©jaiunterrain.frAcheter un terrain agricole : un rêve à portée de main
Effet collatéral de la crise sanitaire ou conséquence de la quête de sens, les terrains agricoles et maisons à la campagne n’ont jamais été aussi prisés par les particuliers.
Cette question, les propriétaires de maisons individuelles en zone urbaine, où les pavillons sont peu à peu remplacés par des immeubles, sont nombreux à se la poser.
Et que fait la majorité d’entre eux pour obtenir une réponse ? Ils tapent tout simplement « à quel prix vendre ma maison à un promoteur » dans la barre de recherche de leur navigateur internet. C’est précisément à ce moment là que les choses se gâtent ! Pourquoi ? Parce que dans la foule des résultats de recherche se cachent beaucoup, beaucoup, de fausses informations sur le sujet.
En tant que coach foncier et ancien promoteur qui a négocié l’acquisition de dizaines de terrains, elles me font sortir de mes gonds et je me propose de vous expliquer pourquoi.
Il n’existe pas de formule mathématique pour déterminer le prix de vente d’une maison à un promoteur par rapport à une vente entre particuliers
Il y a deux choses qui m’énervent prodigieusement quand il est question d’achat et de vente de terrains :
- Les pseudos experts du foncier qui recommandent d’intégrer en condition suspensive d’un compromis ou d’une promesse de vente l’obtention d’un permis de construire, en oubliant de viser un permis purgé de tous recours et retrait administratif,
- Et ceux qui affirment qu’en cas de vente d’une maison à un promoteur immobilier, le prix est toujours 15, 20 ou 25 % supérieur qu’en cas de vente à un particulier.
Qu’on se le dise : c’est faux ! Il n’existe pas de formule magique ou mathématique, ni de % à appliquer au prix estimé d’une maison pour savoir combien serait prêt à payer un promoteur pour son acquisition.
Et ceux qui affirment le contraire en grosses lettres sur leurs sites internet ou quand vous poussez la porte de leurs agences au mieux ne connaissent rien à la vente à un promoteur, au pire cherchent à vous tromper pour leur propre intérêt.
Je n’ignore pas que ces propos vont me valoir quelques inimitiés mais je n’en ai cure. Car ce n’est rien en comparaison du désarroi des vendeurs de maisons individuelles qui me contactent, déçus, d’avoir reçu des offres de promoteurs immobiliers inférieures à ces valeurs fantaisistes qu’on leur a fait miroiter.
L’estimation du prix de vente d’une maison à un promoteur
Si le métier de promoteur immobilier consistait à acheter des maisons individuelles à +15 % du prix de vente affiché, je vous garantis que de nombreux responsables de développement n’auraient plus d’emploi à l’heure où j’écris. Et voilà pourquoi.
Le mécanisme du promoteur pour déterminer le prix d’achat d’un bien immobilier du promoteur immobilier
La raison d’être de ces responsables de développement (génériquement appelés « développeurs ») est de détecter des opportunités foncières, autrement dit des terrains à vendre susceptibles de permettre la réalisation d’une opération immobilière, et d’en négocier l’acquisition. Pour trouver ces fameux terrains dont ils ont besoin, ils s’appuient sur les agences immobilières, les notaires et les autres professionnels du foncier qui constituent leur réseau, répondent à des consultations privées pour la vente de terrains, font de la prospection foncière et, en dernier recours, épluchent les petites annonces immobilières.
Une fois qu’ils ont identifié un terrain potentiellement intéressant sur lequel ils seraient susceptibles de faire une offre, ils ont besoin d’élaborer un bilan prévisionnel d’opération pour savoir ce que la future opération va leur coûter (achat terrain, construction, honoraires divers, publicité, etc.) et ce qu’elle va leur rapporter (autrement dit le chiffre d’affaires généré par la vente des mètres carrés construits). Si le bilan est positif, le promoteur immobilier par la voix de son développeur fera une offre. S’il ne l’est pas, il n’en fera pas. La logique est imparable.
Or, dans son bilan prévisionnel d’opération, il y a deux types de postes de dépenses et de recettes :
- Ceux dont les montants sont connus et peu susceptibles de subir des variations, comme le prix de vente au mètre carré, le coût de construction ou les honoraires internes,
- Et ceux qui vont servir de variable d’ajustement pour atteindre l’équilibre budgétaire, parmi lesquels le prix d’achat du terrain.
