Quelles conditions suspensives intégrer à la promesse de vente d’un terrain ?
Vous, particulier acheteur d’un terrain à bâtir, avez tout intérêt à voir figurer dans la promesse de vente que vous allez signer 3 grandes catégories de conditions suspensives. jaiunterrain.fr vous dit lesquelles et vous explique pourquoi elles ont un intérêt.
Les conditions suspensives relatives à la disponibilité du bien
Cette catégorie englobe des conditions suspensives diverses qui ont pour point commun de rassurer le vendeur sur le fait que le terrain qu’il envisage d’acheter est effectivement disponible à la vente et que le vendeur a bien la capacité de le céder.
Ces conditions suspensives sont :
- La non-préemption du terrain par un tiers, autrement dit le fait que personne ne se substitue à vous et n’achète le bien à votre place. En effet, s’il y a préemption, le vendeur n’est plus en mesure de vous vendre son terrain, donc logiquement, vous ne pourrez plus l’acheter.
- L’absence d’inscriptions hypothécaires pour un montant supérieur au prix du terrain ou de commandement de saisie : si le terrain est hypothéqué et que le vendeur n’est pas en mesure de lever cette hypothèque, ou si le terrain doit être saisi, le vendeur ne pourra pas le vendre.
- La justification d’une origine de propriété régulière, trentenaire et incommutable. C’est très rare et pourtant, il arrive qu’on s’aperçoive que le vendeur n’est pas le vrai propriétaire d’un bien alors autant le vérifier en amont de la vente, au stade de l’avant-contrat.
Remarque : Ces conditions suspensives sont très classiques et comprises dans la quasi-totalité des promesses de vente consenties sur un bien immobilier. Il n’y a donc aucune raison qu’un vendeur s’oppose à ce qu’elles figurent dans l’avant-contrat.
Cependant, si vous rencontrez des difficultés à aborder la question avec le vendeur, rapprochez-vous de votre notaire. Il n’aura aucune difficulté à en faire accepter le principe au vendeur, en moins de temps qu’il n’en faut pour l’écrire.
Les conditions relatives à la capacité de l’acquéreur à acheter le bien
La première catégorie de conditions suspensives vise à s’assurer du caractère vendable du bien objet de l’avant-contrat. La seconde protège vise assurer l’acquéreur qu’il sera bien en mesure d’acheter.
Dans cette catégorie, les conditions suspensives les plus courantes sont celle d’obtention d’un prêt bancaire et celle de vente d’un autre bien immobilier, appartenant à l’acquéreur.
Si pour financer l’acquisition de votre terrain vous avez besoin d’obtenir un crédit ou de toucher l’argent de la vente d’un bien immobilier, il est essentiel que vous obteniez l’accord du vendeur pour intégrer l’une de ces clauses à votre avant-contrat.
ATTENTION : Ces deux conditions suspensives doivent faire l’objet d’une rédaction des plus scrupuleuses, sous peine d’être requalifiées en conditions potestatives, donc non valides.
Les conditions suspensives ayant trait au terrain
Enfin, la dernière catégorie de conditions suspensives à négocier avec le vendeur du terrain que vous entendez acheter regroupe toutes celles ayant trait à la qualité et à l’usage du terrain objet de la promesse.
Elles visent notamment à s’assurer de :
- L’absence de servitudes ou prescriptions rendant impossible ou plus couteuse la réalisation du projet de l’acquéreur,
- L’obtention d’un certificat d’urbanisme informatif vierge ou d’un certificat d’urbanisme opérationnel positif,
- L’absence de prescription archéologiques,
- La qualité et/ou de l’absence de pollution des sols,
- L’obtention d’un permis de construire, d’aménager ou d’une déclaration préalable autorisant la réalisation du projet de l’acquéreur,
- Et surtout la purge de ladite autorisation d’urbanisme de tous recours et retraits administratifs.
Conseils pratiques pour négocier les conditions suspensives
Un futur acquéreur de terrain à bâtir doit être particulièrement vigilent quant à la rédaction des conditions suspensives comprises dans la promesse de vente qu’il aura à signer. En particulier en ce qui concerne les conditions suspensives ayant trait au terrain.
Pourquoi ? Parce que tel un professionnel (comme un promoteur immobilier, par exemple) il n’achète pas « juste » une parcelle de terrain.
En effet, ce qu’il achète c’est une parcelle, mais ce dans un but bien précis : celui d’y édifier une construction. Et, en toute logique, sans possibilité de construire dessus, il n’achèterait pas ledit terrain.
Cette finalité suppose d’encadrer avec précision le projet et les modalités de demande et d’obtention d’un permis quel qu’il soit, unique moyen d’avoir la certitude que le terrain est fait pour accueillir le projet de l’acquéreur.
jaiunterrain.fr vous explique quoi intégrer à la promesse de vente, pourquoi et comment.
Conseils nº1 : comment décrire son projet de construction dans la promesse de vente
Certes, dans l’absolu, la nature et la surface de votre projet de construction ne regardent pas le vendeur du terrain sur lequel vous entendez le réaliser.
