Eplucher les annonces immobilières : le réflexe numéro 1
En matière d’immobilier, les petites annonces restent le moyen le plus efficace d’identifier les terrains à bâtir disponibles à la vente sur un secteur géographique.
Entre les pages petites annonces des journaux locaux gratuits ou payants, les publications locales spécialisées éditées par les professionnels de l’immobilier (agences immobilières, lotisseurs ou notaires) et les sites internet d’annonces généralistes ou axés sur l’immobilier, vous n’aurez que l’embarras du choix.
Les principaux supports papiers à consulter dans sa recherche de terrain à bâtir
A l’heure du tout numérique, le papier a encore de beaux jours devant lui s’agissant d’immobilier.
Preuve en est, il existe 3 types de publications papier à consulter impérativement pour celui qui cherche à acheter un terrain à bâtir.
Les quotidiens et les hebdomadaires locaux payants
Historiquement, il s’agissait des meilleurs et voire seuls supports de publication de petites annonces immobilières.
En perte de vitesse depuis l’avènement des sites internet de petites annonces, ils conservent une place de choix dans le cœur des particuliers vendeurs les plus âgés, à plus forte raison dans les territoires ruraux.
Aux côtés de ces offres de particuliers, on y relève fréquemment des encarts d’office notariaux ou de maisons de ventes aux enchères portant parfois sur des terrains à bâtir. Une source d’opportunités foncières à ne pas négliger dans sa recherche de terrain à bâtir.
Les journaux gratuits d’annonces immobilières de professionnels
Ces publications sont généralement proposées en libre-service sur le pas de porte des agences immobilières ou dans les salles d’attente des offices notariaux.
Qu’il s’agisse du LogicImmo, de la Gazette de l’immobilier ou de Home, tous ces magazines ont la particularité de mêler articles sur l’actualité immobilière d’une région et annonces de professionnels.
Bien qu’aucune de ces publications ne dresse la liste exhaustive des biens proposés à la vente par les agences immobilières partenaires, elles présentent l’avantage de permettre d’identifier en un regard les principales agences présentes sur un secteur géographique à contacter en cas de besoin.
Pensez aussi à consulter le mensuel Biens, édité par les chambres de notaires.
Vous devriez le trouver en accès libre dans les salles d’attente des offices notariaux. Si ce n’est pas le cas, n’hésitez pas à demander à votre notaire, à l’occasion d’un rendez-vous, s’il peut vous en fournir un exemplaire.
Bâti sur le même modèle que les magazines de professionnels vus ci-avant, il intègre des articles relatifs à l’actualité notariale en plus.
Les principaux sites internet d’annonces immobilières à éplucher
Bien que parfois fastidieuse, la recherche d’un terrain à bâtir au travers des petites annonces sur internet reste un incontournable.
En usant des bons filtres de recherche, avec patience et méthode, vous devriez y trouver, au mieux un ou plusieurs biens susceptibles de vous intéresser, et au pire les coordonnées des principaux professionnels ayant des terrains en portefeuille sur votre secteur de recherche.
Quels sites consulter dans sa recherche de terrain à bâtir ?
- Les sites de petites annonces généralistes tels que Le Bon Coin, Paru Vendu ou encore Top Annonces
- Les sites d’annonces immobilières entre particuliers, dont le plus connu est sans conteste PAP
- Et ceux des professionnels tels que Se Loger ou Logic Immo
- Le site des offres immobilières des notaires
- Les sites institutionnels des grands réseaux ou syndicats d’agences immobilières comme celui de la FNAIM, par exemple
- Et enfin les sites spécialisés dans les annonces de terrains à vendre tels que Terrain-construction, Les Terrains ou encore Green Acres.
Consulter les professionnels de la vente de terrains à bâtir
L’appellation « professionnels de la vente de terrains à bâtir » regroupe en réalité trois catégories de professionnels :
- Les mandataires, chargés de vendre un bien pour le compte d’un tiers, parmi lesquels on trouve les agents immobiliers.
- Les notaires, intervenant dans le processus de vente en leur qualité d’officier ministériel voire de mandataire,
- Et enfin les vendeurs professionnels de terrains à bâtir, tels que les sociétés d’aménagement ou les lotisseurs.
