Délai de signature de l’acte authentique
Chaque promesse de vente, qu’elle soit unilatérale ou synallagmatique, prévoit une date limite de validité. Cette date limite de validité peut coïncider soit avec la date limite de réitération (compromis), soit à une date limite de levée d’option suivie d’une date limite de réitération (promesse unilatérale de vente).
Un délai de réitération librement fixé entre les deux parties
Il n’existe pas de règle générale en matière de fixation de la date limite de réitération. Celle-ci est librement négociée entre les parties.
Cette date limite de réitération est généralement fonction du délai que les parties (éventuellement assistées de leur notaire) estiment nécessaire à la purge des conditions suspensives, que l’acquéreur soit un professionnel ou un particulier, augmenté du délai nécessaire au notaire pour la préparation de l’acte authentique de vente.
Remarque : En fonction de la nature du projet de l’acquéreur et de son statut (particulier ou professionnel), les conditions suspensives qui seront intégrées à la promesse de vente peuvent varier du tout au tout… avec les conséquences logiques que cela peut avoir sur le délai de réitération de l’avant-contrat.
Pour en savoir plus le calendrier et les conditions suspensives les plus couramment rencontrées dans le cadre de la vente d’un foncier à bâtir, consultez la page consacrée à la vente à un particulier et à celle à un professionnel.
Réitération difficilement inférieure à quelques mois
Toutes les conditions suspensives prévues dans votre avant-contrat de vente sont réalisées plus tôt que prévu et vous souhaitez signer la vente définitive de votre bien au plus vite ?
Si votre souhait est compréhensible, attendez-vous cependant à devoir patienter entre 1 et 3 mois.
La faute au notaire ? Oui et non.
Principale cause de ce délai habituellement constaté : l’obligation faite au notaire de recueillir pièces et informations rendues nécessaires par la Loi et d’accomplir diverses formalités indispensables à la préparation de l’acte.
Exemple : Si le bien vendu fait l’objet d’un droit de préemption urbain au bénéfice d’une collectivité publique, avant de pouvoir acter la vente, le notaire va devoir s’assurer que le bénéficiaire de ce droit n’entend pas se substituer à l’acquéreur. Pour ce faire, il va l’informer des termes et conditions de la vente au moyen d’une déclaration d’intention d’aliéner. A réception, la collectivité disposera de 2 à 3 mois pour exercer éventuellement son droit de préemption. Sauf à ce que la collectivité réponde avant l’expiration de ce délai légal, la vente ne pourra pas intervenir plus tôt.
La préparation de l’acte authentique de vente
La Loi impose que les actes de vente portant sur des biens immobiliers soient exclusivement préparés, rédigés et reçus par un notaire.
Loin de se cantonner à un simple rôle de rédacteur, le notaire en charge de la préparation d’un acte authentique de vente immobilière a l’obligation de réaliser un certain nombre de vérifications, ayant trait aux parties mais aussi au bien vendu.
Les vérifications relatives aux parties
Avant de recueillir la signature du vendeur et de l’acheteur, le notaire en charge de la préparation de l’acte authentique de vente va contrôler :
- L’identité des parties, en se faisant communiquer les copies de leurs pièces d’identité, extraits d’acte de naissance, etc.
- La capacité des parties à contracter, autrement dit s’assurer qu’elles sont majeures et non frappées d’incapacité matérielle ou juridique.
- La faculté du vendeur à vendre le bien objet de l’acte. Pour se faire, il retrace l’origine de propriété et fait notamment le point sur son régime matrimonial s’il est marié
Exemple : si le vendeur est marié sous le régime de la communauté universelle, quand bien même le terrain vendu lui viendrait d’un héritage personnel, il n’aura pas la faculté de le vendre seul. - Et bien sûr que l’acquéreur a la faculté d’acquérir et qu’il dispose des fonds nécessaires au paiement du prix de vente au jour de la signature.
Si l’une des parties ne peut pas être physiquement présente à la signature : la procuration
Par ailleurs, s’il s’avère que le bien vendu appartient à plusieurs personnes et que toutes ne peuvent physiquement être présentes lors du rendez-vous de signature, le notaire va devoir anticiper et établir une délégation de pouvoir.
Cette procuration établie au bénéfice d’un tiers, qui peut être un collaborateur de l’étude notariale ou un descendant, par exemple, devra être préalablement signée par le vendeur absent. Dans cette hypothèse, outre le vendeur absent, le bénéficiaire de la procuration devra lui aussi fournir les pièces justificatives de son identité qui lui seront demandées par le notaire.
