Le terrain classé en zone « à urbaniser » du PLU
Une zone à urbaniser (dite zone AU) est une zone naturelle ou agricole qui a vocation à devenir une zone urbanisée à plus ou moins long terme.
En bref, les terrains situés dans cette zone deviendront urbanisables quand un certain nombre événements se seront produits.
Dans la majorité des cas, le préalable à l’urbanisation va être la réalisation d’équipements publics importants tels que la création d’une voirie ou le raccordement de tout le secteur de la ville au réseau de distribution d’eau potable, au réseau d’assainissement, etc…
Les 2 types de zone AU
La grande majorité des documents locaux d’urbanisme (PLU, PLUi, etc…) distinguent en réalité deux types de zones AU.
Le classement d’un terrain dans l’une ou l’autre est déterminé par le niveau d’équipements existant ou à réaliser préalablement à la délivrance d’autorisations de construire sur la zone.
La zone 2AU
Les terrains situés en zone 2AU sont ceux qui ne disposent d’aucun équipement. Ce sont des fonciers qui accueillent des cultures ou des pâturages, et qui ne pourront devenir urbanisables que lorsque :
- Les équipements publics nécessaires à leur urbanisation auront été projetés ou réalisés,
- Le PLU aura été modifié pour les faire passer en zone 1AU.
La zone 1AU
La zone 1AU englobe des terrains qui ont vocation à être urbanisables à plus court terme, en raison de la volonté politique de la commune, d’une part, et du fait qu’ils disposent déjà d’un certain nombre de réseaux essentiels, d’autre part.
Le classement en zone AU : pas une fin en soi
Pour un propriétaire de terrain classé en zone 2AU, il est parfois difficile d’admettre que son terrain n’est plus inconstructible au sens strict du terme, sans toutefois pouvoir accueillir une construction dans l’immédiat.
L’autre difficulté réside dans le fait que tant que des droits à construire n’ont pas été affectés à son bien, il lui est impossible d’en estimer le potentiel constructif et donc la valeur.
Cela peut notamment s’avérer particulièrement problématique en cas de succession, de donation mais surtout en cas de projet de vente d’un terrain.
Enfin, si sur le papier, le propriétaire d’un terrain fraîchement passé de zone agricole ou naturelle à zone 2AU a de quoi se réjouir, il est impératif d’avoir bien en tête que rien n’est jamais acquis. Les propriétaires de terrains classés en zone 2AU ne sont pas rares à avoir vu leur foncier repasser en zone non constructible à la faveur d’une modification de PLU.
Pour toutes ces raisons, vous qui êtes propriétaire d’un terrain situé en zone 2AU, vous avez tout intérêt à agir en vue d’obtenir le classement de votre bien en zone 1AU, voire mieux, en zone U.
Reste à savoir comment procéder pour y parvenir et prétendre enfin obtenir un permis de construire sur votre terrain.
Le passage d’un classement en zone 2AU à celui en zone 1AU ou U du PLU
Le PLU étant la retranscription d’une politique d’urbanisme, le classement de votre terrain en zone 2AU est synonyme d’une volonté de la commune d’y permettre la réalisation de constructions à moyen voire long terme. Reste qu’au stade d’un classement en zone 2AU, il est rarement déterminé à quelle échéance ce sera possible mais surtout quel type et quel volume de constructions pourront y être édifiés à terme.
La commune dispose nécessairement d’un vague calendrier d’ouverture à l’urbanisation des zones 2AU de son PLU. Ce calendrier est établi en fonction de son planning prévisionnel de réalisation des équipement publics mais surtout de l’urbanisation effective de tous les autres terrains situés en zone 1AU.
C’est logique : puisqu’il reste des terrains libres en zones U et 1AU, pourquoi entreprendrait-elle de coûteux travaux permettant d’en créer de nouveau ?
Attendre ou agir ?
Le propriétaire peu pressé et tout aussi peu intéressé attendra naturellement qu’il n’y ait plus aucun secteur libre dans l’ensemble des zones 1AU de la commune et qu’une modification de PLU soit lancée à l’initiative de la collectivité locale en charge de la réglementation de l’urbanisme.