Pourquoi donc jaiunterrain.fr vous conseille d’en faire mention dans la promesse de vente ?
Tout simplement parce que ces informations qui peuvent semble anecdotiques de prime abord ont une grande importance, notamment pour ce qui est de la réalisation ou non d’un certain nombre de conditions suspensives.
Pour bien comprendre, un exemple concret
Imaginons que votre projet de construction consiste en une maison d’habitation de 100 m² de surface de plancher, avec piscine.
Sur les conseils de J’aiunterrain.fr vous avez veillé que le préambule de la promesse de vente précise que vous vous portez acquéreur du terrain pour la construction d’une maison individuelle de 100 m². Malheureusement, vous oublié de mentionner la piscine.
Une fois la promesse signée, vous avez déposé une demande de permis de construire portant sur une maison avec piscine et le permis vous a été refusé, au motif que les piscines sont interdites dans la zone du PLU où se situe le terrain.
Déçu, vous prenez contact avec le vendeur et lui indiquez que la condition suspensive d’obtention du permis de construire n’étant pas réalisée, vous renoncez à acheter son bien.
Quelques jours plus tard, surprise : le vendeur vous écrit pour vous réclamer le montant de l’indemnité d’immobilisation prévue dans la promesse.
Puisque vous n’avez pas obtenu de permis, vous vous dites que la condition suspensive n’est pas réalisée et que donc vous n’avez rien à lui verser. Ce n’est malheureusement pas aussi simple.
En effet, vu qu’à aucun moment la piscine n’a été mentionnée dans la promesse, il n’est pas illogique que le vendeur considère que la défaillance de la condition suspensive vous est imputable. Qui lui dit que vous n’avez pas sciemment fait en sorte de vous faire refuser le permis de construire, en incluant une piscine dont il n’avait jamais été question au projet.
Si la piscine avait été mentionnée dans la promesse de vente dès le départ, il n’y aurait clairement pas eu débat.
Quels éléments relatifs au projet mentionner dans la promesse de vente ?
Si le foncier que vous entendez acheter a pour finalité d’accueillir un projet de construction, vous devez idéalement mentionner :
- le nombre de m² de Surface de Plancher minimum que vous entendez réaliser,
- le type de construction (maison, immeuble collectif, local d’activité, etc.), avec éventuellement des précisions quant au volume de la construction (nombre d’étages, sous-sol, etc.),
- si la construction vise à créer plusieurs lots (de type logement ou local d’activité),
- ou si le projet intègre des annexes de type piscine, garage séparé, etc., précisez-le.
Remarque : Votre projet porte sur la construction d’un immeuble de logements collectifs et le PLU impose qu’un certain pourcentage des logements construits soit destiné au locatif social ? Il est impératif de faire mention de ce pourcentage maximum dans la promesse de vente !
En effet, si entre la signature de la promesse de vente et l’obtention du permis de construire ce pourcentage est augmenté, grâce à cette précaution, vous ne pourrez pas être tenu d’acheter le terrain.
Le terrain que vous envisagez d’acheter est destiné à être divisé en plusieurs lots à bâtir ?
Dans ce cas, ce n’est pas un permis de construire mais un permis d’aménager ou une déclaration préalable que vous devrez obtenir, mais le mécanisme est le même.
Il vous faudra obtenir que figurent dans la promesse de vente les principales caractéristiques de l’opération d’aménagement que vous projetez : nombre de lots, équipements communs, etc.
Conseil nº2 : toujours viser l’obtention d’un permis de construire définitif
Inclure dans une promesse de vente l’obtention d’un permis de construire ou d’un permis d’aménager autorisant la réalisation d’un projet bien défini est bien. Mais ce n’est pas suffisant, du moins pas lorsqu’on est acquéreur.
Tous les permis obtenus peuvent faire l’objet de recours en annulation
Vous le savez, un arrêté de permis est toujours créateur de droit :
- d’un droit de construire pour le permis de construire,
- d’un droit de réaliser des travaux d’aménagement pour le permis d’aménager.
Mais cet arrêté, comme tout autre acte administratif, est susceptible de faire l’objet d’un recours ou d’un retrait administratif dont la conséquence est l’annulation pure et simple du permis, donc du droit qui y est attaché.
En pratique, deux types de « recours » sont susceptibles d’être formés à l’encontre d’une autorisation d’urbanisme :
- Un recours gracieux et/ou contentieux de la part de personnes physiques (autrement dit les particuliers) ou de personnes morales (associations, sociétés, etc.) ayant un intérêt à agir qui soit direct et certain,
- Et la demande de retrait administratif, formé par l’Etat et ses services.
Comment l’acquéreur d’un terrain peut s’en protéger ?
C’est pourquoi il est essentiel de faire figurer en condition suspensive de toute promesse de vente portant sur un terrain à bâtir l’obtention d’un permis de construire avec la mention « purgé de tous recours et retraits administratifs » ou « devenu définitif ».
