Enquête publique PLU

Conseil #1 : Prendre le temps de consulter le projet de PLU / PLUi dans son intégralité

Dans la presse du jour, vous venez de découvrir qu’une enquête publique est en cours sur votre commune. Ni une, ni deux, vous vous précipitez au service de l’urbanisme et consultez le plan de zonage. Votre sang ne fait qu’un tour et vous reprenez à votre compte un slogan publicitaire bien connu : « Appelez-moi le directeur ! » ou plutôt le commissaire enquêteur.

Voilà précisément tout ce qu’il ne faut pas faire !

Déposer une observation auprès du commissaire enquêteur susceptible de recevoir un avis favorable se prépare. Comment ? En prenant le temps de découvrir le projet de document d’urbanisme dans son ensemble.

Cela signifie qu’avant de prendre votre plus belle plume, vous devez avoir parcouru :

• Le rapport de présentation qui est en quelque sorte le diagnostic, l’état des lieux de la commune ou de l’ensemble de communes qui est concerné. Même si ce document n’est pas de nature opposable, autrement dit que son contenu ne peut pas vous servir de base à votre argumentaire, une incohérence entre celui-ci et les autres pièces du PLU / PLUi est toujours bonne à prendre.
• Le projet d’aménagement et de développement durable (PADD) : il s’agit de la stratégie retenue pour l’aménagement et le développement du territoire couvert par le document d’urbanisme, dont la traduction concrète est le règlement écrit et le plan de zonage. Ainsi, si le PADD indique qu’il faut permettre la construction de logements collectifs dans le secteur où se situe votre terrain, alors que le règlement et le plan de zonage n’autorisent sur votre parcelle que la construction d’une maison individuelle, vous avez un argument en or en faveur de leur modification.
• Les orientations d’aménagement et de programmation (OAP), qui sont des « focus » sur la constructibilité, l’aménagement et le développement de secteurs bien précis. Si votre terrain est inscrit dans le périmètre d’une OAP ou s’il est situé en bordure de celle-ci, veillez bien à décortiquer l’OAP en question préalablement à votre déposition.
• Les règlements écrits et graphiques dans leur totalité. Si au plan de zonage, vous constatez que votre terrain est en limite de zone, consultez bien les dispositions des deux zones : celle dans laquelle il est classé et la zone voisine.
• Et toutes les annexes, avec une attention particulière pour celles relatives aux servitudes, aux emplacements réservés et aux bâtiments classés, répertoriés et protégés.

Relevez toutes les incohérences, tous les arguments qui vous semblent aller dans votre sens.

N’hésitez pas à venir consulter le projet de document muni d’un appareil photo de bonne qualité. Il vous sera utile pour photographier :

• Les pages qui vous intéressent mais que vous n’avez pas le temps (ou l’envie) de lire dans l’immédiat. Ainsi vous pourrez vous y replonger tranquillement sans avoir à refaire le déplacement au service de l’urbanisme.
• Les documents graphiques (plans, schémas, etc..) qui concernent votre terrain et que vous pourrez ainsi joindre à votre courrier destiné au commissaire enquêteur pour illustrer votre propos.

Conseil #2 : Construire un argumentaire

Pour avoir une chance d’être entendu par le commissaire enquêteur, vous allez devoir construire un véritable argumentaire, basé sur des éléments factuels.

Toutes les observations qui ont pour base les propos ou les promesses de telle ou telle personne n’ont pas leur place dans le cadre d’une enquête publique. C’est tentant de commencer son plaidoyer par « je ne comprends pas, le maire m’avait promis que mon terrain serait classé… », mais c’est aussi bien moins payant que d’expliquer que le classement de votre terrain contrevient à ce qui figure au PADD.

C’est pourquoi, il est essentiel que vous trouviez des arguments et les organisiez de sorte à convaincre le commissaire enquêteur.

Pour vous y aider, le plus simple est de recourir à la technique de l’entonnoir : partir du général c’est-à-dire d’un objectif du PLU/PLUi ou de la Loi qui ne fait pas débat, pour aller au plus précis autrement dit le cas de votre terrain.

Exemple concret d’argumentaire : le PLU est là pour organiser l’utilisation de l’espace sur le territoire de la commune pour répondre aux besoins de la population et limiter l’étalement urbain à on manque de logements collectifs familiaux sur le territoire de la commune à le secteur de centre bourg est particulièrement bien équipé et desservi par les réseaux à mon terrain est situé dans le secteur de centre bourg mais le PLU ne permet pas d’y réaliser des logements collectifs à il serait logique de le modifier pour permettre de construire plus de logements sur ma parcelle et ainsi loger des familles sans qu’il y ait besoin d’ouvrir à l’urbanisation de nouveaux secteurs.

Conseil #3 : Mettre ses observations par écrit

Une fois les bons arguments trouvés, notre conseil est de les mettre par écrit.

Grâce à cet exercice, vous allez pouvoir prendre de la distance avec votre argumentaire et vous assurer que votre propos suit une progression logique. Si elle est logique pour vous, elle le sera aussi pour le commissaire enquêteur.

Même s’il n’existe aucune exigence de formalisme, le plus efficace est de produire un courrier organisé en 3 parties :

• Une introduction où vous expliquez qui vous êtes, quels sont le ou les biens dont vous êtes propriétaire sur la commune et quelles sont les règles d’urbanisme qui leurs sont applicables dans l’actuel PLU / PLUi et dans le projet de PLU / PLUi soumis à enquête publique.
• Un développement qui comprend une ou plusieurs observations organisées suivant la méthode de l’entonnoir.
• Une conclusion qui récapitule de manière précise votre demande (changement de zonage, modification du règlement de zone, entrée ou sortie d’une OAP, etc.).

Pour vous aider dans la rédaction de votre courrier à destination du commissaire enquêteur, téléchargez le modèle de courrier que nous avons préparé pour vous et profitez d’encore plus de conseils.

Conseil #4 : Privilégier la remise en main propre à l’occasion d’une permanence

Une fois votre argumentaire construit, vous trépignez sans doute d’impatience de le partager au commissaire enquêteur. Si l’échange verbal reste l’option la plus conviviale pour le faire, un écrit n’est jamais superflu.

Rencontrer et échanger avec le commissaire enquêteur puis lui remettre, en conclusion de l’entretien, vos observations par écrit, c’est la garantie de ne voir aucune information se perdre. De plus, votre interlocuteur, même s’il dispose d’un esprit de synthèse, vous saura gré de lui épargner une prise de notes.

Grâce à votre écrit, il n’aura plus qu’à le consigner tel quel dans son rapport et pourra se concentrer d’autant plus sur la réponse à lui donner.

Conseil #5 : Se faire accompagner

Il y a la théorie, et la pratique.

Dans les faits, les occasions de participer à une enquête publique sur un projet de modification, d’élaboration ou de révision d’un PLU / PLUi sont rares et il n’est pas toujours simple, face à l’enjeu, de trouver les bons arguments et une manière pertinente de les présenter. D’où l’importance de se faire accompagner par un professionnel rompu à cet exercice.

En faisant appel à un coach foncier, vous bénéficierez d’une aide dans la construction et la formulation de votre argumentaire en faveur du changement des règles contenues dans le PLU ou le PLUi applicables à votre terrain.