Terrain viabilisé = terrain avec un accès
Un terrain viabilisé est un terrain accessible.
Il est soit directement relié au réseau routier ouvert à la circulation publique, soit il bénéficie d’une servitude de passage sur un fond privé voisin, lui-même desservi par une voirie existante ouverte à la circulation.
Vous vous êtes attaché à observer les caractéristiques du terrain dont vous êtes propriétaire ou que vous souhaitez acheter.
Ces constatations et votre conclusion sont sans appel : le terrain est enclavé.
jaiunterrain.fr vous explique comment le désenclaver et attire votre attention sur la problématique du dimensionnement des accès.
Comment désenclaver un terrain ?
On entend par terrain enclavé un terrain ne disposant d’aucun accès sur une voirie publique ou une voirie privée ouverte à la circulation publique.
Exemple : Un chemin privé propriété en indivision de l’ensemble des propriétaires des parcelles desservies par lui est considéré comme tel.
De même, un terrain desservi par un accès ne répondant pas aux critères posés dans le règlement du PLU est, par extension, considéré comme enclavé.
Le premier réflexe de nombreux propriétaires de terrains enclavés est de se rapprocher du propriétaire de la parcelle voisine pour négocier avec lui le rachat des mètres carrés nécessaires à la création d’un accès. C’est effectivement une solution mais elle peut s’avérer complexe et surtout coûteuse à mettre en œuvre. Fort heureusement, il existe une autre voie : la création d’une servitude.
En effet, la loi stipule que tout propriétaire de terrain confronté à l’une ou l’autre de ces situations est en droit de réclamer un droit de passage suffisant sur la parcelle voisine. Une condition à cela : qu’il soit localisé à l’endroit où le trajet entre la parcelle enclavée et la voirie publique est le plus court et le moins dommageable pour le fond servant.
En contrepartie de l’existence de ce droit de passage, le propriétaire de la parcelle enclavée (soit le fond dominant) devra verser une indemnité au propriétaire du fond servant qui supporte le passage. Il devra, en outre, prendre en charge tout ou partie des frais liés à son entretien.
La création d’une servitude à l’amiable
Dans la majorité des cas, cette servitude est créée concomitamment à la vente de la parcelle enclavée, à la suite d’un accord entre le futur propriétaire de la parcelle à désenclaver et celui du fond qui supporte le droit de passage.
On parle alors de servitude conventionnelle puisqu’elle a été négociée à l’amiable, entre les deux parties.
Elle est alors délimitée par un géomètre expert, généralement mandaté par le propriétaire du fond dominant, inscrite dans l’acte de cession par le notaire en charge de la vente et fait l’objet d’une publication au service des hypothèques.
La création d’une servitude par voie judiciaire
Votre terrain est enclavé et vous n’êtes pas parvenu à vous mettre d’accord avec le propriétaire du terrain sur lequel vous aimeriez obtenir un droit de passage ?
Vous allez devoir saisir le juge du tribunal de grande instance du lieu où se situe le terrain afin qu’il reconnaisse l’état d’enclave, prononce la création d’une servitude légale de passage et en fixe toutes les modalités et conditions (emplacement, mode d’exercice, durée, montant de l’indemnité à verser au propriétaire du fond sevrant).
ATTENTION : L’état d’enclave ne sera pas prononcé et le droit de passage ne sera pas reconnu si l’enclavement résulte d’une division foncière.
Il faut comprendre par-là que si l’accès à la voirie publique a été supprimé du fait du détachement d’une parcelle de terrain (à la suite d’une vente ou à un partage), le passage devra se faire la parcelle détachée, et ce même si le trajet pour accéder à la voirie publique est plus long qu’en cas de passage sur toute autre parcelle.
Disposer d’un accès suffisamment dimensionné
Le terrain dont vous êtes ou voulez devenir propriétaire est desservi par une voirie ouverte à la circulation : a priori, la question de l’accès ne se pose pas. Et pourtant…
Sachez que la commune, dans le cas de l’instruction de votre demande de permis de construire, peut considérer que l’accès existant est insuffisant au regard de l’opération projetée.
