Pour toute promesse de plus de 18 mois : acte authentique et indemnité d’immobilisation
Quelle que soit le type de promesse choisi par les parties (unilatérale ou synallagmatique), le Code de la construction et de l’habitation français a prévu deux mécanismes de protection du particulier vendeur d’un bien immobilier à un acquéreur professionnel :
- Que l’acte, d’une durée de validité de plus de 18 mois, soit signé sous forme d’acte authentique,
- Que la promesse prévoit la remise d’une indemnité d’immobilisation au minimum égale à 5% du prix de vente.
Qu’est-ce qu’une promesse de vente par acte authentique ?
Une promesse de vente peut soit faire l’objet d’une signature sous-seing privé soit d’un acte authentique. La différence entre les deux réside dans le nombre et la qualité des personnes à prendre part à leur signature.
Explications :
- Dans la promesse signée sous-seing privé, qu’un notaire soit intervenu ou non dans la rédaction de l’acte, seuls le vendeur et l’acquéreur apposent leur signature au bas de la promesse. Ils sont les deux seules parties mentionnées dans l’acte, quand bien même il aurait été rédigé par leur notaire et signé en sa présence ou dans son bureau.
- La promesse constatée par acte authentique, dont la rédaction est obligatoirement faite par le notaire, comporte quant à elle non plus deux mais trois signatures : celle du vendeur, celle de l’acquéreur et celle du notaire, qui confère à la promesse son caractère authentique.
Quels avantages à la signature d’une promesse de vente par acte authentique ?
La présence du notaire à la signature de l’acte présente plusieurs avantages :
- Le notaire profite de cette signature formelle pour effectuer des vérifications : identité des parties, respect de l’équilibre contractuel, etc. En outre, à cette occasion, il s’assure que les parties signent en totale connaissance de cause de la portée de l’engagement qu’elles s’apprêtent à prendre et donne toutes les explications qui pourraient être demandées par le vendeur sur tel ou tel terme, concept juridique, etc.
- La signature apposée par le notaire donne à l’acte une date certaine que nul ne pourra contester par la suite. Pour le propriétaire, c’est la garantie d’avoir un point de départ indiscutable aux différents délais contenus dans la promesse.
- Toujours dans cette logique de preuve, on dit que l’acte authentique a une force probante incontestable. Quel intérêt à cela ?
Imaginons que le futur acquéreur veuille se dégager de la promesse au motif qu’il n’a pas été informé du classement du terrain objet de la promesse au regard du plan de prévention des risques naturels, alors même que l’état des risques figure dans l’acte authentique signé. L’acte authentique appartenant au plus haut niveau de preuve recevable, sa démarche n’aura aucune chance d’aboutir. - Le fait que le notaire soit partie prenante à la signature de l’acte garantit aux parties la validité du fond et de la forme de l’acte. Avec l’acte authentique, plus de risque de voir des délais se contredire ou des conditions suspensives léonines dans la promesse.
- Enfin, la promesse constatée par acte authentique a une force exécutoire de plein droit.
Cela signifie, par exemple dans le cas d’une promesse de vente synallagmatique, que si toutes les conditions suspensives sont réalisées mais que l’acquéreur renonce à acquérir votre bien, vous avez la possibilité de le contraindre au paiement de la clause pénale sans avoir à solliciter le juge.
Quelle que soit la durée de la promesse : privilégiez l’acte authentique
Compte tenu des nombreux avantages que présente la signature d’une promesse de vente constatée par acte authentique, elle est à privilégier dans le cadre d’une vente à un professionnel et ce quelle que soit sa durée.
Les frais inhérents à ce type d’acte sont modiques au regard des garanties offertes : moins de 200 €, c’est peu cher payé au regard du gain en tranquillité réalisé.
Enfin, associer un notaire à la signature de la promesse de vente, c’est aussi, pour le vendeur, la garantie d’avoir un interlocuteur dédié au sein de l’étude notariale, qui aura en charge la gestion du dossier, le contrôle de la purge des conditions suspensives et surtout qui aura à cœur de faire le lien entre les deux parties. Sans oublier un dernier avantage : un notaire qui a été associé au dossier et qui a suivi tout son historique sera d’autant plus réactif lorsqu’il s’agira de préparer l’acte de vente définitif. Or, dans une vente immobilière, il n’y a pas de petites économies de temps !
