Diviser un terrain en plusieurs lots à bâtir au travers de la procédure de lotissement
Qui dit division d’un terrain pour la création de plusieurs lots à bâtir, dit création d’un lotissement.
En effet, comme vu dans la page consacrée à la définition du lotissement (consultable ici), un lotissement est moins une forme d’urbanisation (une zone résidentielle faite de maisons individuelles organisées autour de voiries se terminant en impasses) qu’un outil de division foncière et de création de lots à bâtir.
Pour savoir comment procéder et quelle procédure suivre, encore faut-il répondre à la question suivante : la division foncière envisagée implique-t-elle des travaux d’aménagement et la création de voiries ou d’espaces communs à plusieurs lots ?
La réponse est affirmative ? Dans ce cas, la division foncière devra nécessairement être autorisée par permis d’aménager. Sinon, une simple déclaration préalable de lotissement suffit. Explication de jaiunterrain.fr.
La déclaration préalable de lotissement : dans le cas où il n’y a pas de création de voirie ou d’espaces communs
C’est incontestablement le cas de figure qui présente le moins de difficultés.
L’illustration la plus parlante du contexte dans lequel cette procédure de création d’un lotissement par déclaration préalable s’applique est celle du propriétaire ou du futur propriétaire d’un terrain ou d’une unité foncière bordée par une voirie qu’il souhaite diviser en plusieurs parcelles.
Remarque : Pour mémoire, l’unité foncière est un ensemble de plusieurs parcelles contiguës, appartenant à un même propriétaire ou à une même indivision.
Si configuration des lieux et sa desserte n’imposent pas de créer de voiries ou d’équipements communs aux différents lots issus de la division, et si l’ensemble des réseaux est situé à proximité du terrain, alors l’autorisation d’urbanisme à obtenir pour procéder à la division est la déclaration préalable de lotissement et autres divisions foncières.
ATTENTION : Si le terrain à diviser est situé dans un secteur protégé ou à proximité d’un site classé ou en instance de classement, c’est un permis d’aménager qu’il faut déposer, quand bien même le projet de division ne comprendrait pas de voiries ou d’espaces communs.
Pour savoir si votre projet particulier rentre dans ce cadre, interrogez le service urbanisme de votre mairie.
Les démarches à effectuer avant le dépôt de la déclaration préalable
Pour pouvoir remplir un dossier de déclaration préalable de lotissement, encore faut-il s’assurer de la faisabilité du projet de division et d’en esquisser les contours.
Pour ce faire, deux étapes que jaiunterrain.fr détaille pour vous.
Etape 1 : Demander un certificat d’urbanisme
On a l’habitude d’associer le certificat d’urbanisme au projet de construction. C’est vrai mais demander un certificat d’urbanisme n’est pas dénué d’intérêt dans le cadre d’une division foncière.
En effet, sachant que l’objectif de la division est de créer un ou plusieurs terrains à bâtir, avoir en main un panorama des principales règles d’urbanisme applicables, des taxes et des réseaux existants sur ou à proximité du terrain divisé n’est pas superflu.
Vous n’ignorez pas que certains documents locaux d’urbanisme fixent une surface minimale pour les terrains constructibles. Dès lors, ne serait-il pas dommage de l’ignorer et d’engager des frais en vue de diviser et de vendre un terrain qui ne répondrait pas à cette exigence ?
Remarque : Pour en savoir plus sur le certificat d’urbanisme et la marche à suivre pour l’obtenir, jaiunterrain.fr vous invite à consulter la page consacrée à sa demande en suivant ce lien.
Etape 2 : Faire appel à un géomètre expert
Pas de division foncière sans intervention d’un géomètre expert. L’étendue de la mission à lui confier varie selon si le terrain à diviser à déjà fait l’objet d’un bornage ou pas.
Pour borner le terrain à diviser, s’il ne l’a jamais été
Si le terrain à diviser n’a jamais fait l’objet d’un bornage, c’est le moment où jamais de le réaliser.
Pour ce faire, prenez attache avec le géomètre expert de votre choix et passez commande d’un bornage contradictoire qui aura pour objectif de fixer définitivement toutes les limites de votre terrain avec les propriétés voisines.