Exemple : Si le chemin d’accès au terrain mesure moins de 3 mètres de largeur et que votre projet est d’y construire 10 maisons individuelles, la commune peut s’y opposer.
Aussi, dans l’hypothèse où vous n’auriez pas demandé et obtenu de certificat d’urbanisme opérationnel, il est recommandé de rencontrer les responsables des services urbanisme et voirie de la commune où se situe votre terrain, bien en amont de tout dépôt de demande de permis de construire pour en échanger avec eux.
Les services de la ville ne s’opposent pas à votre projet au regard du dimensionnement de l’accès ?
Dernier point à vérifier et pas des moindres : que les engins de chantier qui seront amenés à l’emprunter en phase de travaux puissent effectivement le faire.
Cela semble anecdotique et pourtant : on a déjà vu des projets abandonnés, après obtention d’un permis de construire, pour impossibilité technique de réaliser les travaux.
Terrain viabilisé = terrain raccordé aux réseaux
Pour être considéré comme viabilisé, un terrain constructible doit être raccordé à un certain nombre de réseaux, afin d’être considéré comme « habitable ».
En observant les caractéristiques du terrain qui vous occupe vous vous êtes aperçu que votre terrain n’était pas raccordé ? Il n’est donc pas viabilisé.
Pour le devenir, des travaux de raccordement vont devoir être entrepris par son propriétaire.
Lesquels ? Et comment s’y prendre concrètement ?
Le raccordement au réseau d’eau potable
C’est la toute première démarche à entreprendre en matière de viabilisation.
La bonne marche à suivre
Pour cela, rendez-vous en mairie, service eau et assainissement, pour leur faire part de votre projet, dans l’hypothèse où vous n’auriez pas déjà obtenu un arrêté de permis de construire. Les services de la mairie vous feront remplir une demande, éventuellement complétée d’un plan de situation du terrain.
La mairie va soit autoriser le raccordement, soit le refuser. Si elle le refuse, elle devra motiver son refus en bonne et due forme, en prenant pour base les dispositions du PLU, par exemple.
Une fois l’autorisation de la mairie acquise, prenez contact avec la société en charge de la distribution d’eau. Ses coordonnées vous seront communiquées par les services de la mairie.
En fonction de votre projet, celle-ci établira un devis, avec détail des prestations (attention : certaines incluent la fourniture et la pose du compteur individuel, d’autres non), délais de réalisation des travaux (généralement compris entre 48h et un mois) ainsi qu’une proposition de contrat de fourniture d’eau.
Combien ça coûte ?
Le coût du raccordement d’une parcelle au réseau de distribution d’eau potable dépend de :
- la distance entre la conduite d’eau et le compteur individuel, situé en bordure de terrain,
- de la complexité des travaux à réaliser (exemple : présence d’un talus, intervention sur la voirie publique existante, etc…),
- des tarifs pratiqués localement.
C’est la raison pour laquelle il est complexe de donner une fourchette de prix du coût d’un raccordement au réseau d’eau.
Cependant, sachez que la majorité des prestataires proposent sur leur site internet des outils permettant de réaliser une estimation gratuite et rapide, sans engagement, en amont de la demande de devis.
Remarque : Notez bien que lorsqu’on fait référence au coût de raccordement, on ne vise que le montant des travaux jusqu’en limite de parcelle. Ce coût ne comprend jamais le coût des installations situés sur la parcelle, allant du compteur d’eau aux points de distribution privés.
Le raccordement au réseau électrique
Quel que soit le fournisseur d’électricité auprès duquel vous seriez amené à souscrire un contrat, la demande de raccordement au réseau électrique sur 95% du territoire est à adresser à ENEDIS (ex ERDF). Les 5% restants du réseau national sont gérés par des sociétés locales ou des régies.
En cas de doute sur le gestionnaire sur la commune où est situé le terrain, interrogez votre mairie.
Comment procéder ?
Pour demander le raccordement au réseau électrique, une fois le permis de construire obtenu, vous devrez remplir une demande de raccordement comprenant :
- Un formulaire de demande rempli, téléchargeable sur le site d’ENEDIS,
- Une fiche de renseignements,
- Une liste des équipements à installer,
- Un plan masse de la construction projetée, un plan cadastral et un plan de situation,
- Une copie du permis de construire ou permis d’aménager obtenu,
- La date voulue de mise en service de l’installation,
- Des photographies susceptibles de faciliter la réalisation des travaux de raccordement,
- La puissance électrique souhaitée.
