Définir les principales caractéristiques du projet de construction
Pour un professionnel de la promotion immobilière, cette étape s’appelle la définition du programme. Pour lui, le programme va être fonction de la demande qu’il anticipe de la part de ses clients, en termes de surface, de typologie (nombre de chambres) et de prestations.
Pour le particulier qui veut acheter un terrain en vue de construire, c’est tout simplement l’esquisse de la construction qu’il entend réaliser.
Le programme
Sommairement, il va s’agir de mettre sur papier un cahier des charges comprenant les éléments suivants :
- Le type de construction envisagé : maison individuelle, local commercial, local artisanal, etc.
- La superficie globale de la construction,
- Le volume de la construction : bâtiment principal de plein pied, de 1 ou 2 étages, avec garage intégré à la construction ou non, piscine, dépendance, toiture terrasse ou toiture à pans, etc.
- S’il s’agit d’un logement, nombre de chambres, de salles de bain, salles d’eau ou WC, cuisine ouverte ou fermée, etc.
- S’il s’agit d’un local commercial ou d’activité, lister les impératifs éventuels liés à son exploitation (longueur de vitrine commerciale, surface minimale dévolue à l’espace de vente, aux espaces de bureaux, espaces de stockage, etc.).
Les prestations
Cette définition du programme s’accompagne de celle des prestations intérieures spécifiques, s’il y en a.
Pour une maison d’habitation, on va par exemple préciser si l’on a des exigences particulières en matière de mode de chauffage, de pourcentage de surface vitrée, de revêtements de sols (carrelage, moquette, parquet) ou de murs (peinture lisse, carrelage), dans le but de faciliter le chiffrage.
Si en revanche le projet porte sur la construction d’un local commercial ou artisanal, il convient de préciser si la construction est livrée brute ou avec des aménagements spécifiques : vitrines, faux plafonds, installation sanitaire, etc.
Remarque : Si ce local à vocation à recevoir du public, il est impératif de l’indiquer d’ores et déjà en raison de l’impact de cette caractéristique sur le dossier de demande de permis de construire et son instruction.
Une fois votre projet de construction ainsi esquissé sur le papier, reste à le chiffrer et à s’assurer de son adéquation avec le budget.
Définir une enveloppe financière globale
A la différence de celle correspondant à l’acquisition d’un bien ancien, l’enveloppe budgétaire globale d’un projet de construction neuve est plus complexe à appréhender.
En effet, il convient de dissocier d’une part le prix d’achat du terrain (auquel viennent s’ajouter les frais de notaire) et le coût de la construction d’autre part, sans oublier une myriade de frais annexes.
Auto-construction, maître d’oeuvre ou recours à un constructeur : conséquences sur la définition du projet
Le principe
Pour la construction de votre projet, plusieurs options s’offrent à vous :
- L’auto-construction : vous gérez votre projet vous-même du dépôt de la demande de permis de construire à la coordination des différents corps de métier intervenant sur le chantier, sur les aspects techniques, administratifs et financiers. Vous êtes donc seul à définir et à chiffrer votre budget de construction.
- Le recours à un maître d’œuvre, autrement dit à un professionnel de la gestion des chantiers de construction (le plus souvent, il s’agit de l’architecte, mais ce n’est pas une obligation) qui va vous décharger de la supervision technique et administrative du chantier et s’assurer de son bon déroulement. Dans cette hypothèse, le maître d’oeuvre se place en partenaire du maître d’ouvrage pour la définition et l’optimisation de son enveloppe budgétaire.
- Faire appel à un constructeur, ce qui revient à déléguer la totalité de la réalisation de votre construction à un tiers, contre rémunération, au travers de la signature d’un contrat de construction ou de promotion immobilière. Sur la base du cahier des charges qui lui est transmis le constructeur établit un budget global qu’il s’engage à respecter.
Ces options détaillées dans la page suivante, ne sont pas sans conséquence sur le budget, d’une part, et sur la recherche de terrain, d’autre part.
« Terrain avec constructeur imposé » : prudence !
Il n’est pas rare, pour le particulier qui recherche un terrain à bâtir, de tomber sur des annonces mentionnant qu’un terrain n’est pas libre de constructeur.
S’il est intéressé et qu’il creuse le sujet, il se verra sans doute proposer simultanément la signature d’une promesse de vente avec le vendeur du terrain et celle d’un contrat de construction de maison individuelle (CCMI) avec le constructeur imposé.
Cette pratique, courante, n’est pas exempte d’écueils car elle s’apparente à une vente forcée sur le mode « pas de CCMI, pas de terrain ». Dans la majorité des cas, quand le vendeur est un particulier, elle peut néanmoins être contournée, à condition que faire appel à un constructeur donné ne soit pas érigé en condition de la vente dans le compromis.
Remarque : Vous avez eu un véritable coup de cœur pour un terrain vendu avec constructeur imposé mais vous ne voulez pas passer par un CCMI pour la construction de votre maison ? Aucun problème ! Comme précisé dans cet article, l’astuce consiste à exiger de signer dans un premier temps la promesse de vente portant sur le terrain, pour refuser ensuite celle du CCMI.
