Qu‘est-ce que le Plan Local d’Urbanisme ?
Le document local d’urbanisme le plus courant et le plus répandu à l’heure actuelle est le plan local d’urbanisme ou PLU.
Mais il n’en a pas toujours été ainsi. Avant le PLU, il y a eu la carte communale et le plan d’occupation des sols, aujourd’hui quasiment disparus du territoire français. Quant au PLU, lui aussi a vocation à disparaître au profit de plans locaux d’urbanisme intercommunaux (PLUi).
Remarque : dans un souci de simplification, les termes de document local d’urbanisme et de PLU seront préférés.
Néanmoins, si le document d’urbanisme applicable au terrain qui vous intéresse n’est pas un PLU ou que vous rencontrez des difficultés dans sa lecture ou son interprétation, des solutions telles que le coaching foncier, existent.
Tous ces documents ont cela en commun qu’ils poursuivent tous le même objectif : organiser et encadrer l’urbanisation d’une commune (ou d’un ensemble de communes dans le cas du PLUi) en proposant une stratégie de développement à long terme.
Comment ? Par la délimitation de secteurs constructibles et de secteurs non constructibles, et la définition pour chaque zone des règles d’urbanisme particulières, sur la base desquelles sont délivrées les autorisations administratives d’urbanisme.
L’élaboration de ces règlements d’urbanisme est faite soit par la commune (dans le cadre d’un PLU), soit par l’intercommunalité (on parle alors de PLUi). Pour ce faire, est pris en compte un certain nombre d’autres règles ou de documents tels que :
- Les lois comme la Loi montagne ou la Loi littoral, les plus connues,
- Des documents de planification nationaux comme le schéma directeur d’aménagement et de gestion des eaux,
- Des documents régionaux ou inter-régionaux comme la directive territoriale d’aménagement, par exemple,
- Des documents de planification intercommunaux comme le schéma de cohérence territoriale (SCoT), le plan local de l’habitat (PLH) ou le plan de déplacements urbains (PDU).
L’avantage pour celui qui s’intéresse à la constructibilité d’un terrain, c’est que le PLU (ou le PLUi) est le seul document d’urbanisme à consulter pour connaître la réglementation en vigueur. En effet, le document local d’urbanisme est réputé être conforme à tous ces textes, c’est-à-dire les respecter.
Où consulter le PLU
Le dossier complet du PLU d’une commune est consultable par tout un chacun en se rendant physiquement en mairie, au service urbanisme. Il en est de même si le document applicable est un PLUi, un POS ou une carte communale.
Certaines intercommunalités conservent également un exemplaire du PLU de chaque commune membre. Si vous faites le choix de préférer la visite au siège de l’intercommunalité, il est conseillé de s’assurer par téléphone, avant tout déplacement, que le PLU qui vous intéresse est consultable. En effet, seules les intercommunalités les plus importantes et celles disposant d’une délégation de pouvoir en matière d’urbanisme proposent ce service.
De plus en plus, les mairies et intercommunalités mettent à disposition du public le PLU en version numérique sur leurs sites internet.
Consultable 24h sur 24, le service présente de nombreux avantages, puisqu’en règle générale le dossier intégral est téléchargeable et imprimable gratuitement.
A l’heure du tout numérique, la consultation de plans en format papier reste cependant recommandée pour ceux qui se sentent le moins à l’aise avec la lecture de plans d’urbanisme sur ordinateur.
A chacun de trouver la formule qui lui convient le mieux !
De quoi se compose un Plan Local d’Urbanisme ?
La composition d’un dossier de PLU est fixée par le Code de l’urbanisme, tout comme ses procédures d’élaboration, de modification et de révision.
Quelles sont les pièces qui composent un dossier de PLU ?
A quoi correspondent-elles et que contiennent-elles ?
Mais surtout quels sont les principaux éléments à connaître pour déterminer si un terrain est constructible ?
Le rapport de présentation
Il s’agit en quelque sorte d’une introduction générale au PLU.
Il intègre une présentation de la commune (ou de l’intercommunalité) sous forme de diagnostic dans des domaines variés tels que la démographie, les équipements existants, le patrimoine naturel et culturel, la géographie, l’économie et, bien sûr, l’habitat.
