Terrain bâti ou non-bâti ?
Cela peut sembler évident et pourtant…
Pour celui qui cherche à bien connaitre un terrain, la première caractéristique à relever est son caractère bâti ou vierge de toute construction.
Pour ce faire, rien ne remplacera jamais la visite de terrain. Se rendre sur place, relever la présence d’éventuelles constructions présentes ou passées, leur aspect général et leur destination est indispensable.
Vous pensez qu’une vue aérienne tirée d’internet ou un plan cadastral suffisent à s’assurer du caractère bâti ou non bâti d’un terrain ? Il n’en est rien !
Gardez en tête que même le cadastre peut comporter des erreurs et accuser des délais de mise à jour importants.
Quant aux vues satellite accessibles librement sur internet, sachez qu’elles ne sont actualisées que tous les 6 mois, dans le meilleur des cas.
Terrain bâti ou non bâti, se cantonner à relever cette information n’est pas suffisant. Pourquoi ? Parce que la nature et l’état des constructions existantes sur un terrain peuvent être lourdes de conséquences sur sa capacité à en recevoir de nouvelles. Ainsi, la présence sur un terrain non constructible d’un bâtiment détruit par un sinistre peut, dans certains cas, aboutir tout de même à une obtention de permis de construire.
A contrario celui qui envisage d’acheter un terrain constructible qui accueille déjà une maison de maître pour y construire son local d’activité n’est pas à l’abri de rencontrer des difficultés. C’est particulièrement vrai si la bâtisse existante est classée ou inscrite dans un périmètre de sauvegarde du patrimoine. Donc si la construction que vous observez sur le site vous semble d’intérêt architectural ou patrimonial, relevez-le impérativement.
Faire attention à la topographie d’un terrain
Sans être géomètre-expert ou topographe, tout un chacun a la possibilité de relever un certain nombre d’informations topographiques sur un terrain. Appréhender un foncier sous l’angle de la topographie, ce n’est ni plus ni moins qu’observer son relief, son orientation ou son hydrographie.
Quelles sont les informations qui présentent un intérêt pour celui qui veut en savoir plus sur un terrain ? Et pourquoi leur observation sur site est essentielle ? L’équipe de jaiunterrain.fr vous dévoile tout !
Le relief d’un terrain
Celui qui cherche un terrain pour y réaliser une construction aura une manière différente d’en apprécier le relief que celui qui envisage d’y faire du pâturage d’ovins. C’est logique : le premier pensera adaptation des fondations, le second ensoleillement et végétalisation.
Il n’y a donc pas de bonne ou de mauvaise information sur le relief d’un terrain.
Tout est une affaire d’adéquation entre les caractéristiques d’un foncier et le projet de celui qui s’y intéresse.
Observer le terrain
Pour appréhender le relief d’un terrain, la première étape est de s’y rendre physiquement.
Il existe aujourd’hui des outils gratuits de cartographie disponibles sur internet, tels que Google Earth par exemple. Bien qu’ils soient de plus en plus perfectionnés, ils sont encore loin de remplacer une visite sur site. Certains professionnels feraient d’ailleurs bien de s’en convaincre !
Une fois sur place, quoi observer ?
- L’apparence générale du terrain : vu depuis la rue ou le chemin d’accès, semble-t-il plutôt plat ou en pente ?
- Si la pente est apparente, est-elle régulière ou non ? Y-a-t-il un effet de plateau ?
- Des éléments visuels permettent-ils de mesurer l’importance de la pente ?
Exemple : du haut du terrain, mes pieds semblent au même niveau que le toit du hangar construit sur la partie basse du terrain. Le hangar est à 40 m de là où je me situe et fait environ 4 m de haut. La pente du terrain semble donc être de 10%. La pente est donc plutôt forte. - Y-a-t-il un effet de talus par rapport à la chaussée ?
Une fois sur place, quoi observer ?
- L’apparence générale du terrain : vu depuis la rue ou le chemin d’accès, semble-t-il plutôt plat ou en pente ?
- Si la pente est apparente, est-elle régulière ou non ? Y-a-t-il un effet de plateau ?
- Des éléments visuels permettent-ils de mesurer l’importance de la pente ?
Exemple : du haut du terrain, mes pieds semblent au même niveau que le toit du hangar construit sur la partie basse du terrain. Le hangar est à 40 m de là où je me situe et fait environ 4 m de haut. La pente du terrain semble donc être de 10%. La pente est donc plutôt forte. - Y-a-t-il un effet de talus par rapport à la chaussée ?
En complément du simple descriptif, il peut être opportun de faire figurer ces éléments sur un plan de cadastre. Comment ? En y dessinant par exemple une flèche pour donner une indication sur le sens de la pente ou, si le terrain présente de grosses différences de niveau, en s’essayant à matérialiser des courbes de niveau sommaires.
