La signature de la promesse de vente
Une fois le type de promesse, les délais et les conditions suspensives négociées entre le vendeur et l’acheteur particuliers (comme vu dans la page consacrée à la négociation des modalités de vente), deux options s’offrent à eux :
- rédiger eux-mêmes l’avant-contrat de leur choix en vue d’une signature sous-seing privé
- ou en confier la rédaction à un notaire, pour une signature sous-seing privé ou sous forme d’acte authentique.
En la matière, l’équipe de jaiunterrain.fr n’aura de cesse de le répéter : préférez toujours une rédaction faite par un notaire, seule à même de garantir du respect des intérêts des parties et de la légalité du contenu du document.
Les informations qui doivent figurer dans toute promesse de vente ou compromis de vente d’un terrain
L’identité des parties
En premier lieu, figure celle du ou des vendeurs, appelés « promettant » et celle de l’acquéreur, appelé aussi « bénéficiaire ».
Si l’une ou l’autre partie est physiquement absente mais qu’elle est représentée à la faveur d’une procuration, le bénéficiaire de celle-ci est également mentionné.
Par ailleurs, si la promesse de vente est signée sous forme authentique, l’identité du notaire partie à l’acte est également inscrite dans la promesse.
Elément facultatif : l’exposé préalable
L’exposé préalable d’une promesse de vente s’apparente à une introduction. Elle n’est pas obligatoire.
Y est généralement mentionné le contexte dans lequel les parties se sont rapprochées et les raisons pour lesquelles elles ont décidé de conclure la promesse de vente.
Exemple : Le PROMETTANT est propriétaire d’un terrain bâti situé à xxx (00000), rue de la Gare, d’une superficie d’environ 2 941 m².
Le BENEFICIAIRE envisage de réaliser sur ce terrain, après démolition des constructions existantes, une opération de logements développant d’une Surface de Plancher globale minimum d’environ 290 m2, soit environ 3 logements, dont un maximum de 30 % dévolus au logement locatif social.
Le terrain devant recevoir le projet du BENEFICIAIRE est classé au PLU de xxx en zone UB permettant actuellement de réaliser le programme envisagée par le BENEFICIAIRE.
Le descriptif du bien vendu
Outre l’adresse, la promesse de vente précise également les références cadastrales, la superficie et un descriptif des principales caractéristiques du bien vendu (destination, caractère bâti, etc.).
Si un bornage a d’ores et déjà été effectué, il est mentionné et le plan de bornage annexé à la promesse de vente.
L’origine de propriété
Un paragraphe entier y est consacré. Si l’origine de propriété du vendeur est connue à ce stade, les parties peuvent convenir de la reporter dans son intégralité. Sinon, une déclaration du vendeur suffit.
A défaut, il conviendra d’inclure une condition suspensive de justification d’une origine de propriété régulière, trentenaire et incommutable et prévoir que d’ici la réitération, le vendeur ait transmis au notaire la preuve de celle-ci.
L’état des servitudes
Il est d’usage d’inclure dans la promesse de vente l’état des servitudes et hypothèques qui grèvent éventuellement le bien, s’ils sont connus à ce stade.
Qu’il y ait des servitudes connues ou non, il convient dans tous les cas d’inclure une condition suspensive d’absence de servitudes et d’inscriptions hypothécaires ou de commandements de saisie pour un montant supérieur à la celui de la vente.
Si des servitudes sont à créer (exemple : une servitude de passage pour désenclaver le terrain vendu), il convient également de le préciser dans ce paragraphe.
Les déclarations des parties
Ici, la parole est généralement donnée au vendeur. Le paragraphe consiste en une série d’affirmations et déclarations de type « le vendeur déclare », par exemple :
- que le bien ne fait pas l’objet d’un contrat d’affichage,
- que le bien n’est pas inclus dans une zone à risque du Plan de Prévention des Risques Naturels et Technologiques,
- que le bien est libre et qu’il ne fait l’objet d’aucune autre promesse de vente antérieure.
Propriété et jouissance
En règle générale, la propriété et la jouissance d’un bien immobilier sont transférés à l’acquéreur au jour de la signature de l’acte de vente définitif.