Conséquence, si le bilan prévisionnel le permet, le promoteur va augmenter le prix d’achat du terrain pour être certain de voir son offre retenue par le vendeur. Si en revanche le bilan n’est ni positif ni à minima à l’équilibre, il fera une offre d’achat inférieure au prix escompté par le vendeur. Y compris, dans certains cas extrêmes, inférieure à l’estimation du prix de la maison ou du terrain s’ils étaient vendus à un particulier.
Quels sont les éléments à connaître pour savoir combien vendre sa maison à un promoteur immobilier ?
La base pour déterminer à quel prix vendre sa maison à un promoteur est de connaître le nombre de mètres carrés à construire en lieu et place de la maison, le prix de vente moyen des mètres carrés de logements neufs en vente et vendus sur le secteur et avoir quelques informations un peu plus techniques.
Ainsi, se baser sur le seul prix de vente à un promoteur du voisin pour déterminer le prix auquel vous pourrez prétendre vendre votre maison est insuffisant.
Certes dans une même rue, à condition que les règles du PLU applicables aux deux parcelles soient identiques, le coût de construction et le prix de vente moyen seront sensiblement identiques, mais encore faut-il que le coût de construction le soit aussi. Si votre parcelle présente des contraintes particulières (une déclivité importante, une mauvaise portance ou une pollution des sols, une présence d’eau souterraine à faible profondeur), il est évident que la construction d’un programme immobilier dessus sera plus coûteuse en comparaison de celle édifiée sur le terrain du voisin. Ce qui explique que le promoteur ne pourra pas vous faire une offre d’achat nécessairement équivalente ou supérieure à celle qu’a reçue le voisin.
La constructibilité de votre parcelle
Pour connaître la constructibilité d’un terrain vous avez l’embarras du choix :
- Vous pouvez vous lancer dans une étude attentive des règles d’urbanisme applicables à votre terrain (voir en ce sens la page suivante muni de votre Check-list Constructibilité, que vous aurez téléchargée pour plus de facilité),
- Confier cette mission à un coach foncier qui s’en chargera à votre place,
- Faire appel à un architecte pour la réalisation d’une étude de capacité, comme expliqué sous ce lien.
Le prix de vente des mètres carrés des logements neufs vendus ou à vendre sur votre secteur
Toute la marche à suivre pour réaliser une observation du marché vous est expliquée par Jaiunterrain.fr. Elle fait l’objet d’un module de formation consultable ici.
Des tableaux d’analyse, inspirés des outils utilisés par les professionnels du foncier pour aborder une étude de marché, vous sont également proposés en téléchargement.
Les contraintes de votre parcelle
Pour savoir quoi observer, distinguer ce qui est important de ce qui ne l’est pas et comment approfondir ces observations préliminaires, je vous invite à consulter la page consacrée à l’observations des caractéristiques d’un terrain en cliquant ici et celle dédiée aux contraintes consultable sous ce lien.
Comment faire pour savoir à quel prix vendre sa maison à un promoteur ?
Lorsqu’on cherche à vendre sa maison à un promoteur immobilier, il n’est pas toujours possible de procéder soi-même à une estimation qui soit réaliste en se comparant aux autres maisons vendues à des promoteurs dans les environs. Soit parce que les critères vus ci-dessus sont trop différents pour pouvoir être comparés, soit parce qu’il n’existe tout simplement pas de base à la comparaison.
Dans ce cas, il existe des professionnels susceptibles de vous aider tels que les notaires ou les professionnels spécialisés dans le foncier à condition qu’ils aient une expérience professionnelle dans le développement.
Cependant, la solution la plus simple est encore de procéder à une mise en concurrence de promoteurs immobiliers. En effet, organiser une consultation privée pour la vente de sa maison est le meilleur moyen d’obtenir des offres, donc des estimations du prix de vente, qui soient directement faites par les promoteurs eux-mêmes et facilement comparables, en totale transparence.
Séduit par l’idée de vendre votre bien au meilleurs prix et conditions grâce à la mise en concurrence de potentiels acquéreurs ?
J’aiunterrain.fr vous propose désormais d’organiser gratuitement une consultation privée pour la vente d’une maison ou d’un terrain à un promoteur immobilier. Un service à découvrir en cliquant ici.
A bon entendeur !
Natalia
Coach senior
Co-fondatrice de J’aiunterrain.fr
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