Une maison avec un grand terrain : voilà qui fait rêver de nombreux français… et ce encore plus depuis que le Covid a fait irruption dans nos vies, avec son lot de confinements.
Mais au moment de sa mise en vente, nombreux sont les propriétaires de tels biens à se demander s’il ne serait pas plus intéressant financièrement de détacher une partie du terrain pour la vendre séparément en tant que terrain à bâtir.
Dans ce cas, la réponse des coachs fonciers de J’aiunterrain.fr est toujours : ça dépend.
Ça dépend de quoi ? Autrement dit quelles sont les bonnes questions à se poser avant de diviser un terrain pour le vendre ? Réponse de notre équipe en 5 points.
Sommaire de l’article :
#1 | S’assurer de la viabilité de la division au regard des règles d’urbanisme applicables
#2 | Vérifier que la division foncière est autorisée
#3 | Déterminer la procédure de division à mettre en œuvre
#4 | Confirmer l’opportunité de diviser au regard du marché
#5 | Explorer toutes les pistes | avant de se lancer
#6 | Vous cherchez d’autres conseils pour savoir quoi faire de votre maison avec un grand terrain ?
Diviser un terrain est presque toujours techniquement possible. Si la parcelle issue de la division est vendue au voisin simplement pour lui permettre d’agrandir son jardin, sans qu’il soit question de construction, pas de difficulté particulière.
Par contre, si la partie de terrain détachée a vocation à être vendue comme terrain à bâtir, autrement dit quand on cherche à diviser un terrain constructible, encore faut-il s’assurer que l’application des règles issues de la règlementation locale de l’urbanisme permette bien d’y réaliser une construction.
En somme, il faut certes s’assurer que la surface de la parcelle détachée soit supérieure à la surface minimale des terrains constructibles imposée par le règlement de la zone du PLU/POS/PLUi dans laquelle se situe le terrain, mais ce n’est pas tout. Il faut aussi impérativement vérifier que l’application des règles relatives à l’implantation de la construction par rapport aux limites séparatives et au domaine public, offre suffisamment d’espace disponible pour implanter une construction, que le CES soit suffisamment important pour construire autre chose qu’un cabanon de jardin, que la configuration générale du terrain permettre d’y réaliser les places de stationnement nécessaires à la nouvelle construction, etc…
Pour illustrer le propos, rien ne vaut un petit exemple !
Imaginons que le règlement de la zone du PLU dans laquelle se trouve le terrain à diviser autorise un coefficient d’emprise au sol (CES) de 0.2, impose qu’un terrain à bâtir ait une surface minimale de 500 m² et que les constructions soient implantées à minimum 4m des limites séparatives.
Imaginons toujours que la parcelle à détacher fasse 12m sur 50, soit 600 m². La règle de la surface minimale est respectée et l’application du CES permet de dire que la parcelle peut potentiellement permettre de réaliser une construction de 120 m² au sol : voilà qui est confortable pour une maison individuelle.
Si le vendeur s’arrête à ces considérations, il va s’empresser de contacter un géomètre pour procéder à la division… et il aurait bien tort de le faire.
Pourquoi ? Parce que les règles relatives à l’implantation des constructions rendent sa parcelle difficilement exploitable et donc encore plus difficilement vendable en qualité de terrain à bâtir. En effet, je vous mets au défi de concevoir une maison de 120 m² au sol avec seulement 4m de largeur, murs et isolation compris.
L’exemple prête à sourire et je force volontaire les traits, mais dans l’idée, c’est bien le type de raisonnement qu’il est impératif d’avoir avant d’envisager détacher une parcelle d’un grand terrain.
Vos premières vérifications laissent à penser que l’application des règles d’urbanisme issues du PLU rend compliquée l’implantation d’une habitation sur la parcelle que vous voulez détacher ? Tout n’est peut-être pas perdu car d’autres solutions, un peu plus complexes, existent. Votre géomètre-expert, votre notaire ou votre conseiller sauront vous renseigner sur ce point.
Si un règlement de PLU ne peut pas expressément interdire de diviser un terrain en plusieurs lots, un règlement ou un cahier des charges de lotissement le peut.
Autrement dit, si la maison et le terrain que vous voulez diviser constitue un lot de lotissement, il est indispensable de se plonger dans la lecture de tous les documents du lotissement avant d’entamer de quelconques démarches.