Le diagnostic est accompagné d’un état des lieux portant sur les caractéristiques environnementales de la commune (appelé l’état initial environnemental) : la faune, la flore, les sites naturels remarquables, les ressources en eau, etc… y sont inventoriés.
Il aboutit à une présentation des grands principes retenus dans l’élaboration de la stratégie de développement mise en œuvre dans le PLU : ce sont les orientations générales.
Enfin, le rapport de présentation conclut sur les conséquences prévisibles des choix faits dans le PLU sur l’environnement. Il s’attache à démontrer l’équilibre préservé entre l’urbanisation et la préservation de l’environnement, ses conséquences sur les espaces protégés et les mesures de protection du cadre naturel de la commune. Il comprend en outre un inventaire des lois et règlements supra communaux respectés par le PLU.
Cette partie du PLU ne contient pas de règles d’urbanisme qui permettent de dire qu’un terrain est constructible ou non.
Cependant, consulter le rapport de présentation vous permettra d’en apprendre plus sur la commune, son dynamisme, la composition de sa population et le cadre de vie en général.
Autant d’informations qui peuvent se révéler précieuses, notamment pour élaborer un argumentaire de vente !
Le PADD | le projet d’aménagement et de développement durable
Inexistante dans les documents antérieurs au PLU, cette partie présente les objectifs de développement socio-économique, urbanistique et environnemental retenus par les élus en charge de l’élaboration du PLU ou du PLUi. Elle précise par ailleurs la stratégie à mettre en œuvre pour les atteindre.
Le zonage et le règlement écrit du PLU, qui sont les seules parties à contenir des règles d’urbanisme contraignantes, sont la traduction concrète de cette stratégie. Si le PADD ne comprend pas à proprement parler de règles opposables aux tiers, c’est véritablement lui qui donne le ton aux règles d’urbanisme.
Quelle application pratique à cela ?
Si vous vous voyez refuser un permis de construire dans un secteur au motif que votre parcelle est classée en zone non constructible, mais que dans le PADD ce secteur est identifié comme secteur déjà urbanisé à développer, vous avez un solide argument pour entrer en discussion avec la commune en vue d’obtenir une modification du PLU en votre faveur.
Les orientations d’aménagement et de programmation | les OAP
Toutes les parcelles de terrain ne sont pas nécessairement concernées par une orientation d’aménagement et de programmation. Cependant, dans le cas où celle qui vous intéresse l’est, c’est un élément à prendre en compte absolument.
Qu’est-ce qu’une OAP ?
Constituée d’un plan ou d’un schéma d’aménagement et d’un descriptif, l’OAP est un focus fait sur un secteur constructible identifié comme présentant de forts enjeux.
Ce peut être, au choix, :
- un secteur déjà urbanisé que la commune souhaite voir se développer,
- un secteur à urbaniser qu’elle veut voir changer du tout au tout (exemple : mutation d’un secteur à dominante artisanale en secteur résidentiel)
- un secteur pas encore urbanisé pour lequel elle nourrit un projet de développement particulier.
Quel que soit le cas de figure, l’OAP concerne toujours un terrain ou un ensemble de terrains pour lequel la ville a une vision plus ou moins définie, qu’il lui est impossible d’exprimer au seul moyen d’un zonage et d’un règlement.
Elle recourt donc à des plans ou schémas qui fixent des principes d’implantation, de desserte en voirie, de hauteur des constructions ou encore de destination des constructions.
Exemple : votre terrain est classé en zone constructible. Le règlement de la zone précise que vous pouvez y construire un immeuble de logements de maximum 6 étages.
Cependant, ce terrain fait l’objet d’une OAP. Celle-ci précise que les constructions faites sur votre terrain ne pourront pas dépasser les 4 étages et que 50 % des mètres carrés construits devront être affectés à des bureaux.
En conséquence, vous ne pourrez déposer une demande de permis de construire que pour la réalisation d’un immeuble de 4 étages qui comprendra moitié de logements et moitié de bureaux.
