Définition du lotissement
La définition juridique du lotissement est donnée par l’article L. 442-1 du Code de l’urbanisme :
« Constitue un lotissement la division en propriété ou en jouissance d’une unité foncière ou de plusieurs unités foncières contiguës ayant pour objet de créer un ou plusieurs lots destinés à être bâtis ».
Voilà pour l’introduction. Désormais, place aux explications.
Le lotissement, une opération d’aménagement
Au vu de cette définition, à l’origine du lotissement, il y a un ensemble de terrains limitrophes, appartenant à un ou plusieurs propriétaires : une unité foncière.
Remarque : La définition de l’unité foncière donnée par le conseil d’Etat est la suivante : « un îlot d’un seul tenant, composé d’une ou de plusieurs parcelles, appartenant à un même propriétaire ou à une même indivision ».
Ces terrains contigus sont dans un premier temps réunis puis scindés :
- soit ils sont aménagés de sorte à créer un seul grand terrain ou plusieurs petits terrains divisés en propriété (chacun est propriétaire d’une partie d’un terrain) ou en jouissance (la propriété est collective mais chaque partie est réservée à un usage privé),
- soit ils n’ont pas besoin de l’être et sont simplement divisés en propriété.
Ces terrains, aussi appelés lots, ont pour caractéristique d’avoir vocation à être bâtis.
Or, comme vous avez pu le voir dans la page consacrée au terrain constructible, pour pouvoir accueillir des constructions, un terrain doit réunir deux conditions cumulatives.
En effet, il doit :
- Etre classé dans une zone du document local d’urbanisme autorisant la réalisation du type de construction envisagé, autrement dit être réglementairement constructible,
- Etre viabilisé, de sorte à garantir que la construction soit habitable, ce qui suppose réalisation de desserte et raccordement aux réseaux.
En somme, du point de vue de l’aménagement, le lotissement se résume en une opération de remembre et/ou division foncière, suivie de travaux de viabilisation s’ils sont nécessaires… dans le but de construire.
Le lotissement, un outil pour permettre la réalisation de constructions très encadrées
L’objectif poursuivi par la procédure de lotissement est la production, et en règle générale la commercialisation, de lots à bâtir par un maître d’ouvrage qui est soit un professionnel (lotisseur, promoteur, etc.) soit un particulier.
S’il est plus difficile de se figurer un particulier se lançant dans une procédure de création de lotissement, il n’en demeure pas moins qu’ils sont nombreux.
Voici quelques exemples concrets de situations dans lesquelles un particulier se lance dans un projet de création de lotissement :
- Un père de famille qui hérite d’un grand terrain situé en zone urbanisable qui veut le découper en 6 lots à bâtir, 4 pour ses enfants, 1 pour lui et 1 qu’il revendrait.
- Une fratrie de 4 enfants, chacun a le projet de construire sa résidence principale mais, soit ils ne trouvent pas de terrains correspondant à leurs critères chacun de son côté, soit ils veulent habiter à proximité les uns des autres.
- Des auto-constructeurs organisés en association qui ne trouvent pas de terrains libres de constructeurs pour la réalisation de leurs projets de construction.
Pour tous ces maîtres d’ouvrages, particuliers comme professionnels, le lotissement présente l’avantage de pouvoir encadrer le type de constructions qui seront édifiées sur les lots à bâtir de manière plus stricte que la seule règlementation locale d’urbanisme, ainsi que l’usage des espaces communs et la charge de leurs coûts d’entretien.
En effet, le lotissement, lorsqu’il est autorisé par un permis d’aménager, a pour particularité de pouvoir être régi par deux documents qui lui sont propres et dont le contenu est élaboré par le maître d’ouvrage dans le respect de la législation.
