Dans quel cas faut-il demander un permis de construire ?
Le Code de l’urbanisme dresse la liste des travaux pour lesquels l’obtention d’un permis de construire est exigée. Cette liste est consultable sur le site de Legifrance (articles L. 421-1 à L. 421-9 et articles R. 421-14 à R. 421-16).
S’affranchir de la demande de permis de construire peut s’avérer être une option tentante pour certains. Après tout, qui verra ce nouvel abri de jardin de plus de 20 m² que vous avez-vous-même construit au fil des mois, caché derrière votre haie ?
Libre à chacun de prendre le risque… encore faut-il savoir de quel risque on parle précisément !
La sanction encourue pour défaut de permis de construire
Le défaut de permis de construire constitue une infraction au Code de l’urbanisme qui peut être lourdement sanctionnée.
Arrêt des travaux, saisie du matériel de chantier, démolition, mise aux normes, mais aussi amendes de plusieurs milliers d’euros par mètres carrés construits, voire peine d’emprisonnement en cas de récidive peuvent être prononcées par le tribunal à l’encontre du maître d’ouvrage.
Vous vous demandez certainement comment l’existence de l’infraction est portée à la connaissance du juge ?
Le plus fréquemment, les travaux illégaux sont dénoncés par un voisin, mais sachez que n’importe quel agent de l’Etat (maire, policier, gendarme, etc.) a la faculté de constater l’infraction en en dressant un procès-verbal, transmis ensuite au tribunal compétant.
Pour en savoir plus sur les sanctions encourues pour défaut de permis de construire et les délais de prescription, prenez contact avec votre coach foncier.
Le permis de construire pour la construction d’une maison, d’un immeuble de logements collectifs, d’un local commercial ou d’activité
Votre projet consiste en la construction d’un nouvel ouvrage de plus de 20 m² de surface de plancher ou d’emprise au sol, quelle que soit son affectation : aucun doute, il vous faut faire une demande de permis de construire.
Pour mémoire :
- En dessous de 5m² de surface de plancher ou d’emprise au sol, aucune autorisation d’urbanisme n’est requise,
- Entre 5 et 20 m² de surface de plancher ou d’emprise au sol, une déclaration préalable de travaux est suffisante.
Si le projet de construction exige que soient réalisés des travaux de démolition (exemple : démolition d’un hangar agricole pour la construction d’une maison individuelle), alors ce devra être précisé dans le dossier de demande de permis de construire qui, une fois accordé, vaudra permis de démolir.
Cette exigence de permis de construire vaut également dans l’hypothèse d’une reconstruction à l’identique.
Focus sur la reconstruction à l’identique
Le mécanisme de la reconstruction à l’identique vise les cas où un bâtiment aurait été détruit ou démoli depuis moins de 10 ans, que ce soit du fait d’un sinistre ou non, et que le propriétaire du terrain voudrait reconstruire à l’identique.
Quel intérêt à la reconstruction à l’identique ?
Le dispositif est particulièrement intéressant si le terrain sur lequel était édifiée la construction initiale a depuis été classé en zone non constructible, par exemple, ou que le règlement de la zone où il est actuellement classé ne permettrait pas la reconstruction.
Autre fait intéressant, le mécanisme s’applique même si vous êtes propriétaire du terrain sans avoir jamais été propriétaire du bâtiment détruit.
Les conditions de la reconstruction à l’identique après sinistre
Pour pouvoir prétendre à obtenir un permis de construire pour une reconstruction à l’identique, il faut que :
- Le demandeur du permis justifie par tous moyens (coupures de presse, attestations d’assurance, etc.) que la destruction / démolition est intervenue il y a moins de 10 ans,
- Que le bâtiment originel ait été édifié de manière régulière (autrement dit qu’il ait lui-même fait l’objet d’une autorisation d’urbanisme ou qu’il ait été construit avant l’instauration des autorisations d’urbanisme),
- Que le document d’urbanisme local (PLU, POS, PLUi) n’interdise pas expressément la reconstruction à l’identique,
- Que le terrain ne soit pas soumis à un risque naturel ou technologique. Exemple : Si le bâtiment a été détruit par un incendie mais que le terrain est désormais identifié comme soumis à un risque d’inondation, le permis pourra être refusé ou accordé sous réserve de prescriptions spéciales.