Remarque : N’hésitez pas à consulter la page consacrée au bornage pour tout savoir sur cette procédure incontournable en matière de foncier.
Ou pour établir un plan de division
Votre terrain a déjà fait l’objet d’un bornage, contradictoire ou judiciaire ? Dans ce cas, rendez-vous chez votre géomètre expert quand même !
Pourquoi ? Pour obtenir un plan matérialisant le projet de division, côté en 3 dimensions, indispensable à votre dossier de déclaration préalable.
En véritable professionnel du foncier, votre géomètre expert saura vous conseiller sur la meilleure option de division et vous fournira toutes les pièces graphiques à joindre à votre dossier de déclaration préalable.
Remarque : Une fois le délai d’instruction de la déclaration préalable de division expiré, à condition qu’elle n’ai pas fait l’objet d’une opposition ou d’un recours, c’est c’est encore lui qui se chargera d’établir le document modificatif du parcellaire cadastral. Un plan qui devra être transmis au service des impôts fonciers en charge du cadastre, une opération obligatoire avant toute vente.
Le dossier de déclaration préalable de lotissement
Comme pour toutes les autorisations d’urbanisme, le dossier de déclaration préalable de lotissement se compose d’un formulaire Cerfa complété et signé par le demandeur, auquel sont jointes des pièces annexes.
Quel formulaire Cerfa produire ?
Premier point de vigilance et non des moindres : télécharger le bon formulaire Cerfa !
En effet, il en existe deux et il s’agit de ne pas confondre :
- un spécifique pour la déclaration préalable de travaux, sur lequel vous pouvez en découvrir d’avantage sous le lien suivant,
- un autre propre à la déclaration préalable de lotissement : le Cerfa n° 13702*06 téléchargeable ici.
Quelles pièces annexes joindre à son formulaire ?
A ce formulaire complété et signé par le demandeur (qui peut être le ou les propriétaires du terrain divisé ou leur mandataire), doivent être joints les documents suivants :
- Un plan de situation, permettant de localiser le terrain sur le territoire communal.
- Un plan de division côté en 3 dimensions.
- Un plan sommaire du terrain indiquant l’emplacement des constructions existantes, s’il y en a. En l’absence de bâtiments existants, ce plan n’est pas exigé.
ATTENTION : Si le terrain divisé constitue un lot de lotissement autorisé par permis d’aménager, il vous faudra joindre en plus à votre dossier une attestation par laquelle le lotisseur donne son accord express à la division.
Le dépôt du dossier de déclaration préalable de lotissement
Le dépôt du dossier de déclaration préalable de lotissement s’effectue en mairie, par envoi postal en recommandé avec accusé de réception ou remise en main propre contre récépissé.
Le dossier est à déposer en 2 exemplaires complets, sauf cas particuliers.
Pour connaitre avec précision le nombre d’exemplaires à déposer, contactez directement la mairie dont dépend le terrain.
Notez par ailleurs que certaines pièces annexes sont à fournir en exemplaires supplémentaires. C’est ainsi que pour que votre dossier soit complet il vous faudra joindre 2 exemplaires supplémentaires du plan de situation et 5 du plan de division côté.
Instruction et réponse de l’administration
Une fois votre dossier remis, vous recevrez un récépissé de dépôt sur lequel figureront un numéro de dossier ainsi que la date de dépôt.
Le délai d’instruction commun
Le délai normal d’instruction de la demande est de 1 mois.
Cependant, il peut être rallongé à l’initiative de la commune dans deux cas :
- si un délai d’instruction supplémentaire s’applique, en raison par exemple de la proximité du terrain avec un bâtiment classé,
- si le dossier remis est incomplet. Dans cette hypothèse, un courrier recommandé avec accusé de réception est adressé au demandeur, avec la liste des pièces manquantes dans le mois suivant le dépôt de la déclaration préalable. Ce n’est qu’une fois toutes les pièces manquantes transmises par le demandeur que commence à courir le délai commun de 1 mois.
A l’expiration du délai d’instruction commun, que se passe-t-il ?