Le vendeur refuse et exige que le CCMI soit signé avant la promesse de vente ? Sachez que c’est illégal mais puisque vous en devez en passer par là pour acquérir le terrain de vos rêves, signez le CCMI en veillant bien à ce qu’il soit daté de la date du jour. Signez ensuite la promesse de vente et dénoncez le CCMI dans la foulée, par courrier recommandé avec accusé de réception. Pour quel motif ? Son illégalité puisque la Loi impose que la signature du CCMI soit postérieure à l’acquisition du terrain sur lequel il porte, ou à minima à la signature d’une promesse de vente.
Le constructeur de maisons individuelles vous propose un terrain : prudence aussi !
Prenons maintenant le cas du particulier qui prend rendez-vous avec un constructeur de maisons individuelles pour obtenir des informations sur son offre et ses prix. A un moment ou à un autre, son interlocuteur lui demandera s’il a déjà trouvé le terrain sur lequel il souhaite édifier son projet de construction.
Si sa réponse est « non », il y a fort à parier que le constructeur ne manquera pas de lui proposer un certain nombre de terrains à vendre, aptes à recevoir la construction qu’il projette et dans son budget.
Le client a un coup de cœur pour un des terrains qui lui a été présenté mais il n’est pas convaincu par le CCMI ? Malheureusement, là encore il y a de fortes chances qu’il se heurte au fatal « pas de CCMI, pas de terrain ».
Cette pratique illégale mais courante n’est pas nécessairement synonyme de constructeur véreux. Ce procédé n’est qu’une simple manipulation commerciale qui vise à attirer les clients potentiels à la recherche d’un terrain à bâtir.
A noter que si vendeur du terrain est lui-même un constructeur et que l’objet vendu est en réalité un pack « terrain + construction » alors ce n’est pas un CCMI mais une vente en l’état futur d’achèvement. Les points communs et les différences de ces deux formules sont détaillées dans cet article.
Faire le point sur sa capacité financière
En France, la majorité des projets de construction neuve se financent à l’aide d’un crédit immobilier.
Pour décider de leur octroi ou non, les organismes bancaires vont exiger de leurs clients l’établissement d’un véritable plan de financement. Leur objectif est de se prémunir au maximum du risque d’impayés.
Pour l’établir, le point de départ est de lister vos ressources et vos charges personnelles habituelles, en veillant bien à mettre en exergue le montant de votre apport personnel.
Faire le point sur son apport personnel
Plus votre apport personnel sera élevé et moins le montant, la durée et le taux d’intérêt seront importants.
Cet apport ne se limite pas nécessairement à vos économies personnelles, placées sur votre Livret A ou votre PEL.
Vous pouvez par exemple le constituer ou l’abonder à l’aide du PTZ ou d’un prêt Action Logement, si vous y êtes éligible, en faisant appel à la solidarité familiale ou encore en débloquant votre participation aux bénéfices de l’entreprise qui vous emploie, si celle-ci compte plus de 50 salariés.
Remarque : D’autres aides et subventions existent et peuvent être débloquées à condition de respecter leurs conditions d’attribution. Pour les connaitre et en faire la demande, rendez-vous dans votre Agence Départementale d’Information sur le Logement ou sur le site internet de l’ANIL.
Définir le montant maximal de l’emprunt
Sur la base de ces éléments, votre établissement bancaire saura vous renseigner sur le montant maximal de l’emprunt qui peut vous être accordé.
Si on a pu observer ces dernières années que certains établissements s’affranchissaient de la règle des 33% d’endettement, ce n’est clairement plus la tendance. Bien au contraire !
La baisse quasi continue des taux d’intérêts ces derniers mois a eu pour conséquence une augmentation du nombre de crédits accordés… mais aussi un durcissement de leurs conditions d’obtention. Désormais, il n’est plus rare de voir de bons dossiers de demande de financement recalés pour quelques dizaines d’euros de revenu mensuel manquants.
Plus que jamais l’exigence posée par les organismes bancaires est que l’échéance de crédit ne dépasse pas le tiers de vos revenus mensuels.
Sauf à faire appel à un courtier en prêts immobiliers, vous devrez vous armer de patience, multiplier les simulations et prendre le temps de comparer les offres de plusieurs établissements bancaires pour faire jouer la concurrence sur le montant, la durée et les intérêts d’emprunt mais aussi sur le montant des assurances, avant de finaliser votre plan de financement.
Remarque : Vous vous êtes vu refuser un crédit pour 30, 40 ou 50 € sur votre fiche de paie ? Ou vous avez perdu toute motivation après un ou plusieurs refus d’organismes bancaires ? N’hésitez pas à en échanger avec un courtier en prêts immobiliers.