Si en revanche le bâtiment a été détruit du fait d’une inondation mais que désormais, grâce à la réalisation d’aménagement spécifiques, le terrain n’est plus classé en zone inondable, le permis pourra être accordé.
ATTENTION : Si le projet de reconstruction a une implantation ou un volume différent que la construction initiale, ce n’est plus un permis de construire pour une reconstruction à l’identique mais un permis de construire classique qui devra être déposé.
Et celui-ci devra respecter en tout point les prescriptions du document d’urbanisme local en vigueur au jour du dépôt de la demande.
Le permis de construire pour l’agrandissement d’une construction existante
Qu’il soit question de la construction d’une véranda ou d’une pièce supplémentaire pour accueillir, pourquoi pas, un parent dépendant, un permis de construire sera exigé si la surface de plancher de cette extension est supérieure à :
- 20 m² de surface de plancher ou d’emprise au sol si votre terrain n’est pas situé dans une commune couverte par un document d’urbanisme local (POS, PLU, PLUi)
- 20 m² de surface de plancher ou d’emprise au sol si votre terrain est situé dans une commune couverte par un document d’urbanisme local mais qu’il n’est pas classé en zone urbaine,
- 40 m² de surface de plancher ou d’emprise au sol si votre terrain est situé dans une zone urbaine d’une commune couverte par un PLU, un POS ou un PLUi.
ATTENTION : Si l’extension pour laquelle le permis de construire est demandé vise à porter la surface de plancher ou l’emprise au sol totale de la construction à plus de 150 m², le recours à un architecte sera obligatoire.
Le permis de construire pour un changement de destination d’une construction existante en cas de modifications des façades ou de la structure porteuse
Transformer un local commercial ou un bâtiment de bureaux en habitation, c’est possible et parfois financièrement plus intéressant que la construction neuve, avec travaux de démolition préalable.
Cependant, vous devrez demander puis obtenir un permis de construire si votre projet de changement de destination suppose de :
- toucher aux façades (création d’ouvertures, modification de leurs dimensions, suppression de sorties de secours ou d’escaliers d’évacuation, pourquoi pas),
- à la structure même du bâtiment (exemple : pour réaffecter un bâtiment industriel en local d’habitation, vous voulez créer une mezzanine)
- ou de créer plus de 20 m² de surface de plancher nouvelle (porté à 40 m² en zone urbaine d’une commune couverte par un PLU)
Le permis de construire pour la construction d’une annexe de plus de 20 m2
Pour mémoire, les abris de jardin, cabanes, garages, pool-houses et autres annexes au logement sont soumis à déclaration préalable de travaux si leur surface est comprise entre 5 et 20 m².
En toute logique, les constructions d’une surface supérieure à 20 m² sont quant à elles soumises à permis de construire.
Le permis de construire pour la construction d’une piscine ou d’un abri de piscine
Tous les projets de piscines, qu’elles soient couvertes ou non, ne sont pas soumis à obtention d’un permis de construire.
La règle est simple. Le permis de construire est exigé pour :
- Les piscines non couvertes, hors sol ou enterrées, d’une surface supérieure à 100 m²
- Et celles dont surface est comprise entre 10 et 100 m² si elles sont dotées d’un abri d’une hauteur supérieure à 1,80 m.
Le recours obligatoire à un architecte pour le dépôt de la demande du permis de construire
Pourquoi faire appel à un architecte ?
La liste des avantages à faire appel à un architecte pour l’élaboration de son dossier de permis de construire est longue :
- La lecture et la traduction des règles locales d’urbanisme n’ont pas de secret pour lui,
- Il connait les normes de construction sur le bout des doigts
- Il saura vous apporter conseils et expertise dans la conception de votre projet et être force de proposition dans la recherche d’optimisations (techniques ou financières),
- Grace à lui, finies les interrogations techniques liées à la fourniture des plans. Un ou deux plans en coupe ? doit-on faire apparaitre tous les prospects ? les plans, doivent-ils être côtés en 2 ou en 3 dimensions ? et à quelle échelle ?