Sauf à ce que l’auteur de la déclaration préalable de lotissement ait reçu un recommandé l’informant d’un délai d’instruction supplémentaire ou de pièces manquantes, une fois passé ce délai de 1 mois, trois cas de figure :
- Le demandeur ne reçoit aucune réponse de la part de la mairie : il s’agit d’une acceptation tacite.
Dans ce cas, bien que ce ne soit pas obligatoire, il est recommandé de demander en mairie la délivrance d’un certificat de non opposition, à toutes fins utiles. - Une acceptation avec réserves est adressée au demandeur par courrier en recommandé avec accusé de réception.
- Un refus de la division foncière objet de la déclaration préalable est communiqué au demandeur.
Ce refus prend toujours la forme d’un arrêté d’opposition à déclaration préalable, motivé, dont le demandeur est informé, là encore, par courrier recommandé avec avis de réception.
Remarque : A l’instar de toutes les autres décisions administratives, l’arrêté d’opposition est susceptible de faire l’objet d’un recours, gracieux voire contentieux.
Vous souhaitez en savoir plus sur le sujet ou vous envisagez de former un recours ? Contactez votre coach foncier personnel. Il vous indiquera les délais dans lesquels agir et les actions à entreprendre pour attaquer l’arrêté de refus de déclaration préalable.
Obligation d’affichage et recours des tiers
La déclaration préalable de lotissement acceptée doit faire l’objet d’un double affichage :
- En mairie, dans les 8 jours de sa délivrance, pour une durée de 2 mois minimum,
- Sur le terrain, par le titulaire de l’autorisation, dès la notification de l’arrêté ou dès que le délai d’instruction du dossier a expiré.
Cet affichage doit rester en place pendant toute la durée des travaux ou toute sa durée de validité et marque le point de départ du délai de recours des tiers de 2 mois.
Pour ce faire, il est impératif que les renseignements figurant sur le panneau d’affichage soient bien lisibles depuis la voie publique ou des espaces ouverts au public, sous peine de recours, non pas sur le fond mais sur la forme.
Faut-il faire constater l’affichage de la déclaration préalable ?
Il n’est pas obligatoire de faire constater le respect de l’obligation d’affichage de la DP sur le terrain par un huissier. Mais dans certaines circonstances (lorsque, par exemple, il y a conflit avec des voisins que vous soupçonnez de vouloir vous mettre des bâtons dans les roues), il peut s’avérer utile pour un propriétaire, de prendre quelques précautions.
Sachez que faire constater le respect de votre obligation d’affichage par un huissier coûte entre 200 et 250 €.
Une solution, certes moins sécurisante que le constat d’huissier mais aussi bien moins couteuse, consiste à prendre une photo du panneau d’affichage au premier jour de son installation, avec un journal quotidien, de l’imprimer et de se l’envoyer à soi-même le jour même en lettre recommandée avec accusé de réception. Attention, dans ce cas, il ne faudra surtout pas ouvrir le pli et le conserver sceller.
Remarque : Pour en savoir plus sur les éléments à impérativement faire figurer sur votre panneau d’affichage, interrogez directement un conseiller jaiunterrain.fr en vous rendant sur la page contact.
Nous vous communiquerons la liste de toutes les informations à reporter sur votre panneau pour un affichage réussi.
Quid des recours ?
Une fois le panneau placé sur le terrain, sachez que votre déclaration préalable de lotissement est susceptible de faire l’objet d’un recours des tiers dans un délai de 2 mois.
Ce recours peut être gracieux ou contentieux. Dans les deux cas, la procédure est identique à celle qui s’applique pour les recours en annulation à l’encontre des permis de construire ou d’aménager.
Remarque : Vous avez des questions sur le recours des tiers à l’encontre des autorisations d’urbanisme ? Là encore, obtenez des renseignements en nous laissant un message sur page contact.
Durée de validité d’une déclaration préalable de lotissement
Le principe
Une déclaration préalable de lotissement a une durée de validité de 3 ans, à compter de sa délivrance.
Cela signifie qu’il est impératif que pendant cette période le détachement du lot ait été concrétisé, c’est-à-dire qu’il y ait eu un changement de propriétaire.
Vous avez peiné à vendre le lot détaché et la signature de l’acte authentique de cession risque d’intervenir en dehors de ce délai ? Sachez que le délai de validité d’une DP peut être prolongé 2 fois pour une durée de 1 an.