Focus sur ces 3 professionnels de la vente de foncier et sur la manière de les mobiliser efficacement.
Les agents immobiliers
Après les petites annonces, solliciter un agent immobilier est généralement le second réflexe de tout acquéreur à la recherche d’un terrain à bâtir. Et pour cause : on compte plus de 20 000 agents immobiliers en France, qui réalisent près d’un million de transactions par an.
S’il existe des agences et réseaux d’agences spécialisées dans un certain type de transactions, comme par exemple les surfaces commerciales ou les bureaux, rares sont ceux à se focaliser uniquement sur la transaction de terrains à bâtir.
Pourquoi les agences immobilières spécialisées dans le terrain à bâtir sont rares ?
Dans leur grande majorité, les agences immobilières concentrent leurs efforts sur la prise de mandats de vente portant sur des biens bâtis et ce pour trois raisons principales.
Raison n° 1 : A charge de travail égale, vendre du terrain à bâtir est moins rentable
La rémunération d’un agent immobilier est presque toujours calculée au pourcentage du prix de vente du bien qui lui est confié. Or celui-ci est généralement plus élevé pour une maison ou un appartement que pour un terrain à bâtir, à charge de travail égale. C’est pourquoi les mandats de vente sur des biens immobiliers bâtis sont souvent la priorité des agents immobiliers, au détriment de ceux portant sur du foncier à bâtir.
Raison n°2 : La vente d’un terrain est généralement plus longue que celle d’une maison ou d’un appartement
Le délai moyen observé entre la signature de la promesse de vente et la vente définitive d’un bien, donc la perception des honoraires d’agence, est de 2 à 4 fois plus court quand la transaction porte sur un bien bâti, plutôt que sur un terrain à bâtir.
Cela s’explique par le type et le nombre de conditions suspensives compris dans les promesses de vente, qu’elles soient consenties à un particulier ou à un professionnel.
A choisir, l’agent immobilier a donc tendance à privilégier en toute logique le court terme, donc la vente de biens immobiliers existants plutôt que celle de terrains.
Raison n°3 : Vendre du foncier est un métier à part entière
Enfin, vendre un bien immobilier suppose de bien le connaître.
Or, comme vous avez pu le constater en parcourant le chapitre consacré à la manière de bien s’informer sur un foncier, appréhender un terrain requiert d’y consacrer du temps et de l’énergie et de justifier d’une certaine technicité pour en estimer le potentiel et donc la valorisation. Autant d’exigences dont tous les agents immobiliers ne peuvent se prévaloir.
Vous l’aurez compris, le terrain à bâtir représente une part anecdotique du portefeuille de biens sous mandat de la plupart des agences immobilières.
Pour autant, ces professionnels ne sont pas à négliger dans le cadre de votre recherche.
Conseils pratiques pour démarcher efficacement des agents immobiliers
Fort du constat que l’agent immobilier n’en demeure pas moins un acteur clé de la recherche d’un terrain à bâtir, jaiunterrain.fr vous délivre quelques conseils pratiques pour gagner en temps et en efficacité dans vos démarches du terrain parfait à acquérir.
Conseil n°1 : Ciblez les agences bien implantées localement
Dans votre recherche d’un terrain à vendre, contactez en priorité les agences immobilières que vous aurez identifiées comme étant physiquement implantées sur votre secteur géographique de recherche.
Vous avez consulté leur site internet et avez parcouru les offres présentées en vitrine et avez constaté qu’elles n’avaient pas de terrain à bâtir en portefeuille ? Ce peut être par choix et cela ne signifie pas forcément pour autant signifier qu’elles n’ont pas connaissance d’un tel type de bien à vendre sur le secteur qui pourrait vous intéresser.
Aussi, prenez quelques instants et demandez-leur ouvertement si elles ont des fonciers correspondant à vos critères de recherche en portefeuille.
Conseil n°2 : Rendez-vous dans les agences qui proposent des fonciers à vendre, même si aucun ne correspond à votre recherche
Privilégiez également les agences immobilières qui proposent à la vente un ou plusieurs terrains à bâtir, quand bien même ils ne répondraient pas à vos critères de recherche.
La présence de ce type de biens dans le portefeuille de l’agence peut témoigner d’une spécialisation dans ce type de transaction qui peut s’avérer payante à plus long terme.
