Dans quel cas faire une déclaration préalable de travaux ?
La liste des cas pour lesquels le dépôt d’une déclaration préalable de travaux en mairie est obligatoire est fournie par le Code de l’urbanisme.
En pratique, ils sont au nombre de 9.
Déclaration préalable de travaux pour toute nouvelles construction de plus de 5 m2 et inférieure à 20 m2
Si votre projet consiste en la construction d’un garage, d’une cabane, d’un local de stockage, d’un barbecue ou autre tout autre installation en dur, alors il est soumis à la déclaration préalable de travaux à condition de respecter les 3 critères suivants :
- Avoir une emprise au sol inférieure à 20 m²,
- Créer une Surface De Plancher (SDP) de moins de 20 m²,
- Présenter une hauteur totale au-dessus du sol inférieure ou égale à 12 m.
ATTENTION : si le terrain destiné à accueillir cette nouvelle construction est situé aux abords immédiats d’un monument historique ou d’un site protégé classé ou en cours de classement, alors une déclaration de travaux sera exigée quelle que soit sa superficie.
Remarque : Votre projet de construction est inférieur à 5 m² d’emprise au sol ou de SDP ? Alors bonne nouvelle : vous n’avez aucune formalité à accomplir !
Déclaration préalable de travaux pour tout projet d’extension de construction existante compris entre 5 m2 et 20 m2
Le terrain qui vous intéresse accueille déjà une construction et ce que vous voulez c’est l’agrandir ? Que vous vouliez faire une véranda, une pièce supplémentaire ou une surélévation de plus de 5 m² de SDP ou d’emprise au sol et de moins de 20 m², alors votre projet rentre dans le cadre de la DP.
Bonne nouvelle : si la commune où se trouve le terrain est couverte par un Plan Local d’Urbanisme (communal ou intercommunal) ou par un POS, alors la surface totale maximale de l’extension pourra être portée à 40 m² au lieu de 20.
Attention tout de même à un point : si la conséquence de votre agrandissement (compris entre 20 et 40 m²) est de porter la SDP totale de la construction à plus de 150 m² alors il vous faudra :
- Déposer une demande de permis de construire et non plus une DP,
- Recourir à un architecte pour le faire.
Déclaration préalable de travaux pour tout changement de destination d’une construction existante
Le terrain que vous voulez acheter accueille un vieux local d’activité désaffecté et vous envisagez de le transformer, en partie ou en totalité, en habitation ?
Dans ce cas, c’est aussi une déclaration préalable que vous devrez déposer préalablement au démarrage des travaux, à condition que ces derniers ne touchent ni à la façade ni à la structure porteuse du bâti.
Le changement de destination que vous projetez ne nécessite pas de travaux à proprement parler ? Qu’importe, vous devrez malgré tout effectuer une déclaration préalable.
Déclaration préalable de travaux pour la modification de l’aspect extérieur d’une construction existante
Pour refaire une toiture, créer une nouvelle ouverture (porte ou fenêtre, y compris fenêtre de toit) changer la porte d’entrée, remplacer une fenêtre ou installer des volets électriques en lieu et place de volets bois traditionnels, là encore il vous faudra déposer une déclaration préalable en mairie.
Si votre projet de modification de l’aspect extérieur d’une construction existante ne porte que sur un ravalement de façade, le dépôt de déclaration préalable ne sera obligatoire que dans deux cas :
- si le terrain sur lequel est édifiée la construction est situé à proximité d’un espace faisant l’objet d’une protection particulière (monument historique, site protégé)
- si le conseil municipal de la commune où il est situé a prévu que les ravalements de façades soient soumis à autorisation.
Aussi, avant d’entamer tous travaux sur la façade d’un bâtiment, renseignez-vous auprès du service urbanisme de la commune.
ATTENTION : Vous souhaitez profiter de ces travaux pour changer la destination d’une construction existante ? Dans ce cas ce n’est plus une déclaration préalable mais un dossier de demande de permis de construire qu’il vous faudra déposer en mairie.
