Les avantages du terrain en lotissement
Avant toute chose, un constat : pour les particuliers, les terrains en lotissement sont généralement plus « faciles » à trouver que les terrains à bâtir dans le diffus.
Pourquoi ?
Parce qu’ils sont, dans la grande majorité des cas, commercialisés par des professionnels du foncier qui maîtrisent toutes les ficelles d’une bonne publicité de leurs produits. Entre les panneaux de commercialisation plantés au milieu du terrain, les annonces sur les principaux sites de ventes immobilières et la publicité ciblée sur laquelle vous avez toutes les chances de tomber après plusieurs recherches thématiques sur internet, vous ne pourrez pas les louper !
Mais ce n’est pas leur seul avantage, loin s’en faut.
jaiunterrain.fr dresse un panorama des bonnes raisons d’acheter un terrain à bâtir en lotissement.
Un terrain prêt à construire
En achetant en lotissement, vous acheter non seulement un terrain constructible au regard de la règlementation de l’urbanisme (POS, PLU ou PLUi), mais qui plus est viabilisé, c’est-à-dire répondant aux exigences de desserte et de raccordement aux réseaux.
Aussi, une fois vérifié que la constructibilité attachée au lot correspond à votre projet, vous pouvez immédiatement vous concentrer sur les autorisations d’urbanisme vous permettant de construire et d’aménager votre parcelle de terrain à votre guise.
Les seuls frais de raccordement que vous aurez à supporter sont ceux correspondant aux travaux réalisés sur votre propriété, soit entre la limite de votre parcelle et votre future habitation.
Outre le fait que les frais de viabilisation ne sont pas directement à votre charge, acheter un terrain en lotissement donc prêt à construire est synonyme de gain de temps. Finies les démarches auprès des différents concessionnaires et les délais de réponse à rallonge : le lotisseur s’en sera chargé pour vous, en amont de votre acquisition.
Des démarches simplifiées
En achetant un terrain à bâtir en lotissement, non seulement vous vous déchargez de la problématique de la viabilisation, mais aussi de celle de l’obtention d’un certificat d’urbanisme ou d’une étude de sols.
Certains lotisseurs professionnels vont même plus loin, en proposant à leurs clients des « packs » de type terrain + permis de construire ou terrain + maison clé en main.
ATTENTION : Ce type de packs sont toujours conditionnés au recours à un architecte ou à un constructeur de maisons individuelles partenaire du lotisseur. Dans les faits cette pratique commerciale est courante même si elle s’apparente à de la vente forcée (une pratique condamnée par la Loi).
Si ces offres ne manquent pas d’attrait, notamment pour les maîtres d’ouvrages les moins expérimentés qui recherchent la simplicité, leur coût est généralement plus important. Aussi, avant de vous engager, comparez !
Dans tous les cas, si vous entendez construire votre maison de vos propres mains en auto-construction ou vous lancer dans un projet avec maître d’œuvre, vérifiez bien en amont de votre achat de terrain en lotissement que les conditions générales ou le cahier des charges de cession des lots l’autorisent. En effet, certains imposent de passer obligatoirement par un constructeur de maisons individuelles, quand bien l’acquéreur serait laissé libre de le choisir.
Un environnement bien pensé
L’organisation, la desserte et les espaces communs propres à un lotissement ont nécessairement fait l’objet d’une véritable réflexion de la part du lotisseur et d’une validation de la part de la mairie dans le cadre de l’instruction de la demande de permis d’aménager.
C’est pourquoi acheter un terrain en lotissement c’est avoir la garantie d’acheter un terrain parfaitement desservi et inscrit dans un environnement qui inclus végétalisation, cheminements piétons et espaces collectifs tels qu’une aire de jeux pour enfants, un espace paysager équipé de bancs ou un jardin partagé par exemple.
Des petits plus qui peuvent faire la différence avec un terrain dans le diffus.
Confort et qualité sur la durée
Un terrain en lotissement est nécessairement un terrain borné. Autrement dit un terrain dont les limites et dont la superficie exacte ont été déterminées par un géomètre expert.
Conséquence pratique : les mètres carrés que vous achetez sont garantis et vous ne courrez pas le risque, dans 5, 10 ou 15 ans, de découvrir que ce ne sont pas 1 000 mais 946 m² de terrain dont vous êtes propriétaire voire pire, que la piscine dont vous venez d’achever la construction empiète en réalité sur le terrain du voisin.
Seconde source de tranquillité : grâce au contenu des documents de lotissement, le risque de voir votre cadre de vie se dégrader est limité. Pourquoi ? Parce que cahier des charges et règlement encadrent les règles de vie en communauté, l’utilisation des espaces communs mais aussi parfois fixent des obligations aux colotis quant à l’entretien ou à l’usage de leurs espaces privatifs.
