Configuration générale et capacité d’un terrain
Pour être techniquement constructible, un terrain doit être situé en zone constructible et être en mesure d’accueillir les constructions projetées. Cela paraît évident et pourtant…
Vous avez vérifié que le PLU ne fixait pas de superficie minimale pour qu’un terrain puisse accueillir une construction : parfait !
Mais vous êtes-vous assuré que sa configuration et ses dimensions permettaient, une fois tous les reculs fixés au PLU retranchés, de recevoir la maison que vous rêvez d’y construire ?
Imaginons que vous soyez propriétaire d’un terrain sur lequel le PLU autorise la construction d’un immeuble d’habitation sur sous-sol enterré. Vous entendez donc le vendre à un professionnel pour qu’il y construise plusieurs logements.
Le raisonnement est bon mais si votre parcelle mesure moins de 8 mètres de profondeur en son point le plus étroit, savez-vous qu’avec toute la bonne volonté du monde aucun promoteur ne parviendra à y enfouir une nappe de stationnements en sous-sol ?
Dans ce cas de figure, à moins que l’acquéreur ne soit en mesure d’acheter votre bien et celui du voisin pour réaliser son opération, vous devrez changer de stratégie. C’est-à-dire ? Envisager de vendre à un particulier, par exemple, pour la réalisation d’une maison individuelle… à condition bien sûr que le PLU l’autorise.
Parce qu’il n’existe pas de règle absolue, parce que chaque terrain est différent et parce que c’est à la construction de s’y adapter, il est nécessaire d’avoir en tête qu’à moins de pouvoir agrandir le terrain, c’est toujours à la construction de s’adapter à lui.
Nombreux sont ceux qui s’interrogent sur les forums : Quelle superficie de terrain faut-il pour construire une maison de tant de mètres carrés ? Ou encore « Que construire sur un terrain de X mètres carrés ? »
La réponse invariablement faite par les contributeurs est « ça dépend de ce que dit le PLU ».
Malheureusement, rares sont ceux qui précisent que c’est aussi fonction de la configuration générale du terrain et de ses dimensions, au-delà de sa seule superficie.
Comment faire alors pour mettre une constructibilité réglementaire à l’épreuve de la réalité d’un terrain ? En s’essayant au dessin et à la matérialisation de prospects et d’emprises au sol ? C’est en effet une solution, mais il en existe une autre, autrement plus efficace. Laquelle ?
Solliciter un architecte et lui passer commande de ce qu’on appelle une étude de capacité.
Explications de jaiunterrain.fr.
Qu‘est-ce qu’une capacité d’architecte ?
L’étude de capacité est une étude qui fait appel à l’architecture et à l’urbanisme. Elle a pour objectif de déterminer ce qu’il est possible de construire au maximum sur un terrain, au regard de la réglementation, du projet de celui qui la commande et de la réalité du terrain.
Vous l’aurez compris : l’étude de capacité sert à valider l’adéquation entre un projet et un terrain.
Et en réaliser une en amont d’un projet, c’est s’éviter de possibles mauvaises surprises au moment de l’élaboration du permis de construire. Mais c’est aussi gagner du temps car l’architecte ou le constructeur qui aura la charge de monter le dossier de permis aura déjà en main une base de travail réputée juste et fiable.
L’étude de capacité en pratique
Concrètement, une étude de capacité se compose généralement :
- D’un plan du terrain sur lequel sont matérialisées les emprises de constructions et voiries réalisables (le plan masse),
- D’une notice qui précise les principales règles d’urbanisme et récapitule les surfaces bâties et celles qui ne le sont pas, les surfaces végétalisées, celles qui sont perméables et celles qui ne le sont pas,
- D’un plan du sous-sol, principalement en cas d’opération de logements collectifs avec stationnements souterrains.
L’étude de capacité : un outil à la portée des particuliers ?
Les promoteurs publics et privés recourent à l’étude de capacité d’architecte à chaque nouvelle opportunité foncière.
Pourquoi les particuliers seraient donc les seuls à ne pas y avoir accès ?
Les principales raisons qui font que les particuliers, acheteurs ou vendeurs de terrains, ne commandent pas d’études de capacité sont :
- Leur méconnaissance de l’existence d’une telle étude,
- Leur appréhension quant à son coût,
- Le fait de ne pas connaître d’architecte à qui faire appel pour en réaliser une.
