La promesse de vente rédigée par les parties : une option à éviter !
Première précision et non des moindres : la vente entre particuliers, y compris quand elle porte sur un terrain à bâtir et quel qu’en soit le calendrier, peut faire l’objet d’une signature de promesse de vente entre les parties sans intervention d’un notaire. En effet, entre particuliers, le recours au notaire n’est rendu obligatoire par la Loi que pour la signature de la vente définitive.
Mais si elle est parfaitement valable, cette option n’est clairement pas celle recommandée par jaiunterrain.fr.
Pourquoi ?
Tout simplement parce que la rédaction d’une promesse de vente ne s’improvise pas !
Certes, vous trouverez sur internet une foule de modèles gratuits ou presque de promesses de vente qu’il ne suffit, en théorie, que de compléter ou adapter. Certains modèles sont clairement bons, d’autres franchement mauvais, mais en matière de promesse de vente, aucun ne remplacera jamais le conseil et la connaissance des notaires en la matière.
Sachant que la promesse de vente produit des effets juridiques contraignants pour les deux parties sur plusieurs mois, voire années, il n’y a pas de place pour l’approximation.
Pour vous en convaincre, rien ne vaut une illustration concrète des risques à signer une promesse de vente rédigée entre particuliers.
Le cas de Monsieur P.
Les coachs fonciers de jaiunterrain.fr ont un jour sollicités par un propriétaire foncier, Monsieur P. qui avait signé une promesse de vente sous seing privé (donc sans concours d’un notaire). En confiance, il avait accepté que la promesse soit rédigée par l’acheteur qui, d’après ses dires, avait déjà eu l’occasion de se prêter à l’exercice avec succès.
Cela faisait 18 mois qu’il avait signé la promesse de vente et il ne voyait toujours pas de vente définitive se profiler à l’horizon.
Perdu dans la promesse et penaud de ne pas s’en être ouvert à lui plus tôt, il ne voulait pas contacter son notaire de famille et a préféré faire appel à jaiunterrain.fr pour y voir plus clair.
Après une analyse attentive de la promesse de vente qu’il avait signée, il s’est avéré que malheureusement pour lui, celle-ci était tellement mal rédigée et complexe que les délais se contredisaient les uns les autres, à tel point qu’il était impossible de déterminer avec certitude une date limite à son engagement.
De surcroit, étant assortie du versement d’une indemnité d’immobilisation d’un montant dérisoire, rien dans la promesse n’incitait le futur acheteur à faire preuve de diligence et de sérieux dans la purge des conditions suspensives. Aussi, à mesure qu’il prenait tout son temps, Monsieur P. se faisait des cheveux blancs.
Sur les conseils de son coach foncier, Monsieur P. a dénoncé la promesse et a ainsi pu reprendre sa liberté. Reste qu’il aura perdu presque 19 mois dans l’affaire, sans percevoir de dédommagement à la hauteur de son préjudice.
Préférez faire appel à un notaire pour la défense de vos intérêts
Vous l’aurez compris, la meilleure option est de faire appel à un notaire pour la rédaction de votre promesse de vente à un particulier.
Vendre sans intermédiaire, oui ! Conclure une promesse de vente rédigée entre les parties : non !
Moyennant des frais d’acte et d’enregistrement modiques (quelques centaines d’euros), en confiant la rédaction de votre promesse de vente à un professionnel du droit, vous aurez la garantie de vous engager en toute connaissance de cause dans un rapport équilibré avec le futur acquéreur de votre terrain.
Sur la base des éléments que vous et l’acquéreurs lui aurez communiqués (identité des parties, désignation du bien vendu, conditions suspensives, prix, montant de l’indemnité d’immobilisation, délai de levée d’option et de validité de la promesse), le notaire rédigera un projet de promesse qu’il soumettra aux deux parties pour validation avant la signature.
En pratique, ce projet est généralement envoyé soit par courriel soit remis en mains propres à l’occasion d’un rendez-vous.