Outre vérifier que les lots peuvent être subdivisés (et voir s’il y a une procédure particulière de modification du cahier des charges ou du règlement à respecter dans ce cadre), il convient aussi de contrôler qu’il reste des droits à bâtir attachés au lot. Et c’est l’occasion aussi de faire le point sur la validité de ces différents documents qui a son importance dans n’importe quelle vente de bien situé en lotissement (maison ou terrain).
Pour en savoir plus sur les documents constitutifs d’un lotissement, consultez aussi le module de formation foncière gratuite #3.09 Qu’est-ce qu’un lotissement.
Diviser un terrain est toujours soumis à un certain formalisme : obtention d’un permis d’aménager, dépôt d’une déclaration préalable de division, division primaire ou permis de construire valant division.
La procédure à mettre en œuvre pour parvenir à diviser son terrain en 2 lots aura possiblement un impact sur la mise en vente et notamment son calendrier.
En effet, si pour optimiser les droits à construire attachés à la parcelle issue de la division, la procédure de la division foncière primaire s’impose, la vente (aussi bien de la maison que de la parcelle) ne pourra intervenir qu’après obtention du permis de construire (éventuellement purgé) par le futur acquéreur de celle-ci.
En d’autres termes, la vente de la maison sera conditionnée à l’obtention du permis et donc à la vente du terrain à bâtir : une solution inadaptée si le vendeur est particulièrement pressé de vendre.
Pour déterminer le type d’autorisation d’urbanisme à obtenir pour parvenir à diviser un terrain constructible ou non, consultez la page suivante.
Il ne va pas de soi d’affirmer que vendre la maison d’une part et une parcelle détachée de l’autre est systématiquement financièrement plus intéressant que vendre le tout en un seul lot. Il n’y a pas de règle absolue en la matière et des paramètres tels que la rareté de l’offre de biens comparables sur le marché, le niveau de prix de chacun des produits (maison avec grand terrain, maison avec terrain moindre, parcelle de terrain à bâtir) mais surtout la demande.
En conséquence, pour juger de l’opportunité de diviser ou non le terrain sur lequel est construite votre maison, une étude de marché approfondie s’impose.
Pour vous y aider, l’équipe vous encourage à consulter nos astuces pour prendre la température du marché
Au-delà de la simple question du prix, l’étude de marché doit être l’occasion d’interroger le niveau de la demande pour tel ou tel type de bien. Si la demande est forte pour les grands terrains à bâtir et que vous constatez un stock important sur le secteur de terrains de la taille de celui que vous projetez de détacher, la division parcellaire n’est peut-être pas la meilleure option.
Vous l’avez compris, diviser un terrain bâti est souvent motivé par la perspective de réaliser une meilleure vente en augmentant la valorisation.
Si elle est souvent une bonne piste pour y parvenir, il en existe d’autres telles que la vente en l’état à un promoteur immobilier si le terrain originel offre d’importants droits à construire.
Aussi, avant de vous engager dans la voie d’une division parcellaire (et d’engager des frais en missionnant un géomètre expert), interrogez l’opportunité d’une telle opération.
Notre équipe de conseillers fonciers décrypte pour vous la vente à un promoteur d’un terrain bâti dans l’article suivant.
Comme vous l’avez sans doute compris, dans le cas où vous pourriez avoir une maison avec un grand terrain, il se trouve que les possibilités sont bien plus nombreuses que ce que vous auriez pu l’imaginer ! Ainsi, avec de plus en plus de personnes qui peuvent justement se tourner vers des solutions alternatives pour diviser leur terrain, ou encore pour faire des constructions parfois atypiques, on peut dire sans trop se tromper que toutes les possibilités devraient être étudiées…
Vous vous trouvez dans un cas comme celui-ci ? Alors cliquez ici, et découvrez un blog assez complet dans le domaine de l’immobilier : vous ne devriez pas être déçu ! En effet, comme vous pourrez le voir, il se trouve que ce site est clairement rempli de conseils en tous genres, qu’il s’agisse par ailleurs du fait que vous ayez un grand terrain ou pas. Avec des articles qui sont toujours complets et très bien écrits, vous allez pouvoir en profiter pour mieux anticiper et trouver toutes les possibilités pour votre grand terrain : il ne vous restera alors plus qu’à appliquer les conseils donnés !
natalia@jaiunterrain.fr
Paralysie du marché, baisse du nombre d’acheteurs et carnets de commande des constructeurs de maisons individuelles en berne : autant de facteurs favorables à la négociation pour les acheteurs de terrains à bâtir.
©jaiunterrain.fr
©jaiunterrain.frPLUI : un PLU presque comme les autres
©jaiunterrain.fr
©jaiunterrain.fr
©jaiunterrain.fr