Son objectif est de répondre à toutes ces questions avant même que vous vous les soyez posées.
Synonyme d’efficacité et de gain de temps, le recours à un architecte pour l’élaboration du permis de construire n’est toutefois que facultatif dans un certain nombre de cas.
Les cas dans lesquels le recours à un architecte est obligatoire
L’article R. 431-2 du Code de l’urbanisme précise que lorsque le demandeur est une personne physique, un exploitant agricole ou une coopérative d’utilisation de matériel agricole, le recours à un architecte n’est pas obligatoire quand le permis de construire porte sur :
- La construction neuve d’un bâtiment autre qu’agricole, dont la surface de plancher est inférieure à 150 m².
Remarque : si le permis de construire vise un agrandissement dont la réalisation aurait pour conséquence de porter à plus de 150 m² de surface de plancher ou d’emprise au sol la construction existante, le recours à l’architecte devient obligatoire. - La construction d’un bâtiment à usage agricole, de stockage et/ou d’entretien de matériel agricole, d’une surface de plancher et d’une emprise au sol inférieure à 800 m².
- La construction de serres agricoles inférieures à 4m de hauteur et 2000 m² de surface de plancher et d’emprise au sol.
Questions-réponses sur le recours à un architecte
Le recours à un architecte est-il obligatoire lorsque la demande de permis de construire porte sur :
- Un changement de destination d’un bâtiment industriel de 300 m² en local agricole avec modification de façades ?
→ Oui, car le projet dépasse le seuil de 150 m². - La construction d’un abri de jardin de 45 m² ?
→ Non - La construction d’une maison d’habitation de 100 m² de surface de plancher et d’emprise au sol, sachant que le demandeur du permis est une société civile immobilière ?
→ Oui car seules les personnes physiques sont dispensées du recours à un architecte pour ce type de projet. - La construction d’un local de réunion de 50 m² pour l’association dont vous êtes membre ?
→ Oui car une association est une personne morale et non physique. - La construction d’un garage de 40 m² sur la parcelle que vous venez d’acheter à votre voisin et qui touche celle sur laquelle est édifiée votre maison de 120 m² de surface de plancher, sachant que le nouveau garage serait accolé à la construction existante ?
→ Oui, car même si au moment du dépôt de la demande de permis de construire les deux parcelles sont séparées par une clôture, par exemple, si elles ont une limite en commun et qu’elles sont détenues par un même propriétaire (ou une même indivision), elles constituent une même unité foncière. Dès lors, la règle du recours obligatoire à un architecte s’applique puisque le seuil de 150 m² est dépassé sur une même unité foncière. - La construction d’une maison de 2 niveaux sur rez-de-chaussée indépendant, sur 120 m², dans le but de vendre le rez-de-chaussée à votre grand-mère une fois les travaux achevés ?
→ Oui, puisqu’une partie de la construction est destinée à la vente, quand bien même il s’agit d’une vente à un parent.
Le dossier de demande de permis de construire
A moins de faire appel à un architecte pour l’élaboration du permis de construire, soit parce qu’il s’agit d’une obligation, soit parce que vous souhaitez déléguer cette tache délicate, vous allez devoir vous atteler à la constitution du dossier de demande d’autorisation d’urbanisme.
De quelle qualité doit justifier le demandeur ?
Que doit contenir le dossier et en combien d’exemplaires ?
jaiunterrain.fr vous donne toutes les informations utiles pour constituer sereinement votre dossier de demande de permis de construire.
Qui est autorisé à déposer une demande de permis de construire ?
Pour être recevable, une demande de permis de construire doit être exclusivement faite par :
- Le ou les propriétaires du terrain,
- Leur mandataire dûment habilité à cet effet,
- La personne autorisée par eux à effectuer les travaux visés par le permis de construire.
Que doit contenir un dossier de demande de permis de construire ?
En fonction du type de travaux visé par le permis de construire, les pièces à fournir varient légèrement.
Un formulaire Cerfa
En tout état de cause, la pièce principale de tout dossier de demande de permis de construire est le formulaire normalisé Cerfa.