Mode d’emploi pour obtenir une prorogation de la durée de validité d’une déclaration préalable de lotissement
- Rédigez en double exemplaire sur papier libre, votre demande en prenant soin de préciser votre identité, vos coordonnées, la date de dépôt de la déclaration préalable ainsi que celle de son obtention ainsi que les références de l’éventuel certificat de non-opposition.
- Au plus tard 2 mois avant la date d’expiration de votre déclaration préalable, adressez-la par courrier recommandé avec accusé de réception ou déposez-la en main propre à la mairie de la commune où est situé le terrain concerné.
Si vous ne recevez aucune décision de la part de la commune dans un délai de 2 mois à compter de la réception de votre demande en mairie, la prolongation est réputée accordée.
Si non, vous recevrez un courrier de refus, qui devra être dûment motivé.
Le permis d’aménager : s’il y a la création de voirie ou d’espaces communs
Votre projet de division foncière d’un terrain en plusieurs lots à bâtir nécessite la réalisation d’espaces communs (exemples : un local poubelles, un espace vert), de voiries ou de cheminements piétons commune ou il est situé dans un secteur sauvegardé ?
Dans ce cas, il vous faudra impérativement obtenir un permis d’aménager avant de signer une quelconque promesse de vente ou de céder le moindre lot à bâtir.
Remarque : Pour en savoir plus sur le dossier de demande de permis d’aménager, jaiunterrain.fr vous recommande de consulter aussi la page suivante, en cliquant ici.
Outre le respect d’un formalisme spécifique à la création d’un lotissement, la division foncière soumise à obtention d’un permis d’aménager se traduit par la naissance d’une obligation particulière pour le lotisseur : celle de réaliser les aménagements communs autorisés par le permis.
Explications de jaiunterrain.fr.
L’obligation de réaliser les travaux d’aménagement du lotisseur
Le lotisseur, qu’il soit professionnel ou particulier, a l’obligation de réaliser l’ensemble des travaux d’aménagement et de viabilisation décrits dans sa demande de permis et autorisés par l’arrêté de lotir qui lui a été délivré (et qui peut éventuellement comprendre des prescriptions particulières).
C’est logique puisque par définition, au terme de l’opération, il vend des lots à bâtir, donc règlementairement constructibles, viabilisés, desservis et aptes à recevoir des constructions.
Les travaux d’aménagement en pratique
C’est pourquoi une fois le permis d’aménager obtenu et purgé de tous recours, le lotisseur doit procéder au démarrage des travaux d’aménagement.
Pour ce faire, il doit
- Effectuer une déclaration d’ouverture de chantier en mairie, au moyen d’un formulaire Cerfa n°13407*06 téléchargeable ici, dument complété, en 3 exemplaires, dans lequel est précisée la date d’ouverture du chantier,
- Faire les travaux autorisés par le permis d’aménager,
- Une fois les travaux finis, adresser à la mairie une déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux (DAACT), au moyen cette fois du formulaire Cerfa n°13408*05 que vous trouverez sous ce lien.
Focus sur la DAACT
Vous vous êtes sans doute déjà demandé comment l’administration qui a délivré une autorisation d’urbanisme procède pour vérifier que les travaux effectivement réalisés sont conformes à ceux décrits dans la demande de permis ? Réponse : grâce au contrôle de la DAACT et au récolement.
Le contrôle des travaux par l’administration
Concrètement, une fois achevée l’intégralité des travaux autorisés par une autorisation d’urbanisme, son titulaire doit déposer une DAACT à la mairie de la commune qui a délivré l’autorisation.
Ce dépôt ouvre une période de 3 mois (portée à 5 mois si le terrain est inscrit dans un secteur sauvegardé ou dans un périmètre bâtiment historique classé ou en instance de classement) pendant laquelle un agent de la mairie peut exercer un droit de visite ou exiger que lui soient communiquées des pièces relatives aux travaux objet de la DAACT.
Quel est le but de cette visite, facultative dans la majorité des cas ? Procéder au récolement autrement dit vérifier que les travaux réalisés sont conformes à ceux autorisés et qu’ils respectent les éventuelles prescriptions de l’arrêté de permis ou de la déclaration préalable.