Déclaration préalable de travaux pour la transformation d’un garage en pièce à vivre
Le Code de l’urbanisme prévoit la possibilité de transformer un garage de plus de 5m² intégré au volume d’une construction existante en pièce à vivre.
Une condition à cela : que ces travaux fassent l’objet d’une déclaration préalable.
Si par ailleurs, vous entendez remplacer la porte dudit garage par une baie vitrée ou une porte classique, bonne nouvelle : il vous suffira de le mentionner sur le même formulaire de DP.
Focus sur le changement de destination et les exigences du PLU en matière stationnement
Un point doit toutefois attirer votre attention : ce changement de destination ne doit pas vous placer en situation de non-respect des prescriptions en matière de stationnement du PLU.
En effet, en faisant du garage une pièce à vivre, vous allez logiquement supprimer une voire plusieurs places de stationnement.
Or, tout règlement local d’urbanisme fixe un nombre minimum de places de stationnement qui doit être rattaché à une construction.
Exemple : 2 places par unité d’habitation ou 1 place par tranche entamée de 50 m² de SDP construite.
En fonction de l’exigence posée par le règlement du PLU applicable à la zone où se situe votre terrain, il vous faudra soit simplement recréer une place, en compensation de celle que vous aurez supprimée, soit en créer une de plus.
Pour en savoir plus sur les conséquences de votre projet de transformation d’un garage en pièce à vivre sur le nombre de places de stationnement à réaliser dans votre cas particulier, consultez le règlement de PLU de la zone dans laquelle est situé votre bien. Autre solution : interroger directement le service urbanisme de la commune.
Déclaration préalable de travaux pour la construction d’une piscine
Il ne manque à votre bonheur de propriétaire qu’une piscine, traditionnelle ou hors sol ?
Avant toute chose, sachez que si sa superficie est inférieure à 10 m², vous n’aurez aucune formalité particulière à accomplir, sauf à ce que votre terrain soit situé dans le périmètre de sites patrimoniaux remarquables ou aux abords d’une monument historique ou d’un site protégé.
Si tel est le cas, alors vous ne pourrez pas vous soustraire au dépôt d’une déclaration préalable, quand bien même la surface totale de votre bassin, en dur ou hors sol, serait de 5 m² seulement.
Au-delà de 10 m² et dans la limite de 100 m², vous devrez déposer une déclaration préalable de travaux dans les cas suivants :
- Pour l’installation d’une piscine hors sol pour une durée supérieure à 3 mois. Attention, si vous entendez la couvrir, la hauteur totale de l’abri ne devra pas dépasser 1,80 m.
- Pour la construction d’une piscine traditionnelle, couverte ou non. Là encore, si votre projet intègre un abri, la hauteur de celui-ci ne devra pas être supérieure à 1,80 m. Au-delà, il vous faudra solliciter un permis de construire.
Déclaration préalable de travaux pour la construction d’un mur d’une hauteur supérieure ou égale à 2 mètres
Vous souhaitez clôturer votre propriété au moyen d’un mur de plus de 2 mètres de haut ? Aucun problème mais à 2 conditions :
- que le règlement de la zone du PLU où est situé le terrain l’autorise,
- et de déposer là encore une déclaration préalable de travaux en mairie.
Déclaration préalable pour la réalisation d’ouvrages de production d’électricité à partir de l’énergie solaire
Vous êtes propriétaire d’un terrain agricole que vous n’exploitez pas ou d’un jardin devenu trop grand ? Vous envisagez de valoriser votre terrain non constructible en vous lançant dans la production d’énergie et pour cela vous avez besoin d’y faire installer une mini ferme solaire ?
Avant d’aller plus loin, renseignez-vous auprès du service urbanisme de votre commune sur la faisabilité d’un tel projet.
Vous avez obtenu un premier retour positif ? Il ne vous reste plus qu’à préparer un dossier de déclaration préalable de travaux à condition que votre projet d’installation affiche :
- Une puissance crête inférieure à 3 kW et une hauteur maximum au-dessus du sol supérieure à 1,80 m,
- Une puissance crête supérieure ou égale à 3 kW et inférieure ou égale à 250 kW quelle que soit sa hauteur.