Le calendrier de vente d’un terrain à bâtir à un acquéreur professionnel
Tout comme dans le cadre d’une vente à un particulier, le calendrier, autrement dit le temps écoulé entre la signature d’une promesse de vente et celle de l’acte authentique constatant la vente définitive, est fonction du nombre et de la nature des conditions suspensives figurant dans celle-ci.
Il convient de distinguer 2 types de délais.
Les délais incompressibles
Que comprendre par « délais incompressibles » ? Tout simplement qu’il s’agit de délais nécessaires à la purge de telle ou telle condition suspensive, sur la durée desquels aucune des parties n’a de marge de manœuvre.
Pour l’instruction des demandes d’autorisations d’urbanisme
Quelle que soit la bonne volonté ou la diligence de l’acquéreur qui entend obtenir une autorisation d’urbanisme, ces délais s’imposent à lui. Ils sont de :
- 3 mois pour le permis d’aménager,
- 2 mois pour le permis de construire portant sur une ou deux maisons individuelles,
- 3 mois pour le permis de construire portant sur tout autre type de construction nouvelle,
- 4 mois si la construction est destinée à recevoir du public, dans sa totalité ou seulement une partie (exemple : local commercial en rez-de-chaussée).
Remarque : si le service instructeur fait une demande de pièces complémentaires pour apprécier le futur projet, ces délais peuvent se trouver allongés de 3 mois maximum.
Rien n’interdit à une commune de délivrer un arrêté de permis avant l’expiration de ces délais, mais dans les faits, c’est assez rare et malheureusement, le demandeur de l’autorisation d’urbanisme ne dispose d’aucun levier pour raccourcir ce délai.
Remarque : Si l’acquéreur n’est pas en mesure de raccourcir le délai d’instruction, il peut en revanche l’allonger volontairement, en produisant un dossier incomplet ou en n’anticipant pas une demande de pièces complémentaires. Quel est son intérêt à procéder ainsi ? Ce peut être pour gagner du temps, ou au contraire justifier d’un retard dans le respect de ses engagements contractuels.
Exemple : En amont de la signature de la promesse, l’acquéreur professionnel auquel vous avez choisi de vendre votre terrain a mis en avant sa capacité à réitérer la vente dans un délai record. C’est peut-être même la raison pour laquelle vous l’avez choisi.
Mais dans les faits, le calendrier qu’il a annoncé est trop court et il n’a pas eu le temps de procéder à toutes les études préalables au dépôt de sa demande de permis. Pour ne pas se mettre en situation d’être accusé de ne pas respecter ses engagements, il peut décider de déposer un dossier insuffisamment détaillé, en sachant que des pièces complémentaires lui seront demandées et profiter de ce délai supplémentaire de 3 mois pour les produire pour rattraper son retard.
Les délais de purge des autorisations d’urbanisme
Les délais de purge des autorisations d’urbanisme obtenues sont encadrés par la Loi. Ils sont incompressibles et courent à partir de la date d’affichage de ladite autorisation sur le terrain.
Ils sont de :
-
- 2 mois pour la purge du droit de recours des tiers (riverains, associations de protection de la nature, etc.),
- Et 1 mois supplémentaire pour la purge du droit de retrait administratif.
Les délais en fonction du projet ou de la diligence des parties
Il existe une seconde catégorie de délais qui sont librement négociés entre les parties. Leur durée varie selon le type de bien vendu, le type de projet porté par l’acquéreur et plus largement de la diligence et de la disponibilité des différents intervenants concernés par les actions à accomplir :
- 1 à 2 mois pour la réalisation des études préalables à l’élaboration du projet immobilier,
- 1 à 3 mois pour la préparation du dossier de demande de permis de construire ou d’aménager,
- 15 jours à 2 mois pour la rédaction de l’acte authentique de vente, la tenue des différents rendez-vous préalables à la signature entre le notaire et les parties, l’obtention de toutes les pièces nécessaires à ladite signature et enfin la tenue du rendez-vous de signature à proprement parler,
- Sans compter les délais supplémentaires induits par les conditions suspensives de pré-commercialisation figurant dans la promesse, qui peuvent aller de 1 à 4 mois, en moyenne.