Vous devez aussi recevoir la proposition d’ENEDIS dans les 3 mois suivant la demande et la retournée signée, accompagnée du chèque de règlement du montant du raccordement.
Il faudra ensuite patienter jusqu’à la réalisation des travaux et la mise en service de l’installation, au moment de laquelle vous sera remis un certificat de conformité.
Entre le dépôt de la demande de raccordement et la mise en service de l’installation, les délais varient du tout au tout, pouvant aller de 1 à 10 mois.
Remarque : Dans le cas où les délais annoncés seraient importants et incompatibles avec un démarrage de travaux de construction, sachez qu’il est possible de demander un raccordement provisoire, pour permettre l’alimentation du chantier.
Vous trouverez toutes les informations nécessaires à la réalisation de cette demande sur le site internet d’ENEDIS ou celui de votre gestionnaire de réseau local.
Combien coûte un raccordement au réseau électrique ?
Le coût du raccordement varie en fonction :
- de la zone,
- de la puissance voulue,
- du type de raccordement (aérien ou souterrain)
- et de la distance entre le point de raccordement et le terrain (supplément de 200€/m au-delà de 30m de distance).
Sachez toutefois qu’en moyenne, le coût de raccordement au réseau de distribution d’électricité pour une maison individuelle se situe entre 900€ (en aérien) et 2000€ (souterrain).
Le raccordement au réseau d’assainissement collectif
Pour la collecte, le stockage et l’évacuation des eaux usées domestiques, 2 possibilités : le raccordement au réseau d’assainissement collectif existant ou l’installation d’un dispositif d’assainissement individuel (ou fosse septique), à condition que le PLU l’autorise.
L’assainissement individuel
Votre terrain n’est pas raccordé au réseau d’assainissement collectif et pour cause : celui-ci ne dessert pas la zone où il est situé. Le raccordement au réseau collectif étant impossible, seule solution : l’installation d’une fosse septique individuelle ou d’une micro station d’épuration.
Dans cette hypothèse, l’installation est faite à la charge et sous la responsabilité individuelle du propriétaire du terrain. Il n’est donc pas nécessaire de se conformer à une procédure particulière.
Quant au coût d’une telle installation, sachez que vous devrez compter entre 5000 € (pour une fosse toutes eaux) et 15000€ (pour une micro station). A noter qu’elle devra être précédée de la réalisation d’une étude dite SPANC, dont le coût se situe aux alentours de 400 €.
Le raccordement au réseau collectif
En revanche, dans l’hypothèse où un raccordement au réseau collectif est possible, il est nécessaire de :
- Prendre contact avec le service eau et assainissement de la commune où se situe le terrain, et de remplir une demande de raccordement,
- Une fois le raccordement autorisé par la commune, plusieurs cas de figure en matière de travaux :
-
- Soit les travaux sont réalisés directement par la mairie,
- Soit par une entreprise choisie par le demandeur, généralement dans une liste fournie par la mairie,
- Soit par le gestionnaire du réseau imposé par la mairie.
-
Dans tous les cas de figure, un devis est soumis au demandeur, sur la base d’un dossier qu’il aura constitué, comprenant plans et notices.
ATTENTION : Tout comme pour le raccordement au réseau de distribution d’eau, le devis ne concerne que la partie des travaux à réaliser jusqu’en limite de la parcelle. Les travaux et installations à réaliser sur la parcelle en elle-même viennent toujours en supplément.
Le raccordement au réseau d’assainissement collectif après travaux d’extension
Le terrain qui vous intéresse n’est pas raccordable au réseau d’assainissement collectif, soit parce que celui-ci n’existe pas soit parce qu’il n’est pas suffisamment étendu pour couvrir la zone où se situe le terrain ? Sachez que si des travaux d’extension du réseau sont réalisés par la collectivité, vous aurez obligation de vous y raccorder dans les 2 ans de sa mise en service, quand bien même vous auriez opté pour un dispositif d’assainissement individuel.
