Les investisseurs immobiliers sont, chaque année, de plus en plus nombreux à scruter le marché et les tendances du parc immobilier dans le neuf comme dans l’ancien. Mais les bonnes affaires se font plus rares avec l’explosion des prix et une pression toujours aussi forte malgré la crise sanitaire.
Une part du marché de l’immobilier reste pourtant boudée par les investisseurs particuliers : le foncier. La prospection et l’acquisition de terrains restent l’aire de jeu des promoteurs immobiliers.
A tort ?
Décryptage par un coach de l’investissement foncier pour les particuliers : avantages, inconvénients et difficultés.
Avant de sortir les arguments qui vous feraient délaisser la pierre au profit de la terre, il convient d’éclaircir un point : on parle bien de terrains constructibles ou potentiellement constructibles, bâtis ou non bâtis. Investir dans un foncier qui se situe en zone naturelle, n’a aucun intérêt sauf pour un projet personnel, éloigné de toute pensée spéculative.
Mais revenons à notre sujet : investir en vue de réaliser une bonne opération financière.
Qu’est-ce qui fait qu’un foncier peut s’avérer être un investissement très rentable ? Sa rareté et la multiplication de professionnels et de particuliers qui en recherchent.
Il faut bien avouer que les propriétaires fonciers, tellement habitués à être sollicités par des professionnels de l’immobilier ne font pas forcément le premier pas dans la mise en vente de leur propriété.
C’est pourquoi un bien immobilier foncier sera plus difficile à repérer, à estimer et à négocier qu’un bien immobilier classique. Vous pouvez toujours essayer d’estimer le prix d’une maison, d’un appartement ou d’un local, difficilement celui d’un terrain, encore moins lorsqu’il est occupé par une maison ou un immeuble
Et pourtant, l’évaluation du bon prix est la clé pour saisir une opportunité et réussir son achat de terrain et ainsi espérer réaliser une bonne affaire.
Pourquoi ? Parce qu’en matière de terrain constructible déjà bâti, il faut dissocier la valeur du terrain au regard des droits à construire qu’il offre, de la construction qui est d’ores et déjà édifiée dessus. Voilà qui explique qu’il faille faire preuve d’un minimum de connaissances pour dénicher la perle rare.
Pour cela, la maîtrise des outils administratifs à la disposition du public, tel que le Plan Local d’Urbanisme, est primordiale avant toute recherche de foncier.
Être attentif aux caractéristiques d’un terrain, faire preuve d’une bonne connaissance du marché immobilier : deux autres points non négligeables !
Ainsi, un bon investissement foncier, c’est un terrain à bâtir qui offre d’importants droits à construire, sans considération pour les arbres ou les constructions qui l’occupent.
Et parce que saisir une bonne opportunité est avant tout une affaire de patience, il conviendra de réaliser une bonne négociation avec le vendeur en vue d’une revente à un promoteur… dans un futur pas toujours proche.
On parle d’opérations financières très rentables à moyen ou long terme dans le langage foncier. Une différence notable en opposition à la revente à court terme d’appartements ou de maisons avec des plus-values beaucoup plus faibles.
Mais attention, investir dans le foncier est un choix qui est souvent dicté deux critères : sa capacité financière et son objectif temporel de retour sur investissement. Plus un foncier sera bon marché et plus la perspective de réaliser une plus-value intéressante s’inscrira dans le temps long. A l’inverse, investir dans le foncier avec pour objectif de réaliser une opération de division foncière à court terme nécessitera une mise de départ plus importante et laissera espérer un retour sur investissement plus rapide mais paradoxalement moins élevé.
A chacun ses possibilités, ses choix ou ses envies…
Il existe bien des façons pour trouver des terrains mais la méthode qui vous permettra de réaliser les plus belles affaires reste la prospection à la manière d’un professionnel du foncier. Pourquoi ? Parce qu’elle a pour objectif d’identifier des opportunités off market !
Dans un premier temps vous repérez un terrain et vous faites des vérifications sur son potentiel. S’en suit l’envoi d’un courrier à destination de son propriétaire (si vous ne connaissez pas encore le cadastre, rendez-vous ici). Ce courrier doit témoigner de votre intérêt sans équivoque pour l’acquisition du terrain convoité, alors même que vous ignorez s’il est disponible ou non à la vente. Si vous obtenez une réponse positive de la part du propriétaire du terrain, vous pourrez engager des négociations et vous positionner ainsi avant d’autres prospecteurs tels que les promoteurs ou les agents immobiliers par exemple.
Vous vous demandez sans doute si cette méthode fonctionne, partant du principe qu’un propriétaire qui souhaite vendre son terrain, le met tout simplement en vente, sans qu’il faille le lui demander ? Et bien la réponse est oui, car les vendeurs qui ne se déclarent pas ouvertement comme tels sont plus nombreux qu’il n’y parait.
Ne rien tenter, c’est échouer d’avance : un peu d’audace voyons !
Devenir investisseur foncier nécessite non seulement de disposer de fonds en adéquation avec le marché qu’on vise mais surtout faire preuve de patience dans l’atteinte du retour sur investissement.
C’est ensuite se placer en pole position sous peine de se faire doubler par les professionnels du foncier aux moyens humains et financiers souvent plus important que vous, l’investisseur particulier.
L’un des avantages indéniables à investir dans le foncier, c’est que cela permet de se construire un portefeuille immobilier à moindre frais, sous réserve de s’investir personnellement dans sa valorisation auprès des collectivités mais aussi des particuliers, promoteurs ou lotisseurs qui peuvent être intéressés par sa revente.
Restent malheureusement quelques inconvénients : le cycle relativement long d’une opération foncière. On peut mettre quelques années avant de vendre son terrain. Cela nécessite une certaine aisance financière.
Dernier risque à accepter mais non des moindres : il n’y a jamais de garantie que le terrain qui est constructible un jour, le soit encore le lendemain, ou presque. En effet, un déclassement de terrain en zone non constructible suite à une modification des règles d’urbanisme est toujours possible.
Ce tour d’horizon est maintenant terminé, faites vos jeux !
Paralysie du marché, baisse du nombre d’acheteurs et carnets de commande des constructeurs de maisons individuelles en berne : autant de facteurs favorables à la négociation pour les acheteurs de terrains à bâtir.
©jaiunterrain.fr
©jaiunterrain.frL’écoquartier : modèle de la ville de demain ou utopie ?
©jaiunterrain.fr
©jaiunterrain.fr
©jaiunterrain.fr