ATTENTION : Ces documents ne sont obligatoires. Cependant, s’agissant de lotissements comprenant des espaces ou voiries communes, particulièrement lorsqu’ils sont l’œuvre de maîtres d’ouvrage professionnels, leur présence est systématique.
jaiunterrain.fr vous propose de passer en revue ces documents de lotissement, afin d’en saisir toute la portée.
Le règlement de lotissement
Ce document édicte des règles d’urbanisme particulières qui vont s’appliquer aux constructions à bâtir sur les lots qui le composent. Ces règles peuvent être générales, autrement dit s’appliquer à tous les lots, ou ne viser que certains lots en particulier.
Ces dispositions ont pour spécificité de venir s’ajouter à celles contenues dans le document local d’urbanisme, sans jamais pouvoir les contredire.
En clair, cela signifie que les règles contenues dans le règlement de lotissement peuvent uniquement être plus restrictives que celles contenues dans le PLU, tout en ayant la même force qu’elles.
Quelques exemples de règles susceptibles de figurer dans un règlement de lotissement :
- Une hauteur maximale des constructions inférieure à celle autorisée dans le PLU,
- Une emprise au sol plus faible que le coefficient d’emprise au sol figurant au PLU,
- Certains types de constructions, en fonction de leur usage, peuvent être interdits quand bien même le PLU les autoriserait.
Exemple : si le PLU autorise dans la zone où est situé le terrain les constructions à usage artisanal ou industriel, le règlement de lotissement peut parfaitement les interdire. - Un coloris de façade particulier,
- Une liste des essences dont la plantation est prohibée (espèces invasives ou allergènes, par exemple).
Le cahier de charges des lotissements
Bien qu’il ne s’agisse pas d’une obligation légale, forcé de constater que la grande majorité des lotissements comprenant des espaces communs en est pourvue : c’est le cahier des charges de lotissement.
De nature purement contractuelle, le cahier des charges a vocation à régir les relations entre le lotisseur et les colotis, dans le cadre de la vente des lots à bâtir, et celles entre les colotis, tout au long de la vie du lotissement.
C’est lui qui fixe, par exemple, les charges et obligations des propriétaires de lots, concernant l’usage des parties communes, le stationnement de véhicules, la participation aux charges d’entretien des parties communes ou encore les obligations de débroussaillement des espaces privatifs.
ATTENTION : un cahier des charges de lotissement peut parfaitement contenir des dispositions de nature réglementaire, auxquelles les colotis devront se conformer de la même manière que si elles avaient été contenues le règlement. Une condition à cela : que ledit cahier des charges ait été approuvé par l’administration au moment de la constitution du lotissement.
En conséquence, lorsqu’une demande de permis de construire porte sur un lot de lotissement, cette demande est instruite au regard des dispositions du document local d’urbanisme (PLU, POS, PLUi) et de celles du règlement de lotissement.
Si d’aventure le permis de construire devait être accordé au demandeur quand bien même son projet contreviendrait au cahier des charges de lotissement, n’importe quel coloti serait fondé à former un recours en annulation à son encontre.
Les lotissements à l’épreuve du temps
A partir des années 60, avec l’avènement du « rêve pavillonnaire », les lotissements ont connu un essor considérable.
Sous l’effet de la rencontre de la demande de particuliers d’accéder à la propriété de maisons individuelles, de la démocratisation de l’automobile et d’une politique de la ville favorable à cette forme d’urbanisation (somme toute peu coûteuse pour les collectivités), les lotissements ont fleuri partout en France.
Avec l’entrée dans les années 2000 et la prise de conscience collective de la nécessité de penser la ville et l’habitat autrement, le lotissement n’a pas tardé à être pointé du doigt. Accusé, du fait de sa localisation en périphérie des villes, d’encourager l’usage de la voiture, d’être une forme d’urbanisation déraisonnablement consommatrice d’espace et d’aggraver la problématique d’imperméabilisation des sols, le lotissement a fait l’objet de modifications législatives.
Des règles relatives à la perméabilisation des sols, à la gestion des eaux pluviales, à la favorisation des modes de déplacement doux sont introduites.