En conclusion
En somme, ce sont bien entre 10 et 18 mois qui vont s’écouler en moyenne entre la signature de la promesse de vente et la vente définitive, donc le paiement du prix, dans le cadre d’une vente de foncier à un acquéreur professionnel, si celle-ci comprend la réalisation d’un projet immobilier.
La perception qu’ont les vendeurs particuliers de ce délai est souvent négative :
- D’une part, ils ont le sentiment de n’avoir aucune prise dans sa négociation face à un acquéreur à l’argumentaire bien rodé : « Je réalise 10 acquisitions de foncier par an donc je peux vous assurer qu’en moins de 6 mois, il est impossible de déposer une demande de permis de construire d’une telle complexité ».
- Et d’autre part, ils constatent qu’à la phase de négociation de la promesse de vente où les échanges sont réguliers avec l’acquéreur et le notaire succède une période de « silence radio ».
Sans informations sur l’avancée du projet et la levée des conditions suspensives, le doute et les questionnements s’installent souvent dans l’esprit des vendeurs.
Conditions suspensives dans le cadre de la vente de terrain à bâtir à un acquéreur professionnel
Sachant qu’un acquéreur professionnel de foncier à bâtir achète moins des mètres carrés de surface de terrain que des mètres carrés de surface de plancher à construire qu’il va généralement précommercialiser préalablement à l’achat définitif du terrain, son engagement d’acheter est soumis à la réalisation de conditions suspensives particulières.
Celles-ci viennent en règle générale s’ajouter à la liste des conditions suspensives usuelles qui sont identiques à celles listées dans le cadre d’une vente de terrain à bâtir à un particulier.
Quelles sont-elles ?
Les conditions suspensives relatives à la nature des sols
En matière de nature des sols, la condition suspensive de réalisation d’une étude de sol confirmant la possibilité de réaliser le projet de construction à l’aide de simples fondations superficielles est la plus courante, mais il en existe d’autres;
En effet, les acquéreurs professionnels conditionnent parfois leur achat à la réalisation d’études supplémentaires, en fonction de l’opération envisagée et des hypothèses qu’ils émettent sur la nature du terrain qu’ils veulent acheter.
La condition suspensive d’absence de pollution des sols
Ainsi, il n’est pas rare de voir figurer dans une promesse de vente à un lotisseur ou à un promoteur immobilier une condition suspensive de non-pollution des sol et sous-sol. Cela est particulièrement vrai si des éléments observables de type présence d’une casse auto en limite de parcelle ou d’une ancienne cuve de fuel enterrée sur le terrain sont relevés.
La condition de non-pollution des sols est particulièrement importante pour l’opérateur car le surcout engendré par la découverte d’un sol pollué (excavation de terre, transport vers un site de retraitement, coût du retraitement en lui-même) peut rapidement devenir très lourd… et pas que pour le professionnel.
En effet, si la promesse précise clairement que le terrain est destiné à accueillir un projet de construction de logements par exemple, et qu’il s’avère qu’en raison de la pollution découverte à postériori il n’est pas conforme à cet usage, l’acquéreur aura la possibilité, dans les 5 ans suivant la vente, d’entamer une action en justice à l’encontre du vendeur pour obtenir :
- La résolution de la vente (c’est-à-dire une annulation et un remboursement du prix)
- La restitution d’une partie du prix
- La dépollution du site aux frais du vendeur, si son coût n’est pas disproportionné par rapport au prix de vente.
Malheureusement pour le propriétaire vendeur donner sa parole d’honneur qu’à sa connaissance son terrain n’a jamais été employé à autre chose que l’exploitation agricole depuis 30 ans est insuffisant.