Rechercher des éléments cartographiques
Outre ces observations visuelles, sachez que vous avez la possibilité de recueillir des informations plus précises sur le relief d’un terrain.
En effet, l’Institut National de Géographie met l’essentiel de sa base de données cartographiques à disposition du public sur site internet.
En entrant l’adresse du terrain qui vous intéresse et en choisissant d’afficher la carte topographique IGN, vous aurez possibilité de relever quelques valeurs altimétriques propres au terrain.
Si la parcelle sur laquelle vous cherchez à obtenir des informations est très vaste et accidentée, l’édition d’une carte IGN peut s’avérer utile et constituer un bon premier signal d’alerte. Cependant, ces cartes restent des documents édités à une échelle peu adaptée à la parcelle individuelle. Pour cette raison, la consultation du géoportail de l’IGN n’est pas recommandée de façon systématique.
Commander un relevé topographique
Enfin, lorsqu’un un terrain apparaît à l’œil nu comme étant particulièrement accidenté, l’unique moyen d’avoir une vision précise des différences de niveaux qu’il accuse est de faire appel à un géomètre ou un topographe.
Le prix d’un plan topographique est fonction de la taille, de la configuration de la parcelle et du nombre de points de relevé nécessaires. Aussi, n’hésitez pas à demander plusieurs devis et à les comparer.
Néanmoins, si les devis reçus demeurent trop lourds pour votre budget, sachez qu’il existe une prestation plus sommaire que le relevé topographique classique : le relevé altimétrique. A la différence du relevé topographique qui va matérialiser sur un plan l’intégralité des détails visibles sur le terrain, il consiste en un simple relevé de l’altimétrie en quelques points stratégiques du terrain.
Plus rapide et bien moins cher qu’un plan topographique, il permet toutefois au vendeur comme à l’acheteur potentiel, de se faire une bonne idée du relief d’une parcelle.
Comment rechercher des indices de présence d’eau sur un terrain ?
Qu’elle soit visible à l’œil nu ou pas, la présence d’eau en surface, en sous-sol ou à proximité immédiate d’un terrain peut fortement impacter sa stabilité, sa destination, sa constructibilité et donc sa valeur.
Il est donc essentiel de vous mettre, propriétaire, potentiel acheteur ou vendeur d’un terrain, en chasse d’indices sur son éventuelle présence.
Parmi les principales questions à vous poser, on note :
- Y-a-t-il un cours d’eau sur ou à proximité du terrain ? Si oui, ce peut être un indice du classement du terrain en zone inondable ou en zone naturelle, par exemple.
- Observez-vous un effet de cuvette quelque part ? Si oui, son fond est-il humide ? rempli d’eau ?
La présence d’eau peut indiquer plusieurs choses :
- qu’un terrain est peu perméable ou soumis à d’importants ruissellements qui vont nécessiter des aménagements particuliers si on le destine à la construction,
- qu’une nappe phréatique est présente à faible profondeur ce qui peut rendre impossible la réalisation d’une construction en sous-sol. A contrario, si le terrain est destiné à la culture de maïs, cette présence d’eau va s’avérer être une excellente nouvelle.
- Y-a-t-il un puit visible sur le terrain ? Si vous en êtes le propriétaire, en connaissez-vous la profondeur ? Si la réponse est non, quelques investigations supplémentaires peuvent s’avérer utiles pour vous renseigner sur la profondeur de la nappe phréatique dans laquelle l’eau est puisée.
Quand faire réaliser une étude de sols ?
En première approche, ces informations seront amplement suffisantes. Mais sachez qu’en fonction du résultat de ces observations et du projet envisagé sur le terrain, des investigations supplémentaires pourront s’avérer nécessaires.
Réalisées par un géotechnicien au moyen de mesures et de sondages, elles sont généralement commandées par les porteurs d’un projet défini : maître d’ouvrage, acquéreur engagé dans une promesse de vente, etc…
L’exemple le plus parlant est celui du promoteur immobilier qui souhaite acheter une parcelle constructible pour y construire un immeuble sur sous-sol. Avant d’acheter définitivement le terrain, il va faire une étude géotechnique pour s’assurer qu’il n’y a pas de lac souterrain à 2 m de la surface du sol et qu’il va donc pouvoir construire ses parkings en sous-sol, sans difficultés ni surcoûts particuliers.
Si vous êtes vendeur et que les observations visuelles faites par tout un chacun sur votre terrain seraient source de vraies inquiétudes, donc un possible frein à la vente, vous avez tout intérêt à commander vous-même cette étude, à vos frais, et à la mettre à disposition des acquéreurs potentiels.