L’idéal est clairement d’opter pour un rendez-vous physique, préalablement au rendez-vous de signature.
Outre l’intérêt de vous faire expliquer tous les tenants et aboutissants de la promesse et de décrypter pour vous certaines formules juridiques, ce rendez-vous peut être l’occasion de poser toutes les questions que vous avez en tête et, pourquoi pas, vous faire conseiller sur une stratégie de négociation de dernière minute.
Un notaire, oui mais quel notaire ?
Il est d’usage que le notaire choisi pour la rédaction de la promesse de vente soit le notaire du vendeur. C’est un usage mais clairement pas une obligation !
Si vous n’avez pas de notaire attitré, vous pouvez :
- Soit en rechercher un, en contactant directement la chambre des notaires de votre département ou, mieux, en consultant l’annuaire en ligne des notaires.
- Soit vous en remettre au notaire de l’acquéreur, s’il en a un.
Remarque : Rassurez-vous, le fait de faire appel au notaire de l’acquéreur n’est pas synonyme de partialité.
Un bon notaire se doit de faire preuve du même professionnalisme, du même devoir de conseil et de la même impartialité envers toutes les parties, quand bien même il aurait un précédent avec l’une d’entre elles. Son intérêt est de satisfaire non seulement son client initial, mais aussi son co-contractant car il est un futur client potentiel !
Le calendrier de la vente d’un terrain à un particulier
Qu’on se le dise : le délai entre la signature de la promesse de vente et celle de l’acte de vente authentique est plus court, s’agissant d’une vente de terrain à bâtir entre particuliers qu’entre un particulier et un professionnel.
Cependant, il n’y a pas de règle en la matière et tout est affaire de cas particuliers.
En effet, comme dans la vente d’une maison ou d’un appartement, le délai nécessaire à la réitération de l’acte (comprendre la signature de la vente définitive) est fonction des conditions suspensives inscrites dans la promesse, et plus précisément du temps nécessaire à leur réalisation ou non.
Exemples concrets
En présence d’une condition suspensive d’obtention de prêt : un calendrier optimisé
Vous signez une promesse de vente portant sur un terrain à bâtir, pour lequel vous avez obtenu un certificat d’urbanisme opérationnel positif pour la construction d’une maison de 150 m² sur deux niveaux.
Compte tenu de votre engagement de lui transférer le bénéfice de ce certificat d’urbanisme qui correspond parfaitement à son projet de construction, le futur acquéreur de votre terrain accepte que la promesse de vente ne comporte pas de condition suspensive d’obtention d’un permis de construire pour la construction de ladite maison de 150 m² sur deux niveaux, purgé de tous recours.
Il demande simplement, outre les conditions usuelles, une condition suspensive d’obtention d’un financement bancaire à hauteur de 80 % du prix de vente, dans les 4 mois suivant la signature de la promesse.
Dans cette situation, au bout de 4 mois maximum, vous saurez si oui ou non, votre co-contractant va pouvoir acheter définitivement votre terrain.
S’il a effectivement obtenu son prêt, au bout de 2, 3 ou 4 mois, la signature de l’acte de vente définitif pourra intervenir dans les 15 jours à 1 mois qui suivent. En effet, il s’agit du temps nécessaire pour le notaire afin de préparer l’acte et pour l’acquéreur pour procéder au versement du prix de vente.
En présence de nombreuses conditions suspensives : un calendrier rallongé
Si en revanche, l’acquéreur multiplie les conditions suspensives de type réalisation d’études techniques préalables, obtention et purge d’un permis de construire, obtention d’un financement et que votre terrain est inscrit dans un périmètre de droit de préemption renforcé, le délai de la promesse passera automatiquement de 5 à 12 mois, décomposé comme suit :
Remarque : Si le terrain que vous vendez est non constructible, ou que son acquéreur n’entend pas y réaliser de projet de construction, ce délai se réduit significativement.
