Vous avez un projet de construction de maison individuelle mais vous n’avez ni le temps ni l’envie de mettre les mains dans le cambouis ? Qu’à cela ne tienne : exit l’auto-construction et la construction avec maître d’œuvre, il vous faut vous orienter vers une formule clé en main.
La plus connue et la plus répandue répond au doux acronyme de CCMI : le Contrat de Construction de Maison Individuelle. L’autre, la moins connue, à celui de VEFA : Vente en l’Etat Futur d’Achèvement, aussi appelée « vente sur plan ».
Quels sont les points communs et les différences entre ces deux formules ? Mais surtout comment choisir entre les deux ? Suivez le guide !
Ces deux contrats ont la particularité de lier un particulier désireux de devenir propriétaire d’une construction neuve à une entreprise chargée de la réaliser. De plus, toutes les caractéristiques de cette construction doivent figurer dans une notice descriptive annexée au contrat. Si des modifications veulent y être apportées une fois le contrat signé, elles peuvent être possibles dans les deux cas, mais seront toujours payantes pour le client.
Dans les deux cas, le prix convenu au contrat est fixe, sauf si des modalités particulières d’indexation du prix ont été convenues ou si des travaux modificatifs sont demandés par le destinataire de la construction.
Par ailleurs, que ce soit en CCMI ou en VEFA, le paiement du prix est toujours fractionné en échéances suivant l’avancement du chantier, exprimées en pourcentage du montant total du contrat. Et dans les deux formules, les pourcentages maximum pouvant être exigés par l’entreprise en charge de la réalisation de la construction sont encadrés par la Loi.
De la même façon, que ce soit en CCMI ou dans le cadre d’une VEFA, l’entreprise de construction est tenue de respecter le délai de livraison fixé au contrat, sous peine de paiement de pénalités de retard, hors cas de force majeure.
De plus, en CCMI comme en VEFA, le constructeur doit justifier d’avoir obtenu une garantie financière d’achèvement qui garantit au particulier qu’en cas de défaillance, le chantier sera néanmoins mené à terme.
Enfin, quelle que soit la formule choisie, il est possible de prévoir qu’une certaine partie des travaux de finition soient réservés au client, tels que les peintures, revêtements de sols, fourniture et pose de la cuisine, etc.
Si les points communs entre le CCMI et la VEFA sont nombreux, les différences le sont tout autant. Il est donc important de les connaître avant de s’orienter vers une formule plutôt qu’une autre.
Passage en revue des principales différences entre un CCMI et une VEFA portant sur une maison neuve.
La propriété du terrain
La première différence et non la moindre entre un CCMI et la VEFA concerne la propriété du terrain sur lequel est édifiée la construction objet du contrat.
En effet, la Loi impose que dans le cadre du CCMI, le particulier maître d’ouvrage soit déjà propriétaire du terrain ou à minima qu’il soit bénéficiaire d’un compromis ou d’une promesse de vente sur celui-ci au moment de la signature du contrat de construction.
On ne le répètera jamais assez : le CCMI signé avant la promesse de vente portant sur le terrain sur lequel doit être construite l’ouvrage objet du contrat est illégal !
Conséquence : lorsqu’un particulier achète un pack « terrain + maison » à une entreprise, le cadre légal de l’opération n’est plus celui du CCMI mais celui de la VEFA. Il en résulte que dans le cadre de la VEFA, le client de l’entreprise de construction fait l’économie d’une démarche dans la réalisation de son projet : celle de l’achat du terrain.
Le montage contractuel
Dans le cadre du CCMI, un seul et unique contrat est signé par le particulier : le contrat de construction portant sur la maison individuelle. Celui-ci est généralement conclu sous conditions suspensives telles que l’obtention d’un permis de construire (là encore, il faut être vigilant et vérifier que c’est bien un permis de construire devenu définitif qui est visé), l’obtention d’un financement bancaire et celle de l’acquisition définitive du terrain assiette du projet dans le cas où au moment de sa signature, le maître d’ouvrage n’a pas encore de titre de propriété. Ce contrat est en général signé sous-seing privé (autrement dit sans intervention d’un notaire) étant donné qu’il ne porte que sur l’ouvrage et non sur le terrain. Il n’y a donc que 2 étapes : la signature du contrat et la livraison.
En VEFA, il y a généralement signature de 2 types de contrats successifs :
Ce sont donc au total 3 étapes qui sont nécessaires dans le cadre d’une VEFA : la signature du contrat de réservation, celle de l’acte de vente puis la livraison.