Les conséquences du contrôle
A l’issue de ce récolement, deux cas de figure :
- Soit les travaux sont conformes et le bénéficiaire de l’autorisation d’urbanisme peut demander que lui soit délivrée une attestation de non-contestation de la conformité des travaux.
- Soit ils ne le sont pas et le bénéficiaire se verra adresser une notification de mise en demeure de mettre les travaux en conformité ou de déposer une demande de permis modificatif.
Si pendant la période de 3 mois (5 en cas de récolement obligatoire, comme vu précédemment) le récolement n’a pas eu lieu, le bénéficiaire pourra demander la délivrance d’une attestation de non-contestation.
Les dérogations éventuelles à l’achèvement intégral des travaux
Sous réserve que cela ait été anticipé dans la demande d’autorisation d’urbanisme et que l’autorité compétente l’ait accepté aux termes de l’arrêté de permis d’aménager, un lotisseur, particulier ou professionnel, a la possibilité de demander un aménagement de son obligation de réaliser l’intégralité des travaux d’aménagement et de viabilisation avant la vente des lots issus de la division.
Pour cela, il existe 3 moyens.
La réalisation de travaux par tranches successives
Si la configuration des lieux le permet ou que le lotissement est particulièrement vaste, le lotisseur peut prévoir de réaliser son opération par tranches successives.
L’ouverture d’une nouvelle tranche de travaux peut, par exemple, être conditionnée par l’achèvement des travaux ou de la commercialisation de la tranche précédente.
Le différé d’achèvement des travaux de finition
Mettons-nous un instant à la place d’un lotisseur qui aurait totalement achevé tous les travaux de voirie de son lotissement avant d’entamer la commercialisation de ses lots à bâtir.
Sachant que la voirie est calibrée pour faire face au passage d’un certain nombre, type et poids de véhicules, il y a fort à parier que le passage des engins de chantier nécessaires à la construction sur les lots à bâtir la dégrade.
Aussi, pour s’éviter de devoir la refaire complètement une fois la totalité des lots bâtis, il a la faculté de demander un délai supplémentaire pour l’achèvement des travaux dit de finition : revêtement définitif de la voirie, aménagement des trottoirs et pose des bordures, plantations.
ATTENTION : Dans ce cas, le lotisseur devra donner l’assurance qu’il dispose des fonds nécessaires au financement des travaux (consignation du montant des travaux sur un compte bloqué ou garantie financière d’achèvement).
La vente des lots par anticipation
Le Code de l’urbanisme prévoit la possibilité pour le lotisseur de commercialiser les lots à bâtir issus du lotissement quand bien même tous les travaux d’aménagement et de viabilisation ne seraient pas achevés.
Pour l’obtenir, le lotisseur devra en faire la demande et apporter une garantie financière identique à celle exigée dans le cadre du différé d’achèvement des travaux de finition.
Cependant, en tout état de cause, les travaux devront de desserte devront être terminés avant la délivrance du premier permis de construire portant sur un lot issu du lotissement.
Diviser un terrain sans création de lotissement
Comme vu précédemment, dès lors qu’il y a division d’un terrain en plusieurs lots à bâtir, l’opération rentre dans le cadre règlementaire du lotissement, avec toutes les contraintes que cela implique.
Cependant, le lotissement n’est pas la seule procédure permettant de diviser un terrain.
jaiunterrain.fr vous propose de passer en revue des principaux moyens et des conditions à réunir pour diviser un foncier, sans passer par une procédure de création d’un lotissement.
La division foncière primaire ou la division après l’obtention d’un permis
La division foncière dite primaire est prévue à l’article R. 442-1 du Code de l’urbanisme. De quoi s’agit-il ?
Concrètement, cette procédure vise à permettre la division d’un terrain par un propriétaire au profit d’un tiers (le plus souvent un acquéreur titulaire d’une promesse de vente) qui aurait obtenu un permis de construire ou un permis d’aménager portant sur le terrain avant division.
En pratique, une fois le permis obtenu et purgé, si toutes les autres conditions suspensives de la promesse sont réalisées, la réitération autrement dit la signature de l’acte authentique de vente va acter de la division.
