Sous l’effet combiné de l’après crise Covid, des politiques publiques de lutte contre l’imperméabilisation des sols et du besoin de logement, les promoteurs immobiliers sont de plus en plus nombreux à se tourner vers l’achat de terrains déjà bâtis (autrement dit de maisons avec jardins) pour la réalisation de nouvelles opérations immobilières.
Conséquence : les particuliers propriétaires de ce type de biens se voient de plus en plus démarchés par des promoteurs désireux d’en faire l’acquisition (nos conseils pour faire face au démarchage sont disponibles ici). Si le prix proposé par ces derniers est souvent supérieur à la valeur vénale de la construction existante (un phénomène expliqué ici), il serait imprudent pour un propriétaire de baser sa décision de vendre sur ce seul critère. Pourquoi ? Parce qu’en matière de vente à un promoteur, les conditions suspensives dont est assortie la promesse d’achat sont tout aussi importantes.
Je vous propose de faire le point sur les principales conditions suspensives demandées par les promoteurs, leurs conséquences et les pièges à éviter lorsqu’on vend sa maison comme terrain à bâtir.
Si un promoteur est prêt à payer plus cher une maison avec jardin qu’un particulier, c’est en raison des droits à bâtir attachés à la parcelle : plus ils sont importants, plus le prix peut être élevé. L’étude du règlement d’urbanisme applicable au terrain permet d’en connaître le potentiel constructif.
Cependant, ce n’est qu’une fois le permis de construire obtenu et purgé de tous recours et retraits administratifs que promoteur comme vendeur auront la certitude du nombre exact de mètres carrés à construire sur le terrain.
C’est pourquoi 99% des offres d’achat faites par les promoteurs immobiliers intègrent une condition suspensive d’obtention d’un permis de construire devenu définitif ou purgé de tous recours et retraits.
Mon conseil de coach foncier pour éviter de se faire avoir
Il est essentiel que tout vendeur d’une maison avec jardin se fasse sa propre opinion sur les droits à construire attachés à son terrain avant d’accepter une offre d’achat de promoteur. Car derrière une offre de prix très attractive peut se cacher une condition suspensive d’obtention d’un permis de construire impossible à lever.
Le promoteur achète des terrains en vue de construire dessus des logements neufs, qu’il vend sur plan, autrement dit en Vente en l’Etat Futur d’Achèvement (ou VEFA). C’est la raison pour laquelle, avant de signer l’acte d’achat définitif d’un terrain (et de payer le prix convenu au vendeur), il va aussi chercher à s’assurer que son projet de construction va intéresser ses clients.
C’est pourquoi environ 50% des promoteurs immobiliers intègrent à leurs offres d’achat une condition suspensive de pré-commercialisation d’un certain pourcentage de logements. Exemple : le promoteur ne lèvera la condition suspensive de pré-commercialisation que s’il a vendu 40% des logements autorisés par le permis de construire obtenu et devenu définitif.
Mon conseil de coach foncier pour bien encadrer cette condition
Si le promoteur immobilier intéressé par l’achat de votre maison refuse de retirer cette condition suspensive, exigez à minima qu’il précise si le taux de pré-commercialisation inclut les logements destinés à la location sociale (s’il y en a) et un prix de vente plafond. Pourquoi ? Parce qu’il serait dommage que le promoteur affiche les logements à un prix déraisonnable pour justifier de la non-réalisation de la condition suspensive, n’est-ce pas ?
La GFA ou Garantie Financière d’Achèvement est une assurance qu’un promoteur doit obligatoirement obtenir avant l’acquisition d’un terrain destiné à recevoir un programme immobilier. Elle a pour objectif de garantir aux acheteurs de logements vendus en VEFA qu’en cas de faillite du promoteur immobilier, la construction sera malgré tout achevée.
Or, ce que 80% des promoteurs immobiliers qui demandent une condition suspensive d’obtention d’une GFA ne vous disent pas, c’est que cette assurance ne leur est délivrée qu’une fois un certain pourcentage de logements précommercialisés…
Et oui, la condition d’obtention d’une GFA est une condition suspensive de pré-commercialisation qui ne dit pas son nom !
Mon conseil de coach foncier pour ne pas se faire piéger
Le promoteur immobilier qui veut acheter votre maison demande une condition suspensive de pré-commercialisation ET d’obtention de la GFA ? En un mot comme en mille : refusez !
Si le promoteur choisit de renoncer à la pré-commercialisation au profit de la GFA, là encore faites-la encadrer à la manière d’une condition suspensive d’obtention d’un prêt immobilier, avec un coût maximal calculé en fonction du chiffre d’affaires escompté.
Vendre sa maison à un promoteur immobilier est un processus long et complexe, qui vous engage pour de longs mois… entre 12 et 18, pour être précise.
C’est pourquoi la décision d’accepter une offre d’achat d’un promoteur ne doit pas être prise à la légère et toujours faire l’objet d’une négociation. Que ce soit pour analyser une offre ou pour faire la liste des points pouvant faire l’objet d’une négociation, les coachs fonciers de J’aiunterrain.fr, spécialistes de la vente à un promoteur immobilier, vous assistent et vous partagent leur expérience (la séance de coaching est à 99€, à découvrir ici)
Enfin, pour bien vendre votre maison à un promoteur immobilier, nous vous contenez jamais d’une seule offre. Pour en obtenir plusieurs et vous simplifier leur comparaison, découvrez la consultation privée pour la vente d’un terrain et ses nombreux avantages.
A bon entendeur !
Co-fondatrice de J’aiunterrain.fr
Paralysie du marché, baisse du nombre d’acheteurs et carnets de commande des constructeurs de maisons individuelles en berne : autant de facteurs favorables à la négociation pour les acheteurs de terrains à bâtir.
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©jaiunterrain.frOffre d’achat au prix : le vendeur d’un terrain est-il tenu de vendre...
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