Qu‘est-ce qu’un certificat d’urbanisme ?
Un certificat d’urbanisme (CU) est un document informatif délivré par la mairie de la commune où se situe le terrain pour lequel il est sollicité, sur demande de son propriétaire actuel ou futur.
Il existe deux sortes de certificats d’urbanisme :
- Le certificat d’urbanisme d’information ou certificat d’urbanisme informatif qui renseigne sur la situation du terrain au regard du droit de l’urbanisme,
- Le certificat d’urbanisme opérationnel qui informe sur la faisabilité d’un projet précis.
En demander un n’est pas obligatoire puisqu’il ne s’agit pas d’une autorisation administrative. Contrairement à un permis de construire ou à un permis d’aménager, le certificat d’urbanisme n’autorise pas la réalisation de travaux de construction ou d’aménagement.
Cependant, le certificat d’urbanisme informatif ou opérationnel présente un intérêt majeur pour son demandeur : celui de figer, pendant toute sa durée de validité, l’ensemble des règles d’urbanisme en vigueur au moment de son obtention.
Autre avantage de taille : le certificat d’urbanisme positif grave également dans le marbre le montant des taxes (telles que la taxe d’aménagement, comme expliqué ici) et participations d’urbanisme qui seront dues par son titulaire, si celui-ci dépose et obtient un permis de construire ou d’aménager.
Le certificat d’urbanisme d’information ou certificat d’urbanisme simple
Pour celui qui a étudié le règlement du PLU applicable à son terrain, la plupart des informations délivrées par le certificat d’urbanisme d’information ne seront pas une découverte.
En effet, le certificat d’urbanisme informatif précise, pour un terrain donné :
- Les règles d’urbanisme applicables, en indiquant quel est le document d’urbanisme en vigueur (POS, PLU, carte communale) ainsi que la zone dans laquelle se situe le terrain (zone urbaine, agricole, naturelle, etc…),
- Les limitations au droit de propriété qui s’appliquent sur le terrain, c’est-à-dire les servitudes d’utilité publique, l’existence d’un droit de préemption ou encore l’inscription du terrain dans une zone de protection autour d’un monument classé,
- La liste et le montant des taxes et participations d’urbanisme dues par le titulaire de l’autorisation d’urbanisme portant sur le terrain, si celui-ci en dépose une,
- Si la commune se réserve la possibilité d’opposer un sursis à statuer à toute demande d’autorisation d’urbanisme qui serait déposée sur le terrain, pendant la durée de validité du certificat d’urbanisme.
Remarque : Le sursis à statuer est le fait, pour la commune, de suspendre pendant 2 ans maximum, la délivrance des autorisations d’urbanisme, quand elle considère que le projet autorisé serait contraire aux dispositions du futur document d’urbanisme qu’elle doit approuver sous peu, par exemple.
Illustrations concrètes de cas où il est recommandé de demander un certificat d’urbanisme d’information
- Vous connaissez la zone dans laquelle se situe votre terrain, mais vous ignorez s’il est grevé de servitudes d’utilité publique.
- La commune s’apprête à voter l’ouverture d’une procédure de révision ou de modification de son document d’urbanisme. Vous avez un projet de construction et vous craignez qu’à l’avenir les règles d’urbanisme applicables à votre terrain vous soient moins favorables.
- Vous ignorez le montant des taxes et participations d’urbanisme applicables à votre terrain.
- Votre terrain est situé en zone 1AU ou fait l’objet d’une OAP et vous craignez que la commune instaure une taxe d’aménagement majorée ou une participation d’urbanisme exceptionnelle qui représenterait un coût supplémentaire pour son futur constructeur.
- A la lecture du plan de zonage ou de ses annexes, vous ignorez si à quelques mètres ou centimètres près votre terrain est situé dans un périmètre de protection autour d’un monument classé.
Que vous soyez dans une de ces situations ou que vous vouliez simplement avoir la confirmation des conditions dans lesquelles un terrain est constructible, vous avez tout intérêt à faire une demande de certificat d’urbanisme d’information, d’autant plus qu’elle est gratuite.
Le certificat d’urbanisme opérationnel et pré-opérationnel
En plus des informations contenues dans le CU d’information, le certificat d’urbanisme opérationnel indique si le terrain pour lequel il est sollicité peut accueillir le projet envisagé par son demandeur. De plus, il fait un état des lieux des voiries et réseaux qui le desservent et de ceux dont la réalisation est projetée.