Dans le cas où le règlement de la zone où se situe un terrain autorise la réalisation de 3 maisons mais que l’OAP limite le nombre de logements à 2, le résultat est identique : la demande de permis de construire ne pourra porter que sur la réalisation de 2 maisons, à moins d’obtenir que la commune accepte de modifier son OAP.
Le règlement graphique ou le plan de zonage
Pour savoir si un terrain est constructible, consulter le plan de zonage du PLU est le réflexe n°1 à avoir !
Qu’est-ce qu’un plan de zonage ?
Comme son nom l’indique, le plan de zonage est un document graphique. Il est fait d’un plan parcellaire de la commune sur lequel est superposé un plan qui délimite des zones différentes.
Ces zones peuvent être soit délimitées par de simple traits soit par des plages de couleur.
Une fois la parcelle qui vous intéresse repérée avec précision, vous n’avez plus qu’à relever avec précision le nom de la zone dans laquelle elle se situe.
Quelles sont les principales zones du Plan Local d’Urbanisme ?
Tous les plans de zonage de PLU (tout comme ceux des PLUi) ont en commun d’être organisés en 3 grandes catégories zones.
Quelles sont-elles ?
Les zones urbanisées
Identifiées par la lettre U, ces zones se caractérisent par le fait d’accueillir déjà des constructions et de disposer d’équipements publics suffisants pour en desservir de nouvelles.
De quels équipements publics est-il question ? D’un réseau d’adduction en eau potable, de voiries dimensionnées pour recevoir le surplus de véhicules engendré par les nouvelles constructions, entre autres, mais aussi, pourquoi pas, de la capacité d’accueil de l’école du quartier.
Ces équipements doivent soit exister, soit faire l’objet dans un avenir proche de travaux d’agrandissement ou de modernisation.
Quoi qu’il en soit, les parcelles situées dans une zone U peuvent, sauf cas particuliers, faire l’objet d’une demande de permis de construire sans attendre.
Les sous-catégories de la zone U
La catégorie des zones urbanisées comprend, en règle générale, un certain nombre de sous-catégories. On parle alors de zone U indicée, c’est-à-dire qu’à la lettre U est accolée une ou plusieurs autres lettres, voire une autre lettre et un chiffre.
Voici une liste des sous-catégories les plus répandues :
- Zone UA : caractéristique des centres-villes ou centres bourgs. On y trouve principalement des constructions à usage de logement mais aussi des commerces, bureaux et établissements publics. La densité (c’est-à-dire un volume important de constructions ramené à la superficie du secteur) et la mixité (c’est-à-dire la cohabitation entre habitat, commerces, activités et équipements publics) sont deux particularités fortes des zones UA.
- Zones UB, UC et UD : situées en règle générale en périphérie des centres-villes, ce sont des zones où priment les constructions à dominante de logement, couplées avec du commerce, de l’activité ou des équipements publics. Leur densité varie de forte à faible.
Les appellations de zone UM (zone mixte), UP (zone pavillonnaire) ou UH (pour zone d’extension de hameau) peuvent être également rencontrées. - Zone UE : il peut s’agir soit d’une zone destinée à accueillir des équipements publics (espaces sportifs ou culturels, écoles, universités), soit d’une zone à dominante d’activités économiques.
- Zones UL ou UT : désignent principalement les espaces réservés aux activités touristiques.
- Zone UX ou UF : privilégiées pour les secteurs accueillant des infrastructures de transport (autoroutes, voies ferrées, aéroports).
- Zone UY : secteur à vocation généralement industrielle, artisanale ou commerciale.
- Zone UZ : parfois utilisée pour faire figurer les zones d’aménagement concerté (ZAC).
Ces appellations ne sont données qu’à titre indicatif car d’une commune à l’autre, elles peuvent désigner des secteurs totalement différents.
Exemple : la zone UP du PLU de la commune de Six-Fours-Les-Plages vise le secteur destiné à l’activité portuaire alors qu’à Annecy, la zone UP désigne les zones pavillonnaires.
Aussi, pour vous faire une première idée de la vocation générale de la zone dans laquelle se situe le terrain qui vous intéresse, reportez-vous impérativement à la légende du plan de zonage.
