Le cadastre est au foncier ce que l’état civil est aux personnes : c’est un registre où se trouve les cartes d’identité de toutes les parcelles de terrain de France.
Intéressant, non ?
Depuis sa création par Napoléon, le cadastre regroupe des informations qui sont à la fois :
- Cartographiques, avec les plans de toutes les parcelles de terrain que compte le territoire,
- Juridiques, telles que l’identité et les coordonnées des propriétaires de parcelles,
- Fiscales puisque chaque parcelle recensée par le cadastre se voit attribuer une valeur locative qui sert de base à l’administration pour le calcul entre autres de la taxe foncière et de la taxe d’habitation.
Sachez qu’il existe au minimum un service du cadastre par département (généralement rattaché physiquement au centre des impôts des particuliers).
Il regroupe des documents :
- Graphiques, avec des plans de toutes les parcelles par commune (comprenant la projection des constructions qui y sont éventuellement édifiées), regroupées en section, et un tableau d’assemblage qui rassemble les plans de toutes les sections d’une commune.
- Écrits, avec notamment un registre où est inscrite l’évaluation fiscale de chaque parcelle et un fichier qui recense les matrices, c’est-à-dire toutes les données relatives aux propriétaires de ces parcelles.
En dehors de ces fonctions juridiques et fiscales ou cartographiques, le cadastre a aussi une fonction documentaire puisqu’il a vocation à partager sa base de données avec l’administration, les professionnels de l’immobilier tels que les géomètres ou les notaires mais aussi, et on l’ignore souvent, avec les particuliers.
Quelles sont ces données ? Comment les obtenir ? Et en quoi ont-elles un intérêt pour les particuliers vendeurs ou acheteurs de terrain ?
Avant de mettre en œuvre votre projet de vente ou d’achat de terrain, solliciter les services du cadastre s’impose pour appréhender correctement un terrain, quel qu’il soit.
Il vous faudra certainement compter au moins un déplacement dans le centre des impôts auquel est rattaché le terrain sur lequel vous cherchez à vous renseigner, éventuellement précédé de quelques minutes passées sur internet. Du temps fort bien employé car c’est la garantie d’avoir des informations relativement fiables et, dans certains cas, de découvrir des erreurs à rectifier ou des problèmes potentiels à résoudre avant de vous lancer dans la vente ou l’achat de terrain.
Remarque : Sachez que le service du cadastre met plusieurs mois à intégrer les modifications telles que les détachements de parcelles, les changements de numérotation ou de propriétaire.
Néanmoins, l’agent du cadastre qui vous recevra devrait être en mesure de vous prévenir que des modifications sont en cours d’enregistrement, à défaut de toujours pouvoir vous dire en quoi elles consistent.
Les références cadastrales
Quand on pense terrain, on pense localisation et adresse.
Pourtant les terrains ne sont pas tous identifiables par une simple adresse postale. C’est le cas, par exemple, des terrains agricoles qui par définition n’ont pas vocation à accueillir de boite aux lettres, mais aussi de certains terrains constructibles qui, faute d’accueillir des constructions, n’ont pas d’adresse postale et ne sont désignés que par un lieu-dit.
C’est pourquoi le moyen le plus sûr d’identifier un foncier, celui plébiscité par tous les professionnels de l’immobilier, ce sont les références cadastrales.
Qu’est-ce qu’une référence cadastrale ?
Chaque parcelle de France est identifiable par des références cadastrales. Une fois qu’une parcelle s’en voit attribuer une (après une division foncière, par exemple), cette référence n’a pas vocation à être modifiée.
En conséquence, le jour où la commune décide de renommer une rue ou d’en revoir la numérotation, les références cadastrales des parcelles, elles, ne changent pas.
Comment lire une référence cadastrale ?
Toutes les références cadastrales se composent de minimum 3 éléments :
- Une section : le plan cadastral d’une commune se décompose en plusieurs sections, autrement dit plusieurs sous-ensembles de parcelles d’un seul tenant, plus ou moins important.
La section est désignée par une ou plusieurs lettres. Exemple : la section A, AD ou F. - Un numéro de parcelle : c’est le numéro d’identification attribué à chaque parcelle, dans la section. Exemple : parcelle numéro 1 ou numéro 1497.
- Un nom de commune, suivi généralement du code postal.
En conséquence, pour désigner correctement une parcelle de terrain, il faut impérativement indiquer à minima ces 3 éléments à la suite.
Exemple : Une parcelle cadastrée section AB numéro 178, située à Juan-les-Pins (06160).
N’indiquer qu’un numéro de parcelle suivi du nom de la commune ne suffit pas car il est quasiment certain que toutes les sections cadastrales de la commune comprennent une parcelle portant le même numéro.
Remarque : Dans certaines communes, les références cadastrales comprennent parfois un 4e élément : le préfixe. Composé d’un nombre à plusieurs chiffres, le préfixe se place juste avant le numéro de section. Exemple : une parcelle cadastrée 002, section AB, numéro 178, située à Juan-les-Pins (06160).
Où et comment trouver les références cadastrales d’une parcelle ?