Si le terrain est destiné à recevoir des travaux d’aménagement (lotissement, division, etc.), il vous faudra viser l’obtention d’un permis d’aménager devenu définitif, lui aussi purgé de tous recours et retraits administratifs.
Faute d’avoir pris la précaution d’intégrer la notion de purge du permis, vous courrez le risque de vous retrouver dans la position de devoir :
- soit acquérir un terrain sans certitude qu’il pourra un jour accueillir votre projet,
- soit verser au vendeur une indemnité d’immobilisation pour vous désengager de la vente, la condition suspensive d’obtention d’un permis étant réalisée.
Conseil nº3 : terrain hors lotissement et terrain en lotissement
Parce que le fait qu’un terrain soit situé en lotissement a possiblement des conséquences sur son occupation et sa constructibilité, il est essentiel de s’en préoccuper au stade de la promesse de vente. jaiunterrain.fr vous explique comment.
Le terrain que vous envisagez d’acheter vous est présenté comme ne faisant pas partie d’un lotissement
Dans ce cas, il est recommandé d’inclure tout de même dans la promesse de vente une condition suspensive d’absence de cahier des charges et de règlement de lotissement faisant obstacle au dépôt de la demande de permis de construire portant sur le projet que vous aurez décrit.
Ainsi, si après avoir signé la promesse de vente, vous découvrez qu’il est inclus dans le périmètre d’un lotissement, même ancien, vous vous ménagez la possibilité de renoncer à son achat sans frais.
Le terrain que vous envisagez d’acheter est situé dans un périmètre de lotissement
Dans cette hypothèse, il convient de demander au vendeur que soient intégrés à la promesse de vente les éléments suivants :
- Une condition suspensive vous assurant que les documents du lotissement ne fassent pas obstacle au dépôt de la demande de permis de construire et plus généralement à la réalisation du projet de construction que vous aurez décrit dans la promesse,
- Une copie du cahier des charges de lotissement,
- Une copie du règlement de lotissement,
- Une copie de l’arrêté de lotir qui aura été délivré au vendeur.
Remarque : Pour en savoir plus sur le lotissement et sur la portée des pièces listées ci-avant, consultez la page consacrée au lotissement sous le lien suivant.
Conseil nº4 : pensez à demander l’autorisation du vendeur pour l’accomplissement de certaines démarches préalables à la vente
Si tout un chacun a le droit de demander un certificat d’urbanisme qu’il soit propriétaire ou non du terrain sur lequel porte la demande. Mais il en est différemment pour la demande de permis de construire, d’aménager ou pour la déclaration préalable.
En effet, seul le propriétaire du terrain ou son mandataire est fondé à en faire la demande.
Pour la demande d’autorisation d’urbanisme (permis, DP, etc.)
Dès lors, le bénéficiaire d’une promesse ou d’un compromis de vente (l’acquéreur) doit obtenir une autorisation expresse au propriétaire du foncier (le vendeur) pour effectuer les demandes d’autorisation d’urbanisme dont il a besoin.
Il devra justifier d’avoir reçu un mandat de le faire dans son dossier de demande de permis ou sa déclaration préalable.
Pour ce faire, le plus simple est encore d’intégrer à la promesse de vente un paragraphe « autorisations », dans lequel sera précisé que le bénéficiaire de la promesse est autorisé à déposer toutes les demandes de permis de construire et d’autorisations administratives nécessaires à l’opération qu’il envisage sur le terrain, et à y afficher toutes les autorisations obtenues.
Pour la réalisation d’études nécessitant de pénétrer sur le terrain
Il en est de même si la promesse de vente prévoit des conditions suspensives liées à la réalisation d’études de sols ou de diagnostic pollution, ou tout simplement la réalisation d’un relevé topographique ou d’un bornage à la charge de l’acquéreur.
Dans ce cas, il est conseillé d’inclure dans le paragraphe « autorisations » vu ci-dessus que le bénéficiaire et ses prestataires pourront pénétrer sur le terrain afin d’effectuer toutes les mesures, études de toutes sortes ou sondages, qui seraient nécessaires à l’avancement de son projet.
Remarque : Si le terrain objet de la promesse est occupé, vous devrez également prévoir les modalités d’information du propriétaire de la date des interventions.
Exemple : Le terrain que vous envisagez d’acheter est bâti. Il comprend une maison qui est habitée par le vendeur. Dans ce cas, il convient de préciser que celui-ci devra être informé par courrier recommandé avec accusé de réception au moins 15 jours avant la date prévue pour l’étude de sols, par exemple.
Estimer le délai de validité de la promesse de vente
Une fois le prix de vente et les conditions suspensives négociées se pose généralement la question du délai entre la signature de la promesse de vente et la vente définitive.
jaiunterrain.fr vous donne les clés pour estimer au plus juste le délai nécessaire dans votre cas particulier et pour le négocier avec le vendeur du terrain qui vous intéresse.
