Acheter un terrain agricole : un rêve à portée de main
Effet collatéral de la crise sanitaire ou conséquence de la quête de sens, les terrains agricoles et maisons à la campagne n’ont jamais été aussi prisés par les particuliers.
Voilà, juste après « bonjour », les premiers mots que j’ai entendus de la bouche de Marc, propriétaire d’une maison individuelle dans une commune en périphérie de Bordeaux.
Avant de m’appeler, Marc avait parfaitement préparé sa recherche d’un acquéreur. Il avait consulté le PLU en vigueur sur sa commune, avait décortiqué l’Orientation d’Aménagement et de Programmation applicable à son terrain, vérifié l’absence de servitudes, relevé le nombre de logements à construire sur son terrain et même regardé le prix auquel s’étaient vendus les terrains constructibles comparables au sien sur la commune.
Il avait une bonne idée du prix auquel son terrain pouvait se vendre et avait correctement ciblé le type d’acquéreur susceptible d’être intéressé par son bien. Et comme Marc avait bien compris qu’il n’y avait aucun intérêt à multiplier les petites annonces, faire appel à un comparateur de promoteurs en ligne (pour en savoir plus, consultez aussi cet article) ou à passer une semaine à contacter un par un tous les promoteurs immobiliers de France ou de Navarre, Marc s’était dit que le plus simple était encore de nous demander à nous, des spécialistes du foncier, qui était le meilleur promoteur.
Et voilà en substance ce que je lui ai répondu…
Non, dans le monde merveilleux de la promotion immobilière, il n’y a pas de n°1 incontesté et incontestable quoi qu’en disent tel ou tel classement.
La première chose à savoir, c’est que chez les promoteurs nationaux, chacun est numéro 1 d’une chose ou d’une autre, pour la simple et bonne raison que chacun choisit le critère qui le favorise le plus pour communiquer. Ainsi, l’un sera numéro 1 sur le nombre de logements construits, l’autre numéro 1 du chiffre d’affaires annuel produit, un autre encore sera numéro 1 en nombre de salariés, quant au quatrième, il sera numéro 1 en termes de croissance annuelle.
Pire, celui qui est numéro 1 en quelque chose au niveau national, le sera peut-être aussi en région Auvergne-Rhône-Alpes mais ce ne sera pas pour autant qu’il ne sera pas, par exemple, bon 3e en Bretagne ou en Nouvelle Aquitaine.
En somme, en matière de promotion immobilière comme en toute chose : « Tout est relatif, et cela seul est absolu. » (Auguste Comte)
Dans l’esprit de Marc, le meilleur promoteur était le promoteur le plus sérieux et celui qui achetait les terrains le plus cher. C’est compréhensible et cela nous arrangerait tous si, sur un secteur donné, on pouvait affirmer qu’un tel était meilleur qu’un autre sur ces critères.
Malheureusement, là encore, que ce soit sur le critère du prix ou sur celui du sérieux, le promoteur qui sera le « meilleur » sur une vente de terrain ne le sera pas nécessairement quand il s’agira de négocier la vente d’un terrain même voisin, à quelques mois d’intervalle.
Pourquoi ? Parce que le prix qu’un promoteur est prêt à payer pour acquérir un foncier est fonction de nombreux paramètres tels que le nombre de mètres carrés à construire, mais aussi le coût de construction (qui lui-même sera fonction du type de bâtiment, du nombre de places de stationnement, de la nature des sols, etc.), du prix de vente des logements à construire… et du stock de logements dont dispose déjà le promoteur sur le secteur, par exemple.
En d’autres termes, il n’est jamais impossible qu’un promoteur qui a acheté beaucoup de terrains à un prix plus élevé que ses concurrents sur une commune à un moment donné, qui a vendu et construit beaucoup de beaux programmes, sera le plus offrant demain.
Sans oublier que s’agissant de la vente d’un terrain à un promoteur, le prix est rarement le seul critère à prendre en compte pour le choix d’un acquéreur. En effet, le prix est toujours payé à l’achat définitif du terrain, soit en règle générale entre 12 et 24 mois après l’acceptation d’une offre. Or, il n’y a vente définitive que quand toutes les conditions suspensives prévues dans la promesse de vente sont réalisées. Donc, en toute logique, plus il y a de conditions suspensives, plus ces conditions suspensives sont complexes à lever et plus la probabilité de voir la vente définitive se faire au prix convenu est faibles… et ce quelle que soit la réputation de sérieux du promoteur.
Marc voulait trouver le meilleur promoteur à qui vendre son terrain. Le meilleur suivant ses nombreux critères et en un temps records. Sa décision était prise, il voulait de la simplicité et de l’efficacité.
Alors après lui avoir expliqué qu’il n’existait pas de bon ou de mauvais promoteur dans l’absolu, je lui ai proposé de faire jouer la concurrence en organisant une consultation privée pour la vente de son terrain. Je lui ai soumis un projet de règlement de consultation, dans lequel étaient explicitées ses attentes et ses critères de sélection et je l’ai diffusé auprès d’une liste restreinte de promoteurs immobiliers que nous avions identifiés comme étant potentiellement les plus à même de se positionner sur son terrain.
Il s’est passé très exactement 2 mois entre le moment où Marc m’a demandé qui était le meilleur promoteur auquel vendre son terrain et le moment où il a sélectionné et accepté une offre. L’organisation de la consultation privée ne lui a rien coûté.
Son prix a été intégralement réglé par le promoteur qu’il a choisi comme cela avait été précisé dans le règlement de la consultation. Et en prime, je l’accompagne désormais dans la finalisation de la promesse de vente qu’il doit signer d’ici la fin du mois.
Bien sûr, tant que la vente définitive n’est pas actée, beaucoup de choses peuvent arriver. Mais aujourd’hui, Marc a vraiment le sentiment d’avoir trouvé le meilleur promoteur auquel vendre son terrain.
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A bon entendeur
co-fondatrice de jaiunterrain.fr