S’il doit en être autrement, notamment parce que le vendeur souhaite bénéficier d’un différé de jouissance, il convient d’en faire d’ores et déjà mention dans ce paragraphe.
Il en est de même si le bien est actuellement loué et que des démarches sont à effectuer par le vendeur en vue de sa libération au jour de la vente définitive.
Les délais
Quel que soit le type de promesse de vente signé, un avant-contrat de vente doit avoir une limite de validité clairement définie.
C’est pourquoi, s’il s’agit d’un compromis, il sera fait mention d’un délai de validité et d’une date limite de réitération. Celle-ci correspond à la date limite de signature de l’acte de vente définitif.
En revanche, si l’avant-contrat signé est une promesse unilatérale de vente, il est d’usage de distinguer date limite de validité de la promesse, donc de réitération, et
date limite de levée d’option.
En effet, la promesse unilatérale de vente consiste en une possibilité offerte à l’acquéreur d’acheter ou non. S’il décide d’user de sa faculté d’acheter, alors il commence par lever l’option d’achat dont il dispose, et ce n’est qu’après cela qu’il signe l’acte de vente définitif.
Le paragraphe relatif aux délais comprend également les éventuels cas de prorogation de ces délais.
Ainsi, par exemple, pour vous éviter des sueurs froides et une renégociation des délais, vous pouvez prévoir une prorogation automatique de 3 mois du délai de levée d’option en cas de non-purge du permis de construire à la date limite initialement prévue.
Le prix de vente et l’indemnité d’immobilisation
Un paragraphe de toute promesse de vente, qu’elle soit unilatérale ou synallagmatique est nécessairement consacré au prix de vente convenu entre les parties et à ses modalités de paiement (comptant ou à terme, en numéraire ou en dation, etc.).
Par ailleurs, si la promesse de vente est assortie du versement d’une indemnité d’immobilisation ou d’un dépôt de garantie, celui-ci est reporté dans la promesse. Le montant et les modalités de remise de cette indemnité (versement en numéraire, production d’un acte de caution bancaire, etc.) sont également précisées ici.
Les éventuels honoraires de négociation
Si les parties ont été mises en relation par le biais d’un intermédiaire (agent immobilier, négociateur attaché à une étude notariale), il convient de le préciser au stade de la promesse de vente. Pourquoi ? Parce qu’il est essentiel que toutes les parties soient informées de cette intermédiation, du montant des honoraires dus en contrepartie et surtout de l’identité de la partie à qui revient la charge de leur règlement.
En effet, imaginons que vous ayez négocié l’achat du terrain objet de la promesse en direct avec le propriétaire alors que celui-ci avait par ailleurs donné un mandat exclusif à un agent immobilier, avec honoraires à la charge de l’acquéreur. S’il n’en est pas fait état dans la promesse de vente, vous pourriez vous retrouver dans la situation de devoir régler des honoraires d’agence alors même que vous n’en aviez pas été informé. Cet exemple illustre l’intérêt de mentionner l’existence d’un intermédiaire ou son absence.
Ainsi, si les parties déclarent dans la promesse de vente que la vente a été librement négociée entre elles et que l’existence d’un intermédiaire est découverte après coup, il est possible de prévoir que les honoraires dus à cet intermédiaire seraient intégralement à la charge de la partie qui en a caché l’existence à l’autre.
Les conditions suspensives
C’est sans conteste la partie de la promesse de vente qui nécessite la plus grande rigueur dans sa rédaction, et la plus développée : celle consacrée à la liste des conditions suspensives.
Ces conditions suspensives que vous aurez préalablement négociées avec le vendeur (voir en ce sens la page consacrée aux modalités d’acquisition) doivent être explicités avec précision avec des délais et des modalités de réalisation.
Remarque : Les conditions suspensives sont un élément essentiel d’une promesse de vente unilatérale ou d’un compromis. Une erreur est vite arrivée et ses conséquences peuvent être désastreuses pour l’acheteur d’un terrain.
Le droit de rétractation
Les modalités d’exercice du droit de rétractation de l’acheteur doivent figurer dans un avant-contrat de vente bien rédigé.
Si vous êtes un professionnel (exemple : un artisan qui achète un terrain au nom de sa société, en vue d’y bâtir un local professionnel), sachez que ce droit de rétractation ne vous est pas acquis. Son octroi dépend uniquement de la bonne volonté du vendeur.