Au mieux, il prendra part à la procédure de modification du PLU en déposant une observation dans le cadre de l’enquête publique. Et au pire, il attendra l’approbation du PLU pour découvrir les modalités d’urbanisation de son terrain. Il pourra alors soit s’en réjouir, soit regretter le manque d’empressement de la collectivité à débloquer l’urbanisation de son terrain et critiquer le faible volume de constructions autorisé par le nouveau règlement de PLU.
Parce que les surprises ne sont pas toujours bonnes, un propriétaire qui nourrit un projet de construction ou un projet de vente a tout intérêt à prendre ses affaires en main et à devenir moteur de la procédure de passage de son terrain de zone 2AU en zone 1AU, voire mieux, en zone U.
jaiunterrain.fr décrypte pour vous les démarches à accomplir pour espérer y parvenir.
Avant toute chose, prendre contact avec la mairie
Vous venez de devenir propriétaire d’un terrain classé en zone 2AU ou votre terrain vient de passer de zone non constructible à zone 2AU ?
La première chose à faire c’est prendre attache avec la mairie dont dépend le terrain.
Qui rencontrer ?
Le plus simple et le plus rapide est de prendre contact avec le service urbanisme de la commune. Des permanences hebdomadaires d’accueil du public existent généralement dans toutes les communes. Néanmoins, le plus simple est encore de prendre rendez-vous, et ce avec le responsable du service en personne.
Encore mieux, solliciter directement un rendez-vous avec l’adjoint en charge de l’urbanisme, si possible en présence du responsable du service urbanisme.
Quelles sont les questions à poser en mairie ?
Le but du passage en mairie, que vous ayez rendez-vous avec l’élu en charge de l’urbanisme ou le responsable du service, est d’en savoir plus sur les objectifs que s’est fixée la commune pour :
- La réalisation des équipements nécessaire à l’urbanisation de la zone : quels sont-ils ? à quelle échéance leur réalisation est-elle prévue ? qui devra les financer ? qui aura la charge de leur réalisation ? ont-ils vocation à profiter uniquement à la zone concernée ou à d’autres secteurs urbanisés ?
- L’ouverture à l’urbanisation de la zone : quelle échéance ? urbanisation d’initiative privée ou publique (au travers d’une procédure de ZAC par exemple) ? si plusieurs terrains composent la zone (appartenant pourquoi pas à plusieurs propriétaires), y aura-t-il une exigence de les considérer ensemble ou pourront-ils être urbanisés séparément ?
- La modification du PLU : quel type de procédure sera envisagé ? existe-t-il d’ores et déjà un calendrier des modifications ? y a-t-il des contraintes calendaires particulières ?
Exemple : si un projet de fusion des communes est en cours, si des élections locales sont prévues bientôt ou si une procédure d’élaboration d’un PLUi doit prochainement être ouverte, il y a fort à parier qu’aucune modification du PLU actuelle ne sera envisageable concomitamment. - Les droits à construire affectés au terrain : la commune a-t-elle déjà une idée sur le type de constructions qui seront autorisées sur la zone (résidentiel, bureaux, équipements publics) ? la hauteur et la densité des constructions ? les exigences de la commune en termes de desserte sont-ils connus ?
A l’issue du rendez-vous, on ne saurait trop vous recommander de prendre le temps de préparer un courrier à destination de l’élu ou du responsable du service de l’urbanisme. Le but premier de ce courrier : le remercier officiellement de l’attention qu’il vous aura consacrée. Le but caché : en profiter pour faire un compte rendu informel de l’échange.
Pourquoi ? Parce qu’en matière d’urbanisme comme pour le reste, les paroles s’envolent, les écrits restent.
Analyser la situation et préparer le terrain
Vous avez recueilli un maximum d’informations de la part de la commune sur le devenir de la zone 2AU à laquelle appartient votre terrain.
Reste à savoir de quelle manière les exploiter et agir pour parvenir à vos fins, à savoir l’urbanisation de votre terrain.
En cas de pluralité de terrains dans une zone : emportez l’adhésion de tous les propriétaires
Si la zone 2AU qui vous intéresse comprend d’autres terrains que le vôtre, et à plus forte raison si la commune vous a indiqué que la mutation de ces terrains se ferait nécessairement concomitamment, il est essentiel que vous preniez contact avec leurs propriétaires.
Vous ne les connaissez pas personnellement ? Dans ce cas, rendez-vous au service du cadastre dont dépendent les terrains et demandez à connaître l’identité de leurs propriétaires.
Partagez vos informations avec eux et proposez-leur de s’associer à vous pour la suite des démarches.