Selon le cas, vous pourrez trouver les références cadastrales d’une parcelle :
- A la mairie de la commune où se trouve la parcelle, au service urbanisme. Attention, ce n’est pas toujours le cas, notamment dans les petites communes qui n’ont pas accès au géoportail du cadastre, ou dans les plus grandes, où le service urbanisme, débordé, vous invitera à solliciter directement le service du cadastre.
- Sur le site internet du service du cadastre en ligne.
- Auprès du service du cadastre auquel est rattachée la parcelle.
Remarque : Si vous êtes propriétaire de la parcelle, ses références cadastrales se trouvent nécessairement dans votre acte de propriété. Si vous l’avez égaré, sollicitez votre notaire.
Dans tous les cas de figure, pour obtenir les références cadastrales d’un terrain, il vous faudra vous munir :
- De ce qui vous semble être l’adresse du terrain ou à défaut de l’adresse de la parcelle la plus proche,
- Et, dans l’idéal, d’un plan. Ce peut être le plan fourni par le vendeur du terrain ou pourquoi pas, une simple vue satellite du terrain trouvé sur internet, le tout étant d’avoir avec soi un support qui permette de se repérer dans l’espace.
Par exemple, si vous souhaitez connaître la référence cadastrale d’un terrain isolé, situé face à une maison d’habitation qui, elle, a une adresse postale, notez l’adresse de celle-ci, elle vous sera très utile.
Ensuite, soit vous avez la possibilité et le temps de vous déplacer en mairie ou au centre des impôts, soit vous vous rendez directement sur le site internet officiel du cadastre en ligne.
ATTENTION : Veillez à bien vous assurer que vous naviguez sur le site officiel du cadastre (www.cadastre.gouv.fr) car il existe désormais sur internet des sociétés privées qui se présentent comme des organismes agréés et vous proposent d’accomplir ces démarches pour vous, moyennant finances.
Sachez que l’accès aux informations du cadastre est totalement gratuit, en dehors d’éventuels frais d’impression ou d’envoi postal qui peuvent vous être demandés.
Guide pratique pour trouver les références cadastrales d’une parcelle sur le site internet du cadastre
Vous cherchez la référence cadastrale d’une parcelle directement sur le site internet du cadastre ?
Avec les explications de jaiunterrain.fr, en quelques clics, vous obtiendrez l’information.
La superficie cadastrale et les mesures
Sauf à ce que vous ayez en main un plan établi par un géomètre mentionnant la surface exacte d’un terrain, une rapide vérification de la surface d’une parcelle cadastrale peut s’avérer fort utile.
C’est le moyen pour le candidat à l’achat de vérifier que l’information qui lui a été donnée par le particulier ou l’agence immobilière est juste et non pas arrondie à la centaine de mètres carrés supérieure. Pour le vendeur, cette rapide vérification peut permettre de révéler une erreur à corriger avant la mise en vente par la réalisation d’un bornage, par exemple.
En effet, en l’absence de plan de bornage qui viendrait contredire l’information, la superficie indiquée par le cadastre est réputée juste.
Où et comment trouver la surface cadastrale d’une parcelle ?
Tout comme pour les références cadastrales, c’est une information que vous trouverez :
- Auprès du service du cadastre (en vous y rendant physiquement ou sur le site internet du cadastre en ligne),
- En mairie, si celle-ci dispose d’un accès à la base de données du cadastre et qu’elle est disposée à vous renseigner,
- Dans votre acte de propriété (ou auprès du notaire), si vous êtes le vendeur.
Remarque : privilégiez la recherche de surface cadastrale sur le site internet du cadastre. La marche à suivre pour obtenir la surface cadastrale est la même que pour la recherche de références cadastrales vue précédemment. Le recours à internet présente l’avantage de pouvoir obtenir des informations supplémentaires sur les dimensions de la ou des parcelles qui vous intéressent.
Mesurer une parcelle grâce au site du cadastre www.cadastre.gouv.fr
Pour obtenir des informations métriques sur la ou les parcelles qui vous intéressent en moins de temps qu’il n’en faut pour le dire, procédez par étape.
Suivez le tutoriel vu précédemment « Guide pratique pour trouver les références cadastrales d’une parcelle sur le site internet du cadastre » jusqu’à l’étape 5 puis :
ATTENTION : Comme cela est précisé sur le site, cette mesure n’est qu’indicative. Elle ne peut absolument pas remplacer la mesure effectuée par un géomètre expert !
Toutefois, en l’absence d’un plan de bornage, elle peut vous permettre de vous faire une première idée, du nombre de mètres linéaires de clôture que vous devrez installer pour clôturer votre propriété, ou de la possibilité d’implanter une construction sur la parcelle, si elle est constructible.
Le plan cadastral
Lorsqu’on cherche à acheter un appartement ou une maison, on préfère tous les annonces avec photos, n’est-ce pas ?
Dans le cas de la vente d’un terrain, une photo peut être bienvenue, ne serait-ce que pour donner quelques informations sur l’environnement immédiat du terrain. Mais ce qui va vraiment intéresser l’acheteur, c’est le plan de la ou des parcelles vendues.
Pourquoi ?
