Acheter un terrain agricole : un rêve à portée de main
Effet collatéral de la crise sanitaire ou conséquence de la quête de sens, les terrains agricoles et maisons à la campagne n’ont jamais été aussi prisés par les particuliers.
Dans la famille des règlements locaux d’urbanisme permettant de savoir si un terrain est constructible ou non, il y a eu la carte communale et le POS (plan d’occupation des sols), remplacés depuis l’an 2000 par le PLU (plan local d’urbanisme), lui-même de plus en plus remplacé par le plan local d’urbanisme intercommunal (ou PLUI) avec l’entrée en vigueur de la Loi ALUR en 2014.
Reste à savoir qu’est-ce qu’un Plan Local d’Urbanisme Intercommunal ? A quoi sert-il et de quoi se compose-t-il ? Qui fait le PLUI ? Où le consulter et comment le contester ?
Jaiunterrain.fr répond à vos principales questions sur le PLUI, un PLU presque comme les autres.
Sommaire de l’article :
Une partie de la définition réside dans ce que signifie PLUI puisque l’acronyme désigne le Plan Local d’Urbanisme Intercommunal et n’est donc ni plus ni moins qu’un « super » PLU.
En effet, là où un Plan Local d’Urbanisme vise à encadrer et organiser l’utilisation des sols sur le territoire d’une commune, le PLUI poursuit le même objectif à une échelle supérieure : celle de l’intercommunalité, autrement dit d’un ensemble de communes limitrophes qu’elles soient organisées en communauté de communes, communautés d’agglomération ou métropoles.
Le PLUi est né de plusieurs constats dont celui que l’échelon communal n’était plus le plus pertinent au regard des enjeux actuels de développement et d’aménagement du territoire. Il n’est pas rare aujourd’hui d’habiter dans une commune, de travailler ou d’être scolarisé dans une autre et de faire ses courses ou de s’adonner à des activités de loisir dans une troisième.
Dès lors que les individus sont mobiles, que certains espaces se spécialisent, que la prise en compte des enjeux de développement durable plaide pour une consommations raisonnée des espaces disponibles et que le bon usage des deniers publics pousse à la mutualisation de certains équipements ou dépenses, l’intercommunalité s’impose comme le meilleur échelon en matière de planification de l’aménagement du territoire.
Cohérence, efficacité et solidarité : voilà le leitmotiv du PLUI !
On pourrait être tenté de voir dans le PLUI, une déclinaison du SCoT : il n’en est rien.
En effet, pour mémoire, le SCoT, autrement dit le Schéma de Cohérence Territoriale, est un document de planification établi à l’échelle d’une aire urbaine, d’un grand bassin de vie ou d’emploi (soit à une échelle encore supérieure à celle de l’intercommunalité). Il vise à établir des orientations de développement urbain, certes, mais aussi économique et sociétal sur le temps long : une vingtaine d’années.
Composé d’un rapport de présentation, d’un projet d’aménagement et de développement durable et d’orientations et d’objectifs, il donne le ton aux plans locaux d’urbanisme des communes ou des intercommunalités qu’il couvre.
A la différence d’un PLU ou d’un PLUI, seule une de ces composantes est opposable, autrement dit a une vraie valeur juridique : les orientations et objectifs d’aménagement. Cela signifie concrètement que tous les POS, PLU, PLUI qui dépendent d’un SCoT doivent respecter les orientations qui y figurent.
Traduction concrète : si un PLUI intègre des dispositions contraires au SCoT ou qu’un permis est délivré ou refusé en contradiction avec les dispositions du SCoT, cela peut servir de base à un recours. Intéressant, non ?
La réponse est en partie dans la question.
L’élaboration d’un PLUI est toujours faite à l’initiative de l’intercommunalité qui détermine elle-même les modalités concrètes de celle-ci en conférence intercommunale, autrement dit en assemblée réunissant tous les maires des communes membres.
L’élaboration des différents documents qui composent le Plan Local d’Urbanisme Intercommunal prend en règle générale entre 3 et 5 ans et se fait sous la forme d’aller-retours entre l’intercommunalité et les différentes communes membres.
C’est encore l’intercommunalité qui vote l’approbation du PLUI, à l’issue d’une enquête publique à laquelle tous les habitants et propriétaires de terrains des communes concernées peuvent prendre part en déposant des observations auprès du commissaire enquêteur : exactement comme dans le cadre d’une procédure d’élaboration ou de modification d’un PLU.
Une fois votée l’approbation du PLUI à la majorité des suffrages exprimés, celui-ci devient immédiatement opposable (c’est-à-dire applicable) si le territoire de l’intercommunalité est couvert par un SCoT ou, dans le cas contraire, sous un mois.
Nouveauté : si l’une des communes membres émet un avis défavorable sur le projet de PLUI, son approbation devra se faire à la majorité des 2/3 désormais.
Une modification d’un PLUI peut être initiée soit à la demande de l’intercommunalité, soit d’une des communes membres.
Dès lors, si vous êtes propriétaire d’un terrain dans une commune couverte par un PLUI et que vous souhaitez obtenir une modification de celui-ci (pour faire passer votre terrain de non constructible à « à urbaniser» par exemple), la bonne méthode consiste à exposer votre situation et les motifs qui vous poussent à faire cette demande au maire de la commune, en espérant être entendu.