Votre plus grosse hantise c’est de voir l’allée qui mène à votre parcelle envahie de mauvaises herbes ou squattée par le camping-car d’un voisin ? Ou encore de voir tous les matins et tous les soirs, de la fenêtre de votre chambre à coucher la façade vert pomme et le jardin embroussaillé d’un voisin ? Étudiez avec attention le cahier des charges et le règlement de lotissement, vous pourriez avoir la bonne surprise de voir ces comportements proscrits !
Les inconvénients du terrain en lotissement
Une fois écartée la question de l’éventuelle promiscuité entre colotis, laissée à l’appréciation de chacun, la situation en lotissement d’un terrain à bâtir n’est pas exempte d’inconvénients dont il convient d’avoir connaissance avant de se lancer.
A l’achat, un coût plus élevé que dans le diffus
Réaliser les études préalables, élaborer un projet, demander les autorisations d’urbanisme, aménager, viabiliser, garantir la qualité de ces réalisations et commercialiser des lots à bâtir, cela a un coût que le lotisseur va tout naturellement répercuter sur son client acquéreur, donc vous.
A taille et localisation égales, un terrain en lotissement sera dans la quasi totalité des cas plus cher qu’un terrain viabilisé dans le diffus.
Et plus le lotissement comprend d’importants équipements ou aménagements collectifs (espace paysager, piscine, aire de jeux, etc.), plus l’addition grimpe.
Sur la durée, le paiement des charges
Certes, acheter en lotissement représente un surcoût mais la qualité des aménagement collectifs vous rassure : votre bien ne perdra pas de sa valeur du fait d’une dégradation de son environnement proche. Oui, le raisonnement est juste… mais il est incomplet.
Pourquoi ? Parce que l’entretien des espaces collectifs, tels que la voirie, les trottoirs ou encore les espaces verts, nécessaire à leur pérennité, a lui aussi un coût. Un coût pas toujours facile à chiffre au moment de l’achat du terrain, certes, mais un coût à la charge de chaque coloti qui peut vite grever un budget.
Il est vrai qu’il est courant, après quelques années, que les voiries de lotissement rejoignent le domaine public de la commune où elles se trouvent. Un transfert de propriété qui qui se traduit par un transfert de la charge de leur entretien.
Bonne nouvelle à court terme pour les colotis, synonyme d’économies mais attention au revers de la médaille : le risque de voir ces espaces se dégrader, faute de financement public pour assurer leur entretien.
Preuve qu’il n’existe pas de formule miracle en matière de charges d’entretien des voiries de lotissement.
Les contraintes issues des documents de lotissement
En faisant le choix d’un terrain dans le diffus, vous savez que pour déterminer sa constructibilité vous allez devoir vous référer aux dispositions du document local d’urbanisme, qu’il s’agisse d’un POS, d’un PLU ou d’un PLUi. Et pour en obtenir confirmation, vous aurez la possibilité de demander un certificat d’urbanisme.
Obtenir un panorama clair et précis des règles encadrant les constructions sur le terrain est simple.
Si en revanche vous êtes intéressé par l’acquisition d’un terrain en lotissement et que vous vous consultez le règlement d’urbanisme ou demandez un certificat d’urbanisme, ce n’est qu’une partie des règles applicables au terrain qui seront portées à votre connaissance.
Pourquoi ? Parce qu’aux règles générales issues du document local d’urbanisme s’ajoutent des règles spécifiques au lotissement : les règles d’urbanisme contenues dans le règlement voire le cahier des charges, s’ils existent.
C’est pourquoi l’acquéreur d’un terrain en lotissement doit avoir parfaitement conscience que son projet de construction devra possiblement respecter des règles plus strictes que celles issues de la réglementation locale d’urbanisme. Mais surtout connaître ces règles !
Dans certains cas, ces règles d’urbanisme propres au lotissement n’auront qu’un faible impact sur son projet, comme par exemple un choix de coloris de façades limité.
Mais dans d’autres leur application pourra se traduire par une baisse de la constructibilité.
Sachant qu’à surface et localisation égale, un terrain en lotissement est plus cher, si de surcroît sa constructibilité est moindre, l’affaire peut s’avérer moins intéressante que prévu.
Achat de terrain en lotissement : ce qu‘il faut vérifier avant d’acheter
Vous avez trouvé un terrain à bâtir en lotissement à vendre. A priori, il répond à tous vos critères et la constructibilité attachée au lot qui vous a été communiquée par le vendeur est en adéquation avec votre projet.
En toute logique, la prochaine étape pour vous sera la signature d’une promesse de vente, avec versement ou non d’une indemnité d’immobilisation. Oui, à condition d’avoir procédé à un certain nombre de vérifications.
Analyser la situation du terrain au regard du document local d’urbanisme
Certes, en achetant un terrain situé en lotissement (hors lotissement-jardin), vous achetez toujours un terrain à bâtir, donc constructible. Mais un acheteur averti en valant deux, jaiunterrain.fr recommande à tous ses membres de toujours procéder à une vérification préalable élémentaire. Laquelle ? Celle de la situation du terrain au regard du POS, PLU ou PLUi applicable sur la commune où est situé le bien.