Si l’acquéreur est une société : la délégation de pouvoir
L’acquéreur est un professionnel, autrement dit une société ?
Dans ce cas, le notaire ne va pas seulement contrôler que la société est en capacité d’acquérir. Il va également s’assurer que la personne physique chargée de représenter la société à l’occasion de la signature de l’acte de vente définitif est habilitée à le faire.
Cette habilitation peut résulter soit des statuts de la société soit d’une délégation de pouvoir donné par un dirigent lui-même habilité à le faire.
Les vérifications relatives au bien vendu
Parce qu’une description suivie de métrés du bien vendu ne suffit pas, pour préparer un acte authentique de vente, le notaire doit recueillir un certain nombre de documents, fournis soit par le vendeur, soit par l’administration. Il va s’agir par exemple de :
- La situation hypothécaire du bien,
- L’état des servitudes existantes en prenant en compte les servitudes privées constituées et les servitudes publiques telles que figurant au PLU et/ou au certificat d’urbanisme s’il en a été obtenu un,
- La situation cadastrale du bien vendu, la copie du plan cadastral étant annexée à l’acte de vente,
- Le dossier de diagnostics, dont le contenu varie selon si le terrain vendu est bâti ou non,
- L’état des risques auxquels le bien est soumis (exemple : risques naturels, technologiques, etc.)
- Enfin, les réponses qu’il aura éventuellement reçues de l’administration ou du locataire du bien vendu s’il existe à ses démarches de purge du droit de préemption (exemple : envoi de la déclaration d’intention d’aliéner aux personnes publiques titulaires d’un droit de préemption urbain au plus tard 2 mois avant la date de réitération).
Une fois ces vérifications opérées, le notaire produit un projet d’acte.
Celui-ci est généralement transmis aux parties pour recevoir leur approbation ou leurs demandes de modification, parfois à l’occasion d’un rendez-vous physique préparatoire, le plus souvent par voie électronique.
La signature de l’acte authentique de vente ou vente définitive
Loin de ne représenter qu’une simple formalité, la signature de l’acte de vente scelle véritablement la transaction. C’est elle qui emporte le transfert de propriété du bien vendu.
Comment se passe la signature de l’acte authentique de vente ?
Tout d’abord, en présence des deux parties, le notaire procède à une lecture commentée des principaux articles de l’acte et à une ultime vérification de l’identité des signataires.
Il s’assure enfin que l’acquéreur a bien procédé au versement des fonds correspondants au prix de vente du bien, augmenté des frais de notaire.
Cette signature se fait classiquement sur un document en format papier, où vendeur, acheteur et notaires apposent leurs paraphes au bas de chaque page et leur signature sur la dernière.
Sachez cependant que désormais, sous réserve que l’office notarial dispose de l’équipement adéquat, elle peut intervenir sur support électronique.
Fini le papier : les parties parcourent l’acte sur un écran et apposent leur signature directement sur une tablette numérique.
L’acte de vente signé peut ensuite leur être immédiatement transmis par e-mail. Ce procédé présente les mêmes garanties de fiabilité et de validité que la signature en format papier, et permet de raccourcir sensiblement le temps nécessaire à la signature en elle-même : moins de 5 minutes contre 30 auparavant.
Et après ?
Que l’acte authentique de vente ait été signé électroniquement ou sur format papier, le notaire rédige ensuite sur sa base un titre de propriété et procède à toutes les formalités d’enregistrement et de publicité obligatoires.
La somme correspondante au prix de vente est ensuite reversée au vendeur, dans un délai de 15 jours à 1 mois.
Remarque : Si un différé de jouissance à été concédé au vendeur, une partie du fruit de la vente peut être séquestré par le notaire jusqu’au jour de la libération totale des lieux.
ATTENTION : Le vendeur est redevable de la taxe sur les plus-values ou son bien fait l’objet d’une inscription hypothécaire ? Dans ce cas, sachez que les sommes correspondantes seront déduites du fruit de la vente par le notaire et directement reversées par ses soins à l’administration fiscale ou au créancier.
Seul le solde, s’il y en a, sera remis entre les mains du vendeur dans le délai habituel.
Grâce à jaiunterrain.fr vous êtes désormais incollable sur le processus de vente d’un terrain, de la signature de la promesse de vente à la signature de l’acte de vente authentique.