Pourquoi la négociation du délai de validité d’une promesse de vente peut-être problématique ?
En termes de délai de validité d’une promesse de vente, les intérêts des parties peuvent diverger.
En effet, un vendeur aura à cœur que le temps écoulé entre la signature de l’avant contrat et la vente définitive donc le paiement du prix de vente soit le plus court possible. Quant à l’acheteur, il va appréhender cette durée de validité en fonction du temps qu’il estime nécessaire à la purge des conditions suspensives qui encadrent son engagement à acheter.
D’où la nécessité, avant d’annoncer un délai, de l’estimer au plus juste pour pouvoir l’expliquer de manière factuelle au vendeur. Plus ce délai sera argumenté de manière factuelle et plus il sera susceptible d’être accepté par le vendeur.
Naturellement, il est toujours possible, une fois la promesse signée, de négocier une prorogation de son délai de validité. Si la négociation aboutit et que le vendeur accepte de vous accorder un délai supplémentaire pour réitérer, cet accord sera formalisé sous la forme d’un avenant à la promesse de vente.
Sachez cependant qu’il vous sera généralement plus facile de négocier un délai confortable au moment de la signature de la promesse qu’après, et qu’un vendeur n’est en aucun cas tenu d’accepter de vous accorder un délai supplémentaire… y compris quand votre demande est justifiée par la survenue d’un évènement indépendant de votre volonté (exemple : un confinement du fait de la pandémie de Covid 19).
Comment estimer le délai nécessaire pour la réitération d’une promesse de vente ?
Parce que chaque acquisition de terrain à ses particularités et que toutes ne comprennent pas les mêmes conditions suspensives, il est impossible de donner une durée de validité générale à toutes les promesses de vente.
Cependant, jaiunerrain.fr vous propose un panorama des durées moyennes nécessaires à l’accomplissement de démarches les plus couramment visées dans les promesses de vente de terrains à bâtir.
Remarque : La méthode la plus simple consiste à estimer le délai nécessaire à l’accomplissement de chaque démarche visant à lever une condition suspensive puis à les additionner (exemple : délai nécessaire à la réalisation des études + délai nécessaire à la demande, à l’obtention et à la purge de l’autorisation d’urbanisme) ou à les superposer (exemple : profiter du délai nécessaire à la demande, à l’obtention et à la purge de l’autorisation d’urbanisme pour accomplir les démarches relatives à l’obtention d’un crédit).
C’est la méthode choisie ici.
Combien de temps faut-il pour la réalisation des études préalables au dépôt de la demande de permis ?
Si vous conditionnez votre acquisition à la réalisation d’études préalables telles qu’une étude de sols, une étude pollution, l’établissement d’un plan topographique ou un bornage, il vous faudra compter entre 15 et 45 jours de délai.
Pour en avoir confirmation, n’hésitez pas à interroger les professionnels auxquels vous pourriez être amené à faire appel pour la réalisation de ces études, afin de connaitre leurs délais d’intervention habituels.
Combien de temps faut-il pour obtenir un certificat d’urbanisme ?
Tout dépend du type de certificat d’urbanisme demandé.
Pour un CU informatif
Si vous incluez à la promesse de vente une condition suspensive d’obtention d’un certificat informatif, alors le délai nécessaire aux démarches de demande et d’obtention sont relativement courts.
Comptez une semaine à partir de la signature de la promesse de vente ou du compromis pour la demande (le temps de compléter le formulaire de demande et de l’adresser en mairie) et 1 mois pour son obtention.
Pour un CU opérationnel
Le certificat d’urbanisme opérationnel a pour particularité de porter sur un projet bien défini… ce qui suppose qu’il le soit !
Aussi, si à ce stade vous avez déjà défini le projet que vous souhaitez réaliser sur le terrain et que vous disposez de toutes les pièces notamment graphiques à joindre à votre demande de CU, une dizaine de jours sera suffisante pour compléter votre dossier de demande. Une fois déposé, la mairie dispose d’un délai de 2 mois pour vous répondre.
Cela signifie que vous si vous incluez dans la promesse de vente une condition suspensives d’obtention d’un CU opérationnel positif, un délai total de 40 à 45 jours est suffisant pour la purger.
Si à contrario, vous n’avez pas défini avec précision votre projet ou que vous ne disposez pas des plans demandés par l’administration pour toute demande de CU opérationnel, le délai total nécessaire à la purge de la condition suspensive sera davantage de 3 à 3 mois et demi, à compter de la signature de la promesse de vente.
Combien de temps faut-il pour purger la condition suspensive d’obtention d’un permis purgé de tous recours ?
Les délais encadrés par la Loi
Les délais d’instruction et de purge d’un permis (de construire ou d’aménager) sont fixés par la Loi. Un vendeur qui accepte de vendre son foncier sous condition suspensive d’obtention et de purge d’un permis ne peut pas discuter de ces délais, qui sont incompressibles.
- Pour le permis de construire :
- Instruction : 2 mois s’il porte sur la construction d’une maison individuelle et/ou des annexes, 3 mois pour les autres projets de construction.