C’est pourquoi, agréer une condition suspensive de non-pollution des sols est un moyen de protéger non seulement l’acquéreur mais aussi le vendeur !
En cas de suspicion de présence d’eau souterraine
Plus rarement, sachez aussi que d’autres conditions suspensives relatives notamment à la présence d’eau souterraine ou au dévoiement de lignes de transport d’énergie souterraines peuvent être demandées par l’acquéreur professionnel d’un terrain à bâtir.
Les conditions relatives aux taxes et participations d’urbanisme exceptionnelles
Tout arrêté de permis de construire ou d’aménager est assorti d’une obligation de s’acquitter d’un certain nombre de taxes et plus largement de participations financières. Leur montant est fonction du type et du volume des constructions autorisées et réalisées.
Les taxes d’urbanisme sont une participation financière demandée au constructeur pour le financement des équipements publics rendus nécessaires par l’urbanisation (voirie, réseaux, etc.) ou les actions de protection du patrimoine naturel ou bâti. Qu’on le veuille ou non, faire supporter au constructeur de 40 maisons individuelles une extension du réseau de voirie ou d’évacuation des eaux usées tombe sous le sens compte tenu de l’usage que vont en faire ces 40 nouveaux foyers.
Or, il existe deux catégories de taxes et participations d’urbanisme
Les taxes classiques : taxe d’aménagement, participation pour l’assainissement collectif et redevance d’archéologie préventive
Il existe premièrement des taxes dites « classiques » dont les modalités de calcul et de paiement sont identiques sur l’ensemble du territoire.
Seuls les taux d’imposition sont librement définis par les collectivités qui les perçoivent, à condition de se situer en deçà de certains plafonds. C’est le cas par exemple pour la taxe d’aménagement ou encore la participation pour l’assainissement collectif.
Concernant la redevance pour l’archéologie préventive, une autre taxe, son montant est quant à lui fixé par l’administration pour l’ensemble du territoire.
Ces montants sont connus de tous les professionnels et nécessairement provisionnés dans leurs bilans financiers d’opérations.
Pour le particulier vendeur curieux de les connaitre, rien de plus simple : un simple appel téléphonique au service urbanisme de la commune où se situe le terrain suffira à vous renseigner.
Pour obtenir une réponse plus formelle, il convient de solliciter un certificat d’urbanisme informatif ce qui présente un avantage de taille : la garantie que les taux et montants indiqués sur le CU seront figés pendant une durée minimale de 18 mois.
Ce qui vient compliquer les choses, c’est l’existence d’autres taxes ou participations d’urbanisme dites « exceptionnelles ». De quoi s’agit-il et pourquoi en faire mention dans une promesse de vente ? Explications.
Les taxes et participations d’urbanisme exceptionnelles
Le principe
Les collectivités locales ont la faculté d’imposer au constructeur le paiement de taxes et participations d’urbanisme d’un montant supérieur à celles présentées ci-avant, lorsqu’elles estiment que l’urbanisation d’un terrain nécessite des travaux d’équipement public particulièrement importants. Il peut s’agir de travaux tels que :
- Un agrandissement de la station d’épuration municipale,
- La réalisation d’un élargissement de voirie publique ou d’un rond-point,
- La construction de deux classes supplémentaires dans l’école municipale,
- L’agrandissement de la cantine scolaire,
- Du cimetière municipal,
- Etc..
Plusieurs mécanismes sont mis à la disposition des collectivités pour obtenir ces financements exceptionnels. Elles peuvent, suivant le type de travaux à effectuer et sous réserve de respecter les règles imposées en matière de formalisme et de non-cumul des participations, choisir de mettre en place :
- Une taxe d’aménagement à un taux majoré, pouvant aller jusqu’à 20 %, contre maximum 5% en temps normal,
- Une participation pour voirie et réseaux
- Une participation pour non-réalisation des aires de stationnement imposées par le PLU,
- Une participation pour équipement publics exceptionnels,
- Un financement au titre du Projet Urbain Partenarial (PUP)
- Un financement pour équipements publics propres.
