Le zonage des terrains non constructibles
Vous avez cherché à déterminer la situation du terrain qui vous intéresse au regard de la réglementation locale de l’urbanisme. Suivant les conseils de l’équipe de jaiunterrain.fr, votre premier réflexe a été de consulter le PLU de la commune où il se situe, et plus particulièrement le plan de zonage.
Vous avez constaté que votre terrain ne se situait ni en zone urbanisée ni en zone à urbaniser mais dans la catégorie des zones non constructibles.
Pour approfondir la question, retour sur la liste des principales zones non constructibles du PLU et à leurs caractéristiques les plus générales.
La zone A pour décrire une zone agricole
Les terres agricoles cristallisent des enjeux à la fois économiques, agronomiques et biologiques et la tendance a longtemps été de les grignoter au profit de l’urbain. C’est la raison pour laquelle elles font l’objet aujourd’hui d’une protection particulière dans les documents d’urbanisme.
Qu’il s’agisse de terrains dévolus à l’élevage, à la culture ou au pâturage, tous font l’objet d’un classement en zone A du PLU, aussi appelée zone NC du POS.
Par principe, les terrains situés dans ces zones sont dits inconstructibles, puisque l’objectif poursuivi par la collectivité est d’y empêcher le développement de l’urbain, pour protéger et pérenniser leur exploitation à des fins agricoles.
Cependant, du fait qu’elles aient vocation à être le support d’une activité économique, la loi et les PLU autorisent un nombre limité d’aménagements et de constructions à la condition expresse d’être nécessaires à leur exploitation.
Second critère cumulatif, largement apprécié par la jurisprudence, pour se prévaloir de cette possibilité : que ces ouvrages, installations ou constructions ne soient ni incompatibles avec l’activité agricole, ni qu’ils la relèguent au second plan.
De manière concrète, c’est le règlement écrit de la zone qui fixe le type et les modalités d’occupation de ces sols, au cas par cas. Ainsi, ce qu’une commune autorise, une autre peut parfaitement le refuser.
En l’absence de règle générale applicable, il est, ici encore, essentiel de consulter le document d’urbanisme en vigueur (POS, PLU, PLUi), et plus particulièrement son règlement écrit.
La zone N pour décrire une zone naturelle ou forestière
La zone N est plus complexe à aborder que la zone A car elle englobe des terrains aux caractéristiques diverses, généralement organisés en sous-zones, dont les appellations varient d’une commune à l’autre.
Certains documents locaux d’urbanisme font référence à des zones Na, Nh, Ni, Nl ou Ngv au sein de la zone naturelle ou forestière, quand d’autres leurs préfèrent les dénominations de Nf, Nci, Ne ou encore Nhu.
Dans ces conditions, en l’absence de règle générale, il est nécessaire de consulter le PLU, PLUi ou POS applicable pour connaître les caractéristiques des espaces désignés par ces sigles et les occupations de sol qui y sont éventuellement admises.
Les sous-secteurs de la zone N les plus couramment rencontrés
Les documents locaux d’urbanisme distinguent le plus souvent :
- Les zones naturelles destinées à une exploitation forestière,
- Les zones naturelles qui font l’objet d’une protection stricte en raison de la présence de spécimens de faune et/ou de flore remarquables, en voie de disparition ou faisant l’objet de mesures de conservation particulières,
- Les zones naturelles destinées à accueillir des installations liées à des activités sportives ou touristiques,
- Les zones naturelles humides, inondables ou sujettes à des mouvements de terrain,
- Les zones naturelles dévolues au stationnement de caravanes ou à l’aménagement d’aires d’accueil pour les gens du voyage,
- Les zones naturelles où les constructions sont admises mais où la capacité d’accueil est strictement limitée (exemple typique du hameau situé en bordure de forêt où seules les extensions d’habitations existantes sont autorisées).
Les exceptions les plus fréquentes au principe d’inconstructibilité en zone N
Le principe général est le même que pour la zone agricole : seules sont autorisées les constructions nécessaires à l’exploitation forestière des terrains situés dans la zone, ainsi que les aménagements et installations d’intérêt public, à condition de ne porter atteinte à l’exercice d’une activité forestière ou pastorale et à la sauvegarde de l’espace naturel.
Néanmoins, on constate que les communes sont plus enclines à énoncer des exceptions à ce principe en zone naturelle qu’en zone agricole, notamment pour permettre le développement d’activités touristiques ou de loisir.
S’agissant d’habitation, les dérogations sont moins fréquentes, encore que… sur ce point, seul le règlement de la zone issu du PLU saura vous renseigner.
Protection de l’environnement et inconstructibilité
Le PLU comme tout autre document local d’urbanisme est réputé tenir compte des lois et règlements édictés par l’Etat, les régions et toutes les collectivités situées à un échelon supérieur à celui de la commune.