Déclaration préalable de travaux pour l’installation d’une caravane, d’un mobil-home, d’un camping-car ou d’une tiny-house
Pour savoir s’il vous est nécessaire de déposer une déclaration préalable pour stationner sur votre terrain un véhicule de type caravane, mobile home, etc. il convient de vous poser 2 questions :
- La durée totale de ce stationnement à l’année a-t-elle vocation à être supérieure à 3 mois ?
- Le véhicule en question conserve-t-il tous ses attributs de mobilité permettant de le déplacer à la demande ?
Si la réponse à l’une de ces questions est « non » alors pas de doute : le dépôt de déclaration préalable est indispensable préalablement à toute installation.
Quelques précisions
Enfin, 2 précisions et non des moindres :
- En aucun cas la caravane, le mobile home, le camping-car ou la tiny house installés sur votre terrain, quand bien même ils auraient fait l’objet d’une déclaration préalable en bonne et due forme, ne pourront pas être utilisés comme habitation principale ou annexe à celle-ci.
- Les règlements locaux d’urbanisme (PLU, PLUi, etc.) peuvent comporter des règles plus contraignantes et imposer par exemple un dépôt de DP pour un stationnement inférieur à 3 mois.
Un homme averti en valant deux, consultez le règlement de la zone du PLU dans laquelle est situé votre terrain ou renseignez-vous directement auprès du service urbanisme.
Le dossier de déclaration préalable de travaux
Vous venez de déterminer que votre projet de construction nécessite le dépôt d’une déclaration préalable de travaux en mairie. Prochaine étape : constituer le dossier !
Qui est autorisé à déposer une déclaration préalable de travaux ?
Pour être recevable, une déclaration préalable de travaux doit être exclusivement déposée par :
- Le ou les propriétaires du terrain,
- Leur mandataire dûment habilité à cet effet,
- La personne autorisée par eux à effectuer les travaux objet de la DP.
Que doit contenir un dossier de déclaration préalable de travaux ?
En fonction du type de travaux pour lequel la déclaration préalable est demandée, les pièces à fournir varient légèrement.
Néanmoins, dans tous les cas de figure, un formulaire Cerfa n° 13404*07 devra être téléchargé et rempli par le demandeur, accompagné d’un plan de situation du terrain.
A ce document devront être jointes des pièces annexes permettant à la mairie d’apprécier la nature des travaux, telles que :
- Un plan masse si la DP porte sur une construction nouvelle, une extension, un changement de destination, etc.,
- Un plan en coupe du terrain permettant d’apprécier notamment la hauteur de votre projet (piscine, mur, abri, serre, ouvrage de production d’énergie, etc.)
- Un plan des façades et/ou toitures, notamment dans le cas d’un changement de destination ou d’une modification de l’aspect extérieur d’une construction existante, etc.
Pour connaitre avec précision la liste des pièces à fournir en annexe de votre formulaire de déclaration préalable, consultez le bordereau de dépôt de pièces jointes annexé à votre formulaire Cerfa.
En cas de doute, renseignez-vous directement auprès du service urbanisme de votre commune.
Il serait fâcheux de voir votre déclaration non traitée pour cause de pièces manquantes !
Combien d’exemplaires de déclaration préalable de travaux fournir ?
Ce sont au minimum 2 exemplaires complets (formulaire de déclaration préalable de travaux + pièces annexes) que vous devrez déposer dans la mairie de la commune où est situé le terrain.
Des exemplaires supplémentaires, de plans de situation, de masse ou de coupe, peuvent être demandés soit parce que le projet le justifie, soit parce que le terrain est situé dans le périmètre ou à proximité d’un site protégé.
Pour en savoir plus, jaiunterrain.fr vous invite à contacter, là encore, le service urbanisme de votre commune.
Comment s’effectue le dépôt de déclaration préalable de travaux ?