Et tous les autres articles usuels
Quels sont-ils ? Il va s’agir principalement d’articles consacrés à :
- la situation du bien au regard des risques naturels ou technologiques,
- aux charges (exemple : le vendeur s’interdit d’hypothéquer son bien pendant la durée de la validité de la promesse) et interdictions faites aux parties (exemple : le vendeur s’interdit de procéder à toute modification structurelle du bien),
- à l’enregistrement de l’avant-contrat et aux frais afférant,
- aux autorisations données à l’acquéreur (exemple : autorisation de déposer une demande de permis).
Conseil pratique : toujours préférer le recours à un notaire pour la rédaction de la promesse de vente
L’avant-contrat de vente, qu’il s’agisse d’une promesse de vente unilatérale ou d’un compromis, est créateur d’obligations pour l’une et/ou l’autre des parties.
Le risque de litige avec le vendeur existe toujours
L’issue la plus fréquente d’une promesse de vente est la survenue de la vente définitive, pour la plus grande satisfaction des parties.
Mais il serait dangereux d’occulter la possibilité de voir naître un conflit entre vendeur et acheteur, qu’il porte sur la réalisation de la promesse ou sur sa légalité.
Or, ce type de litige est toujours lourd de conséquences pour les parties, à plus forte raison s’il nécessite d’être tranché par un juge. Perte de temps et d’argent, soucis et retard dans la concrétisation du projet de l’acquéreur.
Pour limiter le risque : faire appel à un notaire
C’est pourquoi, jaiunterrain.fr ne saurait que trop vous recommander de confier la délicate tâche de rédiger votre avant-contrat à un professionnel du droit et de la transaction immobilière : le notaire, lui et lui seul.
Le notaire, qu’il soit « celui » de l’acheteur ou du vendeur, garantit aux parties la légalité du contenu de l’acte et s’assure que l’une comme l’autre ait la pleine mesure de la portée de son engagement.
En dehors de son rôle de conseil, la neutralité du notaire peut aussi s’avérer être une aide à la négociation.
En voilà une illustration concrète : le vendeur vous dit qu’il accepte de signer une promesse unilatérale de vente si, et seulement si, vous vous engagez à lui verser une indemnité d’immobilisation en liquide, non mentionnée dans la promesse ? Ouvrez-vous en au notaire : il saura « raisonner » le vendeur en lui expliquant que ce qu’il demande est illégal, et vous aidera à trouver un terrain d’entente légal entre vous.
Veiller au respect du calendrier
Vous venez de signer une promesse ou un compromis de vente : cela se fête ! Mais sachez que passée l’euphorie du moment, vous n’avez pas de temps à perdre.
Pourquoi ?
Parce qu’en toute logique, pour acheter le bien sur lequel porte cette promesse vous allez devoir purger un certain nombre de conditions suspensives. Or, cette levée des conditions suspensives ne se fera pas toute seule !
Exemple : L’avant-contrat de vente que vous avez signé comporte des conditions suspensives d’obtention d’un financement, d’un certificat d’urbanisme ou d’un permis de construire devenu définitif ?
Alors c’est à vous d’agir, en sollicitant un ou plusieurs organismes bancaires, en déposant une demande de certificat d’urbanisme en mairie ou un dossier de de permis de construire.
Le rétroplanning : un outil pour gérer le respect des délais de la promesse
Et si vous adoptiez un réflexe de professionnel pour la bonne gestion du calendrier de votre promesse de vente ?
Celui de faire un rétroplanning !
Comment procéder ?
Concrètement, une fois la promesse signée, il s’agit de relever toutes les dates inscrites dans la promesse, à commercer par la date de signature et la date limite de validité, autrement dit de réitération (complétée par la date limite de levée d’option en cas de signature d’une promesse unilatérale de vente).
Une fois ces deux dates relevées, il convient de positionner entre elles toutes les autres dates figurant dans la promesse, qu’elles soient clairement mentionnées ou qu’elles soient à déterminer par déduction.
Exemple concret
Dans la promesse de vente que vous avez signée au mois de janvier 2020 sont inscrites :
- une condition suspensive d’étude de sols
- une autre d’obtention d’un permis de construire devenu définitif autorisant la réalisation d’une maison individuelle de 200 m² de surface de plancher.
