Pour celui qui envisage la vente d’un terrain à bâtir ou d’une maison avec jardin à un promoteur ou à un lotisseur, il y a une question qui est encore trop souvent ignorée : celle de l’opportunité d’un remembrement.
Derrière cette expression un peu technique, une réalité très simple. Celle de se demander « qu’est ce qui serait le plus intéressant pour moi : vendre mon bien tout seul ou m’entendre avec mon voisin pour qu’on vende en même temps et à un même acquéreur ? ».
Parce que la question mérite vraiment d’être posée, voyons précisément qu’est-ce que le remembrement avant d’évoquer les cas de figure précis dans lesquels il doit être envisagé.
Souvent associé à la gestion des terres agricoles, le remembrement est une opération d’aménagement foncier… quel que soit le type de foncier (agricole, constructible, bâti ou non bâti). Remembrer signifie de réunir plusieurs petites parcelles en une parcelle de grande taille, soit en vue de la rediviser entre différents propriétaires, soit de la remettre entre les mains d’un seul et unique propriétaire.
C’est ainsi que le remembrement agricole permet par exemple à des agriculteurs de travailler non pas plusieurs petites parcelles disséminées mais une seule grande parcelle, donc de gagner en productivité.
Tandis que le remembrement pratiqué par les promoteurs, qui consiste en le rachat simultané de parcelles voisines appartenant à plusieurs propriétaires pour n’en former qu’une, permet d’optimiser l’exploitation des droits à construire autorisés par le PLU/PLUi et/ou de réaliser des opérations de constructions plus grandes.
Nous allons mettre de côté les hypothèses de remembrement agricole, pour nous intéresser uniquement aux opportunités de remembrement dans un cas bien précis : la vente d’un terrain bâti ou non bâti constructible à un promoteur immobilier ou à un lotisseur.
Votre parcelle n’offre pas suffisamment de droits à construire pour intéresser un promoteur ? Si le total des mètres carrés de surface de plancher dont le PLU/PLUi autorise la réalisation sont inférieurs aux critères des promoteurs, l’unique solution est alors d’agrandir la parcelle vendue. Et puisqu’il est impossible de pousser les limites parcellaires, ce résultat ne peut être obtenu qu’en y accolant la parcelle du voisin.
Si votre parcelle de 800 m² permet la construction de 500 m² de surface de plancher et que les promoteurs que vous avez démarchés vous expliquent qu’ils ne se dérangent pas pour moins de 1000 m² de surface de plancher, commencez par contacter vos deux voisins les plus proches. Si leurs terrains sont classés dans la même zone du PLU que le vôtre et/ou qu’ils permettent de réaliser à minima 500 m² de surface de plancher et qu’ils sont vendeurs, l’intérêt des promoteurs pour l’achat de votre parcelle devrait grimper en flèche.
Là encore, rien de tel qu’un bon exemple pour comprendre pourquoi vendre en même temps que le voisin est parfois indispensable à la concrétisation d’un projet de vente d’un terrain à bâtir.
Imaginons que vous soyez propriétaire d’un terrain de 720 m² permettant la réalisation de 2000 m² de surface de plancher et que vous vouliez le vendre à un promoteur. Imaginons toujours que le PLU applicable à votre terrain impose la construction d’un immeuble de logements collectifs avec parkings en sous-sol. Et imaginons enfin que votre parcelle ait une forme rectangulaire, et qu’elle fasse 12 mètres de largeur en limite avec le domaine public sur 60 mètres de profondeur.
Si les droits à construire attachés à votre parcelle semblent suffisants pour intéresser un promoteur, celui-ci ne se portera pas acquéreur de votre parcelle seule, en raison de sa configuration. Pourquoi ? Parce qu’envisager la réalisation d’un parking souterrain optimisé et donc rentable sur une profondeur de 12 mètres est tout bonnement impossible.
Voilà pourquoi il n’est pas rare qu’en présence d’une parcelle offrant pourtant d’importants droits à construire, un remembrement soit indispensable à la réalisation d’une opération immobilière.
Enfin dernier cas de figure où le remembrement est indispensable à la vente d’une parcelle à un promoteur : celui où le développement d’une opération d’envergure est imposé par le règlement local d’urbanisme.
Un PLU ou un PLUi peuvent parfaitement imposer qu’une autorisation d’urbanisme ne soit accordée sur un ensemble de plusieurs parcelles, quand bien même une parcelle seule serait suffisante pour le développement d’une opération immobilière. Dans cette configuration, si le promoteur n’achetait qu’une parcelle et déposait une demande d’autorisation d’urbanisme (permis de construire ou permis d’aménager), elle lui serait refusée d’où la nécessité d’acheter plusieurs terrains voisins en même temps.
Si votre terrain ou votre maison avec jardin offre des droits à construire, notamment pour la réalisation d’une opération de logements collectifs ou intermédiaires, informez autant que faire se peut vos voisins de votre projet de vente à un promoteur. Car dans bien des cas, on gagne à être plusieurs à vendre !
A bon entendeur !
Co-fondatrice de J’aiunterrain.fr
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