Pourquoi un acquéreur professionnel peut être amené à vouloir intégrer une condition suspensive spécifique aux participations et taxes d’urbanisme ?
Sachant que la mise en application d’un ou de plusieurs de ces mécanismes peut doubler, tripler voire quadrupler le montant global des taxes et participations d’urbanismes dues par le constructeur, la raison pour laquelle certains d’entre eux exigent que l’absence de participations exceptionnelles figure en condition suspensive dans la promesse de vente est évidente.
Prudence cependant : un vendeur de terrain doit être particulièrement vigilent sur la rédaction de ce type de condition suspensive, sous peine de voir l’acquéreur professionnel s’aménager une possible « porte de sortie » à son engagement pris dans la promesse.
En effet, la majoration d’une taxe d’aménagement à 6% au lieu de 5, n’a pas le même impact sur le budget qu’une majoration à 20 %. De même, il serait mal venu qu’un professionnel qui ne réaliserait pas volontairement le nombre exact de places de stationnement imposé par le PLU veuille se désengager de la promesse de vente au motif que la commune le sanctionne financièrement pour se manquement au travers d’une participation exceptionnelle.
Bien d’autres subtilités existent en matière de taxes et de participations d’urbanisme exceptionnelles. Parfaitement maîtrisées par les professionnels, elles échappent souvent aux particuliers qui tombent des nues quand ils y sont confrontés. Pour en savoir plus, notamment sur la taxe d’aménagement, consultez aussi l’article suivant.
Les conditions suspensives de pré-commercialisation
De la même manière que tous les promoteurs et que tous les lotisseurs ne vont pas conditionner leur acquisition définitive d’un terrain à bâtir à l’obtention d’un financement bancaire, tous ne vont pas non plus ériger en condition suspensive la réalisation d’un certain pourcentage de pré-vente des lots à produire sur le terrain objet de la promesse, préalablement à son acquisition définitive.
Cependant, dans les territoires où le marché de l’immobilier neuf est peu dynamique, à plus forte raison dans le contexte actuel post crise sanitaire, on observe un nombre croissant d’opérateurs professionnels désireux de conditionner leur achat de foncier à de bons résultats de pré-commercialisation, d’où la nécessité pour les vendeurs de bien s’informer sur le sujet.
Qu’est-ce que la pré-commercialisation ?
L’activité des acquéreurs professionnels de fonciers à bâtir consiste en la réalisation et en la commercialisation de produits issus du terrain :
- Pour le promoteur immobilier, ces produits sont des logements collectifs, des surfaces commerciales ou de bureau, ou des maisons individuelles,
- Pour le lotisseur, des lots à bâtir en lotissement,
- Et pour l’aménageur, des lots à bâtir viabilisés dans une zone d’aménagement concertée ou en dehors.
Or, la plupart de ces opérateurs, une fois un permis de construire ou d’aménager obtenu ou purgé, vont démarrer la commercialisation des futurs produits à réaliser, et ce sans attendre d’avoir définitivement acquis le terrain sur lequel ils sont développés.
Pourquoi commercialiser des lots avant d’acheter un terrain ?
L’intérêt pour les acquéreurs professionnels est multiple :
- D’une part, cela leur permet de « tester » leur produit : vérifier que la demande existe, que le produit est adapté à celle-ci, que le prix de vente est cohérent, etc.,
- De rassurer sur la rentabilité du projet leurs investisseurs et partenaires bancaires éventuels, qui vont par exemple exiger que 30, 40 ou 50 % des produits à bâtir aient été précommercialisés préalablement à l’octroi d’un prêt bancaire ou à la délivrance d’une garantie financière d’achèvement (GFA) donc à l’acquisition définitive du terrain,
- Et enfin, la pré-commercialisation leur permet de constituer une sorte de « réserve de chiffre d’affaire » à débloquer après l’acquisition définitive du terrain.
Focus sur le fonctionnement de la VEFA
Compte tenu du fait que ces produits (logements ou lots à bâtir) n’existent pas encore, ils sont commercialisés en VEFA : vente en l’état futur d’achèvement.