Il en existe deux :
- Le Cerfa n° 13406*07 si votre projet porte sur la construction d’une maison individuelle avec/ou annexes,
- Le Cerfa n° 13409*07 pour tous les autres projets de construction.
ATTENTION : Il s’agit du même formulaire que celui requis pour une demande de permis d’aménager.
Aussi, veillez à bien cocher la case « permis de construite » en première page.
Les pièces annexes
A ce formulaire dument rempli et signé par le demandeur, devront être jointes des pièces annexes dont la liste exhaustive est fournie dans le bordereau de dépôt des pièces jointes.
Ces documents sont de nature diverse.
Des plans
- Un plan de situation du terrain, permettant de le localiser avec précision sur le territoire communal. L’administration recommande d’utiliser un plan extrait du cadastre. Pour vous en procurer un, nous vous invitons à consulter notre mode d’emploi disponible ici.
- Un plan de masse du projet de construction, autrement dit un plan du terrain faisant apparaitre le terrain, ses limites ainsi que l’ensemble des constructions et des aménagements pour lesquels le permis est demandé.
Ce plan se doit d’être le plus complet possible pour permettre aux services instructeurs d’apprécier le respect des règles du PLU. Les dimensions mais surtout les prospects doivent y figurer, ainsi que les accès voire les plantations.
Remarque : Si le terrain assiette de votre projet de construction est bâti et que sa réalisation suppose la démolition de constructions existantes, il est nécessaire de joindre un plan masse les faisant apparaitre et plusieurs photographies.
- Un plan en coupe dont le but est de faire apparaitre des informations telles que l’état du terrain naturel avant travaux ainsi que la hauteur des constructions projetées.
- Un plan de chaque façade et des toitures de la construction.
Là encore, ces plans devront faire apparaitre les dimensions, les coloris de façade, des huisseries ainsi que les coloris et caractéristiques des matériaux de couverture.
Des pièces écrites
- Une notice descriptive présentant le terrain (localisation, caractéristiques, etc.) avant travaux ainsi que le projet de construction pour lequel le permis de construire est demandé.
Si cela présente un intérêt pour la compréhension du projet par l’instructeur de la demande de permis de construire, il est possible d’agrémenter la notice de pièces graphiques (photos d’essences d’arbres plantés, palette chromatique, photos, vues en perspective, etc.).
Des pièces graphiques
- Un document graphique d’insertion du projet dans son environnement.
Concrètement, il convient d’entendre par là une modélisation en 3 dimensions du projet insérée dans une prise de vue réelle du terrain et de son l’environnement. Si par exemple votre projet consiste en la construction d’un garage, le document devra consister en une photographie du terrain prise depuis la rue, dans laquelle sera insérée la représentation en 3 dimensions du garage (volume, matériaux mis en œuvre, coloris). - Une photographique du terrain dans son environnement proche. Si cela présente un intérêt, ce ne sont pas une mais plusieurs photos qui peuvent être produites. En tout état de cause, les angles de prise de vue devront être repérés sur un extrait de plan du terrain joint à la ou aux photographies. Exemple : photographie prise du trottoir opposé ou au niveau de la limite séparative avec la parcelle du voisin.
- Une photographique du terrain permettant de le situer dans son environnement lointain, comme une photographique prise depuis le bout de la rue, par exemple.
Et d’autres pièces éventuelles
A ces pièces annexes obligatoires viennent s’ajouter au cas par cas, des pièces supplémentaires nécessaires à la pleine appréciation du projet par le service qui aura en charge l’instruction de la demande de permis.
La liste exhaustive de ces pièces et des cas dans lesquels elles sont exigées figure en annexe du formulaire Cerfa de demande de permis de construire.
En cas de doute, jaiunterrain.fr vous invite à prendre directement attache avec le service urbanisme de la commune où est situé le terrain.
Combien d’exemplaires du dossier de demande de permis de construire faut-il fournir ?
Sauf à ce que votre terrain soit situé dans un secteur protégé ou à proximité d’un monument historique classé ou en voie de classement, ce sont 4 exemplaires du dossier de demande de permis d’aménager complet (Cerfa + pièces annexes) qu’il vous faudra préparer au total.
