Le bail rural pour valoriser un terrain agricole
Première solution pour valoriser un terrain non constructible inscrit en zone agricole du PLU : le louer à un exploitant agricole par la conclusion d’un bail rural.
Qu’est-ce qu’un bail rural ?
Le bail rural est un contrat de location par lequel un propriétaire bailleur met à disposition d’un exploitant agricole professionnel, des terres et/ou des bâtiments agricoles.
La contrepartie à la mise à disposition est nécessairement onéreuse, c’est-à-dire qu’elle a une valeur économique, sans quoi il ne s’agit pas d’un bail mais d’un prêt d’usage.
Quelle contrepartie au bail rural ?
La nature de la contrepartie détermine le type de bail rural conclu :
- S’il s’agit du versement d’un loyer en numéraire, appelé fermage, on parle alors d’un bail rural à ferme
- Si le bailleur et son locataire optent pour une contrepartie sous forme de partage des récoltes ou de partage du fruit de la vente des récoltes, il s’agit d’un bail à métayage.
Bail rural écrit ou bail rural oral ?
Sur la forme, un bail rural a la particularité de pouvoir être verbal, c’est-à-dire conclu oralement entre le bailleur et son preneur à bail. Pour cela, il est nécessaire qu’ils se soient préalablement entendus sur le bien loué, les conditions d’usage, la durée, les obligations de l’un et de l’autre et surtout la nature de la contrepartie.
Rapide, plus simple et moins contraignant, le bail verbal ne présente, sur le papier, que des avantages.
Cependant, en l’absence d’écrit, en cas de litige, il sera compliqué pour les parties d’apporter la preuve de l’existence du bail et de la faute de l’une ou de l’autre des parties, ce qui peut donner lieu, en dernier recours, à une procédure judiciaire possiblement longue et coûteuse.
C’est la raison pour laquelle la forme écrite du bail rural est à privilégier, quand elle n’est pas tout simplement imposée par la loi dans le cadre des baux de longue durée.
En dehors du cas particulier des baux de longue durée (c’est-à-dire supérieurs à 9 ans), la conclusion d’un contrat écrit sous seing privé (c’est-à-dire signé entre les parties sans le concours du notaire) est largement suffisant.
La chambre d’agriculture dont dépend le terrain objet du contrat saura vous renseigner sur ce point et vous fournir un modèle type de contrat de fermage ou de métayage.
Focus sur la contrepartie du bail rural à ferme
Si votre choix s’oriente vers un bail rural assorti d’une contrepartie sous forme de fermage, c’est-à-dire de loyer, la capacité des parties à en fixer librement le montant est réduite.
Chaque année, un minima et un maxima des valeurs locatives à l’hectare sont fixés au niveau départemental, en fonction de la région agricole où se situe le terrain et de la nature de celui-ci.
Là encore, pour ne pas commettre d’impair qui pourrait fragiliser votre accord, rapprochez-vous de votre chambre d’agriculture, la plus à même de vous fournir des informations fiables et complètes.
Conditions à la conclusion d’un bail rural
Ne conclut pas un bail rural qui veut et comme il le veut.
A la manière d’un bail commercial, le bail rural est un support à l’exercice d’une activité économique. Il est donc encadré par la Loi, qu’il soit écrit ou verbal.
4 conditions sont requises pour la conclusion d’un bail rural, sans quoi il est susceptible d’être requalifié en bail de petite parcelle, en prêt d’usage, en contrat de vente d’herbe ou en contrat de prise en pension d’animaux.
Quelles sont-elles ?
La mise à disposition du bien
Il incombe au bailleur d’assurer à son locataire la pleine jouissance du bien loué, ce qui peut supposer la prise en charge de travaux d’entretien ou de réparations urgentes.
Que la contrepartie à la mise à disposition ait une valeur économique
Cela signifie que la contrepartie doit nécessairement être onéreuse et non gratuite.
Ainsi, le nettoyage et le maintien en parfait état de la parcelle par le preneur ne constitue pas une contrepartie onéreuse suffisante pour que le bail soit qualifié de bail rural.
Le caractère de fond agricole
Cela suppose que l’immeuble (terrain et/ou bâtiment) objet du bail ait une vocation agricole. Cela exclut donc les forêts et les biens du domaine forestier, les golfs ou encore les dépendances de locaux d’habitations.
Que le bail de location soit conclu à fin d’exploitation agricole
En d’autres termes, cela signifie qu’il est indispensable que le preneur soit un exploitant agricole qui a vocation à exercer sur le fond une activité qui soit :
- Agricole par nature,
- Dans le prolongement d’une production (comme la transformation et la commercialisation des produits animaux ou végétaux de l’exploitation),
- Développée sur l’exploitation.
Durée du bail rural
Dans la grande majorité des cas, le bail rural est conclu pour une durée minimale de 9 ans, renouvelable par période de 9 ans. L’objectif ici, tout comme pour le bail commercial, est d’assurer au preneur la pérennité de son activité.