Or, comme l’opérateur n’est pas encore propriétaire du terrain à partir duquel ces produits seront réalisés, il ne peut pas les vendre. Il peut seulement proposer à ses clients de les réserver au travers d’un contrat de réservation.
Ce contrat, qui est en quelque sorte une promesse d’acheter le produit sous condition suspensive que l’opérateur achète lui-même le terrain, précise les caractéristiques du bien qui sera vendu, son prix, les modalités de paiement dudit prix et la date à laquelle le contrat de VEFA pourra être définitivement signé.
Cette date, nécessairement postérieure à celle de l’acquisition du terrain, en sera la plus proche possible. Pourquoi ? Parce que la signature de la VEFA entraine le paiement d’une fraction du prix du logement ou du lot à bâtir vendu ;
En conséquence, si l’opérateur signe 10 contrats de réservation avant l’acquisition définitive du terrain, le lendemain de cette acquisition il pourra signer les 10 contrats de VEFA correspondants et encaisser une fraction du chiffre d’affaires correspondant à ces 10 ventes. Une somme qui viendra compenser, dans sa trésorerie, le montant qu’il a décaissée pour l’achat du terrain.
Les différents types de conditions suspensives
Les rédactions varient mais en substance, il existe 3 grandes catégories de conditions suspensives de pré-commercialisation :
- Celle qui précise que la vente ne sera conclue qu’à condition qu’ait été commercialisé un certain pourcentage ou la totalité du futur programme immobilier,
- Celle qui ne vise que la signature d’un contrat de réservation avec un bailleur social pour la fraction des lots destinés au locatif social ou à l’accession sociale, suivant l’obligation faite au PLU,
- Celle qui ne fait pas état de volume de lots précommercialisés mais de l’obtention d’une GFA qui, rappelons-le, n’est délivrée par les établissements bancaires qu’une fois un certain pourcentage de préventes réalisé.
Quelle que soit la condition suspensive de pré-commercialisation demandée par l’acquéreur professionnel, le particulier vendeur ne doit l’accepter qu’à une seule condition : qu’elle soit strictement encadrée.
Exemple concret de l’intérêt d’encadrer une condition suspensive de pré-commercialisation
Un promoteur immobilier demande que soit inscrite dans la promesse de vente unilatérale de votre terrain à bâtir la condition suspensive suivante : « signature par le bénéficiaire de la promesse d’un contrat de réservation portant sur l’ensemble du projet avec un ou plusieurs opérateurs, dans un délai de 1 mois à compter de l’obtention du permis de construire ».
A première vue, la rédaction semble correcte, d’autant plus que la réalisation de la condition suspensive est encadrée dans le temps, ce qui n’est malheureusement pas toujours le cas.
Mais en y regardant de plus près, vous allez vite comprendre que ce type de rédaction n’est pas acceptable.
En effet, au stade de l’obtention du permis de construire, le promoteur a déjà accompli le plus gros du travail et levé les principales autres conditions suspensives de son engagement à acheter. Mais il peut arriver qu’à quelques mois de la levée d’option, il ne veuille pourtant plus poursuivre jusqu’à l’acquisition définitive, pour diverses raisons.
Si toutes les conditions suspensives sont réalisées et qu’il n’achète pas le terrain, il va devoir vous indemniser. Un montant qui ne sera pour lui que pure perte.
Pour éviter de devoir vous verser l’indemnité d’immobilisation, il ne lui reste alors qu’une seule solution : se prévaloir de la non-réalisation d’une condition suspensive. Au vu de la rédaction de celle relative à la pré-commercialisation : rien de plus simple. Il lui suffit d’apporter la preuve qu’il n’a pas trouvé preneur pour son programme, à un prix qu’il aura lui-même fixé.
Or, aucun prix n’ayant été mentionné dans la promesse, s’il justifie de ne pas avoir trouvé d’acquéreur à un prix de 8000€/m² alors que dans le marché, son programme vaut au maximum 2000€/m², juridiquement, la condition suspensive sera considérée comme non réalisée et la promesse rompue, sans que vous soyez indemnisé.
