En matière de permis (permis de construire, permis d’aménager, permis de démolir), la préoccupation majeure des maîtres d’ouvrages est leur obtention.
Une fois ce précieux sésame obtenu (et purgé de tous recours et retraits administratifs), la très grande majorité des maîtres d’ouvrages démarrent les travaux sans que la question de sa durée de validité ne les effleure.
Or, un accident de la vie, la défaillance d’un acteur clé du projet de construction ou encore un imprévu personnel ou professionnel peuvent contraindre un particulier à amender son projet et envisager un retard d’ouverture de chantier, voire son interruption temporaire.
Dès lors, quid de la validité du permis obtenu ? De combien de temps dispose-t-on, une fois le permis obtenu, pour réaliser les travaux et dans quels cas considère-t-on qu’un permis de construire, de démolir ou d’aménager est périmé ?
On vous dit tout !
Toutes les autorisations d’urbanisme, qu’il s’agisse d’un permis de construire, de démolir, d’aménager ou d’une déclaration préalable, ont une durée de validité de 3 ans à compter de la notification de leur délivrance.
Ainsi, pour calculer avec précision la date limite de validité d’un permis, il convient de se baser sur :
Remarque : si vous n’avez pas consulté la notification électronique qui vous a été adressée, l’administration retient comme date de début du délai de validité de 3 ans le 9e jour calendaire suivant son envoi par voie électronique.
Vous avez déposé une demande de permis ou une déclaration préalable de travaux complète, avez reçu un récépissé de dépôt, aucune demande de pièces complémentaires ne vous a été faite et à l’issue du délai d’instruction aucune décision (ni de refus, ni d’acceptation) ne vous a été notifiée ?
Dans cette hypothèse, vous devenez donc titulaire d’une autorisation d’urbanisme dite tacite. Sa durée de validité de 3 ans est comptée à partir de la date à laquelle la décision de l’administration aurait dû vous être communiquée, soit à la fin du dernier jour du délai d’instruction.
Vous avez obtenu votre permis, la date limite des 3 ans approche et vous n’avez toujours pas démarré les travaux ?
Sachez que l’administration vous offre la possibilité de demander jusqu’à 2 fois la prorogation de la durée de validité de votre permis d’un an.
Pour cela, il est impératif :
L’article R 424-17 du Code de l’Urbanisme précise les cas dans lesquels l’administration considère qu’un permis de construire, d’aménager ou de démolir est dit périmé.
La règle est simple : si dans le délai de 3 ans à compter de la date de notification de l’obtention du permis ou de la date de décision tacite, les travaux autorisés par le permis n’ont pas été entamés, le permis est périmé et un nouveau permis devra être obtenu par le maître d’ouvrage pour réaliser son opération.
Pour apprécier s’il y a eu commencement des travaux ou non, les juges se basent sur les actes matériels entrepris, en lien avec le permis de construire, d’aménager ou de démolir.
Ainsi, le fait de déposer une déclaration d’ouverture de chantier, de souscrire à une assurance, de transférer un permis obtenu ou de demander un permis modificatif ne sont pas des actes assimilés à un commencement des travaux.
Plus subtil encore : les travaux de défrichage partiel, de préparation des accès de chantier ou encore de terrassement (autres que les fondations ou le dallage), ne sont pas considérés comme relevant d’un commencement des travaux.
En résumé : pour interrompre le délai de péremption d’un permis de construire, d’aménager ou de démolir ou d’une déclaration préalable portant sur des travaux, il faut que des travaux significatifs et directement en lien avec le permis de construire aient été commencés.
Vous avez déposé et obtenu un permis de construire qui a malheureusement fait l’objet d’un recours. Sachez que l’existence d’un recours de la part d’un tiers ne constitue pas un cas d’interruption du délai de validité de votre permis.
Ainsi, si vous avez fait le choix de ne pas entamer de travaux dans l’attente d’une décision de justice et si cette décision (pourtant favorable pour vous) n’intervient qu’au bout de 3 ans, vous ne pourrez cependant pas démarrer les travaux, votre permis ayant périmé entre temps.
Première précision et non des moindres : cette règle qui veut qu’un permis soit périmé en cas d’interruption de plus d’un an des travaux ne s’applique que si l’interruption intervient une fois passé le délai de validité initial du permis obtenu.
De plus, la jurisprudence a précisé que la règle ne pouvait pas non plus s’appliquer si l’interruption des travaux est le résultat d’un fait de l’administration.
Exemple : si vous êtes contraint de stopper votre chantier car la commune a entrepris des travaux sur la voie qui dessert votre terrain et que ces travaux vous empêchent d’accéder à votre ouvrage. Quand bien même cette interruption interviendrait au bout de 3 ans et aurait une durée supérieure à 1 an, la durée de validité de votre permis sera augmentée de la durée des travaux entrepris par la commune qui vous ont contraint à stopper votre construction.
Votre chantier est interrompu depuis bientôt un an et vous êtes tenté de réaliser quelques travaux mineurs de sorte à éviter la péremption de votre permis ?
Attention à ce que ces travaux soient là encore suffisamment importants et directement liés au permis concerné. Ainsi, la présence sur le terrain d’une pelle mécanique effectuant des travaux de décapage ou de terrassement partiel ne sera pas considérée comme suffisante pour justifier d’une continuité des travaux.
Une fois un permis de construire, d’aménager ou de démolir obtenu, il convient d’être vigilent sur deux types de délais : le délai de purge des recours des tiers (2 mois) et de retrait administratif (3 mois) et le délai de validité dudit permis (3 ans, éventuellement prorogé de 2 fois un an).
Un permis étant périmé faute de démarrage des travaux dans un délai de 3 ans ou d’interruption des travaux de plus d’un an passé ce délai, il convient d’y voir une raison supplémentaire de parfaitement verrouiller son budget de construction et de prévoir une ligne « aléas » de sorte à ne pas risquer de mettre son permis et l’intégralité de son projet en péril pour une question d’avancement et de financement des travaux.
A bon entendeur !
natalia@jaiunterrain.fr
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