Conseil n°3 : Préparez toujours vos rendez-vous avec des agents immobiliers
Rechercher efficacement un foncier à acheter suppose de préparer du mieux possible les rendez-vous physiques ou téléphoniques que vous aurez sollicités avec ces agences.
Cela suppose d’avoir les idées claires son projet immobilier, donc de l’avoir préalablement défini. En ce sens, consultez la page qui traite de la définition d’un projet immobilier.
L’autre astuce consiste à préparer une fiche synthétisant votre recherche : localisation, nature du projet de construction, caractéristiques recherchées du terrain, budget, sans oublier vos coordonnées. Quel intérêt ? Pouvoir en laisser une copie à l’agent immobilier que vous rencontrerez.
Conseil n°4 : Osez relancer
Qui ne tente rien, n’a rien ! Aussi, n’hésitez pas à relancer régulièrement les agences immobilières que vous aurez ainsi démarchées, par téléphone ou en passant à l’improviste. Votre objectif ? Rappeler à leur bon souvenir les éléments de la fiche de recherche que vous leur aurez laissée !
Les sociétés d’aménagement et les lotisseurs
L’un comme l’autre a pour caractéristique d’être à la fois des acheteurs et des vendeurs de terrain à bâtir.
Acheter son foncier à bâtir à ce type de professionnel présente l’avantage majeur d’avoir une garantie sur la viabilisation et le potentiel constructif du bien acquis.
Les inconvénients de l’achat d’un terrain à un professionnel
En contrepartie, vous devrez, dans la majorité des cas :
- Vous conformer à des prescriptions particulières qui se cumulent avec celles contenues dans le PLU.
Exemple : Si le PLU autorise toutes formes de toitures mais que l’un des documents propres au lotissement ou à la zone d’aménagement concertée où se situe le terrain impose la réalisation d’une toiture terrasse, vous devrez renoncer à la toiture à pans de vos rêves. - Vous accommoder de la proximité avec le voisinage, notamment si le terrain convoité est inclus dans un périmètre de lotissement où chaque mètre carré compte.
- Accepter que votre marge de négociation des conditions d’acquisitiondu terrain soit très réduite, voire inexistante.
- Voire même, dans certains cas, accepter de faire appel à un constructeur de maisons individuelles imposé par le vendeur avec les avantages et les inconvénients inhérents.
Comment identifier les professionnels susceptibles d’avoir des terrains à vendre ?
Pour trouver les sociétés d’aménagement et les lotisseurs actifs sur le secteur qui vous intéresse, le plus simple reste d’interroger votre moteur de recherche favoris sur internet.
En quelques clics vous aurez dressé une liste non exhaustive des principaux acteurs du secteur, parmi lesquels de grandes enseignes nationales et de plus modestes opérateurs locaux. Il ne vous restera plus qu’à les contacter et à les interroger sur leurs projets en cours de commercialisation ou à venir.
Votre recherche sur internet n’a pas été concluante et vous ne savez comment continuer sur la piste des sociétés d’aménagement ? Sans doute qu’un petit tour à la mairie de la ou des communes sur lesquelles vous avez ciblé vos recherches saura vous relancer, voire plus.
Les notaires
Tous les offices notariaux n’ont pas nécessairement les ressources nécessaires pour prendre des mandats de vente sur les biens immobiliers de leurs clients ou communiquer sur leur portefeuille au travers de petites annonces.
De là à en conclure qu’il n’y a à en tirer aucune information intéressante pour votre recherche, il y a un pas à ne pas franchir !
Un notaire bien implanté localement dispose par la force des choses de nombreuses informations sur le patrimoine immobilier de ses clients.
En prenant le soin de l’informer à l’occasion d’un rendez-vous de conseil de la nature de votre recherche, vous mettez toutes les chances de votre côté de le voir recouper les informations.
Qui sait, peut-être pourra-t-il recommander un autre professionnel ? Ou glisser un mot pour vous à un de ses clients, qui pas plus tard que la semaine dernière s’interrogeait sur l’opportunité de vendre ce charmant petit terrain à bâtir répondant parfaitement à vos critères ?
