Qui, dans sa recherche de terrain à bâtir notamment sur les sites de petites annonces, n’est jamais tombé sur une offre de terrain à vendre publiée non pas par un particulier, non pas par une agence immobilière mais, oh surprise, par un constructeur de maisons individuelles ?
Dans les faits, il est très courant, aussi bien sur les sites d’annonces immobilières que lors d’une première prise de contact avec un constructeur, de voir celui-ci vous proposer un ou plusieurs terrains qu’il aurait « sélectionnés » et dont il aurait déjà vérifié la capacité à accueillir un projet de construction de maison individuelle.
Un constructeur qui vous trouve le terrain : voilà qui peut sembler bien commode et vous faire gagner un temps précieux.
Encore faut-il, une fois rentré dans le détail du coût et des prestations proposés par ce constructeur être décidé à faire affaire avec lui… et accepter de se voir gentiment forcer la main à signer avec lui, sous peine de voir le terrain vous passer sous le nez.
On vous propose de faire le point sur le cadre dans lequel un constructeur est légalement en droit de fournir un pack comprenant un terrain et un projet de construction. Et bien sûr, dans le cas où le montage proposé par le constructeur serait illégal, vous explique comment faire pour acheter le terrain, sans être obligé de vous engager au travers d’un contrat de construction de maison individuelle avec le constructeur qui vous l’a présenté.
Sommaire de l’article :
#1 | Est-ce qu’un constructeur à le droit de fournir un terrain à ses clients ?
La réponse est oui, mais attention, seulement dans un cadre bien précis : celui de la Vente en l’Etat Futur d’Achèvement.
Pour en savoir plus sur le sujet, nous vous invitons à consulter aussi notre article consacré aux différences entre CCMI et VEFA, en cliquant ici.
La finalité de la VEFA est identique à celle du CCMI pour le client final, à savoir devenir propriétaire d’une construction neuve. La différence majeure entre les deux contrats se situe au niveau de la propriété du terrain : en VEFA, le promoteur constructeur est lui-même propriétaire du terrain sur lequel sera édifiée la construction.
Quelques traductions concrètes à cela pour le client final :
Qu’on se le dise : selon la Loi, l’une des conditions essentielles à la signature d’un contrat de construction de maison individuelle est que le client particulier soit propriétaire ou à minima bénéficiaire d’une promesse de vente portant sur le terrain assiette du CCMI.
Cela signifie :
Si fournir le terrain est illégal en CCMI, pourquoi les constructeurs le font ?
Vous l’avez vu, dans le cadre de la VEFA, le constructeur supporte davantage de coûts et de responsabilités qu’en CCMI (assurances, permis de construire, etc…). En vous proposant la signature d’un CCMI plutôt que celle d’une VEFA, il fait le choix de la simplicité et des économies sur les frais de gestion mais surtout sur le portage du foncier puisqu’il ne l’acquiert pas.
Mais au-delà, si le constructeur procède ainsi, c’est surtout parce qu’il est généralement beaucoup plus compliqué, pour le particulier de trouver un terrain que de trouver un constructeur. Le terrain est alors pour lui une sorte de produit d’appel pour vous inciter à contracter avec lui et donc à vous vendre son produit, à savoir le projet de construction, en vous dissuadant de démarcher ses concurrents et de comparer son offre puisque, selon ses dires, il est incontournable.
Tous les constructeurs qui agissent ainsi sont-ils malhonnêtes ?
Si fournir un terrain directement ou indirectement est une pratique illégale car apparentée à une vente forcée, le fait qu’un constructeur s’en rende coupable n’est pas nécessairement synonyme de galères, de retards et de malfaçons dans la réalisation du projet de construction objet du CCMI.
Il n’y a malheureusement pas de règle en la matière, et l’essentiel est toujours de mener une enquête sur ledit constructeur, en se renseignant sur sa santé financière, sa réputation et le fait qu’il dispose de toutes les assurances requises.
Vous êtes allergique à l’idée de faire l’objet de ce type de manœuvres commerciales ?
Vous avez eu un coup de cœur pour un terrain qui vous a été présenté par un constructeur mais vous ne voulez pas vous engager au travers d’un CCMI avec lui ?
Soit ! On vous donne la marche à suivre pour l’acheter en toute liberté.
Pour s’assurer que vous allez bien faire appel à lui pour la réalisation de votre projet de construction, le constructeur a deux options :
Mais rassurez-vous, quel que soit le cas de figure, il existe un moyen de renoncer aux services du constructeur.