L’équipe vous recommande chaudement de prendre le temps, à l’issue de tout rendez-vous avec un élu ou un responsable de service en charge de l’urbanisme, de rédiger et de lui adresser un courrier de remerciement. Outre être une forme de politesse, ce type de courrier a surtout pour intérêt majeur de pouvoir faire office de compte rendu. Informel, mais rudement efficace pour marquer les esprits !
La voie diplomatique ne vous a pas permis d’atteindre votre objectif, à savoir faire entendre votre voix auprès des élus en charge de l’urbanisme règlementaire ?
Dernière solution : profiter de la prochaine enquête publique pour déposer vos remarques en faveur d’un changement des règles applicables à votre terrain auprès du commissaire enquêteur. Pour en savoir sur l’enquête publique sur un projet de modification de Plan Local d’Urbanisme, consultez aussi l’article suivant.
La marche à suivre est strictement identique à celle qui s’applique au PLU. Pour contester un PLUI fraichement élaboré, modifié ou réviser, il faut attaquer la délibération du conseil communautaire d’approbation du PLUI. Pour cela, deux voies de recours : le recours gracieux ou le recours contentieux devant le tribunal administratif. Pour contester un PLUI, le délai est de 2 mois à compter de l’affichage de la délibération approuvant le nouveau document.
Pour pouvoir attaquer un PLUI, il faut être soit un habitant (ou propriétaire) d’une des communes membres, soit d’une commune voisine, soit être une association dont l’objet social est urbanistique ou environnemental.
Quant aux moyens, rien de nouveau par rapport aux motifs de recours contre tout autre document local d’urbanisme. Les moyens pour attaquer un PLUI peuvent porter :
Vous l’aurez compris, le PLUI est presque un PLU comme un autre. Et cela se vérifie aussi dans sa composition et dans les moyens de le consulter.
Un PLUI se compose des mêmes pièces qu’un PLU, à savoir :
La difficulté principale en présence d’un PLUI est de se repérer correctement et rapidement entre ces principales pièces car plus le territoire de l’intercommunalité est grand et plus le volume de pièces sera important. Heureusement, dans un souci de qualité d’usage, les intercommunalités les plus importantes ont imaginé des outils permettant une consultation plus aisée.
De plus, Jaiunterrain.fr a conçu pour vous une véritable grille de lecture de n’importe quel Plan Local d’Urbanisme, intercommunal ou non : la check-list constructibilité. Téléchargez-là sans tarder et soyez assuré de ne plus passer à côté des principales règles d’urbanisme applicables à un terrain… sauf à le faire exprès !
Pour savoir si un terrain est constructible ou non, il est possible de consulter un PLUI en format papier rendez-vous soit au service urbanisme de la commune où se trouve le terrain qui vous intéresse, soit au siège de l’intercommunalité. Mais le plus simple, est encore de consulter le PLUI en format numérique.
Le PLUI numérisé est généralement disponible sur le site web de la commune concernée et/ou sur celui de l’intercommunalité. Avantage non négligeable de cette option : de nombreuses intercommunalités ont développé des applications permettant en quelques clics, à partir des références cadastrales d’une parcelle (lien vers cadastre), d’avoir la liste des documents à consulter et des règles d’urbanisme applicables à tel ou tel terrain.
Si les similitudes entre PLU et PLUI sont nombreuses, il est une question que se posent beaucoup de propriétaires ou de futurs propriétaires de terrains soumis à un plan local d’urbanisme intercommunal. En présence d’un PLUI qui signe les permis de construire et autres autorisations d’urbanisme ? Le président de l’intercommunalité ou le maire de la commune ?
Et bien sachez que tous les permis et déclarations préalables déposées sur un terrain soumis à un PLUI sont presque toujours signés par le maire de la commune concernée, sauf à ce qu’il ait délégué ce pouvoir au président de l’intercommunalité, ce qui dans les faits est rare.
Mais attention, il faut distinguer signature et instruction.
En effet, si tout maire signe les autorisations d’urbanisme en son nom sur sa commune ou qu’il délègue cette compétence, cela ne signifie pas forcément que ce sont ses services qui instruisent les demandes… et ce n’est pas nouveau ! En effet, certaines petites communes, qui ne disposent pas des moyens humains pour réaliser les instructions en interne, mutualisent leurs services instructeurs depuis les années 80.
Conclusion : sur des sujets très techniques ou possiblement litigieux, voir le maire de la commune avant de déposer une demande de permis de construire n’est jamais superflu, mais rencontrer le service instructeur peut s’avérer encore plus payant.
Si le PLU est l’ancêtre du PLUI voué à disparaitre, il n’en demeure pas moins un document sensiblement identique, à une échelle simplement plus petite.
Si le PLUI a d’abord été accueilli fraichement par de nombreux élus inquiets de voir la maitrise de l’utilisation des sols de leur commune leur échapper, il n’en est rien au contraire : sur les 300 PLUI en vigueur en France au 31 décembre 2020, 98 d’entre eux ont été approuvés sur la seule année 2020 et 326 autres sont en cours d’élaboration.
Puisque le PLUI a vocation à devenir le document de référence en matière de planification d’urbanisme, autant l’apprivoiser tout de suite !