Les modalités de renouvellement sont fixées entre les parties dans le cadre du bail.
Le plus souvent, le renouvellement est automatique, sans qu’il y ait de quelconques formalités à accomplir, tant pour le bailleur que pour le preneur. Il est toutefois possible de porter cette durée initiale à minimum 18 ou 25 ans, voire à toute la durée de la carrière du preneur à bail, en concluant un bail rural à long terme.
Quels avantages au bail rural à long terme ?
Côté locataire, le bail à long terme offre une stabilité comparable à celle de la propriété et c’est une solution très avantageuse, notamment dans les secteurs où les fonciers agricoles se font non seulement rares mais surtout chers. Quant au bailleur, il faut savoir que l’Etat encourage les baux à long terme aux travers de 2 dispositifs : une valeur locative plafond supérieure à celle du fermage classique et une fiscalité avantageuse.
Concrètement, le bailleur ayant conclu un bail rural à long terme pourra bénéficier d’une exonération partielle des droits de donation sur le bien loué. S’il est imposable au titre de l’impôt sur la fortune, il pourra se prévaloir d’une exonération partielle de l’impôt, le bien loué étant considéré comme un bien professionnel.
Voilà deux bonnes raisons pour lesquelles, dans les zones à fort potentiel de développement urbain où les terres agricoles se raréfient, les particuliers sont de plus en plus nombreux à chercher à investir dans ce type de biens.
La résiliation du bail rural
Pendant la durée du bail, sa résiliation n’est possible que par la volonté conjointe des parties ou dans l’un des cas figure suivants :
A l’initiative du bailleur
Les deux situations dans lesquelles le bailleur est fondé à demander la résiliation d’un bail rural, sans versement d’indemnité, sont :
- Si le preneur exploite mal le bien ou ne s’acquitte pas de son loyer : dans ce cas, la résiliation est nécessairement prononcée par le juge.
- Si le terrain agricole change de destination, du fait d’un changement de zonage dans le PLU, par exemple.
A l’initiative du preneur
La résiliation d’un bail rural peut être demandée par le preneur dans les cas suivants :
- Si lui ou un membre de sa famille nécessaire à l’exploitation est touché d’incapacité ou décède,
- S’il est en âge de prendre sa retraite,
- S’il achète un bien qu’il doit exploiter lui-même.
Remarque : Lors d’une résiliation à l’amiable, quand bien même les deux parties seraient d’accord, le bailleur devra dédommager son preneur par le versement d’une indemnité d’éviction.
En présence d’un bail écrit, la preuve du manquement du preneur à ses obligations contractuelles est relativement facile. Il en est autrement lorsqu’on a conclu un bail verbal.
Encore une fois, on ne saurait trop recommander aux propriétaires fonciers de recourir aux baux écrits et d’établir un état des lieux d’entrée en bonne et due forme.
Le non renouvellement du bail rural
A l’initiative du preneur
Le renouvellement du bail rural est généralement automatique mais aussi illimité, dans le but de protéger le preneur et de sécuriser son activité.
C’est donc à lui que revient, en toute logique, la faculté de demander le non-renouvellement de son bail. Il dispose de la faculté de le faire pour quelque raison que ce soit, sans qu’il ait à le justifier.
A l’initiative du bailleur
La situation est tout autre pour le propriétaire bailleur, puisque celui-ci n’a la possibilité de demander le non-renouvellement que dans un nombre limité de cas parmi lesquels :
- Le non-respect des conditions d’exploitation ou de la réglementation sur les structures par le preneur à bail,
- Le non-paiement du fermage,
- Le constat d’agissements du preneur de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds,
- Le refus du preneur de réaliser des améliorations au bien
- Le changement de destination du bien loué au regard de la réglementation de l’urbanisme
- La reprise par le bailleur du bien, en vue de l’exploiter personnellement ou de le faire exploiter par son conjoint ou ses descendants (attention, là encore la loi fixe des conditions particulières au droit de reprise du bailleur sur lesquelles la chambre d’agriculture saura vous renseigner).
Dans tous les cas de figure, le propriétaire bailleur est tenu de respecter le délai de 18 mois minimum avant la date anniversaire de renouvellement pour donner congé à son locataire.
Le congé doit être motivé, notamment en cas d’usage du droit de reprise.
A réception du courrier en recommandé avec accusé de réception, le locataire dispose d’un délai de 4 mois pour saisir le Tribunal Paritaire des Baux Ruraux pour contester le congé.
Etat des lieux de sortie et indemnité
Enfin, sachez qu’en fin de bail, si le preneur apporte la preuve qu’il a apporté des améliorations au bien (en se basant notamment sur l’état des lieux d’entrée, s’il a été fait), il a droit à une indemnité de sortie.