Le constructeur vous a invité à signer le CCMI en premier, par exemple pour être sûr que le terrain vous soit bien réservé le temps de préparer le compromis, et vous l’avez fait. Vous avez donc une voie royale pour dénoncer le contrat sur la base de l’article L. 231-2 du code de la construction et de l’habitation. Car comme évoqué ci-avant, pour être valide, un CCMI doit, entre autres :
Si au jour de la signature du CCMI vous n’êtes ni propriétaire du terrain, ni bénéficiaire d’une promesse ou d’un compromis de vente sur celui-ci alors la condition n’est pas remplie et le CCMI est nul.
En règle générale, si la dénonciation du contrat intervient par lettre recommandée adressée au constructeur quelques jours seulement après la signature du compromis portant sur le terrain, il n’y a pas débat et le constructeur, qui n’ignore pas l’illégalité du procédé auquel il a recouru, se contente de prendre acte. Dans d’autres cas, notamment quand le CCMI fait mention d’une signature de promesse ou de compromis de vente « en cours », son argumentaire consiste à dire que le compromis comprenant une condition suspensive d’achat définitif du terrain assiette du projet, il est parfaitement dans les clous… tant que vous n’avez pas renoncé à l’achat du terrain.
Heureusement, la jurisprudence est constante et limpide sur ce point : pas de titre de propriété ou pas de droit réel permettant au client de construire, nullité du CCMI… condition suspensive d’achat définitif du terrain ou pas !
Votre constructeur n’entend pas vous libérer de votre engagement sur cette base, vous menace de conserver votre acompte ou pire, de vous demander des dommages et intérêts pour rupture abusive du contrat ? Consultez un avocat. Si la dénonciation intervient tôt, un simple échange de courriers permet en règle générale de mettre fin au différend.
La Loi (et plus précisément l’article L. 271-1 du Code de la Construction et de l’Habitation) est ainsi faite que tout particulier ayant signé un CCMI, dispose d’un droit de rétractation de 10 jours à compter :
Dès le lendemain de la survenue de l’un ou l’autre de ces évènements, vous n’aurez qu’à adresser par lettre recommandée avec accusé de réception ou notification d’huissier votre courrier de rétractation au constructeur.
Le constructeur vous a juré que le terrain qu’il vous a présenté permet la construction de votre projet et vous êtes tenté de le croire.
Après tout, construire est son métier et en professionnel sérieux, vous ne pouvez imaginer qu’il n’aurait pas parfaitement épluché la règlementation locale d’urbanisme qui lui est applicable, fait le point sur les servitudes éventuelles, toutes ses caractéristiques, etc… Puisqu’il est certain que ce terrain vous correspond, le fait de passer par lui ou non pour son achat n’y change rien.
Sauf à ce que le terrain qui vous a été présenté soit commercialisé en exclusivité par le beau-frère du constructeur ou qu’il soit la propriété de sa femme, essayer d’entrer en contact avec son propriétaire peut être un bon moyen de contourner la mainmise du constructeur.
Pour découvrir l’identité du propriétaire d’un terrain, rien de plus simple : il suffit de consulter le service du cadastre. Toute la marche à suivre est expliquée ici.
Pour peu que le vendeur du terrain ait des atomes crochus avec le constructeur évincé, il pourrait être tenté de n’apprécier que modérément votre action visant à l’évincer de l’opération. Une fois le compromis de vente ou la promesse de vente signée, le vendeur ne disposant pas d’un droit de rétractation, il ne pourra pas se rétracter, même s’il apprend entre temps que vous avez résilié le CCMI que vous aviez signé avec le constructeur, même si c’est son beau-frère.
En revanche, il y a fort à parier qu’il ne vous fasse pas de cadeau en cas de problème sur la réalisation d’une condition suspensive ou le respect des délais fixés entre vous.
D’où la nécessité d’être bien informé et au besoin accompagné en amont de la signature du compromis, tant sur la question des conditions suspensives et de leur rédaction, que des délais.
Ainsi, par exemple, il est essentiel d’intégrer à la promesse ou au compromis de vente du terrain une condition suspensive d’obtention d’un permis de construire purgé de tous recours et retraits administratifs et prévoir, par précaution, une prorogation du délai de validité de la promesse ou de la date limite de réitération (si le compromis à signé comporte un terme extinctif) pour avoir une marge de manœuvre en cas de recours gracieux en annulation du permis de construire.
Vous ne pensiez pas qu’un constructeur furieux d’avoir vu son CCMI résilié par un client était capable de demander à un de ses proches de former un recours contre un permis de construire juste pour embêter son ex-client ? Moi non plus… jusqu’au jour où je l’ai vu se produire.
Pour la petite histoire, le recours a naturellement été rejeté par la mairie et le requérant ne s’est pas risqué à saisir le tribunal administratif de son recours sans fondement, mais il n’empêche que l’acheteur du terrain y a perdu 3 mois !
A bon entendeur !
natalia@jaiunterrain.fr
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