©jaiunterrain.frAcheter un terrain agricole : un rêve à portée de main
Effet collatéral de la crise sanitaire ou conséquence de la quête de sens, les terrains agricoles et maisons à la campagne n’ont jamais été aussi prisés par les particuliers.
Il ne se passe pas une journée sans que la question ne nous soit posée, sous toutes ces formes :
Une fois le permis de construire obtenu, combien de temps faut-il attendre avant de démarrer les travaux ?
On ne dit que je peux commencer les travaux au bout de 2 mois, c’est bien ça ?
Les 2 mois de délai de recours des tiers contre un permis de construire, ça vaut aussi pour les terrains en lotissement ou en lotissement on est exonéré ?
Mon voisin a démarré son chantier sans attendre les 3 mois et il n’a pas été embêté : je peux faire pareil, non ?
Je connais tous mes voisins, aucun ne fera de recours contre mon permis et attendre 3 mois ne m’arrange pas. Vous pensez que je peux démarrer le terrassement tout de suite ?
Et invariablement, nos coachs fonciers répondent : « quelle que soit l’autorisation d’urbanisme (permis de construire, déclaration préalable, permis d’aménager), le délai de purge est de 3 mois et démarrer des travaux avant l’expiration de ce délai présente des risques ».
Pour y voir clair une bonne fois pour toutes, J’aiunterrain.fr vous propose de faire le point sur les délais, les formes de recours et leurs conséquences.
Le délai de recours à l‘encontre des autorisations d’urbanisme
Toutes les autorisations d’urbanisme (permis de construire, d’aménager ou déclaration préalable de travaux) sont des décisions administratives susceptibles de faire l’objet d’un recours en annulation. Le principe est simple : si un recours aboutit, l’autorisation obtenue est annulée.
Quelle que soit l’autorisation d’urbanisme, le délai de recours est de 3 mois. Il comprend :
– un délai de recours des tiers de 2 mois à compter du 1er jour d’affichage de l’autorisation d’urbanisme sur le terrain. Pour en savoir plus sur les formalités d’affichage, n’hésitez pas à consulter nos pages qui leur sont consacrées.
– un délai de retrait administratif de 3 mois à compter de la date figurant sur l’arrêté de délivrance du permis ou de non-opposition à déclaration préalable. En cas d’obtention tacite de l’autorisation d’urbanisme (autrement dit d’absence de réponse), le délai de retrait administratif commence à courir à partir de la date d’expiration du délai d’instruction.
Ce n’est qu’une fois ce délai de 3 mois expiré (à condition bien sûr qu’aucun recours n’ai été formée) qu’on considère qu’un permis ou qu’une déclaration préalable de travaux est « définitif » ou « purgé de tous recours et retraits administratifs ».
Remarque : Avant l’expiration du délai de recours, on va parler simplement de permis « obtenu » et non de permis « purgé » ou « définitif ».
Les différentes formes de recours
L’appellation générale de « recours » englobe en réalité deux types d’actions susceptibles d’aboutir à une annulation de l’autorisation d’urbanisme : le recours des tiers et le retrait administratif. Le délai de recours des tiers commence à courir à partir du 1er jour d’affichage du panneau de permis de construire sur le terrain. Il est de 2 mois.
Le recours des tiers
N’importe quel tiers justifiant d’un intérêt à agir peut former un recours. Ce peut bien sûr être un voisin proche mais pas que.
Ce peut aussi être une association locale dont l’objet est la préservation de l’environnement, par exemple, ou un voisin a priori plus éloigné (propriétaire ou locataire) pour peu qu’il justifie que le projet de construction porte atteinte à la jouissances ou l’utilisation de son bien.
En l’absence de « liste » des tiers susceptibles de former un recours dans la Loi, c’est au juge du tribunal administratif qu’il revient de s’assurer de l’intérêt à agir d’un tiers.
En pratique, le tiers qui estime qu’une autorisation d’urbanisme est illégale car délivrée en méconnaissance de certaines règles d’urbanisme, a la possibilité de former deux types de recours : le recours gracieux et le recours contentieux.
Le recours gracieux contre un permis de construire ou toute autre autorisation d’urbanisme
Généralement, on considère le recours gracieux comme l’étape n°1 d’une action visant à obtenir l’annulation d’une autorisation d’urbanisme car il s’agit du recours le plus simple à mettre en œuvre.
