Ceux qui nous connaissant savent que chez Jaiunterrain.fr, nous prenons les servitudes très au sérieux et avons fait l’un de nos chevaux de bataille (avec la condition suspensive de permis purgé, bien sûr). Partant du principe qu’un propriétaire ou futur propriétaire d’un terrain à bâtir averti en valait deux, cet article à vocation à compléter nos précédentes publications consacrées aux servitudes à découvrir ou à redécouvrir sous ce lien.
Savoir ce qu’est une servitude et comment la trouver, c’est bien. Le faire, c’est encore mieux mais malheureusement, de trop nombreux futurs acquéreurs de terrain à bâtir, en particulier hors lotissement, ne le font pas. Manque de temps ? De motivation ? Ou de connaissance des risques que peut faire peser une servitude sur un projet de construction ?
Pour vous inciter à faire la chasse aux servitudes, quoi de mieux qu’un rapide rappel de ces risques ?
Le principal risque à ne pas vérifier les servitudes avant d’acheter un terrain est de se retrouver avec un terrain limité dans son utilisation. Or, vous en conviendrez, acheter un terrain pour bâtir une maison en son centre pour, une fois devenu propriétaire, se rendre compte qu’une servitude vous en empêche, c’est problématique.
Et oui, les servitudes peuvent limiter l’utilisation que vous pouvez faire de votre terrain. Ce peut être en vous empêchant de construire à certains endroits, en vous empêchant de construire à une certaine hauteur ou en limitant l’accès à certaines parties du terrain. Si vous n’êtes pas informé des servitudes qui affectent le terrain, vous pourriez vous retrouver avec un terrain inutilisable pour votre projet de construction.
Des exemples valant mieux que de longs discours, en voici quelques-uns.
Exemple n°1
Citons le cas d’un propriétaire avait construit sa maison sur une partie de terrain qui était grevée d’une servitude de passage, en vertu de laquelle le voisin bénéficiaire de la servitude avait le droit de passer pour accéder à sa propriété. Faute de pouvoir passer, il a alors assigné le propriétaire en justice pour obtenir la démolition de la construction et le respect de la servitude.
Le tribunal, ayant constaté que le propriétaire de la maison avait agi en toute connaissance de cause, car il avait été informé de l’existence de la servitude, a ordonné la démolition pure et simple de la construction et le respect de la servitude, sous peine d’une astreinte, ainsi que le paiement des dommages-intérêts au voisin pour le préjudice subi (Cour d’appel de Rennes, 2ème chambre, 7 mars 2019, n°17/09880).
Exemple n°2
Un propriétaire avait construit une maison qui obstruait la vue d’un voisin. Or, ce dernier avait une servitude de vue qui lui permettait de conserver une vue dégagée sur la mer.
Le tribunal a considéré que le propriétaire avait violé la servitude de vue, et l’a condamné à démolir une partie de sa maison pour rétablir la vue du voisin (Cour de cassation, 3ème chambre civile, 13 juin 1990, n°88-15.834).
Un autre risque à ne pas vérifier les servitudes avant d’acheter un terrain à bâtir est de devoir supporter des coûts supplémentaires.
Les servitudes peuvent impliquer des coûts, par exemple si vous devez payer pour l’entretien d’une voie d’accès qui traverse votre terrain ou si vous devez supporter les coûts de raccordement à un réseau public qui passe sur votre terrain. Si vous n’êtes pas informé de ces coûts potentiels, vous pourriez vous retrouver avec des dépenses imprévues qui augmentent considérablement le coût de votre projet de construction ou tout simplement vos charges annuelles.
Quelques exemples concrets de coûts potentiels liés à l’existence d’une servitude sur un terrain à bâtir :
Enfin, ne pas rechercher les servitudes qui grèvent potentiellement un terrain à bâtir avant l’achat, c’est aussi le risque de se retrouver en conflit avec les voisins ou les concessionnaires de réseaux publics.
En effet, ces servitudes peuvent impliquer des droits d’accès ou d’utilisation pour des tiers, et si ces tiers ne respectent pas ces droits, cela peut entraîner des conflits avec les propriétaires du terrain. Si vous n’êtes pas informé des servitudes qui affectent le terrain, vous pourriez vous retrouver en conflit avec des tiers qui ont des droits sur le terrain.
Vous l’aurez compris, les servitudes sont un élément clé à prendre en compte lors de l’achat d’un terrain à bâtir.
Ne pas les vérifier peut entraîner des risques importants, tels que la limitation de l’utilisation du terrain, des coûts supplémentaires, des conflits avec les voisins ou les concessionnaires de réseaux publics. Il est donc essentiel de prendre les précautions nécessaires pour éviter ces pièges, en consultant le plan cadastral, le règlement du PLU, le certificat d’urbanisme et les actes de propriété ou en interrogeant le service de conservation des hypothèques, comme expliqué dans cet article.
natalia@jaiunterrain.fr
Les recours abusifs sont souvent déposés par des personnes qui ne sont pas directement affectées par le projet et dont l’objectif principal est d’empêcher la réalisation d’un projet de construction.
©jaiunterrain.frGarantie financière d’achèvement (GFA) : une condition suspensive essentielle...
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