Pour ce faire, reportez-vous à la page consacrée à déterminer la constructibilité réglementaire d’un terrain.
Après avoir consulté le zonage du terrain et le règlement de zone qui s’y applique, pensez aussi à consulter les pièces annexes (servitudes, emplacements réservés, etc.).
Enfin, intéressez-vous à la situation des terrains limitrophes à celui qui vous intéresse.
En effet, si le lotissement dans lequel vous entendez acquérir un lot est bordé par un terrain vierge classé en zone industrielle ou grevé par un emplacement réservé pour la création d’une station d’épuration, vous pourriez être amené à reconsidérer votre projet d’achat.
S’assurer que le terrain est inclus dans le périmètre d’un lotissement légalement crée
Lorsqu’un vendeur présente un terrain comme faisant partie d’un lotissement, pourquoi douter ? Parce qu’acheter un terrain en lotissement, c’est acheter un produit encadré par la Loi, qui offre des garanties à l’acheteur… à condition de bien en être un.
Aussi, le bon réflexe à avoir en tant qu’acheteur, que le vendeur soit un professionnel ou un particulier, et de demander copie des pièces suivantes :
- La copie de l’arrêté de permis d’aménager ou de la déclaration préalable et de son certificat de non-opposition,
- L’attestation de non-recours à l’encontre de l’autorisation administrative de création du lotissement,
- La garantie décennale souscrite par le lotisseur destinée à couvrir, comme son nom l’indique, pendant 10 ans les dommages qui pourraient affecter les ouvrages collectifs (voirie, réseaux, trottoirs, etc.) réalisés par lui.
Après vous être assuré d’être bien en présence d’un lot de lotissement, il vous restera à vous intéresser aux caractéristiques et aux charges de celui-ci.
Vérifier les caractéristiques du lot
Il convient de distinguer d’une part les caractéristiques propres au lot et d’autre part sa situation au regard des charges et obligations liées à sa situation en lotissement.
Concernant le lot en lui-même
Le candidat acquéreur doit demander les éléments suivants :
- Le descriptif du lot concerné
- Le plan de bornage,
- Les informations relatives à la nature des sols issues de l’étude de sols faite dans le cadre de la demande de permis d’aménager.
ATTENTION : Dans le cadre d’une vente de terrain à bâtir situé en lotissement, une étude de sols doit obligatoirement être réalisée par le vendeur avant vente des lots. Cependant, la règlementation n’impose pas expressément que cette étude soit réalisée pour chacun des lots du lotissement. C’est la raison pour laquelle celle-ci porte généralement sur l’ensemble du lotissement.
Réaliser une étude de sols à l’échelle d’un lot de lotissement n’est pas obligatoire. Néanmoins, en fonction des particularités de votre projet de construction (exemple : maison individuelle sur sous-sol complet ou avec piscine enterrée) et des conclusions de l’étude de sols du lotissement, elle pourra s’avérer indispensable au dépôt de votre demande de permis de construire. S’il s’avère nécessaire de procéder à ce type d’analyse géotechnique, sachez que celle-ci doit intervenir en amont de la demande de permis de construire et qu’elle est à la charge du maître d’ouvrage.
Remarque : Si, pour la réalisation de votre projet de construction en lotissement, vous concluez un CCMI, interrogez le constructeur sur la nécessité de faire procéder à ce type d’étude et vérifiez qu’au besoin, elle soit prévue dans votre contrat, sans surcoût.
Concernant les charges et obligations attachées au lot
- Le règlement de lotissement et le cahier des charges, s’ils existent,
- Les statuts de l’association syndicale des colotis, si elle existe,
- Le cahier des charges de cession ou les conditions générales et/ou particulières de vente s’il y en a.
Si vous achetez dans un lotissement neuf, vous ne devriez avoir aucune difficulté à réunir ces pièces.
S’il s’agit en revanche d’une revente dans un lotissement ancien, voire de plus de 10 ans, la tâche peut s’avérer plus ardue.
En cas de difficulté ou de doute sur l’applicabilité notamment du règlement de lotissement, sachez que dans certains cas le service urbanisme de la commune peut vous renseigner.
Enfin, n’oubliez pas que pour les lotissements de plus de 10 ans, les règlements et toutes les règles d’urbanisme qu’ils contiennent sont désormais caduques. Si ce n’est pas le cas et qu’à la lecture du règlement vous notez qu’il contrevient aux dispositions du POS ou du PLU en vigueur, sachez que vous avez la possibilité d’en demander la modification en mairie.
Pour en savoir plus sur la portée, la validité et les procédures de modification des documents de lotissement, nous vous invitons à consulter la page consacrée à la définition du lotissement, sous le lien suivant.
Que vous rencontriez des difficultés à obtenir les pièces évoquées ci-avant, à analyser leur contenu ou tout simplement à conclure que le lot de lotissement que vous envisagez éventuellement d’acheter est parfait pour accueillir votre projet immobilier, nous pouvons vous aider !