- Purge : 2 mois de recours des tiers + 1 mois de retrait administratif.
- Pour le permis d’aménager :
- Instruction : 3 mois.
- Purge : 2 mois de recours des tiers + 1 mois de retrait administratif.
Remarque : Ces délais peuvent être rallongés en cas de demande de pièces complémentaires ou de dossier incomplet. Il existe 2 manières de l’encadrer : soit prévoir dès le départ un délai supplémentaire de 1 mois pour l’instruction, soit présenter son dossier pour validation en mairie, avant son dépôt officiel.
ATTENTION : Si vous êtes tenté de déposer un dossier incomplet de sorte à dire que vous n’avez pas obtenu un arrêté de permis dans le délai prévu et que donc la condition suspensive n’est pas réalisée, sachez que c’est un mauvais calcul.
Pourquoi ? Parce que vous ne pourrez pas vous prévaloir de la non réalisation de la condition suspensive pour vous désengager s’il s’avère que votre comportement (le fait de ne pas avoir déposé un dossier complet) en est à l’origine.
Le délai nécessaire à la préparation du dossier de demande de permis
Au délai d’instruction et de purge s’ajoute nécessairement celui de préparation du dossier de permis de construire ou d’aménager.
Il est fonction du projet, de sa complexité, et de l’état d’avancement de celui-ci au jour de la signature de la promesse de vente.
Pour une maison individuelle, si la demande de permis de construire fait suite à une demande de CU opérationnel ou si vous passez par un constructeur qui vous a déjà fait valider les plans, 15 jours à 1 mois sont suffisants.
Si le projet est plus complexe ou si au jour de la signature de la promesse de vente vous n’avez pas encore de vision claire et de plans de votre projet, prévoir un délai de 1 à 3 mois pour la préparation du dossier de permis de construire est plus raisonnable.
Remarque : Le délai nécessaire à la réalisation d’études préalables évoqué précédemment et le délai de préparation du dossier de demande de permis peuvent se superposer.
Ainsi, s’il vous faut faire un relevé topographique et une étude de sols préalablement au dépôt de votre demande de permis de construire portant sur une maison individuelle dont vous avez déjà les plans, comptez raisonnablement un délai de 1 mois et demi à deux mois pour la préparation du dossier + 2 mois d’instruction + 3 mois de purge, soit un total de 6 à 7 mois.
Combien de temps faut-il pour purger la condition suspensive d’obtention d’un prêt bancaire ?
Là encore, tout est fonction de votre situation particulière :
- Votre dossier est solide, votre financement ne porte dans un premier temps que sur l’acquisition du foncier et non sur la construction et vous avez déjà obtenu un accord de principe ? 15 jours à 3 semaines peuvent suffire à lever la condition suspensive.
- Votre dossier est complexe et/ou présente des fragilités et vous savez que vous allez devoir solliciter plusieurs établissements bancaires avant d’obtenir une réponse positive ? Ou alors vous financez la totalité de votre opération (achat terrain + construction) au moyen du crédit et vous devez produire tous les contrats et devis demandés par votre banque pour pouvoir finaliser votre offre de prêt ? Dans ce cas, partez plutôt sur un délai classique de 3 mois.
Quid du délai nécessaire à la purge des autres conditions suspensives susceptibles d’être intégrées à votre promesse de vente ?
Vous l’avez vu, les conditions suspensives les plus couramment rencontrées dans une promesse de vente portant sur un terrain sont nombreuses : absence d’inscriptions hypothécaires, de servitudes, justification d’une propriétaire régulière et trentenaire, purge du droit de préemption, etc.
Sachez que la charge de la purge de toutes ces conditions suspensives revient principalement au notaire en charge de la réitération de l’acte. Il y procède juste avant la rédaction du projet d’acte définitif, soit dans le mois, le mois et demi, précédant la réitération, donc la vente définitive.
Exemple concret
Données de départ
Vous souhaitez signer une promesse unilatérale sur un terrain, afin d’y construire une maison individuelle de 150 m². Vous avez choisi la formule de la construction avec maître d’oeuvre pour sa réalisation.
Vous avez négocié avec le vendeur que soient intégrées à la promesse les conditions suspensives suivantes : étude de sols, absence de pollution, obtention d’un permis de construire devenu définitif, non préemption du terrain, absence de servitudes, d’inscriptions hypothécaires supérieures au fruit de la vente, origine de propriété régulière, etc.
Calcul de la durée de validité de la promesse
Compte tenu des données de départ, le délai de validité minimal que vous devez négocier avec le vendeur est le suivant :
- 1 mois pour les études préalables,
- 1 mois et demi supplémentaire pour l’élaboration du dossier de permis de construire,
- 2 mois pour l’instruction du dossier de demande de permis de construire,
- 3 mois pour la purge du permis,
- 1 mois pour la purge des autres conditions suspensives (absence de servitudes, non préemption, etc.)
