Garantie financière d’achèvement (GFA) : une condition suspensive essentielle lors de la vente d’un terrain à un promoteur

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Vous êtes propriétaire d’un terrain ou d’une maison qui a retenu l’attention d’un promoteur immobilier : félicitations !

Si votre bien permet la réalisation d’un programme immobilier, il a fort à parier qu’une fois l’offre d’achat acceptée, vous soyez confronté à une condition suspensive spécifique dans la promesse de vente : l’obtention d’une garantie financière d’achèvement (GFA).

Dans cet article, nous allons vous expliquer ce qu’est exactement la GFA, pourquoi elle est essentielle pour le promoteur et comment rédiger correctement cette condition suspensive pour protéger vos intérêts.

Sommaire de l’article :

#1 | Qu’est-ce qu’une garantie financière d’achèvement ?

#2 | Pourquoi l’obtention de la GFA est indispensable pour le promoteur

#3 | La demande de la garantie financière d’achèvement en pratique

#4 | Conseils pour une condition suspensive de GFA bien rédigée

Qu‘est-ce qu’une garantie financière d’achèvement

La garantie financière d’achèvement (GFA) est un dispositif légal prévu par le code de la construction et de l’habitation, mis en place pour protéger les acheteurs de logements en l’état futur d’achèvement (VEFA).

Elle garantit que le programme immobilier sera achevé même si le promoteur se retrouve en difficulté financière pendant sa réalisation ou déclaré en faillite. Dans ces cas de figure, malheureusement amenés à se multiplier dans le contexte de crise immobilière actuelle, les acquéreurs des logements à construire par le promoteur défaillant sont assurés d’être livrés de leur logement et ce au prix convenu, le chantier ayant vocation à être terminé par l’organisme qui a délivré cette GFA.

Une fois cette précision faite, vous, vendeur de terrain, êtes tenté de dire que l’obtention de cette garantie financière d’achèvement ne vous concerne en rien, puis qu’une fois votre terrain vendu, les obligations et risques liés à la construction incombent au seul promoteur.

C’est vrai… mais dans les faits, c’est à nuancer.

Pourquoi l’obtention de la GFA est essentielle pour le promoteur immobilier

L’obtention de la garantie financière d’achèvement (GFA) revêt une importance capitale pour le promoteur immobilier qui envisage d’acquérir un terrain pour y construire un programme immobilier.

Pourquoi ? Parce que sans la GFA, le promoteur ne sera pas en mesure de démarrer son projet de construction, ni signer de contrats de vente avec les acquéreurs de logements en VEFA qu’il envisage de construire. Or, s’il se porte acquéreur d’un terrain, c’est précisément pour construire et donc vendre.

S’il ne le peut pas, il n’a aucun intérêt à acheter de terrain au prix d’un terrain à bâtir permettant la réalisation d’une opération immobilière (pour en savoir plus sur la valorisation promoteur d’un terrain à bâtir, consultez aussi la page suivante).

Cette GFA joue un rôle crucial dans la sécurisation des opérations immobilières, tant pour le promoteur que pour les futurs acheteurs des logements. Elle permet de prévenir les risques de faillite ou d’abandon de la construction, garantissant ainsi la bonne réalisation du projet dans les délais prévus.

Alors certes, la condition suspensive d’obtention de la GFA ne bénéficie qu’au promoteur, mais indirectement, c’est elle qui confirme la valorisation du terrain du vendeur qui, si le terrain n’était pas destiné à une opération de promotion immobilière, serait incontestablement moindre.

La demande de garantie financière d’achèvement en pratique

Une fois que le promoteur a signé la promesse de vente avec le vendeur du terrain, il entame la constitution du dossier de demande de la garantie financière d’achèvement (GFA). Cependant, en raison des justificatifs demandé par les organismes spécialisés dans la délivrance de cette garantie, il faut savoir que le dossier de demande de GFA ne sera complété que de longs mois plus tard.

Les documents requis peuvent varier en fonction de chaque organisme, mais ils incluent généralement les éléments suivants :

Un bilan prévisionnel détaillé : le promoteur doit présenter un bilan prévisionnel complet qui comprend les coûts de construction, les dépenses liées au projet, les sources de financement, ainsi que les prévisions de chiffre d’affaires. Si ce bilan prévisionnel est essentiel pour évaluer la viabilité économique de l’opération, il ne peut être communiqué qu’une fois un certain nombre d’évènements intervenus, comme par exemple le lancement commercial de l’opération, puisque c’est à ce moment-là seulement que le promoteur voit son positionnement prix de vente confirmé ou non.
Des garanties de solvabilité telles que des états financiers récents, des références bancaires, des attestations de non-redressement ou de non-liquidation judiciaire, etc.
Un plan de financement détaillé, indiquant les différentes sources de financement utilisées pour l’opération. Cela peut inclure des prêts bancaires, des fonds propres du promoteur, des investisseurs ou d’autres formes de financement.
Le dossier technique du projet comprenant les plans de construction, les autorisations administratives obtenues, les contrats avec les prestataires de services (architecte, entrepreneurs, etc.), ainsi que tout autre document pertinent lié à la réalisation du projet.

Dans les faits, le dossier de demande de GFA est généralement bouclé quand 30 à 40% du programme immobilier a fait l’objet de contrats de réservation, sous-entendu que 30 à 40 % du chiffre d’affaires prévisionnel de l’opération est sécurisé. C’est ce qui explique que cette condition suspensive soit une des dernières à purger avant la signature de l’acte de vente définitif.

Conseils pour une condition suspensive de GFA bien rédigée

De la même manière qu’il est déconseillé de signer une promesse de vente avec un condition suspensive de prêt bancaire qui manquerait de précision (exemple : obtention d’un prêt bancaire pour un montant de XXX.XXX € avant le xx/xx/xxxx), il est nécessaire de rédiger de manière précise et claire la condition suspensive de GFA.

Ainsi, il faut veiller à inclure :

Un coût maximum de la GFA à obtenir, qui sera exprimé en % du chiffre d’affaires de l’opération. De cette façon, non seulement le taux maximal est gravé dans le marbre, mais le chiffre d’affaires aussi et donc de se rendre compte, en réalisant une petite étude de marché, si ce prix est réaliste ou fantaisiste (auquel cas, le risque de voir la vente échouer sera plus important).
Une date limite pour la levée de la condition suspensive, antérieure à la date de levée d’option ou de durée de validité maximale de l’accord.
Une exigence de justifier non pas de 1 mais de 2 refus de GFA pour que la condition suspensive puisse être mise en œuvre.

Enfin, en tout état de cause, le dernier conseil que nous puissions vous donner pour une vente à un promoteur sereine, c’est de refuser que soient cumulées les conditions suspensives d’obtention de la garantie financière d’achèvement (GFA) et de pré-commercialisation. L’obtention de la GFA étant déjà conditionnée à la pré-commercialisation d’un pourcentage du programme immobilier, faire cohabiter ces deux conditions suspensives équivaudrait à un doublon.

A bon entendeur !

Natalia

Rédactrice en chef

natalia@jaiunterrain.fr

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