Si vous avez la possibilité de vous déplacer dans la mairie de la commune où est situé le terrain, le plus simple est encore de déposer l’ensemble des pièces demandés en main propre au service de l’urbanisme.
Double avantage à cette option :
- Dans la grande majorité des cas, la personne qui vous recevra vérifiera que votre dossier est complet et vous serez immédiatement informé des pièces ou exemplaires manquants.
- Contre remise du dossier, vous recevrez sur le champ un récépissé de dépôt, point de départ du délai d’instruction de votre déclaration, sous réserve qu’il soit constaté (si cela n’a pas déjà été fait) que le dossier est complet.
S’il ne vous est pas possible d’effectuer ce dépôt en main propre, vous avez la possibilité d’envoyer votre déclaration préalable par voie postale, en courrier recommandé avec accusé de réception ou, depuis le 1er janvier 2022, par voie numérique en téléversant votre dossier sur le site web de la commune concernée.
A réception, vous serez informé dans le mois qui suit des éventuelles pièces manquantes et du délai de 3 mois maximum qui vous est accordé pour leur fourniture.
Si votre dossier est complet, un récépissé de dépôt vous sera adressé à l’adresse postale que vous aurez indiqué dans le formulaire Cerfa de décalaration préalable de travaux.
L‘instruction d’une déclaration préalable de travaux
Une fois votre déclaration préalable déposée en mairie, démarre le délai d’instruction d’une durée de 1 mois.
Dans les cas particuliers suivants, ce délai de 1 mois est augmenté :
- De 1 à 2 mois supplémentaires lorsque le terrain qui accueille les travaux objet de la DP est situé dans ou à proximité d’un site protégé.
- De 3 mois supplémentaires maximum, si le dossier est incomplet.
Remarque : Si dans ce délai de 3 mois à compter du courrier listant les pièces manquantes vous n’avez pas procédé à leur remise, votre déclaration préalable sera tout bonnement rejetée et vous devrez en déposer une nouvelle.
Le délai d’instruction de 1 mois ne démarrant qu’une fois le dossier complet, il est toujours préférable de se hâter à fournir les éléments ou exemplaires manquants.
A noter que la mairie procède, dans les 15 jours du dépôt, à un affichage d’un extrait de la déclaration préalable précisant les principales caractéristiques des travaux projetés. Cet affichage a lieu pendant toute la durée de l’instruction.
La réponse de l’administration à la déclaration préalable de travaux
Une déclaration préalable de travaux est susceptible de recevoir 4 types de réponses.
L’absence de réponse dans les délais ou l’acceptation sans réserves
Le délai d’instruction de votre déclaration préalable de 1 mois (éventuellement augmenté) est expiré et vous êtes inquiet car la commune n’a pas répondu à votre demande. Rassurez-vous : en matière d’autorisations d’urbanisme, le silence de l’administration vaut acceptation.
A la différence du permis de construire, la commune ne délivre pas d’arrêté autorisant les travaux objet de la déclaration préalable. En effet, elle n’est susceptible de vous délivrer qu’un simple certificat de non-opposition.
Ce certificat n’étant pas automatiquement délivré, il vous faudra le demander directement auprès des services de la mairie à l’issue du délai d’instruction.
L’acceptation avec réserves
Relativement rare, l’acceptation avec réserves consiste en la prise d’un arrêté précisant que les travaux sont autorisés à condition de respecter telle ou telle prescription supplémentaire.
L’illustration la plus courante et la plus parlante de ce cas de figure est l’hypothèse où la DP porte sur la création d’une nouvelle ouverture, une fenêtre par exemple. Ici, l’arrêté délivré par la commune peut tout à fait autoriser le percement à condition que la nouvelle fenêtre ne soit pas en PVC de couleur blanche.
L’acceptation avec réserves fait systématiquement l’objet d’un envoi postal en courrier recommandé avec accusé de réception au titulaire de la déclaration préalable.
Le refus ou l’opposition
Troisième réponse possible de l’administration : le refus de voir les travaux décrits dans la DP réalisés.
