La faisabilité du projet de construction
Quand bien même le vendeur vous presserait à faire une offre sous peine de voir ce précieux terrain vous échapper : il est impératif de vous assurer de la faisabilité règlementaire de votre projet de construction sur celui-ci.
Cette première étude de faisabilité ne vous donnera ni la garantie absolue que votre projet est réalisable, ni celle que vous obtiendrez l’autorisation de le construire.
En effet, il n’est pas question de vous lancer dans l’élaboration à la hâte d’un dossier de permis de construire avant d’avoir signé (seul moyen d’avoir la garantie de pouvoir construire sur un terrain), mais bel est bien de vérifier que du point du vue de la règlementation de l’urbanisme et des servitudes existantes, il n’existe aucune opposition flagrante à la réalisation de votre projet.
jaiunterrain.fr vous indique comment procéder et se faire accompagner efficacement pour procéder à ces vérifications en un temps record. Suivez le guide.
Vérifier la faisabilité réglementaire de son projet de construction
A ce stade très en amont, vous ne disposez en toute logique que d’une définition sommaire de votre projet de construction.
Remarque : Pour en savoir plus par ce qu’on entend par définition sommaire d’un projet de construction, nous vous invitons à consulter la page suivante.
Ce sont ces principales caractéristiques issues de la définition de votre projet que vous allez confronter à la règlementation de l’urbanisme qui s’applique au terrain que vous envisagez éventuellement d’acquérir.
Si le terrain qui vous intéresse vous a été présenté par un constructeur ou, si une fois le terrain identifié, vous êtes immédiatement entrés en contact avec un constructeur en vue de la signature d’un CCMI, il y a fort à parier que ledit constructeur se propose de vous décharger de cette tâche.
Après tout, le constructeur est un professionnel qui a l’habitude de décrypter la règlementation locale de l’urbanisme, n’est-ce-pas ?
Certes. Mais gardez en tête que deux avis valent toujours mieux qu’un et qu’un constructeur un peu trop pressé de voir son contrat signé peut manquer de rigueur dans cette étape, synonyme de mauvaises surprises au stade du dépôt ou de l’obtention du permis de construire.
Le conseil n°1 de jaiunterrain.fr est donc de ne jamais déléguer cette mission et de ne pas hésiter, au besoin, à se faire aider pour la remplir.
Comment procéder ?
Concrètement, vous allez devoir, dans l’ordre :
- Vous renseigner sur le document d’urbanisme règlementaire applicable sur la commune : PLU, PLUi, POS ou RNU.
- Vous assurer du zonage du terrain en consultant le règlement graphique du PLU, PLUi ou POS.
- Vous procurer le règlement écrit de la zone dans laquelle est situé le terrain.
Les points à vérifier
Une fois le règlement écrit de la zone en main, les principales vérifications à effectuer sont les suivantes :
- Que le règlement de la zone autorise, ou du moins n’interdit pas, le type de construction envisagé (exemple : maison individuelle, local d’activité, etc.),
- Qu’il n’est pas fixé de minimum de surface de terrain pour toute nouvelle construction ou, si surface minimum il y a, que le terrain que vous envisagez d’acheter respecte ce minimum,
- Que la hauteur maximale des constructions autorisée dans la zone est supérieure à celle que vous projetez de donner à votre bâtiment,
- Que le coefficient d’emprise au sol maximal autorisé dans la zone est inférieur à l’emprise au sol estimée de votre projet,
- Que le règlement de la zone autorise la construction d’annexes, si vous projetez d’en réaliser, telles que les piscines par exemple,
- Enfin de vérifier que les prescriptions contenues dans le règlement de la zone concernant le stationnement de véhicules n’impactent pas défavorablement votre projet.
Pour vous aider dans votre recherche d’informations, n’hésitez pas à consulter la page consacrée à la manière de déterminer qu’un terrain est constructible et, au besoin, ayez le réflexe de contacter votre coach foncier. Il saura vous aider dans vos démarches.
Exemple concret
Le projet
Votre projet de construction porte sur la réalisation d’une maison individuelle de 160 m² de plein pied avec piscine et garage double indépendant.
Le terrain qui vous est proposé à l’achat a une superficie de 800 m² et est classé en zone UC du PLU de la commune où il se trouve.
Ce que dit le règlement de la zone au PLU
Le règlement écrit de la zone UC que vous vous êtes procuré précise que :
- Sont interdites les constructions suivantes : les carrières, les constructions à usage industriel ou agricole, les ouvrages destinés à la pratique des sports et loisirs motorisés.
Vous en déduisez que les constructions à usage d’habitation n’étant pas interdites, elles sont autorisées. - La superficie minimale des terrains n’est pas règlementée : dès lors, c’est l’application des autres règles du PLU (implantation sur domaine public et sur limites séparatives) qui va vous permettre de déterminer si le terrain que vous envisagez d’acquérir est à même d’accueillir votre projet de maison individuelle.