- 1 mois pour la levée d’option, la préparation de l’acte et la signature de l’acte de vente définitif.
Soit une durée totale de 9 mois et demi, entre la signature de la promesse unilatérale de vente et la vente définitive.
Remarque : Il est possible de prévoir au stade de la promesse de vente des cas de prorogation automatique de sa durée de validité. Ce peut être pour tenir compte d’une demande de pièces complémentaires au cours de l’instruction du dossier de permis (exemple : on augmente la durée de validité de la promesse de 1 mois si des pièces complémentaires sont demandées), de la notification d’un délai d’instruction supplémentaire ou de l’existence d’un recours (exemple : si un recours est formé à l’encontre de l’arrêté de permis par un tiers, prévoyez une prorogation automatique de 3 à 6 mois de la durée de validité de votre promesse, le temps d’essayer de négocier son retrait à l’amiable, par exemple).
En conclusion
L’appréciation et la négociation de la durée de validité d’une promesse de vente est toujours affaire de cas particuliers.
Choisir le type de promesse de vente le plus adapté au projet
Souvent utilisé de manière générique, le terme de promesse de vente englobe en réalité deux types de contrats bien distincts. Les effets qu’ils produisent diffèrent tant pour le vendeur que pour l’acheteur.
Quels sont des deux types de promesses de vente ? Il y a d’une part le compromis (aussi appelé promesse synallagmatique de vente) et d’autre part la promesse de vente dite unilatérale.
Dans le cadre d’une vente entre particuliers, les parties font en règle générale le choix du compromis, que ce soit par habitude, méconnaissance du mécanisme de la promesse unilatérale ou tout simplement par croyance populaire que le compromis est plus engageant pour l’acheteur, donc que la vente a de meilleures chances d’aboutir.
jaiunterrain.fr vous propose de passer en revue les points communs et les différences qui existent entre ces deux types d’avant-contrats, pour vous permettre ensuite de faire le meilleur choix pour vous.
Promesse de vente et compromis : comparatif
| ACTIONS | PROMESSE UNILATÉRALE DE VENTE | COMPROMIS DE VENTE |
|---|---|---|
| Qui s’engage ? | Le vendeur seul | Le vendeur et l’acheteur |
| À quoi ? | A ne vendre son bien à personne d’autre qu’à l’acheteur, pendant la durée de validité de la promesse. Il lui accorde une option d’acheter ou non le bien à l’issue de cette période. | A réaliser la vente (autrement dit à réitérer) dans les conditions convenues par les deux parties, à l’issue de la période de validité du compromis. |
| Contre quelle contrepartie ? | Le versement d’une indemnité d’immobilisation (de 5 à 10% du prix de vente) par l’acheteur. Si celui-ci ne lève pas l’option d’achat avant la date d’expiration de la promesse, alors que toutes les conditions suspensives ont été réalisées, cette somme restera acquise au vendeur à titre de dédommagement. Si l’acheteur lève l’option, cette somme viendra s’imputer au prix de vente. Si toutes les conditions suspensives prévues dans la promesse ne se réalisent pas et que l’acheteur ne lève donc pas l’option, cette indemnité lui sera restituée. | Le versement d’un dépôt de garantie (5 à 10 % du prix de vente) par l’acheteur. Si celui-ci renonce à acheter alors que toutes les conditions suspensives sont réalisées, cette somme restera acquise au vendeur. De plus, celui-ci aura la capacité de contraindre l’acheteur à acheter son bien malgré tout et pourra demander le versement de dommages et intérêts. Si en revanche toutes les conditions suspensives ne sont pas réalisées et que l’acheteur renonce à réitérer, la somme lui est restituée. |
| Si le vendeur ne souhaite plus vendre, qu’arrive t-il ? | L’acheteur a la possibilité de l’y contraindre. | L’acheteur a la possibilité de l’y contraindre. |
| L’achat peut-il être conditionné à la réalisation de conditions suspensives ? | Oui | Oui |
| Qu’arrive t-il si toutes les conditions suspensives ne se réalisent pas ? | L’acheteur peut choisir d’acheter quand même le bien objet de la promesse. S’il ne le fait pas, l’indemnité d’immobilisation lui est restituée et acheteur comme vendeur retrouvent leur liberté sans qu’il y ait besoin d’accomplir d’autres formalités. | L’acheteur peut choisir d’acheter quand même, mais il ne pourra l’y être contraint par le vendeur. S’il ne le fait pas, le dépôt de garantie lui est restitué. En cas de litige sur la réalisation des conditions suspensives, les parties demeurent liées sauf à ce qu’elles concluent un accord amiable ou qu’intervienne une décision de justice. |
| Forme de l’acte | Ecrit, sous seing privé ou sous forme authentique (devant notaire). | Ecrit, sous seing privé sous forme authentique (devant notaire). |
| Formalités d’enregistrement | Oui, réalisées par l’acheteur (si acte sous seing privé) ou le notaire (si acte authentique). | Non |
| Frais d’enregistrement | 125 euros | Aucun, car l’enregistrement n’est pas obligatoire. |
| délai de rétractation | 10 jours, sauf si l’acquéreur est un professionnel. | 10 jours, sauf si l’acquéreur est un professionnel. |
Remarque : Pour en savoir plus sur les différents types de promesse de vente, notre équipe vous invite à consulter la page qui leur est dédiée en cliquant ici.
