zone non constructible, il convient de déterminer la durée pendant laquelle vous souhaitez le faire.
L’installation pour une durée inférieure à 3 mois
Le stationnement d’une caravane ou d’un camping-car en zone non constructible pour une période de moins de 3 mois est en règle générale autorisé, sans démarches particulières, par la majorité des communes.
Deux conditions tout de même : qu’ils soient destinés à un usage strictement personnel et qu’ils ne soient pas utilisés comme habitation principale ou annexe de celle-ci.
Partant de là, qui ne serait pas tenté de stationner sa caravane ou son mobile home à l’année sur son terrain non constructible ?
Si tel est votre projet : prudence ! Et ce y compris si vous êtes candidat acquéreur et que le vendeur du terrain ou son agent immobilier vous assurent que la mairie l’autorise… preuve en est, une caravane y est stationnée le jour de votre visite !
L’installation pour une durée supérieure à 3 mois
Sachez que l’installation d’une caravane, d’un camping-car ou d’un mobile home qui auraient perdu ses éléments de mobilité (en clair, leurs roues) ou pour une durée supérieure à 3 mois est toujours soumise à déclaration préalable en mairie, que le terrain qui les accueille soit constructible ou non.
Comment faire la déclaration préalable ?
- Remplir le formulaire Cerfa n° 51190*04,
- Joindre les pièces annexes demandées suivant le type de projet et sa situation (plans de situation, croquis, notices),
- Déposer le tout en 2 exemplaires dans la mairie de la commune où se situe le terrain ou l’envoyer par courrier en recommandé avec accusé de réception.
La demande sera instruite sous 1 mois.
Passé ce délai, 3 cas de figure :
- La commune ne vous répond pas par écrit : cela équivaut à une autorisation tacite de procéder à l’installation de votre caravane sur votre terrain
- La commune vous délivre l’autorisation telle qu’elle ou une autorisation sous réserve de prendre en compte les modifications qu’elle demande,
- La mairie refuse de vous accorder l’autorisation, et vous disposez d’un délai de 2 mois pour lui demander de revoir sa position par écrit.
A l’issue de ces 2 mois, si la mairie vous oppose toujours son refus et que vous disposez d’arguments solides pour contester sa décision, il vous faudra saisir le juge administratif.
Vous avez obtenu l’autorisation de la mairie pour l’installation de votre caravane ? Il ne vous reste plus qu’à afficher la déclaration préalable sur votre terrain pendant la durée de l’installation et au minimum pendant 2 mois.
Enfin, sachez que durant cette période de 2 mois, vos voisins ou tout autre tiers ont possibilité de s’opposer à la déclaration préalable en formant un recours contre la décision de la mairie.
La mairie : passage obligé pour s’informer
Quoi qu’il en soit, si les communes autorisent ou tolèrent généralement le stationnement de ces engins mobiles sur les terrains non constructibles, il est essentiel de s’en assurer en amont auprès des services de la mairie.
Nombre de propriétaires s’y refusent car ils craignent « d’attirer l’attention » de l’administration sur leur cas. On connaît tous quelqu’un qui a installé sa caravane sur son terrain sans autorisation et qui n’a jamais eu de problème.
Or, on ne saurait trop rappeler que l’objectif de l’administration locale ici est la protection de la population avant tout et qu’il est de sa responsabilité de tout mettre en œuvre pour l’atteindre… y compris opposer parfois des refus aux propriétaires.
Les constructions en dur nécessaires à l‘exploitation d’un terrain non constructible
En zone agricole comme en zone naturelle, il est toujours un type de constructions en dur réglementairement autorisé par le Code de l’urbanisme : les bâtiments reconnus nécessaires à l’exploitation agricole ou forestière d’un terrain ou au stockage et à l’entretien du matériel agricole.
Le règlement écrit des zones A ou N des PLU et autres documents locaux d’urbanisme reprend généralement cette règle et en fixe les conditions d’application.
En somme, sur les terrains réputés non constructibles où s’exerce une activité économique, il est possible de demander et d’obtenir un permis de construire pour la réalisation aussi bien d’un bâtiment accueillant des animaux, que celle d’une serre horticole ou d’un hangar de stockage de céréales, de matériel agricole ou autre.
Les conditions à l’obtention d’un permis de construire pour installer un bâtiment d’exploitation
Cette autorisation d’urbanisme est toujours soumise à l’appréciation de l’autorité qui délivre le permis de construire et fait régulièrement l’objet de contentieux devant le juge administratif.
Ainsi, la jurisprudence considère qu’il faut que :
- La construction soit nécessaire à l’exploitation.
Exemple : un établissement hôtelier n’est pas considéré comme nécessaire à une activité de maraîchage ou d’élevage quand bien même son existence permettrait à l’exploitant de pérenniser son activité. - Le terrain sur lequel est projetée la construction soit de superficie suffisamment importante pour accueillir une exploitation agricole.
Attention : il n’existe pas de critère de superficie précis dans la loi, seul le juge est fondé à l’apprécier.