Mobiliser le réseau des professionnels du foncier
Les vendeurs, mandataires et notaires ne sont pas les seuls à détenir des informations précieuses pour les futurs maîtres d’ouvrage en quête du terrain parfait : loin de là.
Oui mais alors qui contacter et comment ? jaiunterrain.fr vous donne les clés pour mobiliser efficacement tout le réseau des professionnels du foncier.
Etape nº1 : démarcher les géomètres-experts
Que fait un propriétaire de terrain qui envisage de vendre son terrain à bâtir ou de détacher une parcelle de sa propriété ? Réponse : il prend généralement contact avec un géomètre expert !
Bien que les géomètres experts ne soient ni des intermédiaires, ni des commercialisateurs de terrains, ils sont souvent les premiers et les mieux informés des terrains à vendre ou prochainement en vente sur un territoire.
Vous avez ciblé une ou plusieurs communes en priorité dans votre recherche de foncier ? Recherchez le ou les cabinets de géomètres experts géographiquement les plus proches et contactez-les. Pour les identifier, rien de tel qu’une recherche rapide sur l’annuaire des pages jaunes, votre moteur de recherche internet ou encore sur le site de l’Ordre national des Géomètres Experts.
Etape nº2 : démarcher les maîtres d’oeuvre
Outre les géomètres, une seconde profession peut s’avérer être une mine d’or pour votre recherche de terrain à bâtir. Qui ? Le maître d’oeuvre ?
En quoi contacter un architecte peut être utile pour la recherche d’un terrain ?
Parce qu’il réalise des études de capacité pour ses clients, propriétaires fonciers, soucieux de connaitre l’exact potentiel constructif de leur bien et donc sa valeur, l’architecte comme le géomètre expert est souvent aux avant-postes de la mise en vente.
Or quoi de plus précieux, pour un acquéreur, que d’avoir connaissance d’un terrain à vendre avant même qu’il ne soit confié en mandat à une agence immobilière ou placardé sur tous les supports d’annonces immobilières ?
Pourquoi l’architecte a intérêt à vous aider dans votre recherche ?
Il se fera certainement une joie de vous mettre sur une piste intéressante, et ce gratuitement, mais ne vous y trompez pas, ce n’est pas par pure bonté d’âme. Pourquoi alors ? Essentiellement parce que vous êtes pour lui un client potentiel.
En effet, l’usage veut que l’architecte ou maître d’œuvre à l’origine d’une acquisition de terrain soit retenu par le nouveau propriétaire pour la réalisation de son projet de construction.
Si tel est l’usage, notez cependant que rien ne vous oblige à faire appel à ce maître d’oeuvre en particulier pour la réalisation de votre projet immobilier. Tout n’est qu’une affaire d’ascenseur que vous choisissez de lui renvoyer ou non.
Quel intérêt pour le maître d’ouvrage à engager l’architecte qui le met sur la piste d’un terrain ?
Au-delà de l’échange de bons procédés, le maître d’ouvrage a aussi tout intérêt à lui confier une mission de maîtrise d’œuvre. Pourquoi ? En raison de sa bonne connaissance des caractéristiques techniques, administratives et réglementaires dudit terrain.
En somme, cette bonne connaissance du terrain n’est ni plus ni moins qu’un gain de temps pour le particulier et ce sans frais supplémentaires (l’architecte ne pouvant pas monnayer son intervention dans la négociation d’une vente).
Etape nº3 : ne pas négliger de se renseigner en mairie
La mairie, en quoi ce peut être une aide à la recherche de terrain ?
La mairie et son service urbanisme sont le point de passage obligé de tout vendeur d’un terrain désireux de s’informer sur le potentiel de son terrain. Il en est de même pour les lotisseurs ou aménageurs qui envisagent d’acquérir un foncier en vue de le diviser en plusieurs lots à bâtir à vendre.
De la même façon que les architectes et les géomètres-experts sont susceptibles d’avoir connaissance de fonciers disponibles avant leur mise sur le marché, le personnel de mairie, et en particulier celui du service urbanisme, l’est tout autant.
Aussi, il y a fort à parier que le personnel de mairie aura quelques informations, des pistes et pourquoi pas des noms à vous communiquer, qui puissent vous être utiles pour votre recherche de terrain.