Attention, certaines pièces comme le plan de masse, le plan de situation et le plan en coupe du projet doivent être fournies en plus d’exemplaires (1 par dossier + 5 exemplaires supplémentaires).
Vous avez un doute quant au nombre d’exemplaires exact à fournir ?
Ne prenez pas le risque de déposer un dossier incomplet, ce qui aurait pour conséquence de rallonger le délai d’instruction de votre demande : contactez directement le service urbanisme de la commune où est situé votre terrain.
Comment déposer une demande de permis de construire ?
Comme pour toutes les autres demandes d’autorisations d’urbanisme, trois options :
- La remise en main propre à l’accueil ou auprès du service urbanisme aux horaires d’ouverture de la mairie,
- L’envoi postal en courrier recommandé avec accusé de réception,
- Et depuis le 1er janvier 2022, le dossier de demande de permis de construire peut-être transmis au service instructeur par voie numérique. Pour en savoir plus sur cette nouveauté, consultez aussi l’article suivant.
Quelle que soit la formule choisie, un récépissé de dépôt vous sera délivré.
Ledit récépissé précisera le numéro de dossier affecté à votre demande, la date officielle de dépôt du dossier ainsi que le délai d’instruction maximal de votre demande.
En cas de dossier incomplet, la liste des pièces manquantes, le délai et les modalités leur remise, vous seront précisé par courrier dans le mois suivant le dépôt.
Ce n’est qu’une fois votre dossier complet que commencera à courir le délai d’instruction de votre demande.
Enfin, sachez que la mairie a une obligation d’affichage des principales caractéristiques de votre demande de permis, dans les 15 jours du dépôt et ce pendant toute la durée d’instruction de votre dossier.
L’instruction de la demande du permis de construire
Le délai commun d’instruction d’une demande de permis de construire est fonction du type de projet :
- Pour les maisons individuelles et/ou leurs annexes, il est de 2 mois à compter de la remise d’un dossier complet.
- Pour tous les autres projets, il est de 3 mois à compter de la remise d’un dossier complet.
La date de départ de ce délai d’instruction figure dans le récépissé de dépôt délivré par l’administration.
ATTENTION : il existe des cas dans lesquels ce délai peut être rallongé.
Ainsi, si par exemple, votre terrain est situé dans un parc national ou à proximité immédiate d’un monument historique, si les travaux que vous envisagez ont un impact environnemental sur le site ou si votre construction a vocation à recevoir du public, le service en charge de l’instruction de votre demande peut demander un délai supplémentaire.
Si votre dossier est concerné par cet allongement de délais, vous recevrez un courrier de la mairie dans le mois qui suit le dépôt de votre demande.
A contrario, si à l’expiration du délai de 1 mois à compter de la date de dépôt aucun courrier ne vous a été adressé, alors vous serez assuré d’obtenir une réponse formelle ou tacite dans le délai normal (2 ou 3 mois, selon le projet).
La réponse de l’administration
Comme pour toutes les autres autorisations d’urbanisme, la réponse de la mairie à l’issue de l’instruction de votre demande de permis de construire peut prendre 4 formes :
- Un arrêté de permis de construire, avec ou sans prescriptions particulières,
- Un arrêté de refus de permis de construire,
- Un sursis à statuer qui permet à l’administration de suspendre pendant 2 ans maximum la délivrance du permis de construire dans le cas où le projet de construction viendrait compromettre un plan d’urbanisme en cours d’élaboration,
- Ou une absence de réponse, qui équivaut à une acceptation tacite de la demande.
Sauf à ce que l’administration ne vous ait pas répondu de manière formelle à l’issue du délai d’instruction de votre demande, c’est donc un arrêté du maire (ou éventuellement du préfet) qui vous sera adressé par courrier recommandé avec accusé de réception.
Focus sur l’acceptation tacite
Le délai d’instruction de votre demande (soit 2 ou 3 mois) a expiré et vous n’avez rien reçu ? Votre permis est donc à priori accepté.
La prudence et jaiunterrain.fr vous recommandent toutefois de demander à la mairie dont dépend votre terrain une attestation de non-opposition.