De plus, si l’acquéreur finance la totalité de l’achat sur fonds propres (sans prêt bancaire), il n’est pas rare de ne voir s’écouler, entre la signature de la promesse et l’acquisition définitive, qu’un délai de 1 ou 3 mois.
Un délai très court qui conduit parfois vendeur et acquéreur à sauter l’étape de la promesse de vente, pour passer directement à celle de la vente définitive.
Les conditions suspensives usuelles dans le cadre de la vente d’un terrain entre particuliers
Les conditions suspensives sont une composante essentielle de la promesse de vente portant sur un terrain, qu’il soit constructible ou non.
Librement négociées par les parties, elles ont pour objectif de garantir à l’une, à l’autre et parfois aux deux parties, un certain nombre d’éléments sans lesquels elles ne réaliseraient pas à la transaction.
Il existe, d’une part, des conditions suspensives très classiques et générales qui ont pour objectif d’assurer l’acquéreur que le bien vendu est « vendable » et qu’il est en capacité de l’acheter et, d’autre part, des conditions spécifiques à la nature du bien vendu.
Le principe est simple :
Si toutes les conditions se réalisent dans les délais prévus
Dans ce cas, le vendeur est tenu de vendre son bien à l’acquéreur, suivant les modalités prévues à la promesse.
L’acquéreur, quant à lui, est lui-même, selon le type de promesse signé :
- soit contraint de l’acheter,
- soit il peut y renoncer moyennant la perte de l’indemnité d’immobilisation qu’il a déjà versée.
Si toutes les conditions ne se réalisent pas
Dans cette hypothèse, l’acquéreur a la possibilité :
- soit de ne pas lever l’option, ce qui revient à dire que la promesse signée est nulle et non advenue et que les parties retrouvent leur liberté, sans indemnité de part ni d’autre,
- soit de faire son affaire de la ou des conditions non réalisées et de lever l’option. Dans ce cas, l’acte de vente définitif est signé, la vente est faite et le prix est payé.
Reste à voir quelles sont les principales conditions suspensives rencontrées dans les promesses de vente entre particuliers portant sur des biens immobiliers quels qu’ils soient (maison, appartement, terrain) et celles qui sont propres aux transactions portant sur un terrain.
Quelles sont les conditions suspensives les plus classiques d’une vente immobilière
L’absence d’inscription hypothécaire supérieure au fruit de la vente
Quel est le but d’une telle condition suspensive ?
Vérifier que le vendeur n’a pas hypothéqué son terrain pour un montant supérieur à celui auquel il a conclu la vente de son bien.
S’il l’a fait et qu’il n’est pas en mesure de régler la différence, la vente ne pourra pas avoir lieu.
Les démarches nécessaires à la levée de cette condition suspensive incombent au notaire.
L’absence de procédures et de commandements de saisie
Si une procédure de saisie a été ouverte ou qu’un commandement de saisie a été délivré, il est normal que l’acquéreur soit dégagé de son engagement à acheter le bien. Pourquoi ? Tout simplement parce que le bien ne sera vraisemblablement plus la propriété du vendeur au jour de la réitération de la promesse de vente.
Là encore, c’est au notaire que revient la charge de purger cette condition suspensive.
La justification d’une origine de propriété régulière, trentenaire et incommutable
Au travers de cette condition suspensive, l’objectif est de s’assurer que le vendeur qui consent la vente est bien le propriétaire incontestable et incontesté du terrain vendu et qu’il a donc pleine capacité de le céder.
Pour la levée de cette condition suspensive, le notaire recherche les actes de propriété, éventuellement avec le concours du vendeur.
La non préemption du bien vendu
Qu’il s’agisse d’un terrain, d’une maison individuelle, d’un appartement ou d’un local commercial, tous peuvent potentiellement faire l’objet d’un droit de préemption.
Qu’est ce que le droit de préemption ?
Le droit de préemption est un droit qui permet à une personne de se porter acquéreur en lieu et place d’un acheteur choisi par le vendeur, dans le cadre d’une vente immobilière.