Remarque : Inutile de vous organiser en association. Le simple fait qu’ils soient présents à vos côtés lors de vos prochains rendez-vous aura un impact considérable.
Vos interlocuteurs (mairie, société d’aménagement, promoteur, architecte urbaniste, etc…) seront rassurés de voir que vous ne faites pas cavalier seul et que l’ensemble des propriétaires de terrains de la zone est informé et intéressé par leur ouverture à l’urbanisation.
Rappelez-vous que traiter avec un groupe est toujours plus confortable et synonyme de gain de temps pour vos interlocuteurs.
La valorisation des terrains en zone AU : un sujet sensible entre propriétaires
Vous aurez vous-même ou rencontrerez peut-être des réticences de la part des propriétaires des terrains voisins du vôtre, c’est normal…
Qui dit urbanisation, dit valorisation de terrain. Donc en toute logique, chaque propriétaire aura à cœur de tenter d’obtenir le meilleur de son bien, c’est naturel.
Cependant, gardez en tête que :
- À peu de choses près, tous les mètres carrés de terrain de la zone auront la même valorisation.
- S’entendre sur un principe de valorisation identique entre propriétaires est un moyen de compenser les efforts supportés par certains au bénéfice de tous.
Exemple : Si la zone AU est vaste, il y aura forcément des terrains qui accueilleront plus de constructions que d’autres. Certains devront supporter les voiries nécessaires à la desserte de l’ensemble des terrains, quand d’autres n’accueilleront que des bâtiments.
Si les propriétaires s’entendent en amont sur un principe de valorisation du m² de terrain identique, quelle que soit sa destination, aucun ne sera lésé et ne prendra le risque de se désolidariser du groupe.
- Le chemin à parcourir avant de parler de prix de terrain sera long. La question de la valorisation des fonciers ne se posera qu’au terme de mois, voire d’années de démarches. Vous avez clairement le temps de voir venir et de vous entendre… ou pas !
En cas d’unité de propriétaire(s)
Vous êtes parvenu à contacter les autres propriétaires ou vous êtes le seul propriétaire de terrains de la zone 2AU ?
Etape suivante : quel que soit le planning qui vous ait été annoncé en mairie, jaiunterrain.fr dresse pour vous la liste des démarches à accomplir, suivant le type de développement projeté sur la zone, pour obtenir son ouverture à l’urbanisation.
La commune réalise une ZAC : pas ou peu de marge de manœuvre pour le propriétaire
Si la commune que vous avez rencontrée vous a indiqué envisager l’ouverture de l’urbanisation au travers d’une procédure d’initiative publique de type ZAC, votre marge de manœuvre est mince… encore que…
Avant toute chose, qu’est-ce qu’une ZAC ?
La ZAC ou zone d’aménagement concerté est un secteur pour l’urbanisation duquel la collectivité publique (mairie ou communauté de communes) prend l’initiative d’intervenir pour réaliser (en régie) ou faire réaliser (au travers d’une société d’aménagement) les équipements publics nécessaires à la réalisation d’une opération immobilière.
Dans ce cadre, la collectivité est soit déjà propriétaire des terrains, soit elle prévoit de le devenir.
Son objectif est double : encadrer l’urbanisation de manière encore plus précise qu’au travers d’une orientation d’aménagement et de programmation, mais surtout céder les terrains devenus viabilisés à des opérateurs publics ou privés, généralement au terme d’une consultation publique.
Les avantages de la ZAC pour la collectivité
Pour la collectivité locale, passer par la création d’une ZAC pour ouvrir à l’urbanisation une zone AU, c’est la garantie d’avoir une maîtrise complète de l’ensemble de l’opération : calendrier de réalisation des équipements publics, budget, programme, modalités de travaux, etc. dans un niveau de détail qu’un règlement de PLU ne permet pas.
Par ailleurs, au travers de cette procédure, elle peut contrôler le prix d’achat des terrains viabilisés par les promoteurs privés et les bailleurs sociaux ainsi que les prix de vente des logements à construire.
Si l’objectif de la collectivité est de limiter la hausse des prix de vente des logements neufs, elle peut notamment obliger les promoteurs acquéreurs des terrains viabilisés à plafonner les prix de vente des logements qu’ils construiront dessus.