Quelques conseils pour un contact mairie réussi
Préférez le rendez-vous physique à l’échange téléphonique
Dans la mesure du possible, privilégiez le rendez-vous physique à l’entretien téléphonique avec le responsable du service de l’urbanisme de la commune ciblée.
D’une part, cela rend le l’échange plus personnel et permet de mettre un visage sur un nom. Et d’autre part, cela permet surtout de contextualiser le sujet au moyen d’éléments graphiques (carte, plan de cadastre, plan de zonage du PLU).
Préparez votre rendez-vous
Listez, en amont de l’entretien, tous les points que vous aimeriez voir aborder. Certes, pour vous le principal reste votre recherche d’un terrain à bâtir, mais aborder le sujet frontalement serait maladroit. Le responsable du service urbanisme n’est pas agent immobilier, donc vous allez devoir faire preuve de subtilité.
Ainsi, avant de mettre le sujet de votre recherche de terrain à acquérir sur le tapis, vous pouvez, par exemple, interroger votre interlocuteur sur les points suivants :
- Les grands projets de développement urbain ou d’aménagement actuels ou futurs sur la commune. L’avantage est double : montrer votre intérêt pour la politique de développement urbain de la commune mais aussi recueillir des informations qui peuvent vous être précieuses.
Exemple : Imaginons qu’au détour de la conversation vous appreniez qu’une déviation d’un axe routier très passant doit voir le jour dans les 18 mois à venir. Cette information qui n’a l’air de rien peut vous amener à élargir votre secteur de recherche à ses abords, par anticipation de la baisse de trafic. Faute de cette information, vous ne vous seriez certainement pas intéressé à ce secteur par crainte des nuisances sonores. - L’éventualité d’une modification ou d’une révision prochaine du PLU et sa portée. Si par exemple, un projet de révision doit prochainement être initié, il est intéressant de savoir si l’ouverture à l’urbanisation de nouveaux secteurs est envisagée et si oui, lesquels.
Exemple : Vous apprenez que le passage d’une zone agricole en zone à urbaniser à dominante pavillonnaire est à l’étude ? Identifiez là et n’hésitez pas à contacter les propriétaires des terrains concernés pour leur faire savoir que vous seriez potentiellement intéressé par leur acquisition, sous réserve bien sûr que le changement de zonage aboutisse. - Les programmes de lotissement actuels ou en cours d’instruction par les services de la mairie, leur emplacement et le nom des sociétés qui les portent.
Quel intérêt à cela ? Pouvoir tout simplement les contacter en direct et en avant première pour obtenir des informations sur les futurs lots qui seront commercialisés. - Enfin, évoquez avec votre interlocuteur les zones du PLU sur lesquelles concentrer votre recherche de terrain à bâtir en fonction de votre projet.
Exemple : Si certaines zones du PLU n’autorisent pas la construction de maisons individuelles en R+2 (soit deux étages sur rez-de-chaussée) alors que tel est votre projet, autant le savoir tout de suite.
Une fois ces points abordés, il ne vous restera plus qu’à conclure élégamment l’échange en demandant innocemment si votre interlocuteur a connaissance de terrains disponibles correspondant à vos critères de recherche : vous pourriez être surpris par sa réponse.
Consultez régulièrement le panneau d’affichage en mairie
La délivrance de toute autorisation d’urbanisme, qu’il s’agisse d’une déclaration préalable, d’un permis de construire ou d’un permis d’aménager, doit faire l’objet d’un affichage public en mairie.
Or, l’obtention d’une telle autorisation d’urbanisme étant nécessaire à la création de nouvelles parcelles de terrain, il y a fort à parier que les parcelles dont le détachement vient d’être autorisé seront très prochainement mises en vente. Et qui sait, l’une d’elles est peut-être le terrain parfait que vous recherchez avec tant de motivation !
Vous avez passé des heures à parcourir les annonces immobilières et avez mobilisé tous les acteurs de l’immobilier de votre secteur mais rien à faire, le terrain à bâtir fait pour vous vous échappe ?
Rien n’est perdu, il vous reste une dernière carte à abattre : celle de la recherche de terrain au moyen de la prospection directe, à la manière d’un professionnel.
jaiunterrain.fr vous dit tout sur cette technique de recherche de terrain encore trop confidentielle dans la page suivante.