La commune sur laquelle vous êtes propriétaire d’un terrain a ouvert une procédure d’élaboration, de révision ou de modification de son Plan Local d’Urbanisme.
Que votre terrain soit bâti ou non-bâti, constructible ou non-constructible, vous allez devoir vous y intéresser.
Modification du zonage ou du règlement de zone, création d’une OAP, d’une servitude publique ou d’un emplacement réservé… qu’ils concernent votre terrain ou les terrains voisins, ils sont susceptibles d’affecter votre droit de propriété et donc la valeur de votre terrain. Raisons pour lesquelles vous devez absolument vous y intéresser.
Que votre objectif soit d’éviter une dépréciation de la valeur de votre bien ou au contraire d’en obtenir une revalorisation (grâce au passage de non-constructible à constructible, par exemple), l’enquête publique est un moment clé pour faire entendre votre voix et défendre vos intérêts.
Comment procéder ? J’aiunterrain.fr vous donne 5 conseils pratiques pour réussir votre intervention auprès du commissaire enquêteur à l’occasion d’une enquête publique sur un projet de PLU.
L’enquête publique est une étape obligatoire de toute procédure d’élaboration, de révision ou de modification (sauf modification simplifiée) d’un document d’urbanisme tels que le PLU ou le PLUi. Son objectif est double :
Si les modalités du déroulement de l’enquête publique sont toujours fixées par l’autorité qui mène la procédure (conseil municipal si PLU, intercommunalité si PLUi), le principe est toujours le même : le projet de document d’urbanisme est mis à la disposition de tous ceux qui le souhaitent pendant 2 mois, afin qu’ils puissent en prendre connaissance, et un commissaire enquêteur est désigné pour recevoir et écouter les remarques des citoyens.
En dehors des horaires de permanence du commissaire enquêteur, il est toujours possible de lui faire parvenir ses observations par écrit (envoi d’un courrier recommandé, remise en main propre contre récépissé ou dans certains cas, possibilité d’envoyer un message sécurisé depuis une plateforme internet).
Qu’il s’agisse d’observations faites lors d’une permanence ou par écrit, leur valeur est identique : le commissaire enquêteur est tenu de les consigner dans un registre d’enquête publique et d’y apporter une réponse motivée. Cette réponse, favorable, défavorable, avec ou sans réserve, figure dans le rapport du commissaire enquêteur, qui est remis à la collectivité locale avant l’approbation définitive du document d’urbanisme.
Précision de taille : les collectivités (mairies, intercommunalités) ne sont pas tenues de suivre toutes les recommandations du commissaire enquêteur.
Néanmoins, si une observation a reçu un avis favorable dans le rapport, la collectivité prend un vrai risque en ne se rangeant pas à son avis : celui de voir son tout nouveau document d’urbanisme attaqué en annulation.
Dans la presse du jour, vous venez de découvrir qu’une enquête publique est en cours sur votre commune. Ni une, ni deux, vous vous précipitez au service de l’urbanisme et consultez le plan de zonage. Votre sang ne fait qu’un tour et vous reprenez à votre compte un slogan publicitaire bien connu : « Appelez-moi le directeur ! » ou plutôt le commissaire enquêteur.
Voilà précisément tout ce qu’il ne faut pas faire !
Déposer une observation auprès du commissaire enquêteur susceptible de recevoir un avis favorable se prépare. Comment ? En prenant le temps de découvrir le projet de document d’urbanisme dans son ensemble.
Cela signifie qu’avant de prendre votre plus belle plume, vous devez avoir parcouru :
Relevez toutes les incohérences, tous les arguments qui vous semblent aller dans votre sens.
N’hésitez pas à venir consulter le projet de document muni d’un appareil photo de bonne qualité. Il vous sera utile pour photographier :
Pour avoir une chance d’être entendu par le commissaire enquêteur, vous allez devoir construire un véritable argumentaire, basé sur des éléments factuels.
Toutes les observations qui ont pour base les propos ou les promesses de telle ou telle personne n’ont pas leur place dans le cadre d’une enquête publique. C’est tentant de commencer son plaidoyer par « je ne comprends pas, le maire m’avait promis que mon terrain serait classé… », mais c’est aussi bien moins payant que d’expliquer que le classement de votre terrain contrevient à ce qui figure au PADD.
C’est pourquoi, il est essentiel que vous trouviez des arguments et les organisiez de sorte à convaincre le commissaire enquêteur.
Pour vous y aider, le plus simple est de recourir à la technique de l’entonnoir : partir du général c’est-à-dire d’un objectif du PLU/PLUi ou de la Loi qui ne fait pas débat, pour aller au plus précis autrement dit le cas de votre terrain.
Exemple concret d’argumentaire : le PLU est là pour organiser l’utilisation de l’espace sur le territoire de la commune pour répondre aux besoins de la population et limiter l’étalement urbain à on manque de logements collectifs familiaux sur le territoire de la commune à le secteur de centre bourg est particulièrement bien équipé et desservi par les réseaux à mon terrain est situé dans le secteur de centre bourg mais le PLU ne permet pas d’y réaliser des logements collectifs à il serait logique de le modifier pour permettre de construire plus de logements sur ma parcelle et ainsi loger des familles sans qu’il y ait besoin d’ouvrir à l’urbanisation de nouveaux secteurs.
Une fois les bons arguments trouvés, notre conseil est de les mettre par écrit.
Grâce à cet exercice, vous allez pouvoir prendre de la distance avec votre argumentaire et vous assurer que votre propos suit une progression logique. Si elle est logique pour vous, elle le sera aussi pour le commissaire enquêteur.
Même s’il n’existe aucune exigence de formalisme, le plus efficace est de produire un courrier organisé en 3 parties :
Pour vous aider dans la rédaction de votre courrier à destination du commissaire enquêteur, téléchargez le modèle de courrier que nous avons préparé pour vous et profitez d’encore plus de conseils.
Une fois votre argumentaire construit, vous trépignez sans doute d’impatience de le partager au commissaire enquêteur. Si l’échange verbal reste l’option la plus conviviale pour le faire, un écrit n’est jamais superflu.
Rencontrer et échanger avec le commissaire enquêteur puis lui remettre, en conclusion de l’entretien, vos observations par écrit, c’est la garantie de ne voir aucune information se perdre. De plus, votre interlocuteur, même s’il dispose d’un esprit de synthèse, vous saura gré de lui épargner une prise de notes.
Grâce à votre écrit, il n’aura plus qu’à le consigner tel quel dans son rapport et pourra se concentrer d’autant plus sur la réponse à lui donner.
Il y a la théorie, et la pratique.
Dans les faits, les occasions de participer à une enquête publique sur un projet de modification, d’élaboration ou de révision d’un PLU / PLUi sont rares et il n’est pas toujours simple, face à l’enjeu, de trouver les bons arguments et une manière pertinente de les présenter. D’où l’importance de se faire accompagner par un professionnel rompu à cet exercice.
En faisant appel à un coach foncier, vous bénéficierez d’une aide dans la construction et la formulation de votre argumentaire en faveur du changement des règles contenues dans le PLU ou le PLUi applicables à votre terrain.
Il est toujours intéressant d’avoir un avis extérieur sur la pertinence des arguments mis en avant et des conseils pratiques sur la manière d’aborder l’entretien physique avec le commissaire enquêteur.
N’oubliez jamais d’anticiper sur la suite de la procédure et vos éventuelles voies de recours, dans l’hypothèse où vos observations recevraient un avis favorable dont il ne serait pas tenu compte.
Qui mieux que vous pour défendre vos intérêts !
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