Ce refus prend toujours la forme d’un arrêté d’opposition à déclaration préalable. Celui-ci doit nécessairement être dument motivé. En cas de refus, le titulaire de la DP en est informé par courrier recommandé avec accusé de réception.
Comme toute décision administrative, l’arrêté d’opposition est susceptible de faire l’objet d’un recours, gracieux voire contentieux.
Le sursis à statuer
Lorsqu’un document d’urbanisme est en cours d’élaboration, qu’une opération d’aménagement ou qu’une procédure d’expropriation est lancée, l’administration a la possibilité d’opposer à l’auteur d’une DP un quatrième type de réponse : le sursis à statuer.
En pratique, le sursis à statuer est un gel de la délivrance ou du rejet des demandes d’autorisations d’urbanisme quand elles portent sur des projets dont la réalisation est susceptible de compromettre l’aboutissement des procédures évoquées ci-dessus.
Cette décision de sursis à statuer doit être motivée et permet à l’administration de suspendre pendant 2 ans maximum la délivrance de l’autorisation d’urbanisme.
Ce n’est qu’à l’issue de cette période de 2 ans de sursis à statuer que l’administration se prononce sur le fond du dossier de déclaration préalable de travaux.
Affichage, recours des tiers et durée de validité
La déclaration préalable de travaux, comme toute autre autorisation de travaux, est soumise à une obligation d’affichage et est susceptible de faire l’objet d’un recours de tiers.
Autant de raisons qui expliquent qu’il soit déconseillé de démarrer les travaux au lendemain de sa délivrance. Explications de jaiunterrain.fr.
L’obligation d’affichage d’une déclaration préalable de travaux
La déclaration préalable acceptée doit faire l’objet d’un double affichage :
- En mairie, dans les 8 jours de sa délivrance, pour une durée de 2 mois minimum,
- Sur le terrain, par le titulaire de l’autorisation, dès la notification de l’arrêté ou dès que le délai d’instruction du dossier a expiré.
L’affichage de la DP en pratique
La formalité d’affichage a pour objectif d’informer les tiers, voisins, habitants de la commune, etc. des principales caractéristiques des travaux autorisés.
Cet affichage doit rester en place à minima pendant toute la durée des travaux et pendant toute sa durée de validité.
C’est l’accomplissement de cette formalité d’affichage qui marque le point de départ du délai de recours des tiers de 2 mois.
Pour ce faire, deux solutions :
- apposer sur un panneau une copie de l’arrêté, du certificat de non opposition ou à défaut du formulaire Cerfa de DP,
- ou en retranscrire les principales caractéristiques sur un panneau similaire à ceux utilisés pour l’affichage des permis.
L’essentiel est que les renseignements figurant sur le panneau d’affichage soient bien lisibles depuis la voie publique ou l’espace ouvert au public. Si ce n’est pas le cas, le titulaire de la DP s’expose à un risque de recours, non pas sur le fond mais sur la forme.
Conseil pratique pour justifier du respect des formalités d’affichage
Il n’est pas obligatoire de faire constater le respect de l’obligation d’affichage de la DP sur le terrain par un huissier.
Cependant, dans certaines circonstances (lorsque par exemple il y a conflit avec des voisins que vous soupçonnez de vouloir vous mettre des bâtons dans les roues), il peut s’avérer utile pour un propriétaire, de prendre quelques précautions.
Sachez que faire constater le respect de votre obligation d’affichage par un huissier vous coûtera dans les 200 à 250 €.
L’autre moyen, certes moins sécurisant que le constat d’huissier mais aussi bien moins coûteux, consiste à prendre une photo du panneau d’affichage au premier jour de son installation, avec un journal quotidien. Il suffit ensuite de l’imprimer et de se l’envoyer à soi-même le jour même en lettre recommandée avec accusé de réception.
ATTENTION : Si vous optez pour cette solution, n’ouvrez surtout pas ouvrir le pli et conservez-le scellé en vue de le produire tel quel au juge en cas de recours.
Déclaration préalable de travaux et recours des tiers
La déclaration préalable de travaux étant une autorisation d’urbanisme, elle est délivrée sous réserve du droit des tiers.