Malheureusement, ce n’est pas toujours le cas.
Ainsi, on observe que des propriétaires de terrains, pourtant classés en zone constructible ou en zone naturelle à capacité d’accueil limité où certaines constructions sont admises, se voient refuser un permis de construire ou opposer un retrait préfectoral au motif que leur projet ne respecte pas les dispositions de la loi Littoral ou de la loi Montagne.
Etant donné que la Loi prime sur les PLU, les recours de ces propriétaires malheureux sont très limités.
Loi Montagne et protection de l’environnement
Sans entrer dans une analyse exhaustive de la loi Montagne, qui a pour vocation d’établir un équilibre entre développement et protection des territoires montagneux sur l’ensemble du territoire, il convient de préciser les 3 grands principes qu’elle énonce et qui ont un impact direct sur l’urbanisme :
- Le principe d’urbanisation en continuité des villages et agglomérations existants ou en hameaux nouveaux intégrés à l’environnement ;
- Le principe de préservation des espaces remarquables qui doit trouver une traduction concrète dans les PLU des communes concernées par la création de zones où toute construction est interdite ;
- Le principe de préservation des zones où s’exerce une activité agricole, pastorale ou forestière dont découle par exemple l’interdiction générale de toute construction dans un périmètre de 100 mètres autour d’un lac de montagne de moins de 1000 hectares.
Les conséquences de la Loi Littoral sur l’utilisation des sols
Dans le même esprit, la loi Littoral vise à protéger l’environnement, les paysages et du patrimoine naturel, et à encadrer et à pérenniser l’économie aquatique (pèche, activité portuaire, etc…) et non aquatique (comme l’agriculture ou le tourisme).
C’est pourquoi, elle édicte un certain nombre de règles qui impactent directement les communes dans la gestion de leur urbanisation.
La plus connue et la plus contraignante est l’interdiction absolue de construire dans une bande de 100 mètres comptée depuis le rivage. Une exception notable à cette interdiction : la construction d’installations nécessaires à des services publics.
En dehors de la bande des 100 mètres, la Loi encadre les conditions et types de travaux autorisés selon si le terrain se situe dans un espace déjà urbanisé ou dans une extension de zone urbanisée, que les communes ont la charge de retranscrire dans leur document d’urbanisme.
L’inconstructibilité pour cause de protection de la population
Dernier motif de non-constructibilité d’un terrain ou de constructibilité limitée et/ou conditionnée : la protection de la population.
Protection contre quoi ? Principalement contre les conséquences de catastrophes naturelles ou technologiques.
Les risques naturels qui justifient qu’un terrain soit non-constructible ou que sa constructibilité soit limitée
Les risques naturels le plus couramment invoqués pour justifier du caractère non-constructible d’un terrain ou imposer des restrictions à son utilisation sont les risques :
Concernant les risques technologiques
Le caractère non-constructible d’un terrain peut aussi trouver sa source dans l’existence d’un risque technologique. Ce peut être un accident industriel, nucléaire, minier, rupture de barrage ou encore un accident lié au transport de substances dangereuses (transport routier ou canalisations).
Comment savoir si son terrain est soumis à un risque naturel ou technologique ?
Ces risques, dont on sait que la survenue est possible, font l’objet d’un recensement et d’une traduction graphique, en annexe du PLU : c’est le Plan de Prévention des Risques Naturels et Technologiques (PPRNT).
Le PPRNT (qui peut se décomposer en un Plan de Prévention des Risques Naturels et en un Plan de Prévention des Risques Technologiques) matérialise les zones soumises à un risque fort, modéré ou faible, risque par risque.
Suivant le risque et sa gravité, il peut imposer :
- soit des mesures particulières aux ouvrages et constructions à édifier dans la zone (exemple : surélévation des constructions ou interdiction des constructions à usage d’habitation ou des établissements recevant du public),
- soit interdire toute forme de construction dans la zone.
On constate que rares sont les plans de zonage qui font référence à toutes les dispositions contenues dans le PPRNT.
Parfois, seules les zones de risque fort sont matérialisées, parfois elles ne le sont que pour un ou deux risques sur tous ceux contenus en annexe du PLU.
Or, le PPRNT est parfois difficile à lire, parce qu’il est souvent édité à une échelle inadaptée.
Aussi, pour savoir avec certitude si votre terrain est impacté ou non par les mesures relatives aux risques naturels ou technologiques, il est recommandé de demander un certificat d’urbanisme.
Vous êtes propriétaire d’un terrain non-constructible, soit parce qu’il est classé en zone Agricole ou Naturelle, soit parce qu’il est classé en zone de risque au PPRNT ou soumis à la Loi Littoral ?