- Le coefficient maximal d’emprise au sol est de 0,3.
Cela signifie que la projection au sol totale de votre construction ne devra pas dépasser 240 m². Votre maison individuelle ayant une surface de 120 m², votre projet respecte le PLU. - La hauteur maximale des constructions autorisées dans la zone est de 9 mètres au faîtage, soit une hauteur largement supérieure à celle d’une maison de plein pied, y compris en cas de réalisation d’une toiture à pans, avec combles aménagés ou aménageables.
- Pour toute nouvelle construction, il est exigé la réalisation de 2 places de stationnement pour véhicules par unité d’habitation, dont au minimum une couverte et intégrée au volume de la construction + 1 place par tranche entamée de 100 m² de surface de plancher.
Si vous réalisez une construction de 160 m² de surface de plancher, vous devrez donc intégrer à votre projet 3 places de stationnement, dont au minimum une couverte et comprise dans le volume de la construction principale.
Il vous faudra donc modifier votre projet et renoncer au garage indépendant ou abandonner l’idée d’acquérir un terrain situé dans cette zone du PLU.
Conclusion
Votre projet de construction semble réalisable, sous réserve de vérifier que les prospects (règles relatives à l’implantation de la construction par rapport aux limites avec le domaine public et aux limites séparatives) permettent l’implantation de votre maison et de modifier le projet de sorte à intégrer à minima un garage 1 place au volume de la construction.
Une fois cette première série de vérifications effectuée, une analyse des éventuelles servitudes qui grèvent le terrain s’impose, pour s’assurer qu’elles n’en impactent pas la constructibilité.
S’assurer de l’absence de servitudes
Le règlement de zone écrit du PLU fixe des règles et obligations d’urbanisme d’ordre général qui s’appliquent à un ensemble de terrains, sans distinction.
Or, l’usage, l’occupation et la constructibilité d’un terrain en particulier peuvent se trouver impactés par toute une série d’autres contraintes, publiques ou privées : les servitudes.
Qu’est-ce qu’une servitude ?
Le principe
La servitude, aussi appelée « service foncier », est une obligation de faire ou de ne pas faire quelque chose, imposée à un terrain appelé « fond servant » au bénéfice d’un terrain appelé « fond dominant ».
Parce que cette obligation incombe à un terrain et non à une personne en particulier, elle est qualifiée de droit réel.
Exemple : L’illustration la plus parlante de ce concept est la servitude de passage, qui est un droit de passage donné à un terrain, sur un terrain voisin. Même en cas de vente ou de succession, le propriétaire du fond servant aura l’obligation de toujours laisser la possibilité d’exercer ce droit de passage au propriétaire du fond dominant (ou à son locataire si celui-ci loue le terrain ou la maison qui est construite dessus).
Les obligations issues de l’existence d’une servitude
Une servitude, quelle qu’elle soit, induit toujours :
- une charge pour le fond servant qui est de laisser le propriétaire du fond dominant exercer sa servitude (charge passive). Cette charge peut se traduire par une interdiction totale ou partielle de construire, par exemple, d’où la nécessité de faire le point sur le sujet avant de s’engager dans une acquisition de foncier.
- une ou plusieurs obligations pour le fond dominant, comme par exemple participer aux charges et travaux d’entretien de la servitude, ne rien faire qui puisse aggraver la charge existante pour le fond servant et indemniser son propriétaire en cas de non-respect de ces obligations.
Ces servitudes sont par principe perpétuelles et leur extinction ne peut intervenir que dans 4 cas particuliers, encadrés par le code civil.
Remarque : Pour en savoir plus sur les servitudes, J’aiunterrain.fr vous invite à consulter la page qui leur est consacrée sous ce lien.
Rechercher les servitudes privées éventuelles
Un vendeur ou un mandataire sérieux aura à cœur de vous communiquer un dossier de vente exhaustif où figurera l’intégralité des servitudes privées grevant le terrain que vous envisagez d’acheter pour construire.
Mais en l’absence d’un tel état des lieux, la prudence est de mise et procéder à quelques investigations est vivement encouragé.
Comment faire ?
Rendez-vous au service de conservation des hypothèques du centre des impôts fonciers dont dépend le terrain.
La délivrance de l’information peut s’avérer payante (quelques dizaines d’euros) mais vous aurez la certitude d’avoir en main un état des lieux exhaustif des servitudes privées conventionnelles qui impactent le terrain.
En revanche, sachez que les servitudes privées naturelles ou celles acquises par prescription trentenaire (soit par un usage continu pendant 30 ans minimum), n’ont pas vocation à faire l’objet d’une publicité foncière.