Promesse de vente ou compromis : que choisir ?
Au regard de ce comparatif, le compromis de vente apparait généralement comme la meilleure option pour les vendeurs.
En effet, l’engagement bilatéral né de la signature d’un compromis est souvent perçu comme un gage de réussite de la transaction, occultant peu ou prou la question des conditions suspensives.
Si un vendeur n’a que peu d’intérêt à choisir la promesse unilatérale de vente (à l’exception de la rapidité et de la facilité à remettre son bien en vente en cas de litige avec l’acquéreur sur la levée de l’option), il en est différemment pour l’acheteur.
Pourquoi ? Parce qu’un acheteur de terrain à bâtir achète non seulement un bien mais aussi et surtout les droits à construire qui y sont attachés. Or, ces droits à construire ne lui sont définitivement acquis qu’une fois obtenue une autorisation d’urbanisme devenue définitive.
D’où sa possible crainte de se voir contraint d’acheter un terrain sans droits à bâtir, ou avec des droits moindres qu’escomptés, qui justifie sa préférence pour la promesse de vente.
Conseils pratiques pour convaincre un vendeur de signer une promesse de vente plutôt qu’un compromis
La perspective de voir votre beau projet d’achat de terrain se finir devant les tribunaux pour une sombre question de levée d’option ou de réalisation des conditions suspensives vous angoisse et vous ne voulez pas entendre parler de signature d’un compromis ?
L’équipe de jaiunterrain.fr vous dévoile les principaux arguments à avancer face à un vendeur pour plaider vous-même votre cause et obtenir son accord pour la signature d’une promesse unilatérale de vente.
Rassurez le vendeur sur le sérieux de votre démarche
Le terrain pour lequel vous voulez signer une promesse unilatérale de vente, vous le voulez, lui et aucun autre.
Pour convaincre un propriétaire réticent à l’idée de signer une promesse unilatérale, commencez par lui montrer que votre démarche est sérieuse.
Pour cela, prouvez-lui que vous avez élaboré et mûri un vrai projet de construction, que vous avez esquissé un programme et un budget, que vous vous êtes renseigné en mairie sur la réglementation d’urbanisme applicable à son terrain et sur les problématiques de servitudes, etc.
Ce projet de construction pour la réalisation duquel il vous « faut » son terrain, c’est le projet de votre vie. Vous vous y êtes investi corps et âme et vous n’avez ni le loisir ni l’envie de perdre votre temps. Voilà qui, en toute logique, doit vous faire un point commun avec le vendeur et le rassurer.
Exprimez vos craintes et cherchez à ce que le vendeur se mette à votre place
Vous ne cherchez pas à acquérir un lopin de terre à cultiver. Non, ce que vous voulez, vous, c’est un terrain pour y construire la maison de vos rêves, votre futur foyer.
Certes, vos investigations voire l’étude de capacité d’architecte que vous ou le vendeur avez commandée tendent à confirmer que oui, ce terrain que vous convoitez est à priori apte à recevoir votre projet. Mais tant que vous n’aurez pas obtenu un permis de construire devenu définitif ou à minima un certificat d’urbanisme opérationnel positif, que vous n’aurez pas fait réaliser les études préalables, etc. vous demeurerez dans l’incertitude.
Jouez la corde sensible et n’hésitez pas à placer dans votre échange quelques petites phrases telles que :
- « Quand vous achetez une voiture d’occasion, vous l’essayez avant de signer le contrat, quand bien même le contrat prévoirait une garantie de remboursement si elle ne roulait pas, non ? Et bien voyez-vous, de la même façon je voudrais m’assurer que votre terrain est constructible avant de l’acheter. C’est pourquoi je préfèrerais signer une promesse de vente unilatérale, sous conditions suspensives. »
- « Si nous signons un compromis et que je n’obtiens pas le permis de construire, qui me dit que vous n’allez pas chercher à vous retourner contre moi, que vous n’allez pas croire que si le permis m’est refusé c’est par ma seule faute et que vous n’allez pas saisir le juge pour m’obliger à acheter ? Penser que je pourrais me retrouver embarqué pendant de longs mois dans une procédure judiciaire où je devrais prouver ma bonne foi, m’effraie. Sans parler du coût induit, tant pour vous que pour moi. »
- « Vous savez, si on signe une promesse unilatérale de vente et que je ne lève pas l’option, alors que toutes les conditions suspensives seraient levées, je perds l’indemnité d’immobilisation que je vous aurais versée. Pour moi, ma famille, mon budget, c’est déjà une somme conséquente. Mes moyens sont modestes et cette option n’est pas envisageable pour moi. Vous m’êtes fort sympathique mais je ne peux pas me permettre de perdre cette somme. J’ai tout intérêt, tout comme vous, à ce que toutes les conditions suspensives se réalisent et que la vente se fasse dans les délais et les conditions que nous avons convenues. »
- « Enfin, sachez que si pour je-ne-sais quelle sombre raison je ne levais pas l’option d’achat de votre terrain, vous encaissez l’indemnité d’immobilisation et dès le lendemain de la date limite de levée d’option, vous pouvez remettre votre terrain en vente. Si nous signons un compromis, vous ne pourrez pas le faire : il vous faudra attendre, vous entendre avec moi pour entériner la caducité de notre accord voire faire appel à un juge. Ce n’est raisonnablement pas souhaitable pour personne. »
L’objectif est de placer le vendeur en situation de projeter dans votre position d’acquéreur, par tous les moyens possibles. Si vous y parvenez, il vous sera sans aucun doute plus facile de lui faire entendre vos autres arguments en faveur de la promesse unilatérale de vente.