Enfin, avec la ZAC, elle a la possibilité d’imposer aux constructeurs de la ZAC autres des exigences particulières en matière sociale ou environnementale.
Exemple : tous les bâtiments de logements de la ZAC devront comprendre en rez-de-chaussée un espace de convivialité partagé ou un service d’autopartage.
Les inconvénients de la ZAC pour le propriétaire vendeur
- Il n’aura guère le loisir de sélectionner l’acheteur de son terrain : ce sera nécessairement soit la collectivité, soit un établissement foncier public.
- La négociation autour du prix de vente du m² de terrain sera faible voire inexistante, la commune se référant à l’estimation qui en sera faite par le service des domaines.
- En cas de désaccord sur le prix de vente, le propriétaire vendeur court le risque de faire l’objet d’une procédure d’expropriation.
- Le paiement du prix de vente se fera nécessairement en numéraire, sans possibilité de dation.
- Enfin, il devra se conformer au planning fixé par la collectivité, tant pour le déblocage de son terrain que pour la vente.
Exemple : pour des raisons fiscales, le propriétaire du terrain veut signer la vente de son terrain avant le 31 décembre de l’année en cours. Si la commune a prévu quant à elle d’acter l’acquisition de son bien sur le premier trimestre de l’année suivante, le propriétaire devra l’accepter.
Les avantages de la ZAC pour le propriétaire vendeur
Mais attention, vendre un terrain situé en zone 2AU qui a vocation à être intégré dans le périmètre d’une future ZAC n’a pas que des inconvénients.
Une fois les parties d’accord sur la chose et le prix, la vente peut se faire très rapidement (2 à 4 mois en moyenne entre la signature du compris et celle de l’acte de vente définitif). De plus, la vente se fait généralement sans conditions suspensives de type d’obtention d’un permis de construire purgé de tous recours ou obtention d’un financement bancaire,
Enfin, pour le propriétaire vendeur, c’est la certitude de vendre son bien avant même qu’il ne soit question de demande de permis de construire ce qui, s’il est pressé, est non négligeable.
Remarque : Être propriétaire d’un terrain situé en zone 2AU sur laquelle est projetée la création d’une ZAC, ne vous interdit pas de faire entendre votre voix et de plaider en faveur de plus de droit à construire (sous-entendu une meilleure valorisation de votre foncier).
Pour ce faire, procédez de la même manière que pour défendre vos intérêts dans le cadre de la modification d’un règlement local d’urbanisme : prenez rendez-vous en Mairie et déposez une observation auprès du commissaire enquêteur à l’occasion de l’enquête publique.
La commune n’envisage pas de faire une ZAC : maintenant la locomotive, c’est vous !
Les raisons qui vont pousser une collectivité à ne pas choisir la voie de la ZAC pour l’urbanisation d’un secteur à urbaniser sont diverses. Ce peuvent être le manque de moyens humains ou financiers pour mener à bien le projet, l’existence d’autres ZAC en projet ou en cours de réalisation, qui mobilisent toutes les ressources de la collectivité ou le fait que le secteur concerné soit qualifié de secondaire pour le développement urbain du territoire.
Une dernière explication existe au fait qu’une commune refuse de passer par une procédure de ZAC pour l’ouverture à l’urbanisation d’une zone AU : la volonté avouée ou non de laisser les personnes privées poser les premiers jalons du futur projet.
Face à cela, 2 choix s’offrent aux propriétaires :
- Attendre que la collectivité identifie le besoin d’ouvrir à l’urbanisation le secteur et qu’elle initie une modification du PLU, visant à faire passer le terrain de la zone 2AU à la zone 1AU, éventuellement assortie d’une OAP qu’elle aura définie.
- Tenter de faire avancer les choses en étant force de proposition face à la collectivité.
Être force de proposition, c’est-à-dire ?
Pour qu’une modification de PLU soit engagée, encore faut-il que la commune sache quoi y faire figurer.
Autrement dit, il faut qu’elle ait :
- défini à quelle occupation elle destine les terrains de la zone,
- listé les équipements publics et voiries nécessaires à sa viabilisation,
- et déterminé à quel règlement de zone urbanisée celle-ci sera rattachée.
Lorsque la commune manque d’empressement pour ce faire, le propriétaire foncier peut tenter de se substituer à elle dans la réalisation de ces études préliminaires d’urbanisme, en vue d’élaborer un projet d’urbanisme et d’aménagement, en espérant qu’il sera validé par la collectivité pour servir de base à la modification du PLU.