C’est pourquoi interroger les voisins et rechercher les indices de la présence d’une servitude (chemin traversant le terrain, portail, etc.) restent une nécessité, sauf à ce que vous ayez obtenu un état des lieux de ces servitudes de la part du propriétaire.
Que faire si l’on n’obtient aucune information sur les servitudes privées ?
Rassurez-vous : cela signifie peut-être qu’il n’y en a tout simplement pas ! Et c’est plutôt une bonne nouvelle.
S’il en existe et qu’elles ne sont pas portées à votre connaissance à ce stade, voici deux éléments de nature à vous rassurer :
- Vous avez la possibilité de demander à ce que l’absence de servitudes privées de nature à rendre impossible ou plus couteuse la réalisation de votre projet soit érigée en condition suspensive de la promesse de vente du terrain. Ainsi, si en cours de validité de la promesse, idéalement avant le dépôt de la demande de permis de construire, le notaire vous informe de l’existence d’une servitude impactant la réalisation de votre construction, vous pourrez vous dégager de votre engagement vis-à-vis du vendeur du terrain.
- Et en l’absence de ce type de condition suspensive, sachez qu’en dernier lieu, le notaire en charge de la vente effectuera une vérification et un état des lieux des servitudes privées grevant le terrain dont vous serez informé.
Attention cependant à un point : si la promesse de vente ou le compromis que vous avez signé ne comprend pas de condition suspensive d’absence de servitudes, que le notaire vous informe de l’existence d’une servitude rendant impossible la réalisation de la construction que vous projetez, quand bien même vous auriez obtenu un permis de construire, vous devrez :
- soit acheter le terrain quand même,
- soit verser une indemnité au vendeur pour vous désengager.
Remarque : Vous avez découvert que le terrain que vous convoitez est frappé d’une servitude privée dont vous ignorez la portée et les conséquences sur votre projet ?
La condition suspensive d’absence de servitude vous pose question ?
Contactez votre coach foncier pour en échanger !
Rechercher les servitudes publiques susceptibles d’impacter la constructibilité du terrain
Qu’elles soient dites d’utilité publique ou d’urbanisme (voir en ce sens la page suivante), les servitudes publiques sont des interdictions ou des limitations au droit de disposer pleinement de son bien.
C’est la raison pour laquelle, avant de vous engager à acheter un terrain dans le but d’y édifier des constructions, il est essentiel d’avoir une vision la plus précise possible de sa situation au regard de ces servitudes.
Où les trouver ?
Bonne nouvelle : les servitudes publiques figurent nécessairement dans le règlement d’urbanisme applicable sur la commune.
Vous les trouverez soit dans le règlement écrit de la zone dans laquelle se situe votre terrain, soit dans le plan de zonage ou dans un plan propre à la servitude figurant en annexe du dossier de PLU.
Les mécanismes à mettre en place pour s’assurer de l’absence de servitudes publiques impactant la constructibilité d’un terrain
Vous estimez de pas avoir obtenu toutes les informations que vous cherchiez ? Vous avez relevé l’existence de servitudes mais vous ignorez l’ampleur de leur impact sur votre projet de construction ?
En bref, vous doutez de la capacité du terrain que vous avez trouvé à accueillir votre future construction ?
Sachez qu’il existe plusieurs moyens à mettre en œuvre pour lever ces inquiétudes :
- Inclure dans la promesse de vente une condition suspensive d’absence de servitudes publiques de nature à rendre impossible ou plus coûteuse la réalisation du projet de construction envisagé.
- Ou une condition suspensive d’obtention d’un certificat d’urbanisme ne révélant pas la présence de servitudes publiques et d’urbanisme de nature à rendre impossible ou plus couteuse la réalisation dudit projet.
Faire un enquête prospective sur les environnants du terrain
Les futurs acquéreurs d’un terrain à bâtir sont en règle générale vigilants sur son environnement.
Ils s’assurent de la présence de commerces, d’équipements publics, de voies de transport, de la desserte en transports en commun et prêtent attention aux constructions environnantes.
De la même manière, ils sont nombreux à prendre la précaution de multiplier les visites à différents moments de la journée ou de la semaine, pour s’assurer que la charmante route qui jouxte le terrain sur lequel ils ont jeté leur dévolu ne se transforme pas en enfer embouteillé à l’heure des trajets domicile-travail et inversement, que la menuiserie située à 1 km à vol d’oiseau ne génère pas de nuisances sonores à l’aube ou le weekend, etc. Tous sont aujourd’hui plus ou moins sensibilisés aux problématiques de bruit, d’odeur ou de pollution.
En revanche, il est un sujet trop souvent ignoré par les candidats à l’achat d’un terrain à bâtir : celui de l’évolution de cet environnement à court et moyen terme.
Pourquoi est-il important d’avoir une vision prospective de l’environnement d’un terrain
Prenons un exemple concret, celui de Monsieur R.