La dérogation pour la construction de l’habitation de l’exploitant
Exception supplémentaire au principe de non constructibilité des terrains situés en zone A ou N, assiette d’une activité agricole, pastorale ou forestière : la construction de l’habitation de l’exploitant sur le site.
ATTENTION : Cette possibilité n’est pas absolue et elle est soumise à l’appréciation de l’autorité compétente pour délivrer le permis de construire, voire du juge en cas de litige. Ainsi, le propriétaire d’un terrain agricole qui y exerce une activité d’élevage se verra plus facilement autoriser la construction d’une maison adjacente à son exploitation qu’un maraîcher car on va considérer que la présence de l’exploitant est nécessaire aux bêtes mais qu’elle ne l’est pas aux salades, par exemple.
Par extension, le changement de destination de bâtiments d’activité en habitation est généralement admis en zone A et N des PLU, ainsi que les extensions d’habitations existantes. Pour cela, la condition demeure que la présence de l’exploitant sur site se justifie et que les travaux ne portent pas atteinte à l’activité économique et à la préservation des espaces naturels et agricoles.
La reconstruction à l’identique après sinistre en zone non constructible
Comme le prévoit le Code de l’urbanisme, il est possible d’obtenir un permis de construire sur un terrain non constructible lorsqu’il porte sur la reconstruction à l’identique, dans les 10 ans de sa destruction, d’un bâtiment d’habitation ou d’exploitation qui aurait été détruit par un sinistre.
Cependant, la jurisprudence a précisé que ce principe ne vaut que si le PLU, le POS ou le PPRNT n’en disposent pas autrement.
Ainsi, le propriétaire d’un chalet d’alpage, par exemple, qui aurait vu son bien détruit par un incendie et qui déposerait une demande de permis de construire pour reconstruire son chalet de 1910 à l’identique pourra se voir opposer un refus de permis de construire si le terrain a été classé depuis en zone de risque fort d’avalanche.
Attention, pour prétendre obtenir un permis de construire pour une reconstruction à l’identique, il existe plusieurs conditions cumulatives :
- Que le sinistre à l’origine de la destruction totale ou partielle du bien soit survenu moins de 10 ans avant le dépôt de la demande de permis de construire portant sur la reconstruction,
- Qu’il ait été édifié régulièrement, c’est-à-dire qu’il ait fait l’objet d’un permis de construire au moment de sa construction initiale,
- Que le PLU ou tout autre document d’urbanisme en tenant lieu ne s’oppose pas au principe de reconstruction à l’identique après sinistre,
- Que le projet de reconstruction soit identique au bâtiment détruit et qu’il n’intègre pas d’extension substantielle,
- Que le propriétaire du bâtiment détruit qui souhaite le reconstruire fasse et obtienne une demande de permis de construire et qu’il procède à toutes les formalités d’affichage prévues par la loi.
Restaurer un bâtiment architectural ou patrimonial en zone non constructible
Vous êtes propriétaire d’un terrain non constructible sur lequel est édifié un bâtiment laissé à l’abandon qui mériterait quelques travaux ?
Vous rêvez d’acheter un terrain classé en zone N sur lequel subsistent les 4 murs de façade d’une magnifique maison de maître que vous vous verriez bien restaurer ?
Avant toute chose, vérifiez que vous remplissez les 3 conditions posées par le Code de l’urbanisme pour l’obtention d’un permis de construire autorisant la restauration :
- Que le bâtiment à restaurer ait conservé l’essentiel de ses murs porteurs,
- Qu’il présente un intérêt architectural ou patrimonial qui justifie son maintien,
- Que le PLU ou tout autre document en vigueur sur la commune où se trouve le terrain autorise la restauration du bâtiment, sous réserve d’en conserver les principales caractéristiques architecturales ou patrimoniales.
La réponse est « oui » ?
Il ne vous reste donc plus qu’à démarcher un architecte et entamer l’élaboration du dossier de demande de permis de construire.
Avant de vous lancer, une précision : on serait tenté de penser que des travaux de restauration représentent un coût inférieur à celui d’une construction neuve.
C’est malheureusement souvent l’inverse, car les travaux de consolidation du bâtiment et les contraintes posées par la mairie en matière d’architecture et de matériaux employés pour préserver l’intérêt patrimonial de la construction peuvent vite chiffrer.
Aussi, nous recommandons d’être vigilent dans l’élaboration de son budget, en faisant appel à un économiste de la construction ou à un architecte spécialisé dans les travaux de restauration.
Cependant, si la restauration représente un coût, il s’agit souvent d’une excellente opération immobilière particulièrement si elle s’inscrit dans un environnement naturel préservé.
Aucune de ces dérogations ne semble être applicable dans votre cas particulier ?
Vous êtes propriétaire d’un terrain non constructible et vous voulez savoir comment faire pour le rentabiliser ?
Vous ne savez pas ce que vous pouvez construire précisément sur votre terrain non constructible ?