Comment encadrer les conditions suspensives ?
La situation illustrée dans cet exemple montre la nécessité d’encadrer aussi précisément que possible toutes les conditions suspensives de pré-commercialisation quelles qu’elles soient. Pour ce faire, il suffit pour le particulier vendeur de demander que figurent dans la promesse de vente des éléments tels que :
- La date limite de levée de la condition suspensive,
- Le prix de vente maximum des logements ou des lots à bâtir en accession libre,
- Celui des lots en locatif social, en accession sociale ou en accession aidée vendus à un bailleur social
- Ou encore le coût maximum de la GFA obtenu (exprimé en pourcentage du chiffre d’affaire, généralement compris entre 0,3 et 0,8%).
Vous éprouvez des difficultés à apprécier les valeurs que l’acquéreur professionnel vous propose d’inscrire dans la promesse ? Ou bien la rédaction qui vous est soumise vous semble complexe à appréhender ?
Contactez-nous pour recueillir un avis éclairé et prendre la décision la plus protectrice de vos intérêts en toute connaissance de cause.
Les conditions suspensives de remembrement
Il s’agit sans conteste de la catégorie de conditions suspensives la plus complexe à décrypter et il n’est pas rare que le premier réflexe du propriétaire vendeur soit de la rejeter de but en blanc.
De quoi s’agit-il ? Quels en sont les enjeux et quels sont les pièges à éviter ? Notre équipe vous éclaire sur le sujet.
Qu’est-ce que le remembrement ?
Originellement, ce terme est issu du vocabulaire agricole et désigne l’action de constituer des exploitations agricoles d’un seul tenant sur de plus grandes parcelles pour faciliter l’exploitation des terres. Ce regroupement de terrains pouvant se faire au travers d’acquisitions foncières ou d’échanges de parcelles entre exploitants.
Aujourd’hui, le remembrement fait partie intégrante du jargon des professionnels de l’immobilier et désigne une réalité sensiblement identique à celle rencontrée dans le monde agricole : il s’agit du fait d’acquérir non pas une parcelle mais plusieurs, dans le but de développer sur elles un projet immobilier de plus vaste envergure.
Pour un vendeur de terrain, il est parfois difficile d’entendre que son terrain pris individuellement ne suscite pas l’intérêt d’un opérateur et, en toute logique, son premier réflexe est souvent de s’opposer à la contractualisation, dans une promesse de vente, du principe de remembrement.
Pourtant, le remembrement et les conditions suspensives qui l’accompagnent sont souvent synonyme de belle opportunité de vendre pour les particuliers. Ainsi, si vous êtes vendeur d’un terrain permettant de réaliser 2 lots à bâtir, votre bien va potentiellement moins intéresser un professionnel qu’un particulier. Mais s’il s’avère que le terrain voisin, permettant de développer 5 lots supplémentaires est lui aussi à vendre, cela peut piquer la curiosité d’un acquéreur professionnel qui va être tenté de les mutualiser pour réaliser une seule opération de 7 lots.
Pourquoi ? Parce qu’une seule opération de 2 ou 5 lots ne va pas forcément correspondre à ses critères de développement donc ne va pas l’intéresser ou tout simplement parce qu’une seule opération plus volumineuse va s’avérer plus rentable. Or, si une opération est plus rentable, cela peut potentiellement être synonyme de budget plus important pour l’acquisition des terrains, donc de prix de vente plus élevé pour leurs vendeurs !
Les 2 types de conditions de remembrement
Il existe à proprement parler deux conditions suspensives de remembrement.
Bien que seule l’une d’entre elles puisse figurer dans une promesse, on les rencontre le plus couramment ensemble. C’est logique puisque la première vise la signature d’une promesse de vente portant sur le terrain voisin et la seconde la signature de l’acte authentique de vente.