Ce certificat gratuit, que la mairie a obligation de vous délivrer, pourra s’avérer bien utile dans vos démarches ultérieures auprès de votre organisme bancaire, par exemple, ou des artisans amenés à intervenir sur votre chantier.
Contester le refus de permis de construire
Vous souhaitez contester le bien-fondé de l’arrêté de refus qui vous a été adressé et vous avez des arguments solides et factuels pour le faire ?
Bonne nouvelle : vous avez la faculté de demander à la mairie de revoir sa position.
Comment ?
Deux procédures s’offrent à vous :
- Le recours gracieux, qui consiste en l’envoi d’un courrier recommandé avec accusé de réception à la personne ayant signé l’arrêté de refus ou à son supérieur hiérarchique, dans un délai de 2 mois à compter de sa date de délivrance.
- Le recours contentieux, qui consiste en la saisie du tribunal administratif dont dépend la commune où est situé le terrain. Ce recours doit soit être formé dans les 2 mois de la délivrance de l’arrêté de refus, soit dans les 2 mois du rejet du recours gracieux, s’il y en a eu un.
Vous souhaitez en apprendre plus sur le recours à l’encontre d’une décision de refus de permis de construire ? Ou échanger sur l’opportunité de former un recours ? Votre coach foncier personnel se fera un devoir de vous renseigner.
Obligation d’affichage du permis de construire obtenu
De la même manière que la mairie est soumise à une obligation d’affichage de l’arrêté de permis de permis dans les 8 jours de sa délivrance et ce pendant minimum 2 mois, le particulier à qui le permis a été délivré l’est aussi.
L’objectif de la démarche est d’informer les tiers de la nature du projet qui a été autorisé, afin qu’ils puissent éventuellement user de leur droit de recours.
Cette obligation instaurée par la Loi oblige le titulaire du permis à afficher sur le terrain concerné un panneau lisible depuis l’espace public, précisant les principales caractéristiques du projet pour lequel il a obtenu l’autorisation.
Informations pratique pour un affichage réussi
Un panneau oui, mais quel panneau ?
Vous trouverez dans les magasins de bricolage, de matériaux de construction et sur internet des panneaux d’affichage prêts à remplir, où les informations à y faire figurer sont déjà listée. Sachez qu’il n’existe aucune obligation d’acheter ce type de panneau, fort pratique au demeurant.
Vous pouvez parfaitement faire le choix de fabriquer vous-même votre panneau d’affichage en veillant à ce qu’il soit :
- De taille suffisante pour recevoir toutes les informations qui doivent y figurer,
- Parfaitement lisible depuis l’espace public, donc veillez à privilégier les caractères majuscules d’imprimerie et une encre noire,
- Résistant au temps et aux intempéries puisqu’il devra demeurer en place au minimum 2 mois et pendant toute la durée des travaux.
Quoi inscrire sur le panneau d’affichage ?
Les mentions à faire figurer sur votre panneau d’affichage de permis de construire sont :
- Le numéro de permis de construire, sa date de délivrance et sa date d’affichage en mairie
- Le nom du bénéficiaire du permis
- Le nom de l’architecte auteur du projet, s’il y en a un
- La superficie du terrain
- La nature du projet de construction :
- La surface de plancher construite
- La surface de plancher démolie, si le projet intègre des travaux de démolition
- La hauteur des constructions nouvelles
- L’adresse de la mairie où le dossier complet de permis de construire peut être consulté
- Ainsi que la mention obligatoire relative à l’exercice du droit de recours, à savoir :
« Le délai de recours contentieux est de deux mois à compter du premier jour d’une période continue de deux mois d’affichage sur le terrain du présent panneau (art. R. 600-2 du code de l’urbanisme).
Tout recours administratif ou tout recours contentieux doit, à peine d’irrecevabilité, être notifié à l’auteur de la décision et au bénéficiaire du permis ou de la décision prise sur la déclaration préalable. Cette notification doit être adressée par lettre recommandée avec accusé de réception dans un délai de 15 jours francs à compter du dépôt du recours (art. R. 600-1 du code de l’urbanisme) ».