ATTENTION : Si vous vendez un terrain à bâtir (même hors lotissement) et que celui-ci est inscrit en zone de risque « retrait-gonflement des argiles », sachez que depuis le août 2020 vous avez l’obligation de faire réaliser une étude géotechnique de sol et de la produire dans le cadre de la vente.
Végétation et plantations : ce qu’il faut observer
Dernière catégorie d’informations topographiques utiles à relever sur un terrain : celles sur la présence de végétation ou de plantations particulières.
Prenons l’exemple de deux terrains voisins identiques par la taille et tous deux classés dans la même zone constructible. Le premier terrain est en prairie, avec d’un côté un petit bosquet d’arbres bas et de l’autre 2 grands séquoias. Le deuxième terrain donne l’impression d’être à l’abandon. Il est couvert de buissons, branchages et de bois mort.
A première vue, le premier terrain est plus séduisant. On s’imagine aisément y construire une belle petite maison, avec piscine, en coupant ou, mieux, en déplaçant un arbre ou deux. Lorsqu’on regarde le deuxième terrain, on pense tout de suite au coût du défrichage et on s’en détourne aussitôt !
Prudence ! La présence de grands ou de beaux spécimens d’arbres représente parfois une contrainte très forte. Si ces arbres sont répertoriés ou classés en zone naturelle, donc protégés par le PLU, ils peuvent à eux seuls rendre impossible le projet de construction.
Voirie et réseaux : les points à vérifier sur le terrain
Un terrain quel qu’il soit et quelles que soient sa destination et sa nature, se caractérise par la présence ou l’absence d’un certain nombre de réseaux.
Dans certains cas, il est possible, en réalisant des travaux de raccordement ou de voirie, par exemple, de pallier à cette absence. Dans d’autres, lorsque la commune à l’entière maîtrise d’un sujet, le particulier peut se retrouver bloqué dans la réalisation de son projet.
Quels sont ces réseaux indispensables auxquels prêter attention ? Quels indices relever quant à leur présence et quels points appellent à la vigilance ?
Comment se fait l’accès au terrain ?
La toute première question à se poser quand on parle d’un terrain, c’est de savoir comment on y accède.
Est-il desservi par une route type de nationale, départementale, voie communale ou chemin rural ?
Si oui, sachez que le type de route influe dans tous les cas sur les conditions d’accès.
Si votre projet est de trouver un terrain pour y faire une construction et que celui que vous envisagez d’acheter est bordé sur deux de ses limites par deux voies différentes, vous ne pourrez pas forcément implanter votre portail d’accès du côté de votre choix. Il vous faudra, avant de décider du point d’accès, consulter les services de l’urbanisme et de la voirie de la commune, voire même les services de la Direction Départementale des Territoires pour obtenir une autorisation préalable.
Si le terrain constructible dont vous êtes propriétaire n’est desservi que par une servitude de passage sur le terrain voisin, soyez vigilant. Si la servitude limite à 3 le nombre de véhicules autorisés à l’emprunter par jour, sachez que vous aurez du mal à le vendre en l’état à un promoteur immobilier qui voudrait y réaliser un immeuble de 100 logements.
En revanche, rien ne s’opposera à ce que vous le vendiez à un particulier pour la construction d’une ou de deux maisons, par exemple, tant que la limite de 3 véhicules par jour est respectée.
Enfin, si vous envisagez d’acheter un terrain classé en zone constructible mais enclavé (donc non desservi par un accès), sachez que vous n’obtiendrez pas de permis de construire tant que vous n’aurez pas justifié bénéficier d’une servitude de passage de la part d’un voisin.
Autant d’exemples qui illustrent parfaitement pourquoi les accès sont un élément essentiel à prendre en compte dans la description des caractéristiques d’un terrain.
Où se trouvent tous les réseaux ?
La présence de réseaux sur, en bordure ou à proximité immédiate d’un terrain est une des informations essentielles qui participent à une bonne connaissance d’un terrain.
Il s’agit de chercher à déterminer si le terrain observé est raccordé :
Au réseau de distribution d’eau potable ? Y a-t-il un regard visible à l’œil nu ?
Au réseau de distribution d’électricité ? Y-a-t-il un boitier électrique ou par exemple un transformateur électrique à proximité ?
Au réseau de téléphonie ?
Au réseau d’évacuation des eaux usées ?
De gaz ? Voyez-vous une borne jaune en bordure du terrain ?
ATTENTION : si vous comptez une ou plusieurs bornes en plein milieu du terrain, c’est généralement le signe de la présence de canalisations de gaz dans le sous-sol, ce qui peut représenter une contrainte importante dans un projet de construction par exemple.