Mais le plus gros bouleversement qui soit intervenu a trait à la caducité des règles d’urbanismes contenues dans les documents de lotissement, faisant ainsi du lotissement un outil de densification urbaine.
Caducité, oui, mais dans quels délais et conditions ?
Comment savoir si en achetant un terrain situé dans un lotissement ancien vous pouvez vous affranchir des règles d’urbanisme qui lui sont propres et donc gagner des droits à construire ?
jaiunterrain.fr vous répond.
La caducité des règlements de lotissements de plus de 10 ans
Partant du constat que les règlements de lotissement contenaient généralement des règles d’urbanisme opposables aux colotis plus contraignantes celles issues des documents locaux d’urbanisme, le législateur a institué divers mécanismes visant à rendre ces règlements caducs, donc non applicables.
Pourquoi ? Pour permettre aux colotis de ces lotissements anciens de gagner en constructibilité, sous réserve que le PLU ou le document d’urbanisme en tenant lieu l’autorise.
Le principe
Désormais, pour les règlements de lotissements pour lesquels un permis d’aménager a été délivré il y a plus de 10 ans, situés sur le territoire d’une commune couverte par un POS, un PLU, un PLUi, la caducité est automatique au terme de ces 10 années, sans qu’il y ait lieu de procéder à de quelconques formalités.
ATTENTION : Cette règle ne s’applique pas aux lotissements-jardins.
Illustration concrète
Monsieur P. souhaite acheter un lot à bâtir dans un lotissement pour lequel un permis d’aménager a été autorisé le 15 septembre 2012.
Le règlement de PLU de la zone où est situé le terrain autorise les constructions à usage d’habitation et/ou d’activité, d’une hauteur maximale de 12 m, soit rez-de-chaussée + 3 niveaux.
Cependant, le règlement de lotissement qui avait été approuvé lors de la création du lotissement précise, quant à lui, que seules les constructions à usage d’habitation d’un gabarit limité à 1 étage sur rez-de-chaussée.
Si le projet de Monsieur P. est de construire une maison de 2 étages sur rez-de-chaussée aménagé en cabinet médical, 2 options s’offrent à lui :
- Entamer, sans garantie de succès, une procédure de modification du règlement de lotissement (expliquée ci-après), de sorte à autoriser la réalisation de son projet,
- Attendre la date anniversaire des 10 ans de la création du lotissement (soit le 15 septembre 2022) pour déposer sa demande de permis de construire, qui ne sera alors examinée qu’en fonction des règles du PLU.
La suppression de la possibilité de demander le maintien des règlements de lotissements de plus de 10 ans
Seconde modification apportée par la Loi pour augmenter les droits à construire dans les lotissements de plus de 10 ans : la suppression de la faculté offerte aux colotis de demander le maintien des règles d’urbanismes propres au lotissement.
Jusqu’en 2014, en effet, les colotis de lotissements créés depuis plus de 10 ans avaient la possibilité de demander collectivement le maintien de l’application des dispositions contenues dans le règlement de lotissement en mairie.
Cette faculté a été supprimée depuis l’entrée en vigueur de la loi ALUR.
De la même manière, les règlements de lotissement dont le maintien aurait été demandé et accordé par l’administration avant l’entrée en vigueur de la loi ALUR, sont caducs depuis la date de sa mise en application, soit le 24 mars 2014.
Quid des cahiers de charges de lotissement ?
Par définition comme vu précédemment, le cahier des charges de lotissement est un document de nature contractuelle qui n’a pas vocation à contenir de règles d’urbanisme. Il n’en demeure pas moins que dans les faits, certains cahiers des charges mélangent les genres.
Qu’en est-il de l’application des règles d’urbanisme qu’ils contiennent ?
Cahier des charges contenant des dispositions règlementaires : que dit la Loi ?