La durée de l’affichage
Pour répondre à l’obligation d’affichage du permis de construire, il est impératif que le panneau soit :
- Apposé sur le terrain de manière continue,
- Qu’il soit à la fois visible et lisible depuis l’espace public,
- Pendant 2 mois minimum, soit la période pendant laquelle les tiers peuvent faire usage de leur droit de recours, et ce jusqu’à l’achèvement des travaux.
Dans l’esprit de certains, mal afficher ou afficher le permis obtenu de manière discontinue (exemple : retirer le panneau le weekend ou pendant les vacances scolaires, en misant sur le fait qu’en semaine les tiers seront moins attentifs et moins disponibles pour s’y intéresser) est tentant pour s’éviter tout risque de recours.
Pour ceux que l’idée aurait effleuré, sachez qu’il s’agit d’un très mauvais calcul.
Exemple concret
Monsieur D. a obtenu un permis de construire le lundi 15 décembre.
Le mardi 16, il appose le panneau de permis de construire sur son terrain. Il le retire le 23 décembre par peur que son voisin, qui ne réside dans la maison voisine que pendant ses congés de fin d’année, ne s’oppose à son projet de surélévation.
Le 17 février, son voisin forme un recours contentieux à l’encontre de son permis de construire. Monsieur D. en est informé par courrier recommandé avec accusé de réception le 22 février.
Si l’affichage du permis de construire avait été continu, le recours aurait été irrecevable et Monsieur D. aurait pu démarrer son chantier dès le 31 mars en toute sérénité.
Le défaut d’affichage du permis de construire
En cas de défaut d’affichage continu du permis ou d’affichage non conforme (absence de toutes les mentions obligatoires, panneau illisible, par exemple), un recours peut être formé pendant toute la durée des travaux et jusqu’à 6 mois après leur achèvement.
En cas de recours, si le permis devait être annulé au terme d’une procédure longue et couteuse, quand bien même la construction serait presque achevée, le juge peut par exemple condamner le titulaire du permis à procéder à la remise en l’état du terrain donc la démolition des constructions.
La preuve de l’affichage
En cas de recours, c’est au bénéficiaire du permis de construire d’apporter la preuve que toutes les formalités d’affichage ont bien été réalisées.
Cette preuve peut s’effectuer par tout moyen. Les plus courants sont :
- Le constat d’affichage d’huissier, moyen de preuve le plus sur mais aussi le plus couteux (comptez une centaine d’euros par constat, sachant qu’il est recommandé d’en faire effectuer trois : un en début d’affichage, un à la fin du 1er mois et un à la fin de la période d’affichage obligatoire de 2 mois).
- Les témoignages de voisins, par exemple, à condition qu’ils n’aient pas de lien avec le bénéficiaire.
- La photographie du panneau en place avec un journal quotidien au 1er jour de l’affichage et idéalement au 30e et au 61e jour de celui-ci. En cas de risque de recours avéré, une précaution supplémentaire peut être prise en s’envoyant à soi-même chacune des photographies en courrier recommandé avec accusé de réception. Attention, dans ce cas, il ne faudra surtout pas l’ouvrir et le conserver en l’état pour le produire au juge en cas de recours !
Remarque : Des applications de certification d’un nouveau genre ont émergé sur internet. Pour quelques dizaines d’euros, ces sites génèrent des preuves d’affichage recevables en justice, voire de véritables constats d’huissiers en ligne.
Face à la multiplication d’acteurs, avant de souscrire, assurez-vous cependant que la société éditrice de l’application fournit toutes les garanties légales.
Le recours des tiers
Toute personne, physique ou morale, qui justifie d’un intérêt à agir, peut contester la validité d’une autorisation d’urbanisme en exerçant un recours qui peut être de deux types.
Le recours gracieux
Dans le délai de 2 mois à compter du premier jour d’affichage du panneau de permis d’aménager sur le terrain, le tiers qui entend le contester peut dans un premier temps former un recours gracieux.
Pour ce faire, il doit adresser un courrier libre en recommandé avec accusé de réception au signataire de l’arrêté de permis de construire ou à son supérieur hiérarchique. Ce courrier doit être motivé, c’est-à-dire présenter de manière factuelle et argumentée les raisons pour lesquelles le requérant estime que le permis n’aurait pas dû être délivré.