Concrètement, le tiers n’a qu’à envoyer un courrier en recommandé avec accusé de réception à la personne qui a délivrée l’arrêté en cause, lui demandant de l’annuler et en précisant pourquoi. Suite à cela, le Maire dispose d’un délai de 2 mois pour répondre (ou ne pas répondre, ce qui équivaut à rejeter la demande). S’il répond, deux options :
- soit le Maire entend les arguments du tiers, se rend compte qu’il a commis un erreur en prenant l’arrêté et annule l’autorisation d’urbanisme. Dans ce cas, le permis est annulé et les travaux qui auraient d’ores et déjà été réalisés deviennent illégaux.
- Soit le Maire rejette la demande d’annulation et en informe le tiers.
Là où les choses se corsent un peu, c’est sur la question des délais. En effet, le fait qu’un tiers forme un recours gracieux a pour conséquence de rallonger le délai de recours contentieux. Pourquoi ? Parce qu’une fois reçue la réponse de la mairie et à condition d’en avoir informé le titulaire de l’autorisation d’urbanisme, le tiers dispose d’un nouveau délai de 2 mois, pour entamer cette fois une seconde action : le recours contentieux contre le permis ou la déclaration préalable.
Le recours contentieux
Le recours gracieux est facultatif. Rien n’empêche le tiers de former directement un recours contentieux en annulation devant le tribunal administratif. Conséquences :
- Soit le recours contentieux n’est pas précédé d’un recours gracieux et il intervient dans les 2 mois de l’affichage du permis sur le terrain,
- Soit il fait suite à un recours gracieux et dans ce cas, il doit être formé auprès du tribunal dans les 2 mois du rejet du recours gracieux.
Oui, oui, vous avez bien lu : s’il y a recours gracieux, le délai de recours contentieux peut aller jusqu’à 6 mois après le premier jour d’affichage du panneau sur le terrain (2 mois de délai, 2 mois de réponse de la mairie et encore 2 mois pour saisir le tribunal administratif).
Et encore, on ne parle ici que du délai de recours. S’agissant du délai pour obtenir un jugement (rejet de la demande d’annulation ou annulation de l’arrêté de permis ou de non-opposition à la déclaration préalable), c’est encore bien plus long : entre 8 et 24 mois, suivant le tribunal.
Le retrait administratif
Comme tout acte administratif pris, un arrêté de permis de construire, d’aménager ou de non-opposition à déclaration préalable, est transmis en préfecture pour contrôle. Les services du préfet vont alors examiner la légalité de l’arrêté aussi bien sur le fond (c’est-à-dire le respect des règles d’urbanisme) que sur la forme (autrement dit la procédure).
Ce contrôle de légalité s’effectue dans les 3 mois de la date de l’arrêté et, en cas d’illégalité avérée, il se solde par une demande de retrait faite par le préfet au maire. Traduction concrète : le maire prend un nouvel arrêté par lequel il retire l’autorisation d’urbanisme qu’il avait pourtant lui-même délivrée.
Si les cas de retrait administratif sont beaucoup moins courants que les recours de tiers en annulation, il n’en demeure pas moins qu’ils existent. On note qu’ils sont particulièrement fréquents dans les situations suivantes :
- Quand le projet est soumis à la Loi Montagne ou la Loi Littoral,
- Quand la commune où se situe le projet ne dispose pas d’un document local d’urbanisme et que seul s’applique le RNU (pour en savoir plus sur le RNU, consultez la page suivante)
- Quand l’autorisation d’urbanisme est obtenue de manière tacite,
- Quand l’autorisation d’urbanisme a été délivrée en dépit d’un avis négatif de l’Architecte des Bâtiments de France.
Les conséquences d‘une annulation ou d’un retrait administratif de l‘autorisation d’urbanisme
Un permis ou une déclaration préalable obtenus autorisent la réalisation de travaux. Logiquement, s’ils sont annulés ou retirés, la réalisation des travaux prévus n’est plus autorisée, à moins de déposer et d’obtenir une nouvelle autorisation d’urbanisme qui soit cette fois devenue définitive.
Alors que risque-t-on vraiment à démarrer des travaux de construction ou d’aménagement avant l’expiration du délai de recours et de retrait administratif ? Et quelles sont les conséquences d’une annulation ou d’un retrait de permis ?
1. Attirer l’attention sur son projet de construction
Cela peut sembler idiot et pourtant : le voisinage prête souvent plus attention à des vas-et-viens d’engins de chantier qu’à la présence d’un panneau d’affichage sur un terrain. L’histoire du maître d’ouvrage qui a attaqué le terrassement de son terrain avant l’expiration du délai de recours et qui, tout étonné, a vu débarquer ses voisins pour l’inonder de questions avant d’apprendre que l’un d’eux formait un recours gracieux parce qu’il était « gêné » de la proximité de sa future construction avec sa parcelle, n’est pas une légende urbaine.