Les avantages de la division foncière primaire
Double avantage à cette procédure :
- La simplicité de mise en œuvre, puisque le vendeur du terrain échappe à la charge de déposer une déclaration préalable ou une demande de permis d’aménager.
- L’optimisation des droits à construire qui peut éventuellement en découler.
Exemple concret
Monsieur D. est propriétaire d’un terrain de 2000 m², sur lequel est bâtie sa maison d’habitation, qui occupe 150 m² au sol. Il voudrait détacher 400 m² de son terrain et les mettre en vente.
Son terrain de 2000 m² est situé en zone UD du PLU.
Le règlement de la zone précise que la construction de maisons individuelles y est autorisée. La hauteur maximale des constructions dans la zone est de 9 mètres et le coefficient d’occupation du sol (CES) est de 0,2.
Sachant que le détachement du lot à bâtir ne nécessiterait pas de travaux d’aménagement ou de viabilisation particuliers, Monsieur D. a le choix entre deux procédures :
- S’il veut diviser avant la mise en vente, il devra déposer une déclaration préalable.
Dans ce cas, compte tenu du coefficient d’occupation de sol, le terrain détaché de 400 m² pourra recevoir au maximum une construction de 80 m² au sol et les prospects seront calculés à partir des limites de la parcelle détachée. - S’il procède par division primaire, le futur acquéreur de ses 400 m² de terrain pourra déposer une demande de permis de construire pour une surface allant jusqu’à 250 m² au sol.
Comment est calculé cette surface de 250 m² à construire ?
Tout d’abord, il convient d’appliquer le CES posé par le PLU à la surface totale du terrain de Monsieur D. : 0,2 x 2000 m². Le résultat, à savoir 400 m², correspond à l’emprise au sol maximale admise sur le terrain.
Ensuite, il convient de retrancher de ces 400 m² d’emprise au sol totale la surface correspondant à l’emprise de la maison de Monsieur D. d’ores et déjà bâtie sur le terrain, à savoir 150 m².
400 m² – 150 m² = 250 m² d’emprise au sol restant à exploiter sur le terrain de 2000 m² appartenant à Monsieur D.
Conséquence pratique
Si Monsieur D. procède par division primaire, il optimise la valorisation du terrain de 400 m² qu’il entend détacher.
En effet, à surface égale, la constructibilité de la parcelle qu’il veut détacher passe de 80 m² au sol à potentiellement 250 m². De plus, la demande de permis de construire déposée par le candidat acquéreur de son terrain de 400 m² prenant en compte non pas les limites de la parcelle de 400 m² mais celles du terrain de 2000 m² dans son intégralité, le projet de nouvelle construction pourra être implanté de manière plus optimisée par rapport aux règles de prospect.
Le prix de vente de la parcelle de 400 m² vendue par Monsieur D. pourra donc être bonifié… à condition de trouver un acquéreur qui accepte ce type de montage un peu particulier.
Les inconvénients de la division foncière primaire
Un montage pas forcément compatible avec les aspirations des candidats acquéreurs
Pour le candidat acquéreur particulier, la perspective de financer un permis de construire sur un terrain dont il n’est pas encore propriétaire peut représenter un frein. Il ne faut pas oublier que certains acquéreurs ne conditionnent leur achat qu’à l’obtention d’un certificat d’urbanisme opérationnel positif.
D’autres encore, pour des raisons personnelles ou financières, commencent par acheter un terrain puis prennent des mois voire des années pour déposer la moindre demande d’autorisation d’urbanisme.
Un montage à déconseiller aux vendeurs pressés
Vous l’aurez compris, la division primaire suppose que soit obtenu un permis de construire devenu définitif. Cette condition, nécessairement inscrite dans la promesse de vente portant sur la parcelle à détacher, suppose du temps pour sa réalisation.
Entre les études, l’élaboration du dossier de permis de construire, son instruction et sa purge, il faut compter entre 6 et 9 mois entre la signature de la promesse de vente et la vente définitive de la parcelle à détacher.