A réception, le destinataire du recours gracieux dispose de 2 mois pour :
- soit donner une réponse positive et retirer le permis
- soit donner une réponse négative et rejeter le recours
- soit ne pas répondre, ce qui équivaut à une réponse négative.
ATTENTION : Le requérant doit, dans les 15 jours de la réception du recours en mairie, informer le bénéficiaire du permis de son action.
Le recours contentieux
L’autre possibilité qui s’offre au tiers qui entend contester un permis de construire c’est former un recours contentieux, toujours dans un délai de 2 mois à compter du premier jour d’affichage du permis de construire.
Le recours contentieux consiste en la saisie du tribunal administratif d’une demande d’annulation du permis de construire en cause.
Après vérification de l’intérêt à agir du requérant et des motifs avancés par lui, le juge administratif pourra :
-
- Soit rejeter sa demande,
- Soit y accéder et annuler le permis,
- Soit, lorsque les travaux mis en cause sont susceptibles d’être régularisés au moyen d’un permis modificatif, suspendre l’autorisation d’urbanisme.
Là encore, mairie et bénéficiaire du permis devront être informés du recours par lettre recommandée avec accusé de réception, dans les 15 jours.
Remarque : A noter qu’il est possible de combiner les deux en formant dans un premier temps un recours gracieux suivi, dans les 2 mois du rejet de la demande d’annulation, d’un recours contentieux.
Les délais de purge du permis d’aménagement vous posent question ? Vous auriez besoin d’un conseil ? Contactez-nous.
La durée de validité du permis de construire
Une fois délivré, un permis de construire à une durée de validité de 3 ans.
Si passé ce délai de 3 ans vous n’avez pas entamé les travaux, vous avez la possibilité de demander une prorogation de durée de validité de votre autorisation d’urbanisme, à condition que les règles d’urbanisme applicables au terrain n’aient pas changé entre temps.
Cette prorogation pourra être de maximum deux fois 1 an. En aucun cas, une la durée totale de validité d’une autorisation d’urbanisme quelle qu’elle soit ne peut excéder 5 ans.
Pour en savoir plus sur la validité du permis de construire, jaiunterrain.fr vous encourage à consulter aussi l’article suivant qui fait le point sur la péremption des autorisations d’urbanisme.
Mode d’emploi pour demander la prorogation de la durée de validité d’un permis de construire
- 2 mois avant la date d’expiration du permis de construire initial, adresser une demande écrite en recommandé avec accusé de réception en mairie en précisant bien les références et la date de délivrance de l’autorisation d’urbanisme pour laquelle vous sollicitez la prorogation.
- Dans les deux mois qui suivent la réception de la demande de prorogation, la mairie répond, favorablement ou défavorablement.
- Si à l’expiration du délai de 2 mois, la mairie n’a pas expressément répondu, alors la demande est réputée approuvée.
Comment faire pour annuler un permis de construire obtenu ?
Il arrive parfois qu’en dépit d’un permis de construire obtenu et purgé de tous recours, il faille renoncer à la réalisation du projet autorisé.
Dans ce cas, il est essentiel de demander l’annulation du permis de construire obtenu, sous peine de se voir réclamer le paiement des taxes et participations d’urbanisme (dont la taxe d’aménagement) qui y sont attachées, même si le chantier n’a jamais démarré.
Pour demander l’annulation d’un permis de construire, il faut remettre en main propre ou envoyer un courrier en recommandé avec accusé de reception, mentionnant les références du permis de construire, la date d’obtention et les principales caractéristiques du projet autorisé, à la collectivité qui l’a délivré (c’est-à-dire la mairie dans 80% des cas).
Pour vous faciliter la tâche, jaiunterrain.fr vous propose de télécharger un modèle de courrier prêt à compléter et à envoyer à la commune qui a délivré le fameux permis que vous voulez annuler.
Vous avez la certitude que le permis de construire est l’autorisation d’urbanisme requise pour la réalisation du projet que vous envisagez sur votre terrain mais vous avez le sentiment de ne pas avoir obtenu de réponse à toutes vos questions ?