Avouez qu’il serait fâcheux d’avoir installé une fosse septique pour un usage de quelques mois seulement.
Pour vous éviter ce genre de déconvenue, interrogez la mairie avant de prendre une quelconque décision.
La participation au financement de l’assainissement collectif
Le raccordement au réseau d’assainissement collectif s’accompagne, dans les communes et communautés de communes l’ayant instauré, du paiement d’une redevance, la PFAC (participation au financement de l’assainissement collectif).
Son montant et son mode de calcul sont définis par délibération du conseil municipal ou du conseil communautaire.
Pour savoir si vous y serez soumis dans le cadre du raccordement de votre projet de construction et pour en connaître le montant, rapprochez-vous de votre mairie.
Le raccordement au réseau de gaz
Toutes les communes ne sont pas desservies par un réseau de distribution de gaz.
Si celle où se trouve votre terrain l’est, n’hésitez pas : raccordez-vous !
Le gain est double : d’une part, vous réaliserez des économies substantielles sur votre facture énergétique et d’autre part, vous gagnerez en confort, tant pour le chauffage de votre habitation que pour la production d’eau chaude.
Comment procéder ?
Après vous être assuré en mairie de l’existence d’un réseau de gaz sur la commune, prenez attache avec le gestionnaire du réseau. Dans la grande majorité des cas, c’est GRDF.
Remplissez le formulaire de demande, accompagné des pièces annexes demandées (plan, permis de construire, etc…) et attendez le devis du prestataire.
Le devis vous indiquera bien évidemment le coût des travaux de raccordement et leurs modalités de paiement, et détaillera les travaux à réaliser, les conditions d’intervention et les délais.
Une fois le devis accepté et tout ou partie du prix de la prestation réglé et toutes les autorisations obtenues en mairie, les travaux de raccordement de votre parcelle à la canalisation la plus proche peuvent commencer.
Il vous faudra patienter en tout et pour tout entre 4 et 6 mois avant de recevoir le certificat de conformité, nécessaire à la mise en service de l’installation.
A cette date, sous réserve d’avoir souscrit à un contrat de fourniture de gaz auprès du fournisseur de votre choix, l’alimentation sera effective.
Quel budget pour un raccordement au réseau de gaz ?
Tout comme pour l’électricité, le coût du raccordement est fonction de la distance entre votre parcelle et la canalisation de gaz, ainsi que des particularités du site.
Néanmoins, sauf cas extrêmes, il vous en coûtera entre 1000 et 2000€.
Le raccordement au téléphone
Avant toute chose, il vous faut savoir que depuis novembre 2018, il n’est plus possible d’installer une ligne téléphonique seule (ligne analogique).
En conséquence, désormais il vous faudra nécessairement demander un raccordement IP :
- soit sur fibre optique (si celle-ci passe dans la rue),
- soit en ADSL (faute de fibre),
- soit par satellite (si le terrain n’est raccordable à aucun des deux).
Il est conseillé d’effectuer cette démarche en parallèle des autres travaux de raccordement (notamment si vous optez pour un raccordement souterrain, plus esthétique et plus sûr) et au plus tard 2 à 3 mois avant la livraison de votre habitation.
Si vous optez pour un raccordement aérien, sachez que cela n’est techniquement possible que si votre façade fait plus de 4 mètres de hauteur, ce qui exclut les maisons de plain-pied par exemple.
Encore aujourd’hui, seule la société Orange est habilitée à raccorder des lignes au réseau car elle en est le propriétaire historique. Aussi, un technicien Orange devra obligatoirement se déplacer et procéder d’une part à une vérification de la conformité de l’installation et d’autre part à son raccordement.
Une fois ces travaux et démarches effectuées auprès d’Orange, il vous restera à procéder à l’ouverture de la ligne auprès de l’opérateur de votre choix.
Pour le choisir, demandez des devis et n’hésitez pas à comparer en fonction de votre type d’installation, de vos besoins et des éventuels avantages dont vous pouvez bénéficier soit en tant que nouveau client, soit en tant que client multilignes (fixe et mobile).