Monsieur R. a signé une promesse de vente portant sur un terrain à bâtir en bordure de zone résidentielle dans le but d’y construire une maison d’habitation. Il a déposé et obtenu un permis de construire devenu définitif et, toutes les conditions suspensives prévues dans la promesse ayant été réalisées, il a acquis le terrain.
2 semaines avant le démarrage de son chantier de construction, il se rend en mairie pour déposer une demande d’occupation temporaire du domaine public pour travaux.
A cette occasion, il découvre sur le panneau d’affichage de la mairie un arrêté de permis de construire délivré la veille et autorisant la construction d’un ensemble de 400 logements répartis en 4 bâtiments de 6 étages sur le terrain voisin du sien.
Il tombe des nues : alors qu’il se voyait déjà couler des jours heureux dans sa future maison, au calme, dans un environnement bucolique, voilà que des immeubles vont sortir de terre sous ses fenêtres ou presque.
Sauf à ce que le permis de construire méconnaisse les dispositions du PLU, qu’il soit attaquable, que Monsieur R. forme un recours et que la justice lui donne raison, ce projet immobilier d’envergure verra le jour.
De même, à moins de prouver que celui à qui il a acheté son terrain avait connaissance de ce futur projet au moment où il a signé la promesse de vente, qu’il le lui a délibérément caché qu’’il se lance dans une procédure judiciaire longue et couteuse en annulation de la vente, Monsieur R. restera propriétaire de son terrain.
Si Monsieur R. s’était intéressé au zonage des terrains voisins du sien, des projets immobiliers en cours, bref qu’il appréhendé l’environnement de son terrain de manière prospective, il aurait peut être appris les mutations à venir et ne l’aurait pas acheté.
Comment procéder ?
Pour éviter ce type de déconvenue, plusieurs vérifications auraient pu être effectuées parmi lesquelles :
- Se renseigner sur le zonage des terrains voisins : si ces derniers sont classés au PLU en zone d’urbanisation de forte densité, il y a fort à parier que tôt ou tard un projet immobilier d’envergure y verra le jour.
- Interroger le service urbanisme de la commune en amont de la signature de la promesse de vente sur l’existence de projets immobiliers à l’étude ou de demandes de permis de construire aux abords du terrain convoité.
- Profiter du passage en mairie pour faire le point sur les futures évolutions du document d’urbanisme qui pourraient se traduire par un changement de zonage des terrains situés à proximité de celui que vous envisagez d’acheter.
- Plus généralement, se tenir informé de tous les grands projets en cours sur la commune qui peuvent avoir un impact négatif sur l’environnement de votre future acquisition.
Exemple : réouverture de la voie de la ligne de chemin de fer qui jouxte votre futur terrain, installation d’une nouvelle usine de traitement des eaux, etc.
Vérifier qu’un terrain est a priori apte à recevoir son projet immobilier est essentiel avant de conclure un quelconque avant-contrat.
Certes, il existe des mécanismes à mettre en place dans la promesse de vente pour s’éviter les mauvaises surprises mais en matière de foncier comme en médecine, il vaut toujours mieux prévenir que guérir.
S’assurer de la faisabilité financière de son projet de construction
Avant de vous lancer dans votre recherche du terrain à bâtir idéal pour recevoir votre projet de construction, vous avez en toute logique déterminé une enveloppe budgétaire (lien)… Reste que ce premier budget prévisionnel a été établi de manière théorique et qu’il vous faut désormais le confronter à la réalité du terrain.
Votre projet initial ne prévoyait pas de garage en maçonnerie alors que le PLU vous impose la réalisation de 2 places couvertes intégrées au volume de votre construction principale ? Vous allez devoir intégrer le coût de la construction de ces mètres carrés supplémentaires à votre budget.
Votre terrain coup de cœur est en pente ? Sachez que construire votre maison dessus supposera quelques travaux de terrassement supplémentaires que vous allez devoir chiffrer.
Le PLU impose que l’accès au terrain se fasse sur telle voie plutôt qu’une autre ? Assurez-vous que ce n’est pas synonyme de mètres linéaires de voie privée supplémentaires par rapport à votre projection initiale.
Une fois votre signature apposée au bas de la promesse de vente, il sera trop tard pour faire machine arrière au motif que vous n’avez pas actualisé votre budget d’opération pour prendre en compte ce type de paramètres. Le maître mot ? Anticipez et gagnez en sérénité !
Vous craignez d’être passé à côté d’un élément essentiel pour conclure en la faisabilité de votre projet ?
Le vendeur du terrain vous presse, il insiste pour que vous vous positionniez au plus vite et vous doutez de votre capacité à faire le point sur l’adéquation entre son bien et votre projet dans le délai qui vous est imparti ?