Cela suppose naturellement d’avoir une idée précise de la construction ou de l’aménagement que l’on souhaite réaliser sur le foncier et nécessite de produire une notice explicative sur la nature et le volume du projet envisagé.
Quel intérêt pour le demandeur ?
Bien que le certificat d’urbanisme opérationnel ne soit pas une autorisation d’urbanisme, il a l’avantage non seulement de geler les règles, taxes et participations d’urbanisme, mais aussi d’obtenir une première validation de la faisabilité d’un projet.
Obtenir un CU opérationnel positif ne signifie pas que vous obtiendrez automatiquement un permis de construire le jour où vous déciderez de le demander. Néanmoins, c’est un indice fort de vos chances de l’obtenir.
Ainsi, la probabilité de vous voir opposer un refus de permis, pour un projet qui respecterait toutes les règles d’urbanisme, au motif que les réseaux existants sont insuffisants, est très faible si le CU obtenu dit le contraire. Ou du moins si refus de permis de construire il y a sur ce motif, vous aurez en main un argument solide pour contester cette décision.
Pour cette raison, le certificat d’urbanisme opérationnel s’adresse en priorité aux personnes envisageant de construire sur leur terrain ou d’acheter un terrain en vue d’y construire, un projet déjà suffisamment bien défini.
Comment demander un certificat d’urbanisme ?
La demande de certificat d’urbanisme, qu’il soit informatif ou opérationnel, est toujours gratuite.
Elle est à adresser à la mairie de la commune où se situe le terrain et peut être déposée en main propre ou envoyée par voie postale (idéalement en recommandé avec accusé de réception).
Le tableau ci-dessous récapitule l’essentiel à savoir sur le contenu de la demande, les délais, la réponse et les recours envisageables pour chaque type de certificat d’urbanisme.
| CRITÈRES | Certificat d’urbanisme d’information (CU a) | Certificat d’urbanisme opérationnel (CU b) |
|---|---|---|
| Contenu du dossier de demande | – Un formulaire Cerfa n°13410*04 dument complété (cochez « a » dans le cadre 1) – Un plan de situation du terrain que vous aurez idéalement tiré du site www.cadastre.gouv.fr (annexe CU1) | – Un formulaire Cerfa n°13410*04 dument complété (cochez « b » dans le cadre 1) – Un plan de situation du terrain que vous aurez idéalement tiré du site www.cadastre.gouv.fr (annexe CU1) – Une notice descriptive précisant la nature et l’importance du projet, agrémentée éventuellement de croquis, plans ou photos (annexe CU2) – Un plan indiquant l’emplacement des constructions existantes sur le terrain, s’il y en a (annexe CU3) |
| Si la demande concerne plusieurs personnes | Joindre la fiche complémentaire autres demandeurs dûment complétée | Joindre la fiche complémentaire autres demandeurs dument complétée |
| Nombre d’exemplaires du dossier à fournir | 2 exemplaires (formulaire + annexe) + 1 exemplaire supplémentaire si le terrain se situe en périmètre protégé au titre des monuments historiques ou 2 exemplaires si le projet est situé dans un parc national | 4 exemplaires (formulaire + annexes) + 1 exemplaire supplémentaire si le terrain se situe en périmètre protégé au titre des monuments historiques ou 2 exemplaires si le projet est situé dans un parc national |
| Délai d’instruction | 1 mois | 2 mois |
| Réponse de la mairie | Envoi du CU par recommandé avec accusé de réception A l’issue du délai d’instruction de 1 mois, l’absence de réponse de la mairie vaut délivrance d’un CU tacite qui n’informe pas et garantit seulement qu’il ne remet pas en cause les règles d’urbanisme, les servitudes et les taxes existantes au moment de la demande de CU. La mairie devra cependant le formaliser par écrit, même tardivement. | Envoi du CU positif ou négatif par recommandé avec accusé de réception. Le CU positif indique que le projet est réalisable, éventuellement sous conditions. Le CU négatif indique qu’il ne l’est pas et précise pourquoi. A l’issue du délai d’instruction de 2 mois, l’absence de réponse de la mairie vaut délivrance d’un CU tacite qui n’informe pas sur la faisabilité du projet mais qui garantit seulement qu’il ne remet pas en cause les règles d’urbanisme, les servitudes et les taxes existantes au moment de la demande de CU. La mairie devra cependant le formaliser par écrit, même tardivement. |
| Durée de validité | 18 mois | 18 mois |
| Recours | En cas de CU opérationnel négatif, un recours en annulation est possible dans un délai de 2 mois à compter de sa délivrance. |