Inversement, si au jour de la sortie du locataire, il apparaît que le bien a été dégradé par sa faute (par manque d’entretien par exemple), le bailleur pourra prétendre au versement d’une indemnité.
Une raison supplémentaire de préférer le bail écrit au bail verbal et de prendre le temps d’établir un état des lieux d’entrée.
Le terrain non constructible : un jardin à cultiver
Votre terrain est non constructible et sa superficie modeste rend la conclusion d’un bail rural impossible ?
Pourquoi ne pas envisager alors d’y créer un potager pour soi ou mieux : de le louer, tout ou partie, à un autre particulier ou à une association de particuliers en vue d’y établir un jardin partagé ?
A l’heure où les français se passionnent pour le jardinage et où les espaces pour le faire se font rares en milieu urbain, si vous avez la chance de posséder un terrain non constructible et cultivable en périphérie d’une grande ville ou d’une agglomération importante, il se pourrait qu’il fasse des heureux !
Certes, le montant du loyer qui vous sera versé (librement négocié entre les parties) ne vous permettra pas de vous enrichir, mais ce sera toujours ça que vous n’aurez pas à sortir de votre poche pour vous acquitter de l’impôt foncier.
Avec le contrat de terrain ou de jardin d’agrément, le propriétaire se décharge également de certains travaux d’entretien (comme le défrichage par exemple) et se prémunit du risque de voir son terrain occupé illégalement ou dégradé.
L‘installation d’éoliennes ou de centrales solaires en zone non constructible : une solution d’avenir
Rappelez-vous, en zone agricole ou naturelle du PLU, certaines constructions et installations peuvent être autorisées à condition :
- d’être nécessaires à l’exploitation agricole ou forestière du terrain,
- de ne pas porter atteinte à la sauvegarde du caractère naturel des lieux, ni l’exercice de l’activité économique qui y est fait.
En découle une autre exception : celle concernant les installations et constructions d’intérêt collectif, nécessaires au service public.
C’est précisément cette disposition qui couvre le sort des installations d’éoliennes et de centrales solaires, la production d’énergie non polluante étant un enjeu d’intérêt public.
Les points à vérifier avant de se lancer
Avant d’entamer les demandes d’autorisations nécessaires à l’installation d’une centrale solaire ou d’une éolienne, il convient de s’assurer que :
- Le règlement du PLU autorise ces installations dans la zone où est situé votre terrain.
Si votre terrain est situé en zone N ou en zone N indicée, il n’est pas à exclure que le PLU interdise toute forme d’occupation du sol.
Seule la consultation du règlement pourra vous informer sur ce point. - Votre projet soit réaliste.
Pour cela, rapprochez-vous d’un professionnel du secteur qui puisse vous renseigner sur le bien-fondé du projet. L’objectif poursuivi étant de s’assurer qu’une installation de type éolienne ou centrale solaire, dont le coût n’est pas négligeable, soit économiquement viable.
C’est logique : si votre terrain est insuffisamment exposé au vent, vous n’avez aucune chance de rentabiliser votre installation !
Remarque : N’hésitez pas à multiplier les avis. En matière d’énergies non polluantes comme dans tous les autres secteurs, les professionnels peu scrupuleux existent. - De telles installations n’auront pas un impact négatif sur la sauvegarde de la zone où elles ont vocation à s’implanter et sur l’exercice de l’activité agricole, pastorale ou forestière.
Cette appréciation revient à la commune qui va délivrer ou non l’autorisation d’occupation du sol, aux services de l’Etat qui ont capacité à s’y opposer et en dernier lieu, en cas de litige devant le tribunal, au juge administratif.
Une demande d’autorisation à l’issue toujours incertaine
Face à l’augmentation des projets d’installation d’éoliennes et autres centrales solaires ces dernières années, la jurisprudence est venue préciser un certain nombre de points.
Ainsi, le juge a annulé l’arrêté de refus de permis de construire pour une éolienne située en zone naturelle, quand bien même la zone constituait le territoire de chasse d’une espèce de rapace protégée.
De la même façon, il a estimé qu’une centrale solaire pouvait être autorisée en zone agricole quand elle était couplée avec l’installation du ruches et plantation de jachères en vue de la production de miel.
Difficile donc, pour un propriétaire de terrain non constructible de s’assurer en amont de la mise en œuvre de son projet d’installation d’éolienne ou de centrale solaire de l’accord de toutes les autorités compétentes. Les autorisations ou leur refus font toujours l’objet d’un examen au cas par cas.
Dans ces conditions, il est indispensable d’exposer son projet le plus tôt possible aux services de l’urbanisme de la commune où se situe le terrain, pour se faire une idée, même sommaire, de la manière dont il sera accueilli. En cas de refus franc et massif, inutile pour un particulier de s’engager dans un bras de fer judiciaire en vue d’obtenir une autorisation d’urbanisme. Le jeu en vaut rarement la chandelle.