Il est précisé dans la promesse que vous disposez d’un délai de 2 mois à compter de sa signature pour procéder à l’étude de sols et lever la condition suspensive.
Par ailleurs, vous disposez d’un délai de 9 mois pour lever votre option d’achat et d’un mois supplémentaire pour réitérer.
Votre rétroplanning va donc se résumer à ceci :
- 2 janvier : signature de la promesse de vente
- 2 janvier – 15 janvier : demande de devis géotechniciens, choix d’un géotechnicien et prise de rendez-vous pour l’étude de sols
- 15 janvier – 15 février : rencontre de plusieurs architectes, comparatif des propositions d’honoraires, choix d’un architecte et commande du dossier de permis de construire
- 15 janvier – 15 février : réalisation de l’étude de sols
- 15 février – 25 février : remise du rapport d’étude de sols
- 2 mars : date limite d’information du vendeur et du notaire de la levée de condition suspensive d’étude de sols
- 15 mars : validation du dossier de demande de permis de construire
- 2 avril : dépôt de la demande de permis de construire
(Objectif : avoir un mois d’avance sur la date limite pour anticiper une demande de pièces complémentaires) - 2 mai : date limite de dépôt de la demande de permis de construire
- 2 juin : obtention d’un arrêté de permis de construire ou expiration du délai d’instruction (permis tacite) et affichage du panneau de permis de construire sur le terrain
(Objectif : avoir un mois d’avance sur la date limite pour anticiper un éventuel recours de tiers) - 2 juillet : date limite d’affichage du panneau de permis de construire sur le terrain
- 2 octobre : date limite de levée d’option
- 2 novembre : date limite de réitération
En rouge figurent les dates limites issues de la promesse de vente, en vert les dates limites de survenue d’évènements mentionnés dans la promesse et en noir les objectifs intermédiaires que vous devez vous fixer pour tenir ces délais.
Pourquoi le suivi de calendrier est-il aussi important ?
Imaginons que vous ayez signé un compromis sous condition suspensive d’obtention d’un permis de construire devenu définitif et vous avez relâché la pression.
Une semaine avant la date limite de réitération de la promesse, vous vous apercevez que vous n’avez toujours pas obtenu votre permis et que donc la condition de purge du permis n’est pas réalisée.
Zen, vous vous dites que c’est tant pis et vous contactez le vendeur :
- soit il vous accorde un délai supplémentaire pour réitérer,
- soit vous entendez vous prévaloir de la non-réalisation de la condition suspensive et donc ne pas acheter son terrain.
Vous pensez être dans votre bon droit ? Et bien non… dans cette situation le vendeur sera fondé à porter l’affaire devant le juge et de vous réclamer des dommages et intérêts.
Sur quel fondement ? Celui qui consiste à dire que si la condition suspensive d’obtention d’un permis purgé n’est pas réalisée, c’est entièrement de votre faute puisque vous n’avez pas fait le nécessaire pour déposer la demande de permis en temps et en heure !
La vente définitive
Dernière étape et non des moindres avant de devenir définitivement propriétaire du terrain que vous convoitez : la signature de l’acte de vente définitif, appelé aussi réitération de la promesse.
A la différence de la promesse unilatérale ou du compromis, la Loi impose que cet acte soit signé sous la forme authentique. Cela signifie qu’il doit être rédigé par un notaire et que les signatures des parties soient recueillies par lui. En pratique, ce ne sont plus deux mais trois signatures qui figurent au bas d’un acte de vente portant sur un bien immobilier : celles du vendeur, de l’acheteur et du notaire.
L’obligation de signer un acte authentique a un double intérêt : assurer au vendeur comme à l’acheteur la validité de l’acte de vente mais surtout garantir la fiabilité du fichier immobilier national où toutes les transactions immobilières sont consignées sur la base des éléments communiqués par les notaires de France.
Qu’elle soit faite sur support papier ou sur support électronique, la signature de l’acte de vente définitif par les parties qui entraine le transfert de propriété du bien, est toujours précédée d’un certain nombre de vérifications de la part du notaire, dont une essentielle : celle du versement préalable du prix de vente, augmenté des frais d’acquisition fait par l’acquéreur sur le compte de l’office notarial.
jaiunterrain.fr vous propose de faire un point sur cette contrepartie essentielle au transfert de propriété.
