©jaiunterrain.frAcheter un terrain agricole : un rêve à portée de main
Effet collatéral de la crise sanitaire ou conséquence de la quête de sens, les terrains agricoles et maisons à la campagne n’ont jamais été aussi prisés par les particuliers.
Une fois un permis de construire ou un permis d’aménager obtenu, y compris quand les travaux de construction ou d’aménagement ont déjà démarré, de nombreuses raisons peuvent conduire le demandeur à vouloir apporter des modifications à son projet initial. Quelles sont-elles et comment procéder ?
Explications de jaiunterrain.fr pour vous simplifier la demande d’un permis modificatif.
Pourquoi demander un permis modificatif ?
Qu’est ce qui pousse le titulaire d’un permis de construire ou d’aménager obtenu et, dans certains cas, déjà purgé de tous recours et retrait administratif à déposer une demande de permis modificatif, au risque de se voir refuser cette modification ?
Tout d’abord, il y a le fait qu’il veuille modifier certaines caractéristiques de son projet parce que depuis le dépôt de sa demande de permis initial, ses goûts, ses envies ont changé.
Seconde raison possible au dépôt d’une demande de permis modificatif : la nécessité de prendre en compte des contraintes techniques, juridiques ou administratives dont le maître d’ouvrage n’avait pas connaissance au moment du dépôt de la demande de permis initial. Ce peut être le cas, par exemple, si le rapport d’étude de sols de type G2 est produit en retard et qu’il nécessite de surélever d’avantage la construction (dans la limite des règles locales d’urbanisme, naturellement).
Enfin et c’est peut-être la raison la plus surprenante, la demande de permis modificatif peut aussi être rendue nécessaire par la découverte, en cours de travaux, du non-respect de certaines règles d’urbanisme. Dans ce cas de figure, il n’y a que deux options qui s’offrent au maître d’ouvrage :
- Reprendre tous les éléments non conformes au permis initial, quitte à démolir, reconstruire, remplacer ou repeindre tous les ouvrages qui ne respecteraient pas les plans de permis obtenus,
- Ou demander un permis modificatif qui corresponde en tout point avec les ouvrages tels qu’ils ont été réalisés et, une fois obtenu, demander et obtenir la conformité.
Cette pratique surprenante, qui flirte avec l’hypocrisie, porte le nom de « permis balais » dans le milieu de la construction ou de la promotion immobilière.
Les conditions à respecter pour faire une demande de permis modificatif
Elles sont au nombre de 3. Concrètement, il faut :
- Être le titulaire du permis de construire, de démolir ou d’aménager initial, soit pour en avoir été le demandeur, soit pour en être le bénéficiaire à la suite d’un transfert de permis,
- Que le permis de construire ou d’aménager initial soit valide, étant donné que l’obtention d’un permis modificatif n’a aucune conséquence sur la durée de validité globale de l’autorisation d’urbanisme,
- Qu’il ne porte que sur des modifications mineures telles que :
- Pour un permis de construire, une légère variation de la surface de plancher totale ou de l’emprise au sol, un changement de couleur ou de revêtement de surface, de clôture, ajout de volets, etc.
- Pour un permis d’aménager, la modification du tracé d’une voie d’accès, de la numérotation des parcelles ou un ajout de plantations.
A noter qu’une déclaration préalable ne peut pas faire l’objet d’une demande de modification. C’est pourquoi, pour modifier un projet de travaux autorisé par une déclaration préalable, il faut en redemander une nouvelle.
La demande de permis modificatif en pratique
Comme pour les demandes d’autorisation d’urbanisme initiales, une demande de permis modificatif se compose d’un formulaire Cerfa n° 13411*09 et de diverses pièces annexes qui varient en fonction du projet, de sa localisation et du fait qu’il comprend ou non des travaux de démolition.
Pour un dépôt en format papier (en main propre ou en courrier recommandé avec accusé de réception), ce sont au minimum 4 exemplaires de la demande de permis modificatif qui sont à fournir. Un exemplaire supplémentaire est requis quand le terrain est situé en secteur protégé et deux exemplaires si le terrain est inclus dans le périmètre d’un parc national ou si le projet est destiné à une exploitation commerciale.
Depuis le 1er janvier 2022, le dépôt d’une demande de permis modificatif peut s’effectuer en format numérique, par téléversement sur la page internet dédiée à cet effet par la commune. Praticité, économies de papier et gain d’efficacité : cette nouvelle possibilité de dépôt rencontre déjà un franc succès.
En contrepartie du dépôt, un récépissé est délivré. Si le dossier est complet, il ouvre le délai d’instruction. Si le dossier est incomplet, la mairie dispose de 1 mois pour en informer le demandeur.
Une fois les pièces manquantes transmises, le délai d’instruction peut commencer mais attention : si le demandeur ne fournit pas les pièces demandées dans un délai de 3 mois, le permis modificatif est automatiquement refusé.
L‘instruction d’une demande de permis modificatif
Les délais d’instruction des demandes de permis modificatifs sont identiques à ceux qui s’appliquent à l’instruction des demandes de permis initiales, à savoir :
- 2 mois pour un permis de construire modificatif portant sur une maison individuelle ou pour un permis de démolir modificatif,
- 3 mois pour un permis de construire modificatif portant sur tous les autres types de constructions et les permis d’aménager modificatifs.
Ces délais sont susceptibles d’être augmentés de 1 à 3 mois en fonction de la localisation du terrain et de la nature du projet.
Cependant, dans le cas d’une demande de permis modificatif, l’instruction ne portant que sur les modifications apportées au projet autorisé par le permis initial, la réponse de l’administration est généralement plus rapide.
L‘obtention d’un permis de construire ou d’aménager modificatif
Une fois obtenu, le permis d’aménager comme toute autre autorisation d’urbanisme doit faire l’objet d’un affichage sur le terrain, afin de permettre aux tiers d’exercer leur droit de recours. Les délais et modalités de recours et de retrait administratif sont identiques à ceux applicables aux permis initiaux.
En revanche, le permis modificatif a une petite particularité ignorée de beaucoup : le permis modificatif obtenu n’a aucun effet sur la durée de validité du permis initial qu’il vient modifier. Il n’a donc pas durée de validité à proprement parler d’où la nécessité de bien faire le point sur les cas de péremption des autorisations d’urbanisme en amont de toute demande de permis modificatif, sous peine de se retrouver titulaire d’un permis inutilisable !
Conclusion
Demander un permis modificatif en cours de travaux est une chose courante pour tenir compte d’un changement d’avis du titulaire de l’autorisation d’urbanisme initiale mais aussi et surtout pour anticiper un éventuel problème de non-conformité. Dans la situation actuelle de pénuries de matériaux, le permis de construire modificatif est un moyen d’adapter le projet de construction aux stocks disponibles et de ne pas subir de dérapages de planning.
Autre intérêt non négligeable du permis modificatif : permettre l’extinction d’un recours en annulation d’un permis initial. Pour peu que le permis modificatif porte sur les points litigieux du permis initial, une fois obtenu et purgé, il permet de clôturer un contentieux.
A bon entendeur !
Natalia
coach senior
co-fondatrice de jaiunterrain.fr
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