Les zones à urbaniser
Une zone à urbaniser (dite zone AU) est une zone naturelle qui a vocation à devenir une zone urbanisée à plus ou moins long terme.
C’est une zone qui deviendra urbanisable quand un certain nombre d’événements se seront produits.
Dans la majorité des cas, le préalable à l’urbanisation va être la réalisation d’équipements publics importants tels que la création d’une voirie ou le raccordement de tout le secteur au réseau de distribution d’eau potable, au réseau d’assainissement, etc…
Les sous-catégories de la zone AU
En règle générale, on distingue 2 types de zones A Urbaniser :
- Les zones 1AU : elles ont vocation à devenir urbanisables à plus court terme. Ce peut être en raison de la volonté politique de la commune, ou du fait qu’il existe déjà d’un certain nombre de réseaux essentiels à proximité immédiate des terrains concernés.
Ces zones 1AU sont généralement indicées, c’est-à-dire que leur intitulé est complété d’une ou de plusieurs lettres, qui renvoient au type de zone U à laquelle elles ont vocation à être rattachées. Exemple : une zone 1AU.B recevra des constructions qui auront des caractéristiques identiques ou proches de celles de la zone UB.
Le plus souvent, les terrains inscrits en zone 1AU font l’objet d’une Orientation d’Aménagement Particulière. Si le terrain qui vous intéresse est classé en zone 1AU, il est impératif de vérifier si c’est le cas et si oui, de récupérer le document correspondant. - Les zones 2AU ne disposent quant à elles d’aucun équipement.
Ce sont des zones qui accueillent des cultures ou des pâturages, et qui ne pourront passer en zone 1AU que lorsque :-
- Les équipements publics nécessaires à leur urbanisation auront été projetés ou réalisés,
- Le PLU aura été modifié pour les faire passer en zone 1AU
- La commune aura fixé le type de constructions qui pourront y être édifiées, autrement dit que le type de zone U à laquelle les rattacher aura été défini.
-
Le délai nécessaire pour faire passer les terrains d’une zone de 2AU à 1AU indicée est impossible à estimer.
Il peut être de 2 à 4 ans dans le cas d’une commune en fort développement où toutes les zones 1AU ont déjà été urbanisées, et aller jusqu’à 10 ans ou plus dans d’autres cas.
Pour en savoir plus sur le sujet, n’hésitez pas à consulter la page consacrée au changement de zonage des terrains situés en zone à urbaniser.
Enfin, si dans la majorité des cas, la zone 2AU à vocation à muter en 1AU, il n’est pas rare de la voir repasser en zone non constructible, au grand dam de son propriétaire. Dans un sens comme dans l’autre, le zonage d’un terrain n’est jamais acquis.
Les zones non constructibles
La troisième grande catégorie du PLU regroupe toutes les zones dites non constructibles. Sont réputées non constructibles les zones A (A pour agricole) et les zones N (pour zone naturelle ou forestière).
Dans ces secteurs, la règle générale est l’interdiction de construire. Cependant, le règlement écrit du PLU peut autoriser quelques exceptions comme la construction d’un local nécessaire à l’exploitation du terrain, voire même celle d’une habitation pour l’exploitant.
Le règlement écrit
Parce qu’il y a constructibilité et constructibilité, une fois identifiée la zone du PLU dans laquelle est inscrit le terrain qui vous intéresse, il est primordial de se plonger dans le pendant écrit du plan de zonage : le bien nommé règlement écrit.
Qu’est-ce que le règle écrit du PLU ?
Le règlement écrit du PLU est en quelque sorte la « règle du jeu » en matière de construction, zone par zone.
Pour chaque zone (U, AU, A et N) le règlement précise :
- Les catégories de constructions autorisées,
- Les types de réalisations ou d’aménagements interdits,
- Les exigences en matière d’accès, de réseaux, de végétalisation et d’aspect des constructions,
- Les règles relatives au volume, à la hauteur et à l’implantation des constructions sur une parcelle ou un ensemble de parcelles.
Il est impossible, aujourd’hui, de donner un plan type de règlement d’urbanisme.