Si le recours est sans fondement et qu’il est rapidement rejeté, la conséquence n’en sera que l’interruption temporaire des travaux, le temps de s’assurer que les choses ne vont pas aller plus loin. Dans le cas contraire, les quelques jours gagnés sur le planning des travaux seront vite perdus.
2. Devoir demander une nouvelle autorisation d’urbanisme
Nous le savons, les maîtres d’ouvrage qui cherchent à entamer leurs travaux avant l’expiration du délai de recours sont toujours motivés par la perspective de gagner du temps sur leur construction. Néanmoins, il faut garder en tête qu’en cas de recours aboutissant à une annulation du permis ou de la déclaration préalable, il sera nécessaire de déposer une nouvelle demande de permis de construire (avec les délais d’instruction et de purge qui vont avec).
Si des travaux ont été entamés, il sera nécessaire de les faire « coïncider » avec le dossier de demande d’autorisation d’urbanisme… à condition bien sûr qu’entre temps la réglementation n’ait pas changé et que l’arrêté autorisant les travaux soit bien délivré par le maire.
S’il s’agit de la solution la plus fréquemment mise en œuvre pour régulariser des travaux suite à l’annulation d’un permis, son succès n’est jamais garanti car faute d’obtenir une nouvelle autorisation d’urbanisme définitive, l’ultime sanction c’est la démolition et/ou le paiement de dommages et intérêts.
3. Devoir détruire les ouvrages et remettre le terrain en l’état
Lorsqu’un permis ou une autorisation d’urbanisme est annulé ou retiré par l’administration alors que les travaux de construction et/ou d’aménagement du terrain ont déjà été réalisés, la sanction prononcée par le juge peut aller jusqu’à la destruction partielle ou totale des constructions devenues illégales, avec versement de dommages et intérêts au requérant.
Dans les faits, vu l’engorgement des tribunaux et le fait qu’un recours n’a pas d’effet suspensif (autrement dit que tant qu’une autorisation d’urbanisme n’est pas annulée, elle est valide même si un recours a été formé à son encontre), les juges ne prononcent que rarement la démolition totale d’un bâtiment.
La loi dite « Macron » du 6 août 2015 est par ailleurs venue encadrer un peu plus les cas dans lesquels la démolition d’une construction illégale peut être prononcer. Désormais, seules les constructions situées dans l’une des 14 zones protégées listées dans le Code de l’Urbanisme pourront faire l’objet d’une démolition.
4. Payer des dommages et intérêts au requérant, en réparation du dommage subi
Si la démolition de l’ouvrage réalisé sur la base d’un permis annulé n’est plus systématique, le maître d’ouvrage d’un bâtiment non autorisé par un permis ou une déclaration de travaux peut voir sa responsabilité recherchée par le tiers à l’origine du recours. Il peut donc être condamné par un juge à lui verser des dommages et intérêts en réparation du préjudice causé par sa construction illégale.
Attention, dans certains cas, les montants peuvent être importants (voire très très importants) notamment si la construction litigieuse a pour conséquence la perte de valeur du bien appartenant au tiers.
De quoi dissuader, nous l’espérons, les plus impatients à ne pas attendre la fin des délais de recours et de retrait administratif pour démarrer leurs travaux.
Dernière précision pour la route
Cette recommandation générale de toujours attendre la fin du délai de recours des tiers avant d’entamer les travaux autorisés par un permis de construire ou une déclaration préalable vaut aussi pour les maîtres d’ouvrage propriétaires d’un terrain situé en lotissement. Car ce n’est pas parce que le projet de lotissement fait l’objet d’une autorisation d’urbanisme purgée de tous recours que les permis accordés sur les lots qui le composent ne peuvent pas être attaqués.
Pour conclure
Un projet de construction s’inscrit dans le temps long et est porteur d’enjeux financiers importants. Compte tenu des conséquences d’une annulation d’autorisation d’urbanisme vues ci-avant, et quel que soit votre degré d’impatience de voir les premiers coups de pelle donnés, ne badinez pas avec les délais de recours, au risque de voir votre projet virer au cauchemar.
Voyez plutôt ce « temps mort » comme une opportunité d’optimiser vos agencements intérieurs, de peaufiner votre planning prévisionnel ou votre budget de travaux réservés, si vous en avez, ou d’approfondir le volet paysager de votre projet.
Et puisque la purge des délais recours est aussi importante, veillez bien à leur mention dans le compromis ou la promesse de vente portant sur le terrain assiette de votre projet de construction. On en le répètera jamais assez : « La condition suspensive d’obtention d’un permis de construire c’est bien, mais parler de permis purgé de tous recours et retraits administratifs, c’est encore mieux » !
A bon entendeur !
Natalia
Coach senior
Co-fondatrice de "jaiunterrain.fr"
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