Le paiement du prix de vente
Le mode de paiement
Sauf à ce que vous ayez convenu avec le vendeur un paiement sous forme remise en dation, le paiement du prix de vente d’un terrain se fait toujours en numéraire.
Remarque : La dation en paiement consiste en un transfert de la propriété d’un bien appartenant à l’acquéreur au bénéfice du vendeur, en échange du transfert de propriété du bien objet de l’acte de vente. Pour en savoir plus sur le sujet, jaiunterrain.fr vous invite à consulter la page suivante.
Depuis 2015, tout versement supérieur à 3 000€ doit faire l’objet d’un virement bancaire. Les chèques, même de banque, ne sont plus acceptés par les offices notariaux au-dessus de ce seuil.
Concernant le paiement en espèces, le seuil est désormais fixé à 1 000€ pour les personnes domiciliées en France.
Désormais, en dehors du virement, point de salut et c’est tant mieux car le virement bancaire est depuis longtemps le moyen de paiement privilégié des organismes bancaires.
Les modalités de paiement
Dans la très grande majorité des cas, le paiement du prix de vente intervient en une seule et unique fois : au plus tard le jour de la signature de l’acte de vente authentique. On parle alors de paiement comptant.
Plus rarement, les parties peuvent avoir convenu d’un paiement fractionné du prix de vente, aussi appelé « paiement à terme ». De quoi s’agit-il ?
Tout simplement d’une modalité de paiement particulière, accordée par le vendeur à l’acquéreur au moment de la signature de l’avant-contrat de vente qui prévoit que le paiement du montant total du prix de vente sera réglé en plusieurs échéances, déterminées à l’avance.
Assorti d’un taux d’intérêt, le mécanisme du paiement à terme s’apparente à celui d’un prêt bancaire… à la différence près que le prêteur n’est pas le banquier mais le vendeur.
Dans la pratique, à moins qu’il ne soit membre de votre famille ou ami très proche, la probabilité de voir un vendeur, qui ne vous connaît pas, accepter un paiement à terme est des plus faibles : vous voilà prévenu !
Quid du paiement en cas de différé de jouissance ?
Vous avez accepté, au moment de la signature de la promesse de vente, que le vendeur conserve l’usage de son terrain pendant les 3 mois suivant la vente définitive.
En bref, vous avez accepté un différé de jouissance et une question se pose à vous : étant donné qu’au jour de la vente vous ne pourrez pas utiliser votre terrain comme bon vous semble, allez vous devoir quand même payer la totalité du prix ? Et comment vous assurer que le vendeur respectera son engagement de libérer les lieux dans les 3 mois ? Réponses…
Un paiement en intégralité à prévoir
Même dans l’hypothèse d’un différé de jouissance, à partir du moment où il a été convenu que le paiement se ferait comptant et non à terme, vous êtes dans l’obligation de procéder au paiement de la totalité du prix de vente au plus tard le jour de la vente définitive.
Fort heureusement, un mécanisme peut être mis en place pour garantir au nouveau propriétaire la libération de son bien, sous la responsabilité du notaire.
Avec un mécanisme de garantie de libération des lieux à mettre en place
En effet, lorsqu’il est question de différé de jouissance, dans la majorité des cas, l’avant-contrat de vente prévoit qu’au jour de la signature de l’acte authentique, une fraction du prix de vente reçu entre les mains du notaire soit placée par lui sur un compte séquestre.
Son versement au vendeur n’aura lieu qu’au jour où il aura été constaté que l’ancien propriétaire a transféré au nouveau la jouissance du bien.
Remarque : Pour en savoir plus sur les modalités de paiement d’un prix de vente, dans le cadre d’un achat de terrain, jaiunterrain.fr vous invite à consulter la page qui y est consacrée sous le lien suivant.
Les frais de notaire sur l’acquisition du terrain
Lors d’une transaction immobilière, la charge des frais de notaire revient toujours à l’acquéreur. C’est d’ailleurs la raison pour laquelle la terminologie exacte est « frais de notaire sur l’acquisition d’un bien ».
