L’été touche à sa fin et c’est le moment où jamais de remettre les pendules à l’heure. Parce qu’il s’en est passé des choses cet été en matière de foncier…Il y a eu la limitation à 10 mois du délai dans lequel les tribunaux ont à statuer sur les refus de permis (de construire ou d’aménager) prévu à l’article R 600-6 du Code de l’urbanisme. Et la prolongation jusqu’à fin 2027 de la surpression de la possibilité de faire appel des jugements de recours contre les permis en zone tendues.
Ces évolutions estivales sont de bonnes nouvelles pour les porteurs de projets de construction mais malheureusement, du côté de la jurisprudence et du lotissement, il en est une autre qui inquiète et qui commence à faire grand bruit.
Explications de jaiunterrain.fr
Le lotissement est moins une forme d’urbanisation qu’un outil d’aménagement du terrain qui permet la division d’une unité foncière (comprendre par là une parcelle ou plusieurs parcelles contigües appartenant à un seul propriétaire) en 2 lots à bâtir ou plus.
Pour parvenir à cette division, comme expliqué sous ce lien, l’obtention d’une autorisation d’urbanisme est nécessaire :
L’objectif poursuivi est double : permettre à l’autorité administrative de contrôler les opérations de division mais aussi de protéger les futurs acquéreurs des lots issus de la division.
Car si dans les années 60, les lotissements pouvaient avoir des airs de far-west où tout ou presque était permis, le législateur a fini par réagir face à la détresse d’un nombre grandissant de propriétaires de lots issus de lotissements sauvages, dépourvus de droits à construire ou non viabilisés, en imposant l’obtention préalable d’une autorisation d’urbanisme à toute opération de division et toute vente d’un lot à bâtir issu d’un lotissement.
A tout problème sa solution, le Code de l’urbanisme est venu sacraliser deux principes :
Pour bien comprendre le principe, rien de tel qu’une petite mise en situation.
Imaginons qu’un projet de lotissement fasse l’objet d’une demande de permis de construire en juin 2021. Le permis est obtenu à l’issu du délai d’instruction de 3 mois, soit en septembre 2021. Le temps de le purger, le lotisseur attaque les travaux de viabilisation en janvier 2022 et, ayant obtenu une garantie d’achèvement, il procède à la vente par anticipation des lots à bâtir.
Monsieur B. signe donc en février 2022 un compromis de vente avec le lotisseur pour l’achat d’un lot de 500 m² permettant la construction d’une maison individuelle de 120 m² au sol, conformément à ce qui avait été autorisé par le permis d’aménager obtenu par le lotisseur et régularise dans la foulée un CCMI. La demande de permis de construire est déposée en avril 2022.
Problème (ou pas) : Monsieur B. s’aperçoit au jour du dépôt de sa demande de permis que le PLU qui était applicable au moment de la création du lotissement n’existe plus, ayant été remplacé par un PLUi en mars 2022.
Peut-il quand même déposer son permis ? Les règles d’urbanisme ont-elles changé ? Va-t-il obtenir son permis ou se le voir refusé ? Les questions se bousculent et pourtant la réponse est simple : les règles de l’ancien PLU continuent de s’appliquer à son terrain et à tous les autres lots du lotissement grâce à la cristallisation des droits à construire !
Pour s’en convaincre, direction l’article L. 442-14 du Code de l’urbanisme qui précise que « Lorsque le lotissement a fait l’objet d’un permis d’aménager, le permis de construire ne peut être refusé ou assorti de prescriptions spéciales sur le fondement de dispositions d’urbanisme nouvelles intervenues depuis la date de délivrance du permis d’aménager, et ce pendant cinq ans à compter de l’achèvement des travaux constaté dans les conditions prévues par décret en Conseil d’Etat. »
Etant précisé que si le lotissement avait été créé par déclaration préalable, la cristallisation des règles d’urbanisme aurait été identique et ce pendant 5 ans à compter de la décision de non-opposition à la déclaration préalable.
Sauf que… une récente jurisprudence est venue apporter une précision… une précision de taille qui n’aurait pas été sans conséquences pour Monsieur B.
13 juin 2022 : coup de tonnerre ! Le Conseil d’Etat, la plus haute juridiction de l’ordre administratif, a rendu une décision qui fait déjà grincer des dents (à découvrir dans son intégralité sous ce lien).
En effet, le juge administratif a estimé que pour pouvoir voir une demande de permis de construire instruite au regard des règles d’urbanisme applicables au moment de la création du lotissement (donc de l’obtention du permis d’aménager ou de la non-opposition à la déclaration préalable de lotissement) encore faut-il que l’objectif poursuivi par le lotissement ait été atteint, autrement dit il faut que les lots issus de la division aient changé de main c’est-à-dire qu’ils aient été vendus.
Puisque le lotissement sert à diviser un terrain en lots destinés à être vendus, si ces lots ne sont pas vendus, il n’y a pas lotissement, donc pas de cristallisation des droits à construire.
Si la logique est imparable, elle se heurte néanmoins à une pratique très largement ancrée et elle-aussi protectrice de l’acquéreur qui veut que l’on n’acquière pas un terrain à bâtir sans avoir préalablement obtenu un permis de construire devenu définitif (c’est-à-dire purgé de tous recours et retrait administratif).
A n’en pas douter, cette décision déjà largement conspuée par les acteurs de l’aménagement foncier, lotisseurs en tête, va créer des remous côté acquéreurs de lots à bâtir et pourquoi pas impacter par ricochet les sociétés de construction de maisons individuelles… A moins qu’une nouvelle jurisprudence vienne contredire cette interprétation dans les prochains mois.
Affaire à suivre…
natalia@jaiunterrain.fr
Les recours abusifs sont souvent déposés par des personnes qui ne sont pas directement affectées par le projet et dont l’objectif principal est d’empêcher la réalisation d’un projet de construction.
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