C’est la raison pour laquelle avant de devenir définitive, il est important que les moyens soient donnés auxdits tiers pour faire valoir leurs droits.
Ces moyens, ce sont précisément l’information par voie d’affichage et l’octroi d’un délai de recours.
Mise en situation
Imaginons que votre DP porte sur la création d’une construction nouvelle. La mairie va vérifier que votre projet rentre bien dans le champ d’application de la DP et non dans celui d’une autre autorisation d’urbanisme (permis de construire, permis d’aménager, etc.) et qu’il respecte les règles fixées par le PLU.
Si sa conclusion est « oui », alors elle délivre la DP ou tout du moins ne s’y oppose pas.
Imaginons toujours que cette nouvelle construction soit implantée sur l’assiette d’une servitude de passage qui bénéficie au terrain voisin.
Etant donné qu’il s’agit d’une servitude privée, la commune n’en a pas nécessairement connaissance. Au-delà, il faut reconnaitre que son rôle n’est pas de veiller au respect de conventions entre particuliers.
Dans le cas présent, il apparait que si vous réalisez votre projet de construction, le propriétaire du terrain voisin ne pourra plus jouir de son droit de passage.
En toute logique, cette situation justifie que ce voisin puisse s’opposer à votre projet puisqu’il méconnait son droit.
C’est pourquoi, pour user de son droit à former un recours pour la défense de ses intérêts, le tiers (ici le propriétaire du terrain voisin) dispose d’un délai de 2 mois à compter de l’affichage de la déclaration préalable pour former un recours gracieux et/ou contentieux à l’encontre de la décision administrative.
La durée de validité d’une déclaration préalable de travaux
Une déclaration préalable de travaux a une durée de validité de 3 ans, à compter de sa délivrance.
La caducité de la DP
Cependant, si vous n’avez pas commencé les travaux objet de la DP dans les 3 ans ou si, passé ce délai, vous les interrompez plus d’un an, alors elle deviendra caduque et il vous faudra en redéposer une nouvelle.
ATTENTION : Lorsque la DP a pour objet un changement de destination, la décision devient caduque si les travaux n’ont pas été intégralement réalisés dans le délai de 3 ans.
La prorogation de la durée de la validité de la déclaration préalable de travaux
Sachez que le délai de validité de toute déclaration préalable peut être prolongé 2 fois pour une durée de 1 an, soit une durée de validité totale de 5 ans au maximum.
Comment obtenir cette prorogation ? J’aiunterrain.fr vous donne la marche à suivre.
Mode d’emploi pour obtenir une prorogation :
Etape n°1
Rédigez en double exemplaire sur papier libre, votre demande en prenant soin de préciser votre identité, vos coordonnées, la date de dépôt de la DP ainsi que celle de son obtention ainsi que les références de l’éventuel certificat de non-opposition.
Etape n°2
Au plus tard 2 mois avant la date d’expiration de votre DP, adressez-la par courrier recommandé avec accusé de réception ou déposez-la en main propre à la mairie de la commune où est situé le terrain concerné.
Etape n°3
Si vous aucune décision de la part de la commune ne vous est adressée dans un délai de 2 mois à compter de la réception de la demande en mairie, la prolongation est réputée accordée.
Si non, vous recevrez un courrier de refus, qui devra être dument motivé.
Pour vous faciliter la demande de prorogation de la durée de validité d’une déclaration préalable de travaux, téléchargez, complétez et envoyez le modèle de courrier préparé pour vous par notre équipe.
Après avoir lu toutes ces explications, vous avez l’impression que votre projet ne rentre pas dans le cadre de la déclaration préalable de travaux ?
Deux explications possibles à cela : soit, les travaux que vous envisagez de réaliser nécessitent une autre autorisation d’urbanisme que la déclaration préalable, soit ils ne nécessitent aucune autorisation d’urbanisme.
Pour faire le point, on vous invite à consulter aussi les pages consacrées aux autres autorisations d’urbanisme que sont le permis de construire et le permis d’aménager.