Comment procéder ?
Il existe deux moyens de faire. A chaque propriétaire de trouver le plus adapté à sa situation.
Hypothèse n°1
Le propriétaire est accompagné par un professionnel de la valorisation de foncier à bâtir et a la capacité d’assumer le coût d’une étude d’urbanisme de longue haleine. Dans ce cas, il mandate un architecte urbaniste qui produira une analyse du tissu urbain environnant la zone, dans le but de proposer une vision prospective du développement urbain de la commune. Celle-ci sera ensuite retranscrite sur un plan, qui devra être présenté et validé en mairie.
L’objectif pour le propriétaire et son architecte est de parvenir à élaborer un projet qui séduise la mairie, réponde à ses besoins et s’inscrive dans son environnement. L’objectif poursuivi est d’obtenir l’adhésion de la collectivité au projet, de sorte qu’elle n’ait plus qu’à s’approprier le projet et à le retranscrire en OAP et en règlement de zone, à l’occasion de la prochaine modification de PLU.
Hypothèse n°2 :
Le ou les propriétaires ne sont pas en mesure d’avancer le coût de plusieurs milliers d’euros que représente l’étude de programmation urbaine.
Dans ce cas de figure, pour atteindre le résultat escompté, il lui faudra trouver un partenaire qui soit en mesure de le faire à sa place.
Qui pourrait être susceptible de supporter ces frais ? et avec quelle contrepartie ?
Trouver le bon partenaire pour partager l’effort
La réponse réside dans le fait que les promoteurs immobiliers, publics (organismes HLM) ou privés, sont constamment à la recherche de terrains à bâtir : il s’agit de la matière première indispensable à leur activité.
Or, les terrains à bâtir classés en zone urbaine sont ceux qui font l’objet de la plus âpre concurrence et qui sont donc les plus difficiles à acquérir.
Remarque : Dans les villes où la pression foncière est la plus forte, il n’est pas rare de compter une quinzaine de promoteurs candidats acquéreurs pour un terrain urbanisable à vendre.
Dans ces conditions, on comprend facilement qu’un promoteur puisse se montrer intéressé pour investir en études préliminaires dans l’espoir d’être le premier voire le seul à formuler une offre d’achat pour le terrain, à l’issue de la modification de PLU tant espérée par le propriétaire.
Une solution « gagnant-gagnant »
Dans cette hypothèse, tout le monde est gagnant :
- Le propriétaire est déchargé d’une charge financière et d’un investissement personnel dans le travail de définition du plan d’urbanisation de son terrain, tout en poursuivant son objectif d’accélérer le passage de son terrain de la zone 2AU vers la zone 1AU voire U,
- Le promoteur prend le risque de financer des études d’urbanisme et de s’engager dans un bras de fer avec la collectivité, dans l’espoir d’obtenir une modification rapide du PLU et de se porter acquéreur du terrain, en vue d’y réaliser une opération immobilière.
ATTENTION : En contrepartie de son engagement, le promoteur vous proposera sans doute de signer une promesse de vente à long terme (sur 18 à 36 mois).
Un seul conseil : n’acceptez pas avant d’avoir pu en échanger avec un coach foncier indépendant. Moyennant quelques dizaines d’euros, il vous aidera à défendre vos intérêts de propriétaire foncier.Si la demande de contrepartie est légitime de la part de votre partenaire, vous engager au travers d’une promesse de vente reviendrait à vous lier vous-même les mains et les pieds, dans la perspective d’une vente à un prix, pour sûr, fantaisiste.
Pourquoi ? Parce que tant qu’on ignore les constructions qui pourront être autorisées sur votre bien, il est impossible d’en déterminer le prix de manière réaliste et honnête.
Ce que vous venez de lire fait écho à votre situation particulière ? Vous êtes propriétaire d’un terrain situé en zone AU et vous vous désespérez d’arriver un jour à obtenir un permis pour construire dessus ou de le vendre à bon prix ?
Vous trouvez que la commune traîne des pieds à ouvrir à l’urbanisation la zone où se situe votre terrain et vous aimeriez faire avancer les choses mais la perspective de vous lancer seul dans la bataille vous fait douter ?
La clé du succès pour faire muter un terrain à urbaniser c’est d’être patient et bien accompagné !