©jaiunterrain.frAcheter un terrain agricole : un rêve à portée de main
Effet collatéral de la crise sanitaire ou conséquence de la quête de sens, les terrains agricoles et maisons à la campagne n’ont jamais été aussi prisés par les particuliers.
Depuis l’annulation du PLUi-H (Plan Local d’Urbanisme intercommunal et Habitat) de Toulouse Métropole par le tribunal administratif de Toulouse en date des 30 mars et 20 mai 2021 (une décision confirmée par la cour administrative d’appel de Bordeaux en date du 18 février 2022), les propriétaires de terrains des 37 communes de la Métropole avaient été nombreux à nous interroger sur les procédures de modification des documents locaux d’urbanisme antérieurs développées sur notre site. Leur inquiétude était souvent la même : comment faire pour obtenir un changement des règles d’urbanisme applicables à mon terrain ?
Depuis quelques semaines, les propriétaires toulousains de terrains et de maisons individuelles trustent de nouveaux les premières places du classement des clients de jaiunterrain.fr, avec cette fois une autre préoccupation : celle de savoir si c’est le bon moment pour vendre leur terrain à bâtir ou leur maison individuelle aux promoteurs qui les démarchent. Faut-il y voir un lien de causalité avec le feu vert donné par le Préfet de Haute-Garonne, M. Etienne Guyot, au lancement des travaux de la ligne 3 du métro qui doit relier Colomiers, Toulouse-Matabiau et Labège d’ici 2028 ? Certainement.
Reste à décrypter cette situation et tenter de donner à nos nombreux lecteurs toulousains quelques pistes de réflexion.
Retour sur l’annulation du PLUi-H de Toulouse Métropole
Qu’est-ce qu’un PLUi-H ?
Un Plan Local d’Urbanisme intercommunal est l’équivalent d’un Plan Local d’Urbanisme propre à toutes les communes membres d’une intercommunalité (communauté de communes, communauté d’agglomération, etc.). La décision de se doter d’un document d’urbanisme commun répond au souci de cohérence et d’efficacité dans l’organisation et l’occupation des sols. Pour en savoir plus sur le PLUi, nous vous invitons à consulter l’article que nous y avons consacré sous le lien suivant.
Le H de l’acronyme PLUi-H fait quant à lui référence à l’Habitat et vise à informer que le PLUi fait également office de Plan Local de l’Habitat (PLH). Le PLH est un document stratégique qui grave dans le marbre les objectifs en matière de politique publique de l’habitat (nombre de logements à produire, type, taille, destination des logements, etc.) que se fixent les intercommunalités qui s’en dotent. Il est obligatoire pour les métropoles, les communautés urbaines, d’agglomération et les communautés de communes de plus de 30.000 habitants comprenant au moins une commune de plus de 10.000 habitants.
Etant donné que les documents locaux d’urbanisme des communes membres des intercommunalités doivent obligatoirement être compatibles avec le contenu du PLH, en couplant PLU et PLH, le PLUi-H apparait comme un outil d’aménagement du territoire redoutablement efficace… sous réserve de ne pas faire l’objet d’une annulation, comme à Toulouse.
Que s’est-il passé à Toulouse Métropole ?
2 ans après son approbation et son entrée en application, le PLUi-H de Toulouse Métropole a été annulé par le juge administratif.
Pourquoi ? En raison d’un recours en annulation qui reprochait à ce « super document » et à ses auteurs d’avoir eu la main leste sur la création de nouveaux secteurs constructibles.
En clair, le juge a estimé que lors de l’élaboration de son PLUi-H, Toulouse Métropole avait surévalué le nombre de mètres carrés de terrain déjà urbanisés et avait en conséquence ouvert à l’urbanisation un volume trop important de mètres carrés de terres agricoles ou classées en zone naturelle.
Conséquence pratique à cela : les 37 communes de la métropole toulousaine sont revenues aux documents d’urbanisme qui étaient applicables sur leur territoire antérieurement à l’approbation du PLUi-H.
Ces documents, consultables sur le site de Toulouse Métropole sous ce lien, sont :
- Des Plans Locaux d’Urbanisme communaux (PLU) pour Aigrefeuille, Aucamville, Aussonne, Balma, Beauzelle, Blagnac, Brugières, Colomiers, Cornebarrieu, Cugnaux, Dremil-Lafage, Fenouillet, Flourens, Fonbeauzard, Gagnac-sur-Garonne, Gratentour, Lespinasse, L’Union, Mondonville, Montrabé, Pibrac, Pin-Balma, Quint-Fonsegrives, Saint-Alban, Saint-Jory, Saint-Orens, Seilh, Toulouse, Tournefeuille et Villeneuve-Tolosane,
- Des Plans d’Occupation des Sols (POS) pour Beaupuy, Brax, Castelginest, Launaguet, Mondouzil, Mons et Saint-Jean.
Et pour palier à l’annulation du volet Habitat (appelé programme d’orientation et d’action ou POA), la Métropole toulousaine, face à l’impossibilité de revenir à l’application du PLH antérieur, a approuvé en octobre 2021 un pacte métropolitain de l’habitat qui fixe, dans l’attente de l’approbation d’un nouveau PLUi-H, les grands principes de la politique publique de l’habitat. Ce document, qui fixe le nombre de logements neufs à produire par an sur le territoire de la métropole à 7000 et qui impose qu’ils soient destinés à 40% à de l’accession libre, 35% au logement locatif social et 25% à de l’accession maîtrisée est disponible sur le site de Toulouse Métropole.