Envisagez de signer une promesse de vente unilatérale sous forme d’acte authentique
Une promesse unilatérale de vente peut être signé sous seing privé, c’est-à-dire directement entre les parties, sans intervention d’un notaire. Ajouté à cela qu’elle est réputée plus favorable à l’acquéreur, voilà deux bonnes explications au refus du vendeur d’en signer une, qui peut être motivé par la crainte de voir ses intérêts insuffisamment protégés par un tel avant-contrat.
Rassurez-le en lui proposant de signer une promesse de vente sous la forme authentique, autrement dit un avant-contrat rédigé par un notaire et signé par les parties et le notaire lui-même. Insistez bien sur le fait que l’intervention du notaire n’est pas obligatoire mais que vous avez à cœur que les intérêts de toutes les parties soient protégés de manière égale. Sauf exception, le vendeur devrait apprécier votre discours.
Par ailleurs, précisez bien que vous prendrez à votre charge tous les frais liés à la préparation de l’acte et à son enregistrement. Ils sont modiques (de l’ordre de 125€, mais cela, rien ne vous oblige à le préciser).
Enfin, si vous en êtes d’accord, indiquez lui également que vous êtes tout à fait disposé à faire appel à son notaire de famille, s’il en a un : le vendeur devrait se montrer plus confiant à la perspective de confier le sort de la vente de son terrain aux bons soins d’un professionnel qu’il connaît et en lequel il a confiance.
Si vous le pouvez et si cela est nécessaire, gonflez le montant de l’indemnité d’immobilisation
L’usage veut que le montant de l’indemnité d’immobilisation remise dans le cadre de la signature d’une promesse unilatérale de vente soit équivalent à environ 5 % du prix de vente.
Cependant, rien ne vous interdit de proposer au vendeur une indemnité d’un montant supérieur, compris entre 5 et 10 %, voire un peu plus.
L’indemnité d’immobilisation de plus de 5 % : un levier de négociation puissant
Vous souhaitez signer une promesse unilatérale de vente mais le vendeur s’y oppose, jugeant votre engagement d’acheteur insuffisant ?
Dans de nombreux cas, proposer le versement d’une indemnité d’immobilisation d’un montant supérieur à 5 % suffit à rassurer le vendeur sur le sérieux de l’acquéreur et sur sa volonté de voir la vente se faire.
Dans les faits, sauf à ce que l’acheteur ne soit pas en mesure d’immobiliser une telle somme, cela ne change rien :
- si la vente se fait, ce montant est déduit de la somme à verser au moment de la signature de l’acte de vente authentique,
- si elle ne se fait pas du fait de la non-réalisation d’une condition suspensive, elle est restituée à l’acquéreur.
Le vendeur réclame une indemnité d’immobilisation trop lourde ? Pas de panique !
Le vendeur accepte finalement le principe de promesse unilatérale de vente à condition que vous lui versiez une indemnité de 20 % et, pour vous, il en est hors de question ?
Bonne nouvelle, la jurisprudence vous donne un argument de choix pour refuser poliment et en toute bonne fois la demande du vendeur : le risque de requalification de la promesse unilatérale de vente en promesse synallagmatique, autrement dit en compromis.
En effet, les juges considèrent majoritairement que le versement d’une indemnité d’immobilisation d’un montant trop élevé (20 à 25%) serait de nature à contraindre l’acheteur à lever l’option, le plaçant dans une situation identique à celle qui serait la sienne s’il avait conclu un compromis.
Une fois mis au courant de ce risque de requalification par la justice (avec les délais et les frais de justice que cela suppose), le vendeur devrait rapidement revenir à la raison et accepter votre proposition d’indemnité d’immobilisation majorée.
Que vous éprouviez des difficultés à déterminer quelles conditions suspensives intégrer à la promesse de vente à signer, quels délais de réalisation mettre en face ou tout simplement quel type d’avant-contrat négocier, un seul réflexe : contactez-nous.