La situation est telle que certaines communes ont conservé une organisation du règlement hérité du POS, quand d’autres ont choisi une structure plus thématique, telle que recommandée par le Ministère du Logement et de l’Habitat Durable.
Le seul moyen de ne passer à côté d’aucune prescription est de parcourir intégralement le règlement de la zone dans laquelle se situe le terrain. L’objectif, une fois encore, est de relever avec précision les règles les plus contraignantes en matière de constructibilité afin d’avoir une vision la plus claire possible du potentiel constructif d’un terrain.
Pour plus de simplicité, l’équipe de Jaiunterrain.fr vous recommande de télécharger la Check-list Constructibilité. Prendre le temps de la remplir de manière exhaustive, c’est la garantie de n’omettre aucun point important du règlement écrit d’un document local d’urbanisme, qu’il s’agisse d’un PLU, d’un PLUi ou d’un POS.
Il est impossible, aujourd’hui, de donner un plan type de règlement d’urbanisme.
La situation est telle que certaines communes ont conservé une organisation du règlement hérité du POS, quand d’autres ont choisi une structure plus thématique, telle que recommandée par le Ministère du Logement et de l’Habitat Durable.
Le seul moyen de ne passer à côté d’aucune prescription est de parcourir intégralement le règlement de la zone dans laquelle se situe le terrain. L’objectif, une fois encore, est de relever avec précision les règles les plus contraignantes en matière de constructibilité afin d’avoir une vision la plus claire possible du potentiel constructif d’un terrain.
Quelles sont les principales règles du PLU à connaître dans le cas d’un terrain situé en zone constructible ?
Les constructions autorisées dans la zone et celles qui ne le sont pas
En zone U, vous allez certainement constater que les bâtiments à usage d’habitation sont autorisés. A l’inverse, la construction de bâtiments d’exploitation agricole nouveaux ou de locaux industriels est généralement proscrite.
Parfois, seuls les constructions et aménagements interdits sont clairement énoncés et il revient au lecteur d’en déduire ceux qui sont admis.
Les règles en matière de mixité fonctionnelle (logements et commerces ou logements et activités artisanales) et de mixité sociale
Depuis la loi Solidarité et Renouvellement Urbain (loi SRU) du 13 décembre 2000, la quasi-totalité des communes françaises a l’obligation d’afficher une proportion de 20 à 25 % de logements sociaux sur l’ensemble de son territoire.
En conséquence, en fonction de sa taille et de son parc de logements existant, chaque commune fixe dans le règlement de son PLU, une obligation de destiner un certain pourcentage de logements autorisés par le permis de construire au logement social.
Exemple : si l’obligation est de 30% pour toute opération de plus de 5 logements et que votre projet est d’en réaliser 10 sur votre terrain, vous devrez soit en vendre 3 à un bailleur social et conserver ou vendre les 7 autres librement, soit prendre la décision de n’en réaliser que 5 sur les 10, que vous pourrez conserver ou vendre à qui bon vous semble.
Si cette information n’est pas clairement donnée par le règlement, il convient de prendre contact avec le service urbanisme de la commune pour en savoir plus.
Les règles relatives à la hauteur maximale des constructions admises dans la zone
La hauteur maximale admise est généralement exprimée soit en nombre de niveaux (R pour rez-de-chaussée + le nombre d’étages autorisé) soit en mètres.
Si la hauteur maximale des constructions est exprimée en mètres, il faut être vigilant et noter à quel type de hauteur le PLU fait référence. Il peut s’agir soit de la hauteur maximale de la façade (de l’égout à la base de la toiture), soit de la hauteur au faîtage (de l’égout au point le plus haut de la toiture, que ce soit une toiture à pans ou une toiture terrasse).
Les modalités d’implantation de la construction sur le terrain
Deux types d’implantations sont généralement réglementées :
- Celle par rapport aux voies et emprises publiques : le règlement va préciser si la construction peut être édifiée sur la limite entre la parcelle et la rue (on parle alors d’alignement sur le domaine public) ou si elle doit être implantée à x mètres par rapport à la voirie, qu’elle soit existante ou qu’elle soit à créer.