Aussi, entre un candidat acquéreur qui conditionne son achat à l’obtention d’un permis de construire avant division primaire et un autre qui se contenterait d’acheter la parcelle détachée au travers d’une déclaration préalable, sous réserve d’obtenir un simple certificat d’urbanisme, le vendeur pressé a intérêt à choisir le second, quand bien même le prix que celui-ci serait prêt à payer serait légèrement inférieur.
La problématique de l’impossibilité d’obtenir un permis modificatif
Second inconvénient et non des moindres : l’autorisation de construire étant instruite sur la totalité de l’unité foncière, sans tenir compte de la division à venir, la division primaire peut s’avérer inadaptée si le projet de construction est soumis à des évolutions.
En effet, si des évolutions sont envisagées par le maître d’ouvrage, après qu’il soit devenu propriétaire de la parcelle détachée et qu’elles nécessitent le dépôt d’un permis modificatif (exemple : construction d’une annexe de 21 m² non prévue au projet initial), il peut y avoir blocage.
Pourquoi ? Parce qu’alors le permis de construire modificatif serait instruit sur la parcelle issue de la division, avec les conséquences que cela implique sur les coefficients d’emprise au sol, d’espaces libres ou les prospects.
Le permis de construire valant division ou la division avant l’achèvement des travaux de construction
Comme son nom le laisse à penser, le permis de construire valant division est une autorisation qui présente l’avantage de regrouper l’autorisation de diviser et celle de construire.
Seconde particularité du permis de construire valant division : il peut porter sur la construction, sur un même terrain, de plusieurs bâtiments dont le terrain d’assiette doit faire l’objet d’une division en propriété ou jouissance.
Il s’agit d’une solution particulièrement bien adaptée lorsque le ou les projets de construction sont définis à l’avance.
Exemple : Le permis de construire valant division est particulièrement adapté aux situations suivantes :
Un frère et une sœur qui souhaitent construire en même temps chacun une maison d’habitation, sur un vaste terrain dont ils viennent d’hériter et qu’ils veulent se partager.
Des parents qui veulent construire trois maisons, une pour chacun de leurs enfants, afin de leur constituer un patrimoine locatif.
Un particulier qui, à temps perdu, veut construire une maison d’habitation sur sa propriété en vue de la louer dans un premier temps, pour éventuellement la mettre en vente une fois arrivé à la retraite.
Les conditions à respecter
Il existe 3 conditions au permis valant division :
- Que la demande de permis porte sur plusieurs constructions,
- Qu’il y ait un ou plusieurs maîtres d’ouvrage,
- Que la division foncière intervienne avant l’achèvement des travaux de l’ensemble des projets.
Avantages et inconvénients du permis valant division
A l’instar de la division primaire, le permis valant division est séduisant par sa simplicité de mise en œuvre (dossier de permis de construire auquel est simplement joint un plan de division et un exposé des modalités de gestion des espaces communs) et le fait qu’il soit instruit à l’échelle du terrain avant division.
Néanmoins, il présente plusieurs inconvénients :
- Il est difficile voire impossible à mettre en œuvre quand l’intégralité du projet n’est pas précisément définie au stade de la demande de permis.
Ainsi, s’il faut 2 mois à un maître d’ouvrage pour définir son projet et 6 à un autre pour parvenir au même résultat, la demande de permis de construire valant division ne pourra être déposée qu’au bout de ces 6 mois, au grand damne du premier maître d’ouvrage. - En cas de pluralité de maîtres d’ouvrage, il faut savoir que le principe est la solidarité des co-titulaires du permis.
Qu’est-ce que cela signifie ? Qu’ils seront à la fois solidaires au regard de l’achèvement du projet de construction et de la conformité de chacune des constructions, mais aussi, et c’est le plus problématique, du paiement des taxes y afférant.
Si la division d’un terrain en plusieurs lots à bâtir est toujours possible, à condition de suivre la procédure adaptée et d’obtenir les éventuelles autorisations qu’elle induit, avant de s’engager dans cette voie il est essentiel de s’assurer que la division n’aura pas pour effet de vider un ou plusieurs lots de ses droits à construire.
Ce principe est développé dans l’article suivant.Pour cela, une analyse approfondie des règles d’urbanisme applicables au foncier à diviser et aux éventuels lots issus de la division est indispensable.