Acheter un terrain agricole : un rêve à portée de main
Effet collatéral de la crise sanitaire ou conséquence de la quête de sens, les terrains agricoles et maisons à la campagne n’ont jamais été aussi prisés par les particuliers.
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Au travers de cette nouvelle série « chronique d’un coaching foncier » nous vous donnons la parole, vous qui êtes ou avez été nos clients.
L’objectif est simple : vous permettre de raconter votre propre expérience du coaching foncier, partager votre ressenti et pourquoi pas nous suggérer des pistes d’amélioration.
Pour cette 3e épisode des chroniques de coaching, une fois n’est pas coutume, c’est au coach foncier que revient la mission de rapporter les propos de ses clients, dans un souci de clarté et de synthèse. Pourquoi ? Parce qu’ils étaient pas moins de 7 à faire appel aux coachs de J’aiunterrain.fr pour la vente de leurs parcelles à un promoteur immobilier.
Pour cette raison et avec leur aimable autorisation, nous les appellerons « le Groupe des 7 » propriétaires d’un ensemble de terrains d’environ 1 hectare en Côte d’Or.
Lorsque le nouveau PLU de cette commune proche de Dijon a été approuvé, les terrains de ces propriétaires sont passés de zone A (agricole) à 1AU (zone à urbaniser à moyen terme). Les promoteurs se sont immédiatement mis à les démarcher.
Malheureusement, ces 7 propriétaires ont vite déchanté : si beaucoup de promoteurs étaient effectivement intéressés par l’achat de leurs terrains, aucun ou presque n’était prêt à leur en offrir plus que 5€ du mètre carré… soit à peine plus que le prix de la terre agricole.
Convaincus qu’ils se faisaient avoir et ne voulant pas vendre leurs terrains à si bas prix, ils ont commencé à faire des recherches sur internet et sont tombés sur J’aiunterrain.fr.
Ils ont demandé à profiter d’un premier entretien gratuit de 30 minutes avec un coach foncier. C’est moi qui étais de permanence ce jour-là et c’est comme ça que j’ai fait leur connaissance.
Les premières semaines de coaching ont été consacrée à faire un point de la situation de leurs terrains : analyse du PLU, prise d’informations auprès du service de l’urbanisme, recueil d’éléments relatifs au marché local.
Quel était l’objectif ? Essayer d’avoir la vision la plus claire possible de la constructibilité de leurs parcelles et de leur vraie valeur sur le marché, ainsi que des étapes à franchir avant de pouvoir espérer déposer des demandes de permis de construire dessus donc du calendrier prévisionnel d’une vente de leurs terrains à un promoteur.
Le bilan que nous en avons retiré était le suivant :
Une fois cet état des lieux achevé, j’ai établi plusieurs scénarios de vente de leurs terrains que j’ai soumis à notre « Groupe des 7 » :
Faute de moyens, le « Groupe des 7 » a choisi la 3e option. Restait à trouver un promoteur qui soit prêt à les suivre dans l’aventure… tout en s’assurant qu’il soit aussi un bon potentiel acquéreur compte tenu de l’exclusivité qui lui sera accordée.
Et à la question de savoir comment procéder, ma réponse a été de leur proposer l’organisation d’une consultation privée… un peu spéciale.
Pourquoi spéciale ? Parce qu’une consultation privée sert la plupart du temps à sélectionner un promoteur pour l’achat d’un terrain, notamment sur la base d’un prix de vente et de conditions. Or, dans le cas présent, faute de connaître la constructibilité des terrains, en l’absence d’OAP, il était impossible de déterminer un prix de vente… tant côté vendeurs que côté acquéreurs.
Pour éviter que le serpent ne se morde indéfiniment la queue, j’ai proposé à mes clients une approche originale : sélectionner un promoteur partenaire sur la base de critères multiples (références, moyens humains et financiers, analyse du marché local, méthodes de travail, etc.) mais aussi d’éléments de bilan…
De quel bilan, puisqu’il était impossible pour les participants à la consultation privée d’en établir un, faute de droits à construire attachés aux terrains ? D’un bilan d’opération fictif, que j’ai imaginé de A à Z et qui a permis de jauger les candidats sur leur positionnement prix. C’est grâce à cela que nous avons par exemple pu écarter un candidat sans références locales significatives qui projetait de vendre des logements construits 25% moins cher que ses concurrents, à un prix 30 % supérieur à la moyenne du marché…
Malheureusement pour lui, sa méconnaissance du marché local et des coûts de construction lui ont été fatals.
7 propriétaires fonciers et autant de ressentis différents d’une même expérience.
Néanmoins, tous s’accordent pour dire que le coaching leur a permis d’apprendre beaucoup de choses à la fois sur l’urbanisme et sur la promotion immobilière mais surtout de se sortir d’une situation inextricable.
Car, faute de pouvoir financer des études d’architecture et d’urbanisme, sans la solution que je leur ai présentée, ils reconnaissent qu’ils en seraient sans doute toujours au même point : propriétaires de terrains en zone A Urbaniser impossibles à vendre au prix de terrains constructible à un promoteur.
Le « Groupe des 7 » regrette de ne pas avoir pu rencontrer leur coach en chair et en os, après tant de mois passés à échanger. Qu’ils se rassurent, il n’est pas totalement exclu que le jour de la signature de la vente définitive de leurs terrains, ils ne trinquent pas tous ensemble !
Propos recueillis et synthétisés par Natalia en décembre 2021
Co-fondatrice de J’aiunterrain.fr