Parce qu’avec un plan en main, il va pouvoir visualiser les limites du terrain, prendre des mesures, s’assurer que la configuration de la parcelle répond à son besoin et surtout, faciliter ses démarches auprès de la mairie, de l’architecte ou du constructeur de maisons individuelles qu’il va démarcher.
Reste à savoir comment se procurer un plan de cadastre gratuit.
Un plan de cadastre, pour quoi faire ?
Quel intérêt pour un propriétaire d’avoir un plan cadastral de sa parcelle ?
Vous vous dites que vous connaissez forcément la configuration et les limites de votre terrain, n’est-ce pas ? Mais savez-vous que des erreurs sont possibles ?
Il y a 10 ans, on vous avait pourtant juré, quand vous avez vous-même acheté ce bien, que la limite avec le voisin se trouvait au niveau du peuplier. Et voilà qu’en éditant un plan cadastral, vous vous apercevez que, pour l’administration, votre peuplier est en fait sur la parcelle du voisin.
Si vous n’aviez pas pris le temps de rechercher un plan cadastral, vous n’en auriez peut-être jamais rien su. Et, ne le sachant pas, vous n’auriez pas pris l’initiative de faire borner votre terrain pour tirer cette histoire de peuplier au clair, avant de mettre votre terrain en vente ou d’envisager d’y construire un bâtiment.
Pire, peut-être auriez-vous vous-même juré au potentiel acquéreur que la limite avec le voisin se trouvait au niveau du peuplier…
Comment obtenir le plan de cadastre gratuit d’une parcelle ?
Si vous disposez d’un ordinateur, d’un accès internet et d’une imprimante, le plus simple, le moins coûteux et le plus rapide est encore une fois d’aller directement sur le site internet du cadastre en ligne. En 8 étapes, vous obtiendrez le plan voulu.
En quelques minutes, vous voilà en possession d’un plan normalisé.
Remarque : Dans la partie supérieure gauche du document, vous trouverez le nom de la commune, la section cadastrale dont est issu le plan et l’échelle d’édition.
Dans la partie supérieure droite figure toutes les coordonnées du service du cadastre en charge du secteur.
Désormais, vous avez en votre possession tous les éléments dont vous allez avoir besoin pour effectuer une dernière vérification auprès du cadastre : celle relative au propriétaire.
Le cadastre, c’est certes une compilation de données sur les parcelles, mais c’est aussi une base de données relative à leurs propriétaires.
Bonne nouvelle, connaître le propriétaire d’une parcelle est une information accessible aux particuliers en se rendant physiquement au service du cadastre.
Quel intérêt à vérifier l’identité d’un propriétaire de terrain ?
Connaître le propriétaire d’une parcelle cadastrale c’est, pour l’acquéreur, la possibilité de le démarcher quand bien même son terrain ne serait pas mis à la vente.
Mais, pour tout un chacun, c’est surtout la certitude d’avoir face à soi le bon interlocuteur.
En passant par une agence immobilière, il y a de fortes chances pour que cette information ait été vérifiée. Mais de particulier à particulier, comment être sûr que celui qui se présente comme étant le propriétaire l’est vraiment ? Comment être sûr qu’il est le seul décideur ? Savez-vous qu’en situation de démembrement de propriété, l’usufruitier ne peut conclure de vente sans l’accord du nu-propriétaire ?
Toutes ces informations seront naturellement vérifiées par votre notaire au moment de la signature d’un accord. Mais puisqu’il est possible de le vérifier vous-même avant d’entrer en négociation, pourquoi s’en priver ?
Pour le vendeur d’un terrain, un simple passage au service du cadastre peut être l’occasion de découvrir une erreur dans l’identification du propriétaire. Il est déjà arrivé, notamment à la suite de successions, entraînant une propriété en indivision, de voir le nom d’un propriétaire « disparaître » du registre du cadastre.
Si l’erreur est facilement rectifiable, sous réserve de produire les justificatifs adéquats, elle n’est ni automatique ni instantanée. Il serait dommage de perdre un temps précieux dans la concrétisation d’une vente pour une erreur administrative, non ?
Comment obtenir le nom d’un propriétaire d’une parcelle de terrain ?
Préalablement à votre visite au service du cadastre, il faut vous munir des éléments suivants :
- Les références cadastrales de la parcelle pour laquelle vous souhaitez connaître le nom du propriétaire,
- Un exemplaire du formulaire Cerfa n°11565*04 dûment rempli,
- Et éventuellement un extrait de plan de cadastre sur lequel vous trouverez les coordonnées du service du cadastre.
Moyennant le paiement d’une éventuelle participation aux frais d’impression, l’agent du service du cadastre vous délivrera à minima les noms, prénoms, situation et coordonnées postales du propriétaire de la parcelle qui vous intéresse, soit en main propre, soit par envoi postal ou courriel.
ATTENTION : Le nombre de demandes est limité par un décret, dans le but de garantir les droits des propriétaires donc limitez votre demande à 2 ou 3 parcelles à la fois.
Vous avez à présent en votre possession tous les éléments cadastraux permettant d’identifier précisément un terrain et d’en connaître, a priori, les principales caractéristiques métriques et cartographiques.