Exemple : Le locataire d’un bien faisant l’objet d’une mise en vente dispose d’un droit de préemption sur l’achat du bien qu’il occupe.
Outre le locataire individuel, les personnes et collectivités publiques (communes, communautés de communes, etc.) disposent d’un droit de préemption qui trouve sa source dans l’intérêt public ou la réalisation d’opérations d’aménagement.
En pratique, cela signifie qu’elles ont le droit de se substituer au bénéficiaire d’une promesse de vente et de se porter acquéreur aux mêmes prix et conditions.
Comment s’effectue la purge du droit de préemption ?
S’agissant du droit de préemption au bénéfice d’une personne publique, le notaire est seul à accomplir les démarches nécessaires à sa purge.
Il le fait par l’établissement et l’envoi au bénéficiaire du droit de préemption d’une déclaration d’intention d’aliéner (DIA). Ce document a pour objectif d’informer de manière officielle la personne publique du projet de vente du bien, du prix et des conditions auxquelles il est cédé.
A compter de la réception de la DIA, la personne publique dispose dans la majorité des cas d’un délai de 2 mois pour manifester son intention d’acquérir le bien. Le délai peut être porté à 3 mois dans le cadre d’un droit de préemption relatif aux espaces naturels et sensibles.
Lorsque le bien vendu est loué, le porté à connaissance du projet et des conditions de vente au locataire peut être effectué par le vendeur et/ou son notaire. Là encore, ce sont au minimum 2 mois qui seront nécessaires à la levée de la condition suspensive étant donné qu’il s’agit du délai octroyé audit locataire pour manifester son intention de se substituer à l’acquéreur initial.
L’obtention d’un financement bancaire
Si l’acquéreur entend financer tout ou partie de son acquisition au travers d’un prêt bancaire, cette condition lui garantit de ne pas être tenu d’honorer son engagement à acheter s’il ne l’obtient pas.
Remarque : N’hésitez pas à demander à l’acquéreur la production de 2 ou 3 refus de prêt pour justifier de la non-réalisation de la condition suspensive.
Les conditions suspensives les plus couramment rencontrées relatives à la nature du bien vendu
Souvent perçues comme des conditions suspensives bénéficiant à l’acquéreur seul, elles sont en réalité une garantie pour les deux parties :
- pour l’acquéreur, elles visent à confirmer que le terrain est apte pour l’usage qu’il entend en faire,
- pour le vendeur, elles sont un moyen de le protéger contre une action ultérieure à la vente, en annulation de la vente ou en réparation sur la base de vices cachés ou de dol.
Bien qu’il soit impossible d’en dresser une liste exhaustive, J’aiunterrain.fr dresse un panorama des conditions suspensives les plus usuelles dans le cadre d’une vente de terrain entre particuliers.
L’absence de servitudes ou de prescriptions particulières rendant impossible la réalisation du projet de l’acquéreur
Imaginons qu’une promesse de vente soit signée sur un terrain classé en zone constructible. Au moment de sa signature, aucune servitude n’avait été mentionnée par le vendeur, mais il apparait au bout de quelques semaines que le terrain est grevé par une servitude non aedificandi qui le rend impropre à la construction. Du fait de la non réalisation de la condition suspensive d’absence de servitude, l’acquéreur ne sera pas tenu d’acheter le terrain.
L’absence de servitudes est confirmée par le notaire.
L’absence de prescriptions archéologiques
Si le terrain vendu est situé dans un périmètre où l’administration considère que de possibles vestiges archéologiques sont présents, elle peut se saisir du dossier.
En pratique, elle peut diligenter des fouilles dont la conclusion, en cas de découverte intéressante, peut être l’obligation de conserver le terrain tout ou partie en l’état. Si la totalité du terrain est concernée, cela peut se traduire par une impossibilité totale d’y implanter des constructions, soit une finalité incompatible avec le projet de construction de l’acquéreur qui justifie qu’il ne puisse pas être tenu d’acheter le bien.
