Revente d’une résidence principale à un promoteur et risque d’action en rescision pour lésion

les carnets du foncier, le blog de coachs du foncier

Les vacances estivales touchent à leur terme et le retour à la maison, pour ceux qui ont eu la chance de partir, n’est pas toujours des plus heureux.

Celui de Michel a été particulièrement désagréable. La cause ? Un courrier trouvé dans sa boite aux lettres de l’ancien propriétaire de sa maison située dans l’agglomération de Nantes lui réclamant près de 100 000 €, intérêts légaux en sus.

Presque deux ans après la vente, Michel pensait sincèrement ne jamais plus entendre parler de la personne à laquelle il avait acheté sa nouvelle maison. Et il en était d’autant plus convaincu qu’avant de partir en congés, il avait lui-même signé l’acte de vente définitif de cette jolie maison de 98 m², sur un terrain de 2 000 m², avec un promoteur immobilier particulièrement en Loire-Atlantique qui lui avait fait une offre qu’il n’avait pas pu refuser.

Sous le choc, après une nuit blanche passée à écumer internet, Michel est arrivé sur jaiunterrain.fr et nous a appelé.

Nous l’avons éclairé sur l’action en justice encore trop méconnue dont le menaçait l’ancien propriétaire de son ancienne maison : l’action en rescision pour lésion.

Sommaire de l’article :

#1 | L’achat et la revente de la maison

#2 | La rescision pour lésion, qu’est-ce que c’est ?

#3 | Quelles conditions pour une action en rescision pour lésion ?

L’achat et la revente de la maison de Michel

Pour bien comprendre le problème, un petit retour en arrière est nécessaire.

Après un confinement houleux dans un appartement de 70 m² sans extérieur, la décision de Michel et de son épouse est prise : la vie en appartement, c’est fini, ils veulent une maison. Efficaces, ils trouvent grâce à une agence immobilière la maison de leurs rêves.

Un compromis est signé en juin 2020 et l’acte de vente définitif est signé avec le vendeur, Monsieur B., fin octobre 2020. Prix de vente de la maison : 241 000 €.

Le temps de refaire quelques peintures, la famille s’installe dans sa nouvelle maison en janvier 2021. Les mois passent et, en mai, alors qu’il se demande s’il ne serait pas opportun d’investir dans la construction d’une piscine, Michel reçoit la visite d’un développeur foncier, dont le travail est de rechercher des terrains à bâtir et d’en négocier l’achat pour le compte d’un promoteur immobilier reconnu.

Le premier réflexe de Michel a été de couper court à la discussion et de répondre au promoteur qu’il venait d’emménager et d’effectuer des travaux et qu’il avait pas du tout l’intention de vendre à un promoteur sa toute nouvelle maison.

Mais les bons responsables de développement se reconnaissent à leur pugnacité et forcé de reconnaître que celui qui avait démarché Michel, n’en manquait pas. Le temps d’estimer la constructibilité exacte de sa parcelle, de faire un bilan prévisionnel d’opération et de tout mettre par écrit, il était de retour avec une offre d’achat pour la maison… d’un montant de 330 000 €.

A la perspective de réaliser une plus-value de 89 000 € après seulement 1 an de possession, Michel et son épouse n’ont pas hésité longtemps.

En juillet 2021, ils ont donc régularisé chez le notaire une promesse unilatérale de vente sous conditions suspensives avec le promoteur immobilier et, 12 mois plus tard, ils ont eu la satisfaction de signer la vente définitive 2 jours avant leur départ en congés.

La suite de l’histoire vous la connaissez déjà : le précédent propriétaire de la maison, ayant appris qu’ils l’avaient revendue à un prix bien supérieur à celui auquel ils l’avaient acquise moins de 2 ans auparavant, leur a adressé un recommandé leur réclamant la différence, intérêts en sus, sous peine d’intenter une action en rescision pour lésion.

La rescision pour lésion, qu‘est-ce que c’est ?

La rescision en lésion, dans le cadre d’une vente immobilière, est l’action qui permet au vendeur d’un bien d’obtenir un dédommagement si le prix auquel il a conclu la vente est notablement inférieur à la valeur véritable de son bien.

Prévue à l’article 1674 et suivants du Code Civil, cette action en justice doit être initiée par le vendeur qui s’estime lésé dans les deux ans suivant la signature de l’acte de vente définitif du bien immobilier. L’achat de sa maison par Michel ayant eu lieu en octobre 2020, Monsieur B., l’ancien propriétaire, était effectivement dans les délais.

Concrètement, cette action judiciaire, si elle aboutit, peut permettre au vendeur s’estimant lésé de :

Récupérer le bien vendu à condition d’en restituer le prix de vente payé par l’acquéreur,
Ou d’être dédommagé du montant de la différence entre le prix de vente initial et la valeur actuelle du bien, déduction faite de 10 % de celle-ci.

Quelles conditions pour l’action en rescision pour lésion ?

Fort heureusement pour mon client, pour être recevable en justice, une action en rescision pour lésion doit remplir un certain nombre de conditions… dont celle qui veut que le prix de vente ne dépasse pas les 5/12^e de sa valeur estimée et que la lésion porte sur 7/12^e de celle-ci.

Dans le cas de Michel, le calcul a été rapide à faire :

La valeur estimée de la maison est celle à laquelle il l’a revendue au promoteur, soit 330 000 €.
330 000 € x (5/12^e) = 137 500 €, le prix auquel il a acheté la maison étant de 241 000 € (soit plus que le résultat du calcul), il n’y a donc pas lésion.

A noter par ailleurs qu’une action en rescision pour lésion n’est recevable que dans l’hypothèse d’une vente entre particuliers et qu’elle ne peut pas être invoquée lors de la vente de parts d’une SCI, d’une vente en viager ou d’une vente par adjudication (enchères).

En conclusion

Bien le courrier reçu en recommandé ait suscité une vive réaction chez Michel, quelques minutes ont suffit à le rassurer sur l’irrecevabilité de la demande de Monsieur B., la personne à laquelle il avait acheté sa maison.

Le concernant, la conclusion est limpide : sans le vouloir, il a fait une excellente affaire en achetant sa maison à Nantes et en la revendant à un promoteur immobilier.

Quant à Monsieur B., le propriétaire initial de celle-ci, la réalité est qu’il ne dispose d’aucun recours pour espérer toucher ne serait-ce qu’une partie de la plus-value réalisée par Michel. Sa mésaventure, somme toute assez courante, illustre à quel point une vente de terrain, bâti ou non bâti, requiert de la préparation, voire un accompagnement par un professionnel, afin d’en tirer la meilleure valorisation, pourquoi pas au travers d’une vente à un promoteur.

A bon entendeur !

Natalia

Rédactrice en chef

natalia@jaiunterrain.fr

Nos articles récents

12 juin 2023

Crise immobilière : et si c’était le bon moment pour acheter un terrain à bâtir

Paralysie du marché, baisse du nombre d’acheteurs et carnets de commande des constructeurs de maisons individuelles en berne : autant de facteurs favorables à la négociation pour les acheteurs de terrains à bâtir.