En démarchant pour votre compte les principaux organismes de financement et négociant pour vous un taux d’intérêt ultra compétitif grâce à son réseau de partenaires, il peut vous aider à optimiser votre plan de financement, gagner du temps mais surtout défendre votre dossier avec succès.
Faire le point sur le montant des dépenses liées à votre projet
Faire construire, c’est acheter un terrain et payer la construction d’un ouvrage. Oui, mais pas seulement.
Dans le calcul de votre enveloppe financière globale, vous allez devoir également prendre en compte le coût des emprunts, des frais annexes et surtout anticiper les imprévus.
Quels sont les principaux postes de dépense dans un projet de construction neuve ?
- Le coût d’acquisition du terrain à bâtir,
- Les dépenses liées à l’acquisition du terrain : honoraires d’agence, frais de notaires, etc.
- Le coût de la construction (matériaux, main d’œuvre, maîtrise d’œuvre, frais d’études, assurances, etc.), sans oublier celui des aménagements intérieurs (cuisine, salle de bain, etc.) et extérieurs (jardin, dépendances, etc.) et les taxes attachées aux autorisations d’urbanisme,
- Le coût de l’emprunt,
- Les dépenses diverses liées à l’emprunt, telles que les frais de dossier, les frais d’assurances obligatoires ou facultatives, les frais de garantie et les fameux intérêts intercalaires.
Les intérêts intercalaires, qu’est-ce que c’est ?
Lors d’un achat immobilier dans l’ancien, le montant de l’emprunt est débloqué en totalité par l’organisme bancaire au jour de la signature de l’acte de vente définitif et les intérêts sont immédiatement imputés à l’emprunteur.
S’agissant d’une construction neuve, qu’elle soit réalisée par un constructeur, en auto-construction ou au travers de marchés de travaux, il en est autrement. En effet, il est d’usage d’étaler le déblocage du montant total du crédit entre le début et la fin des travaux, afin de tenir compte de leur avancement réel.
Dans ce cadre, les intérêts intercalaires correspondent précisément aux frais que doit rembourser l’emprunteur tant que la totalité de son crédit n’a pas été débloquée.
Le principal avantage de la formule réside dans le fait que l’impact du nouveau crédit est limité sur le budget de l’emprunteur pendant toute la durée de la construction. Puisqu’il ne commencera à rembourser son crédit augmenté des intérêts qu’à l’achèvement de son chantier, le montant de ce nouveau crédit ne sera pas cumulé avec le loyer du logement qu’il occupe sur cette période, par exemple.
Définir la localisation du projet
Dans le choix de la localisation de votre futur projet de construction rentrent en compte deux paramètres :
- Les goûts et envies personnels du maître d’ouvrage : proximité centre-ville, école, travail, desserte en transports en commun, accès, zone résidentielle ou centre urbain, secteur géographique, etc.
- La réalité du marché immobilier des terrains à bâtir
En pratique, pour déterminer la localisation idéale du terrain destiné à accueillir votre projet de construction, une fois vos envies et impératifs listés, vous allez devoir les confronter à la réalité du marché, c’est-à-dire à l’offre disponible et aux prix moyens pratiqués dans le secteur.
Les variables d’ajustement
En l’absence d’offre ou si les prix constatés sont supérieurs à votre budget, un arbitrage s’impose souvent, sauf à ne pas avoir de contrainte de temps. Pour cela, vous allez pouvoir bouger le curseur sur différents critères : ce sont les variables d’ajustement. Concrètement, il peut s’agir de :
- S’éloigner de son secteur géographique de prédilection,
- Abaisser la superficie recherchée,
- Réduire son budget dévolu à la construction pour augmenter celui destiné à l’acquisition du terrain,
- Adapter ses exigences en matière d’environnement du terrain, etc.
Avoir une vision prospective
Enfin, même si personne ne sait de quoi sera fait demain, il est important que le choix de la localisation de votre futur terrain anticipe la question d’une éventuelle revente.
Si pour accéder à votre rêve de construction neuve vous acceptez de faire certains compromis et de faire votre affaire d’une éventuelle nuisance (proximité avec un axe routier très passant ou une voie de chemin de fer, par exemple, il n’est pas certain qu’en cas de revente, il en soit de même pour tous les candidats acquéreurs !
En conclusion
L’anticipation est le maître mot de tout projet d’achat de foncier à bâtir. Aussi, avant même d’entreprendre vos démarches de recherche de terrain à acheter, imposez-vous de délimiter un secteur géographique prioritaire de prospection et identifiez d’ores et déjà des secteurs secondaires, de report, dans l’hypothèse où la réalité du marché immobilier local vous l’imposerait.
Le programme de votre projet de construction et le budget à y allouer ainsi esquissés, il ne vous reste plus qu’à opter pour la formule la plus adaptée à vos besoins pour sa réalisation.
Auto-construction, choix d’un constructeur ou recours à un maître d’oeuvre, celle-ci peut grandement influer sur votre recherche de terrain.
jaiunterrain.fr vous explique pourquoi et comment ici.En cas de difficultés, nous sommes là !