Vous avez découvert ce qu’était une étude de capacité et que vous en mesurez l’intérêt pour l’aboutissement de votre projet.
La portance du sol
C’est malheureusement un élément sur lequel aucune observation sommaire, aucun texte, ni aucune étude de capacité ne peuvent renseigner.
Et pourtant, il s’agit d’une caractéristique de terrain qui peut mettre en péril la réalisation d’un projet et impacter considérablement son coût.
De quoi s’agit-il ? De la portance du sol ou de sa capacité portante.
Définition
En quelques mots, il s’agit de la faculté d’un sol à supporter le poids de constructions et les pressions qu’exercent sur lui le passage de véhicules, d’êtres humains ou d’animaux.
Cette faculté est calculée en fonction de la nature du sol et des caractéristiques géo-mécaniques des éléments qui le composent.
Quel intérêt de faire analyser les sols ?
La réponse est simple : s’assurer de la faisabilité technique et financière d’un projet de construction.
Sachant qu’un sol sablonneux aura une bien meilleure portance qu’un sol argileux, le type de fondations à réaliser pour ancrer la construction dans ce type de sol sera techniquement plus simple et moins coûteux. Donc, toutes choses égales par ailleurs, un constructeur, particulier ou professionnel, privilégiera toujours un foncier de bonne portance à un foncier de portance moindre, techniquement moins apte à recevoir son projet de construction.
A l’inverse, prenons le cas d’un terrain qui permet réglementairement la réalisation d’un immeuble de logements collectifs sur un niveau de stationnements en sous-sol. Imaginons que le sol qui doit accueillir cette construction soit de faible portance (composé de limons argileux par exemple) et que des sondages révèlent la présence de blocs rocheux en de multiples endroits. Dans cette hypothèse, l’opération sera :
- Au mieux, réalisable moyennant le surcoût que représente le recours à des fondations spéciales (type radier, pieux etc…),
- Au pire tout bonnement irréalisable, soit parce que le sol ne peut supporter que l’édification d’une maison individuelle, soit parce que le coût des fondations spéciales est tel que le candidat acquéreur n’est plus en mesure de l’assumer.
Pour toutes ces raisons, les acquéreurs professionnels de terrains susceptibles de recevoir des opérations de plusieurs logements, font généralement réaliser en amont de la demande de permis de construire et de l’achat définitif du terrain, une étude de sol.
Particulier, si vous voulez construire sur un terrain donné une maison de 200 m² sur sous-sol complet et que vous constatez que les maisons voisines en sont toutes dépourvues, soyez vigilent. Dans ce cas de figure, il n’est pas à exclure que le type de construction réalisé par les voisins ait été dicté par des considérations géo-techniques.
Un conseil : si vous observez une telle chose, interrogez de toute urgence les voisins les plus proches. Demandez-leur s’ils ont éventuellement quelques informations ou indices à vous communiquer sur la nature du sol aux abords de votre terrain.
L’étude des sols en pratique
Réalisée par un géotechnicien, l’étude de sols repose sur des sondages (prélèvements et mesures) et éventuellement des essais puisqu’elle a pour but de renseigner sur la composition du sol, sa portance, la faisabilité du projet et le type de fondations préconisé au regard de l’ouvrage envisagé.
ATTENTION : Depuis août 2020, les vendeurs de terrains à bâtir inscrits en zone de risque « retrait-gonflement des argiles » ont l’obligation de faire réaliser une étude géotechnique de sol et de la produire dans le cadre de toute vente immobilière.
Outre l’étude sols désormais obligatoire dans le cadre d’une vente de terrain à bâtir soumis à un risque fort ou modéré de retrait gonflement des argiles (appelée étude G1), l’acquéreur ou le maître d’ouvrage d’une construction a la possibilité de commander une seconde étude de sols, aussi appelée G2. Celle-ci est réalisée en prenant en considération les spécificités d’un projet de construction.
Son coût est fonction de la taille du terrain et du type d’opération de construction envisagé. Aussi, en cas de doute ou si les conclusions de l’étude G1 ne sont pas rassurantes, n’hésitez pas à solliciter plusieurs devis.