Les conséquences de l’annulation du PLUi-H pour les propriétaires fonciers toulousains
Le retour aux documents d’urbanisme locaux a permis d’éviter une paralysie complète de l’aménagement du territoire et de continuer à délivrer des autorisations d’urbanisme (permis de construire, permis d’aménager, permis modificatifs ou déclarations préalables). Mais dans la pratique, ce retour en arrière s’est traduit par une baisse des droits à construire (donc de la valorisation des terrains) pour de nombreux propriétaires de terrains et de maisons individuelles sur le territoire de la métropole toulousaine.
Pire, nombre d’entre eux avaient déjà soit commencé à négocier avec des promoteurs immobiliers la vente de leur terrain, soit pris des accords avec eux… des accords basés sur une valorisation elle-même fonction des droits à construire attachés à leur parcelle. Or, qui dit baisse des droits à construire, dit baisse de la valorisation et/ou impossibilité pour les acquéreurs potentiels professionnels de lever la condition suspensive d’obtention d’un permis devenu définitif et autant de ventes bloquées.
C’est cette situation qui amène nos clients toulousains à nous contacter pour nous poser invariablement la même question : qu’est ce qui est préférable, attendre le nouveau PLUi-H ou accepter tout de suite les offres d’achat de promoteurs immobiliers ?
Entre la crainte de passer à côté d’une belle offre, celle de voir les règles d’urbanisme du futur PLUi-H finalement moins favorables à celles de l’ancien, les inquiétudes liées à la durée d’engagement annoncée par les candidats acquéreurs mais surtout l’épineuse question du juste prix de vente, la prise de décision de vendre devient tout de suite beaucoup plus complexe et justifie de faire appel à un coach foncier tel que moi pour y voir plus clair.
Alors que faire : vendre tout de suite ou attendre ?
Il n’y a malheureusement pas de réponse toute faite à cette question.
L’opportunité de vendre à court terme (sous-entendu sous l’actuel POS ou PLU en vigueur sur votre commune) s’apprécie au regard de la constructibilité actuelle de votre parcelle et du niveau de marché sur votre secteur (aussi bien sur le marché du neuf, que sur celui de l’ancien). Or, il en sera différemment selon si vous êtes propriétaire d’un terrain à Colomiers ou d’une maison individuelle à Toulouse ou à Balma.
De plus des éléments extérieurs tels que le fait qu’un voisin soit engagé avec un promoteur, qu’un projet de construction soit sur le point de démarrer à proximité immédiate de votre bien ou, dans le cas où le bien que vous envisagiez de vendre soit une maison individuelle avec jardin, le niveau de l’offre, celui de la demande ainsi que l’estimation de la valeur vénale de votre bien doivent être pris en compte.
Ainsi, si vous êtes propriétaire d’une maison avec jardin permettant la construction d’un programme immobilier par un promoteur, au terme de votre coaching foncier vous aurez une vision claire des avantages et des inconvénients des 4 options qui s’offrent à vous, à savoir :
- Vendre votre maison à un particulier ou à un investisseur pour ce qu’elle est (une maison) au prix de son estimation, indépendamment des droits à construire et ce à très court terme. Dans ce cas, comptez entre 3 et 6 mois en moyenne entre l’acceptation d’une offre et la signature de l’acte de vente définitif et le paiement du prix.
- Vendre votre maison à un promoteur immobilier en qualité de terrain à bâtir au prix du terrain à bâtir pour la réalisation d’un programme immobilier correspondant à ce que l’actuel POS ou PLU de votre commune de la métropole toulousaine autorise. Dans cette hypothèse, la vente définitive de votre bien pourra être envisageable sous 12 à 18 mois (voire plus, en fonction du volume de droits à construire et des conditions suspensives), à condition bien sûr que ce délai soit acceptable pour vous.
- Vendre votre maison en qualité de terrain à bâtir sur la base de droits à construire bonifiés tels qu’ils pourraient être après approbation du futur PLUi-H. Dans ce scénario, il faut bien avoir en tête que si vous signez une promesse ou un compromis de vente en 2022, la vente définitive ne pourra intervenir qu’après approbation du nouveau PLUi-H, obtention d’un permis de construire purgé de tous recours et levée des autres conditions suspensives que vous aurez négociées avec l’acquéreur, soit dans plusieurs années… Des années pendant lesquelles non seulement vous n’aurez pas de visibilité sur la date de la signature de l’acte de vente, mais vous n’aurez non plus aucune certitude quant au fait que la vente aura bien lieu à terme et vous n’aurez pas la possibilité de « changer d’avis » et d’en revenir au premier scénario.
- Attendre l’approbation du nouveau PLUi-H pour envisager la vente de votre bien comme terrain à bâtir. Dans cette hypothèse, au moment de négocier avec un potentiel acquéreur promoteur immobilier, vous aurez une parfaite vision de la constructibilité de votre terrain… encore faut-il que l’attente en ait valu la chandelle et qu’elle soit supérieure à sa constructibilité actuelle.
Vous l’aurez compris : une décision qui serait bonne pour votre voisin, ne le sera pas nécessairement pour vous et sans une vision globale de tous les tenants et aboutissants de tel ou tel scénario, vous n’aurez jamais la certitude d’avoir fait le bon choix.
Parce que vous n’aurez pas deux fois l’opportunité de bien vendre votre maison, votre local d’activité ou votre terrain situé dans la métropole de Toulouse, mettez toutes les chances de faire une bonne vente de votre côté et offrez-vous un coaching personnalisé par les experts de jaiunterrain.fr.
A bon entendeur !
Natalia
coach foncier
co-fondatrice de jaiunterrain.fr
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