- Celle par rapport aux limites séparatives, c’est-à-dire aux limites entre la parcelle sur laquelle on souhaite construire et les parcelles voisines. Ces règles sont couramment appelées prospects et sont généralement exprimées à la fois en mètres et en distance par rapport à la hauteur de la construction projetée.
Cas pratique
Exemple de rédaction extraite d’un règlement de PLU : « La distance comptée horizontalement de tout point d’une construction au point le plus proche de la limite séparative doit être au moins égale à la moitié de la différence de hauteur entre ces deux points sans pouvoir être inférieure à 3 m ».
Cela signifie que si le PLU autorise la réalisation d’un bâtiment de 12 m de hauteur, celui-ci devra être implanté à minimum 6 m des limites séparatives (soit 12 m/2).
Si en revanche, votre projet est de construire une maison de plain-pied de 4 m de hauteur, elle devra être implantée à 3 m des limites et non à 2.
Le coefficient d’emprise au sol (CES)
Il s’agit du rapport entre la surface de la construction au sol (c’est-à-dire les mètres carrés construits vus du ciel) et la surface totale du terrain.
Exemple : si le PLU fixe un CES maximal de 0,3 cela signifie que sur un terrain de 1000 m², la construction pourra faire au maximum 300 m² au sol.
Si la hauteur maximale des constructions autorisée est de R+1 (rez-de-chaussée + 1 étage), vous pourrez construire au maximum 300 m² x 2, soit 600 m².
Les caractéristiques urbaines, architecturales et environnementales des constructions
Ici, il est question de sujets variés tels que :
- l’aspect général des constructions (matériaux de façade, coloris, type de clôtures ou forme de la toiture),
- la surface minimale exigée des terrains pour être constructibles
- le niveau de performance énergétique attendu des nouvelles constructions.
Les obligations en matière d’aménagement paysager des surfaces non bâties
Dans cet article, il est généralement question d’un pourcentage minimum de surfaces végétalisées ou d’un nombre minimum d’arbres à planter. Dans certains cas, il peut aussi contenir une liste des types de plantations interdites en raison de leur caractère allergisant ou invasif, par exemple.
Le nombre de places de stationnement exigées pour les véhicules à moteur et les vélos
Pour toute nouvelle construction quelle qu’elle soit (immeuble d’habitation, commerce, maison individuelle), le PLU fixe le nombre de places de stationnement minimum à créer.
En règle générale, il précise en outre le type de places exigé (places couvertes, places extérieures, intégrées au bâti ou non) et parfois même leurs dimensions minimales.
Ce nombre est généralement exprimé de 2 manières :
- par unité (exemple : 1 place par logement),
- ou par rapport aux mètres carrés construits (exemple : 1 place par tranche de 50 m² de bureaux).
Cette règle varie toujours en fonction de la destination des mètres carrés ce qui explique qu’à surface bâtie égale, il y aura plus de places à créer pour un immeuble d’habitation classique que pour une maison de retraite, par exemple.
La desserte et le raccordement
Le PLU énonce des exigences en matière d’accès, telles que la dimension des voiries intérieures en cas d’opération immobilière portant sur plusieurs logements ou l’implantation d’un portail d’accès automobile.
De même, il traite de la question des réseaux. Exemples : raccordement obligatoire au réseau communal d’assainissement ou installation d’une fosse toutes eaux en l’absence de réseau collectif.
Les annexes au PLU
Après avoir identifié la zone dans laquelle est classée un terrain et avoir pris connaissance des règles d’urbanisme en vigueur, il reste à consulter les annexes au PLU.
Malheureusement, il n’existe pas de liste exhaustive des pièces annexes à intégrer à un PLU.
En l’absence de règle absolue, il y a presque autant de cas de figure que de PLU.
On peut cependant dire que ce sont des documents écrits ou graphiques qui viennent apporter un complément d’information, sur tel ou tel point développé dans le PLU.