En voici un exemple de rédaction :
- « Signature d’une promesse de vente avec les propriétaires des parcelles voisines de celle objet des présentes, à savoir […] appartenant à […], d’une surface de … m², soit une assiette foncière globale du projet d’environ … m², à des charges, clauses et conditions identiques à celles des présentes, et pour un prix n’excédant pas … €/m², au plus tard dans les 3 mois de la signature des présentes »
- « Que toutes les conditions suspensives afférentes aux promesses de vente soient réalisées et qu’aucun obstacle de quelque nature que ce soit n’empêche la signature concomitante des actes authentiques ».
La nécessité de toujours bien les encadrer
Mais là encore, pour être valides et surtout acceptables par le vendeur d’un terrain, ces conditions suspensives de remembrement doivent impérativement être encadrées :
- Dans le temps : le professionnel avec lequel vous signez la promesse de vente doit se voir imposer une date limite pour la signature de la ou des autres promesses portant sur les autres terrains concernés par son projet.
S’il y parvient, la condition suspensive est rapidement levée, sinon vous, vendeur, retrouvez votre entière liberté de rechercher un autre acquéreur. - Dans leur contenu : pour qu’il y ait validité de la condition, il est essentiel que les modalités d’acquisition de la ou des autres parcelles à acquérir soient explicitées mais surtout qu’elles répondent à celles du terrain objet de la première promesse.
Imaginons qu’après la signature de la promesse portant sur votre terrain, l’opérateur s’aperçoive qu’il s’est un peu « emballé » et qu’il ne veuille plus poursuivre le projet. Pour se dégager de son engagement envers vous, il va une fois de plus rechercher une porte de sortie.
N’ayant pas encore signé de promesse avec votre voisin, il en a une toute trouvée : dire qu’il n’est pas parvenu à trouver un accord avec celui-ci.
Pour peu que la condition suspensive de remembrement qui figure dans votre promesse ne fasse pas mention d’un prix plancher ou d’un prix plafond pour l’acquisition du bien voisin, il n’aura aucune difficulté à dire que l’offre qu’il a fait (quand bien même elle serait ridiculement basse) n’a pas été acceptée ou encore que la contre-proposition qui lui a été faite par le propriétaire du terrain voisin était déraisonnablement élevée.
Pour conclure
Vous l’aurez compris, les conditions suspensives propres aux acquéreurs professionnels, qui viennent s’ajouter aux conditions suspensives usuelles à toute vente de terrain à bâtir, sont nombreuses. Elles sont en grande majorité motivées par le fait que ce type d’acheteur achète moins une surface de terrain que des mètres carrés à bâtir ou à aménager, en vue de leur commercialisation.
Leur type, leur nombre, leur rédaction et donc leur portée sont fonction du terrain, du projet et du type d’acquéreur professionnel avec lequel la promesse de vente est conclue.
Cependant, s’il ne fallait retenir qu’une chose ce serait la suivante : il n’y a pas de conditions suspensives à priori défavorables au vendeur, seulement des conditions suspensives dont la mauvaise rédaction ou la rédaction imprécise peut s’avérer préjudiciable pour celui-ci.
C’est pourquoi il est essentiel de toujours garder à l’esprit que dans le cadre d’un accord bien négocié et bien rédigé, face à un acquéreur sérieux, les conditions suspensives ne visent ni plus ni moins qu’à confirmer l’adéquation entre le bien vendu et le projet de l’acquéreur.
En effet, lorsque vous achetez une voiture pour pièces, il vous importe peu qu’elle soit en état de marche. En revanche, si votre projet est de vous en servir tous les jours pour vous rendre au travail, il est évident que vous n’achèterez pas un véhicule hors d’usage. Aussi, préalablement à votre acquisition, vous allez donc vouloir essayer cette voiture, voire mieux, la faire contrôler par un garagiste en lequel vous avez confiance, pour vous assurer qu’elle répond à l’usage que vous entendez en faire.
Ce raisonnement est strictement identique à celui tenu par l’acquéreur professionnel d’un terrain à bâtir.
Reste que toutes les conditions suspensives ne se justifient pas dans le cadre de toutes les ventes de terrains à bâtir et que leur négociation ainsi que leur rédaction et leur encadrement doivent faire l’objet de toutes les attentions, dans un souci de protection du particulier vendeur.