Le Code de l’urbanisme, en son article L. 442-9, dispose que :
« Les règles d’urbanisme contenues dans les documents du lotissement, notamment le règlement, le cahier des charges s’il a été approuvé ou les clauses de nature réglementaire du cahier des charges s’il n’a pas été approuvé, deviennent caduques au terme de dix années à compter de la délivrance de l’autorisation de lotir si, à cette date, le lotissement est couvert par un plan local d’urbanisme ou un document d’urbanisme en tenant lieu. »
Sur cette base, on pourrait être tenté de considérer la caducité des règles d’urbanisme du cahier des charges du lotissement comme automatiquement acquise au bout de 10 ans.
La réalité est un tant soit peu plus complexe.
Caducité des règles de nature règlementaire du cahier des charges du lotissement mais maintien de l’obligation contractuelle
Les règles d’urbanisme contenues dans le cahier des charges deviennent bien automatiquement caduques au bout de 10 ans. Cependant, elles continuent de s’appliquer entre colotis.
Traduction de ce principe : la règle d’urbanisme ne pourra plus être invoquée par l’administration pour justifier d’un refus de permis de construire, mais en cas de non-respect de cette règle, tout colotis pourra saisir le tribunal civil pour en exiger l’application. Une action au civil qui peut se traduire dans certains cas par une condamnation à versement de dommages et intérêts pour non-respect d’une obligation contractuelle au demandeur.
De quoi justifier un examen minutieux du contenu d’un cahier des charges avant de s’engager dans une demande de permis de construire portant sur un terrain inclus dans le périmètre d’un lotissement, même ancien.
La modification des documents de lotissement
Tout cahier des charges et tout règlement de lotissement peuvent faire l’objet d’une modification.
Les conditions et la marche à suivre pour y parvenir sont fixées par le Code de l’urbanisme et différent selon si la demande de modification émane d’un coloti ou de l’administration.
La modification des documents de lotissement à l’initiative d’un coloti
L’article L 442-10 du Code de l’urbanisme prévoit que pour être approuvée, toute modification des documents de lotissement recueille l’adhésion de :
- La moitié des propriétaires détenant ensemble les deux tiers au moins de la superficie d’un lotissement,
- Ou les deux tiers des propriétaires détenant au moins la moitié de cette superficie.
Une fois ce quorum atteint, le projet de modification est à adresser à la mairie de la commune où est situé le terrain qui, à condition que les nouvelles dispositions du règlement ou du cahier des charges du lotissement soient compatibles avec le document local d’urbanisme, l’entérine par voie d’arrêté municipal.
Sauf à ce que le cahier des charges du lotissement ou les statuts de l’association syndicale des colotis si elle existe en disposent autrement, il n’y pas de formalisme particulier à respecter pour recueillir l’accord des colotis.
Seule exigence : fournir une preuve écrite.
La modification unilatérale des documents de lotissement à l’initiative de la mairie
Imaginons que 3 ans après la création d’un lotissement, un nouveau PLU soit approuvé, supprimant de fait le POS en vigueur jusque-là.
S’il s’avère que les nouvelles dispositions du document local d’urbanisme contreviennent aux règles d’urbanismes issues du règlement ou du cahier des charges du lotissement, l’autorité administrative est autorisée à les modifier pour mise en compatibilité.
Dans ce cas très précis, l’accord des colotis n’est pas requis.
Après une simple enquête publique, une délibération du conseil municipal motivée viendra entériner la modification.
Ces explications n’ont pas satisfait votre curiosité ?
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Vous ne savez pas par où commencer et recherchez les bons arguments à présenter aux colotis ?
A moins que vous n’ayez des questions sur la caducité du règlement de lotissement applicable au terrain qui vous intéresse ? Vous n’aimeriez pas passer à côté d’un éventuel gain de constructibilité, n’est-ce-pas ?Si vous vous reconnaissez dans l’une de ces situations, contactez-nous.