Le dépôt de la demande de permis de construire et le paiement des taxes afférentes
En CCMI, que le contrat prévoit la fourniture de plans ou pas, la charge du dépôt de la demande de permis de construire revient toujours au maître d’ouvrage, c’est-à-dire au particulier. Conséquence : ce sera à lui de supporter les diverses taxes qui découlent de l’autorisation d’urbanisme, telles que la Taxe d’Aménagement (TA), la redevance archéologie préventive et la participation au financement de l’assainissement collectif, s’il y a lieu. En toute logique, ce sera aussi à lui d’obtenir le certificat de conformité à l’achèvement des travaux.
A la différence du CCMI, en VEFA, que ce soit pour l’obtention du permis de construire ou le paiement des taxes et participations d’urbanisme ou l’obtention du certificat de conformité, le particulier acquéreur ne s’occupe de rien : tout est de la responsabilité du constructeur.
Conseil pratique de coach : en CCMI, si vous abandonnez votre projet de construction, une fois le permis obtenu, il est impératif que vous demandiez vous-même l’annulation de l’arrêté de permis de construire, puisque c’est vous qui en êtes le titulaire. Si vous n’effectuez pas cette démarche, il vous sera demandé de vous acquitter des taxes et participations liées à la construction et ce y compris si votre chantier n’a pas démarré.
En VEFA, en revanche, vous n’aurez aucune démarche à effectuer, le permis demeurant la propriété du promoteur.
Les assurances à souscrire par le client
En VEFA, l’acquéreur n’a absolument aucune assurance particulière à fournir au constructeur. Dans le cadre d’une vente sur plan, l’assurance dommage ouvrage, qu’un maître d’ouvrage a notamment l’obligation de souscrire en CCMI, est directement prise en charge par le constructeur.
Aucune démarche particulière à accomplir pour le particulier puisqu’il n’est pas le maître d’ouvrage.
La charge des travaux de viabilisation et celle des études
Lorsque le CCMI porte sur la construction d’une maison sur un terrain non viabilisé, les travaux de viabilisation sont généralement à la charge du maître d’ouvrage, c’est-à-dire du particulier (sauf dispositions contraires du CCMI). De la même manière, c’est au maître d’ouvrage que revient la charge de faire procéder à toutes les études nécessaires au constructeur pour la réalisation de l’ouvrage telles que l’étude de sols ou l’étude SPANC pour l’assainissement non collectif, par exemple.
En VEFA, encore une fois, l’acquéreur ne s’occupe de rien.
C’est au promoteur que revient la charge de commander et de financer toutes les études préalables au dépôt de la demande de permis de construire et l’intégralité des travaux de viabilisation.
Les frais de notaire
Dans le cadre du CCMI, les seuls frais de notaire supportés par le particulier sont ceux relatifs à l’achat du terrain (soit environ 8% du prix du terrain). Pour en savoir plus sur le sujet, n’hésitez pas à consulter la page suivante.
En VEFA en revanche, le particulier devra s’acquitter de frais de notaires d’un montant équivalent à environ 3% du montant total du projet. Le taux est donc plus bas, mais l’assiette d’imposition plus importante puisqu’elle correspond au prix du terrain et à celui de la maison.
Vous l’aurez compris, si la finalité de ces deux contrats est la même pour le particulier (devenir propriétaire d’une maison), chacun a des spécificités qui lui sont propres.
Pour choisir, la première question à se poser est sans conteste celle du terrain sur lequel sera édifiée la construction : s’il est fourni par le constructeur, l’opération s’inscrira nécessairement dans le cadre de la VEFA… sauf à tomber sur un constructeur en indélicatesse avec la Loi, ce qui existe malheureusement.
Dans les secteurs où les terrains constructibles sont particulièrement rares, la VEFA peut s’imposer comme le meilleur ou le seul choix.
Outre cette question du terrain, avant de choisir, il est essentiel de s’interroger sur le degré de personnalisation qu’on souhaite apporter à son projet de construction. Si la VEFA est synonyme de simplicité en ce qu’elle porte sur un projet ficelé de A à Z, elle présente l’inconvénient d’offrir une marge de manœuvre en termes de modification du projet initial plus réduite… voire quasiment inexistante suivant le stade d’avancement du chantier au moment de la signature du contrat.
Les deux types de contrats offrant les même garanties en terme de respect du budget, du délai de livraison et d’achèvement des travaux, c’est à chacun de trouver la formule la plus adaptée à son besoin…
..et à son budget, bien entendu !
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