Pour le savoir, plusieurs pistes à suivre :
- Rechercher des indices en bordure du terrain, tels que la présence d’un boitier électrique, d’une bouche d’égout ou d’un regard eau, d’une borne jaune, etc…
- Interroger le service urbanisme en mairie, notamment sur la desserte en eau potable et en gaz et sur le raccordement au tout-à-l’égout,
- Faire une demande de certificat d’urbanisme opérationnel. Attention, cela suppose que le demandeur soit, soit le propriétaire de la parcelle soit qu’il y ait été expressément autorisé, et qu’il ait déjà élaboré un véritable projet de construction sur le terrain.
Accès terrain + réseaux = terrain viabilisé
Vos investigations permettent de conclure que le terrain étudié dispose d’un accès et d’un raccordement aux réseaux d’eau potable, de gaz, d’électricité et d’assainissement ?
Félicitations ! Vous venez, a priori, d’identifier un terrain viabilisé !
ATTENTION : le fait qu’un terrain soit viabilisé ne signifie pas qu’il soit constructible. Cela signifie simplement qu’il répond aux conditions fixées par la loi pour être habitable, en dehors de toute considération pour sa constructibilité réglementaire.
En effet, un terrain non constructible au regard des règles d’urbanisme peut tout à fait être viabilisé. A l’inverse, un terrain constructible peut ne pas être viabilisé, donc ne pas pouvoir supporter de constructions tant qu’il n’aura pas été raccordé à tout ou partie des réseaux dont il est question ici.
Sachant ceci, suivant votre projet, vous devrez avoir en tête que les travaux de viabilisation ont un coût, qui varie en fonction de la commune où se situe le terrain et de la distance à laquelle se situent les réseaux ou les voiries à raccorder. Or, qui dit coût, dit impact sur la valeur du terrain.
On observe qu’un terrain viabilisé se vend en moyenne entre 30 et 40% plus cher qu’un terrain non viabilisé. Si vous êtes propriétaire vendeur d’un terrain non viabilisé, il peut y avoir un intérêt à faire viabiliser votre bien dans le cas d’une vente à un particulier.
En revanche, si vous envisagez une vente à un professionnel (promoteur ou lotisseur), il n’y en a aucun. L’acquéreur professionnel préférera toujours réaliser ces travaux lui-même, en prenant en considération les particularités de son projet de construction.
Observer l‘environnement d’un terrain
Attention, un environnement a priori agréable pour un œil non averti, peut s’avérer être un frein pour différents types de projet. Il est donc essentiel d’aiguiser son sens critique et de vous appuyer sur ces quelques conseils pour en apprécier les points forts et les points faibles.
Ainsi un terrain constructible, situé à une cinquantaine de mètres d’une autoroute, sera impacté par des nuisances sonores, dont on fait son affaire ou non. Mais il y a fort à parier que du fait de la présence de cette autoroute et des nuisances qu’elle génère, le règlement d’urbanisme pose des conditions supplémentaires à tout projet de constructions. Ce peut être par exemple le recours obligatoire à une isolation phonique renforcée ou la nécessité de reculer les bâtiments de plusieurs centaines de mètres par rapport à l’axe de la voie.
Pour toutes ces raisons, il est impératif de lister de manière exhaustive toutes les particularités de l’environnement d’un terrain. Certaines ne seront que des points forts ou points faibles laissés à l’appréciation de chacun, quand d’autres impacteront directement la faisabilité d’un projet.
Exemple : un particulier vend une parcelle constructible et viabilisée, située dans une impasse, entourée de maisons. Le cadre semble parfait pour celui qui cherche à faire construire sa future maison et, à côté, une dépendance où exercer son activité libérale.
L’impasse et les maisons alentour doivent vous amener à vous demander si la parcelle ne fait pas partie d’un lotissement.
Si tel est le cas, il fort probable qu’un cahier des charges de lotissement existe. Or, celui-ci peut interdire, entre autres, les constructions à usage professionnel… alors même que le règlement d’urbanisme les autorise.
Dans ce cas de figure, la construction de la dépendance deviendrait impossible, à moins de s’engager dans une procédure de modification du cahier des charges à l’issue incertaine. L’environnement propret et résidentiel qui vous avait tant séduit serait alors un véritable obstacle à votre projet.
Une situation en lotissement, tout comme la présence d’une exploitation agricole, d’un circuit automobile ou d’une ligne de chemin de fer, et ce même à plusieurs dizaines de mètres du terrain que vous visez, peut lourdement peser sur la destinée d’un terrain.
Vous craignez d’avoir omis une ou plusieurs caractéristiques essentielles du terrain que vous entendez vendre ou acheter ?
Grâce à jaiunterrain.fr vous avez maintenant la possibilité de vous faire confirmer par un expert du foncier que vous avez bien fait le tour de toutes les caractéristiques d’un terrain.
Parce que vous n’achetez pas un terrain tous les jours,
Parce que vous n’aurez pas deux fois la chance de bien vendre votre terrain,