Voici quelques exemples d’annexes fréquemment rencontrées :
- Plan des réseaux d’eau et d’assainissement collectif
- Plan et/ou liste des emplacements réservés
- Liste des bâtiments classés, protégés ou répertoriés
- Plan et/ou liste des servitudes d’utilité publique
- Liste des lotissements dont les règles d’urbanisme particulières sont maintenues
- Plan des zones soumises à un droit de préemption urbain
- Plan de prévention des risques naturels et technologiques
- Arrêté de classement sonore des infrastructures de transport terrestre
- Nuancier des coloris de façade
- Catalogue des essences végétales autorisées.
En l‘absence de document d’urbanisme : le RNU
Aussi étonnant que cela puisse paraître, certaines communes ne disposent pas de PLU. Soit parce qu’elles n’en ont jamais eu, soit parce qu’il n’est plus applicable.
C’est ce qui arrive, par exemple, quand au terme d’une procédure judiciaire, le juge administratif annule un PLU. La commune concernée est alors obligée d’entamer une nouvelle procédure d’élaboration de PLU (voire de PLUi), dont la durée peut prendre au mieux quelques mois, au pire plus de 2 ans.
Pendant cette période, afin d’éviter que tous les projets de construction ne soient bloqués, il existe deux possibilités :
- Soit c’est le dernier document d’urbanisme en vigueur qui s’applique (généralement l’ancien POS, ou à défaut la carte communale),
- Soit, en l’absence de document antérieur, ce sont les dispositions du Règlement National d’Urbanisme (RNU) qui sont mises en application.
Qu’est-ce que le RNU ?
Il s’agit d’un ensemble de règles générales (issues de lois et de règlements), applicable à toutes les communes françaises. Il vise à encadrer l’utilisation des sols, la construction et l’aménagement du territoire en l’absence de tout autre document d’urbanisme.
Le RNU est en quelque sorte le strict minimum exigé en matière d’urbanisme, faute de mieux… mais pas seulement.
En matière de protection du patrimoine, par exemple, dans le cas où un PLU serait en contradiction avec les dispositions du RNU, un recours en annulation pourrait être envisagé sur ce seul fondement.
Ce corpus de règles figure dans le Code de l’urbanisme, aux articles R 111-1 à R 111-24, consultable en ligne sur le site de Légifrance.
Les principales dispositions du RNU
Le principe n°1 posé par le RNU en matière d’occupation et d’utilisation des sols est la règle de la constructibilité limitée.
De quoi s’agit-il ?
De l’impossibilité d’autoriser de nouvelles constructions en dehors des parties déjà urbanisées de la commune, sauf si celles-ci :
- Sont des adaptations ou des extensions de constructions existantes,
- Sont nécessaires à des équipements collectifs, à des exploitations agricoles ou à la mise en valeur de ressources naturelles,
- Sont de nature incompatible avec le voisinage des zones habitées,
- Font l’objet d’une délibération du conseil municipal indiquant que leur réalisation est dans l’intérêt de la commune, qu’elle ne porte pas atteinte à la sauvegarde du patrimoine naturel, aux principes de sécurité et de salubrité publique, qu’elle ne pèse pas déraisonnablement sur les dépenses de la collectivité et qu’elle ne contrevient pas aux objectifs fixés par les documents d’urbanisme supra-communaux (exemple : le SCoT).
De la même manière que le fait plus finement un règlement de PLU, le RNU fixe par ailleurs des règles en matière de prospects, d’implantation par rapport au domaine public, d’accès, de viabilisation et de hauteur de constructions.
Si le terrain qui vous intéresse est situé dans une commune soumise au RNU, sans être expert en urbanisme, vous pouvez facilement déterminer s’il se trouve dans une partie déjà urbanisée.
Si en revanche, il se situe en bordure d’une zone urbanisée, il est recommandé d’interroger la mairie sur son appréciation de la situation au regard de la règle de la constructibilité limitée.
Maintenant que vous avez relevé les principales règles qui encadrent l’utilisation des sols dans la ou les zones dans lesquelles est situé le terrain auquel vous vous intéressez, vous en connaissez le potentiel autrement dit la constructibilité maximale admise réglementairement.
Il vous reste à confronter cette constructibilité théorique aux éléments susceptibles de la faire baisser. Avec en premier lieu, les servitudes.