Comment s’effectue la purge de cette condition suspensive ?
Le dossier de demande de permis d’aménager ou de permis de construire déposé sur un terrain inscrit dans une zone de présomption de prescription archéologique est automatiquement transmis à la DRAC (direction régionale des affaires culturelles). En fonction de la nature du projet et des informations dont elle dispose sur la probabilité de présence de vestiges archéologiques, elle prescrit ou non un diagnostic, des fouilles et/ou une demande de modification du projet objet de la demande de permis.
Les conclusions de la DRAC sont communiquées au demandeur du permis, soit l’acquéreur, qui en informe le vendeur par la voie de son notaire.
L’obtention d’un certificat d’urbanisme positif
Le certificat d’urbanisme positif renseigne et fige les règles d’urbanismes applicables à un terrain s’il est informatif, et sur la faisabilité d’un projet de construction s’il est opérationnel. Pour en savoir plus sur la demande et le contenu des différents types de certificats d’urbanisme, consultez la page suivante.
Dans tous les cas, le certificat d’urbanisme positif assure l’acquéreur de la pérennité des règles d’urbanisme sur la base desquelles il a accepté d’acheter le terrain. C’est pourquoi son obtention, sans constituer une autorisation d’urbanisme à part entière, est fréquemment érigée en condition suspensive.
L’obtention d’un permis de construire ou d’un permis d’aménager
Lorsqu’un particulier envisage d’acheter un terrain en vue d’y réaliser une construction, il va généralement vouloir avoir la garantie que son projet est réalisable, avant d’acheter définitivement le bien.
Aussi, si le permis n’est pas obtenu, l’acquéreur pourra se dégager de la promesse signée sans avoir à verser de quelconque indemnité au vendeur, pour la simple et bonne raison que le terrain n’est pas conforme au projet qu’il poursuit.
De la même manière que pour le certificat d’urbanisme, c’est l’acquéreur qui produit la preuve de la réalisation ou non de la condition suspensive d’obtention de l’autorisation d’urbanisme et fournissant les justificatifs au notaire.
La purge de tous recours et retraits administratifs du permis obtenu
Obtenir un arrêté de permis de construire ou d’aménager est un bon début. Encore faut-il que l’autorisation d’urbanisme ne soit pas contestée, attaquée et annulée.
En effet, ce n’est pas parce qu’un permis a été délivré par une mairie que l’acquéreur est instantanément assuré d’acheter le terrain et d’entamer ses travaux dans la foulée. Pourquoi ? Parce que toute autorisation d’urbanisme peut faire l’objet d’un recours de la part d’un justiciable qui estime que la règle d’urbanisme a été bafouée ou que le permis méconnait un droit réel dont il dispose dans un délai de 2 mois à compter de l’affichage de l’arrêté de permis sur le terrain.
Au recours de tiers s’ajoute la faculté laissée à l’autorité d’administrative (le Préfet, par exemple) d’exiger et d’obtenir de la part de la mairie le retrait de l’arrêté de permis dans un délais de 3 mois à compter de la date d’affichage du permis, s’il estime que celui-ci a été délivré en méconnaissance de la réglementation de l’urbanisme.
L’obtention d’une étude géotechnique de sol confirmant la possibilité de réaliser la construction au moyen de simples fondations superficielles
Dans le cas où le projet de construction de l’acquéreur serait de réaliser une maison sur sous-sol complet, quand bien même il aura obtenu un permis de construire l’autorisant, il va probablement vouloir s’assurer de la faisabilité technique de son projet dans le respect de son budget.
Pour cela, il va faire réaliser une étude qui va déterminer si le sol du terrain s’y prête.
A défaut ou si la faible portance du sol nécessite des ouvrages trop lourds pour son budget, du fait de la non réalisation de cette condition suspensive, il aura la faculté de renoncer à son achat, sans avoir à dédommager le vendeur.