Bien que leur règlement n’intervienne qu’au jour de la vente définitive d’un bien, il est essentiel pour tout acquéreur de s’informer sur la nature mais surtout le montant de ces fameux frais de notaire bien en amont. Pourquoi ? Parce que trop souvent oubliés par les candidats acquéreurs tout à leur projet d’acquisition, leur impact sur un budget n’est pas anodin.
Décryptage de l’équipe de jaiunterrain.fr.
À quoi correspondent les frais de notaire sur l’acquisition d’un terrain ?
Les frais de notaire appelés aussi frais d’acquisition, contrairement à ce que leur nom indique, n’ont pas vocation à rémunérer exclusivement le seul travail du notaire.
La rémunération du notaire : 20 % du montant total
Dans les faits, la part des frais de notaire correspondant aux émoluments, autrement dit la rétribution du notaire à proprement parler, est très faible : moins de 20 %.
Alors à quoi correspondent les 80 % restants perçus par le notaire et à qui les reverse-t-il ?
Les 80 % restant : taxes et débours
L’essentiel des frais de notaire correspondent en réalité à des taxes et droits de mutation. En clair, il s’agit du coût des formalités d’enregistrement et de publicité que le notaire a la charge d’accomplir à l’issue de la transaction.
Leur montant représente plus de 70 % du montant total des frais de notaire, soit environ 5,8% du prix de vente du terrain, et l’intégralité de cette somme est reversée à l’Etat.
A cela s’ajoutent les débours. En effet, pour procéder aux vérifications préalables à la transaction, le notaire va devoir recueillir un certain nombre de pièces et éventuellement faire appel à des intervenants extérieurs qu’il va devoir rémunérer pour les obtenir.
Il va donc faire une avance de frais : les débours (exemple : frais de déplacement du notaire, frais de géomètre expert, envoi de courriers, photocopies, etc.).
Ces débours ne sont, au stade de la signature de l’acte de vente authentique, que prévisionnels. Ce n’est que 2 à 6 mois après la vente que le notaire va adresser à l’acquéreur un état des frais détaillé et définitif, qui donnera lieu à un éventuel remboursement du trop-perçu.
En conclusion
Au total, pour l’acquisition d’un terrain, constructible ou non, les frais de notaires à la charge de l’acquéreur s’élèveront à entre 7 et 8% du prix de vente.
Les émoluments du notaire en clair
La rémunération directe du notaire ne représente qu’une infime part des frais d’acquisition.
Qui plus est, leur montant est encadré par la loi et calculé proportionnellement à la valeur du bien objet de la transaction.
Ils sont calculés sur la base du barème suivant :
| Tranche d’assiette | Taux |
| En dessous de 6 500 € | 3,945 % |
| De 6 500€ à 17 000€ | 1,627 % |
| De 17 000 € à 60 000 € | 1,085 % |
| Au-delà de 60 000 € | 0,814 % |
Ainsi, pour la vente d’un bien à 5 000€, les émoluments du notaire s’élèveront à 157,80 € (5000 x 3,945 %).
Et pour celle d’un bien à 20 000€, ils seront de 459,81 € (6500 x 3,945 % + (17 000 – 6 500) x 1,627 % + (20 000 – 17 000) x 1,085 %).
Remarque : La Loi garantit au notaire une rémunération minimale de 90 € par transaction et limite le montant maximum de ses émoluments à 10 % du prix de vente.
Par ailleurs, est à noter que les notaires peuvent accorder une remise de 10 % maximum sur le montant de leurs émoluments, pour les transactions de biens supérieurs à 150 000€. Pour savoir si le notaire que vous avez choisi pratique cette remise, interrogez-le directement.
Enfin, dans l’hypothèse où le vendeur et l’acheteur ne se seraient pas entendus pour prendre le même notaire et que deux notaires soient présent lors de la signature de l’acte authentique de vente, sachez que la Loi impose que les émoluments soient partagés entre eux. En présence de deux notaires, les taux du barème applicable ne pourront en aucun cas être doublés.
Vous vous apprêtez à signer une promesse de vente, qu’elle soit unilatérale ou synallagmatique, et à la lecture du projet vous avez un doute ?