©jaiunterrain.frAcheter un terrain agricole : un rêve à portée de main
Effet collatéral de la crise sanitaire ou conséquence de la quête de sens, les terrains agricoles et maisons à la campagne n’ont jamais été aussi prisés par les particuliers.
L’offre d’achat est généralement le stade n°1 de tout processus de vente de n’importe quel bien immobilier et le terrain n’échappe pas à la règle.
Outre le fait de savoir ce que doit contenir l’offre parfaite, vendeurs comme acheteurs sont nombreux à s’interroger sur la force de l’engagement du propriétaire d’un terrain mis en vente qui reçoit une offre d’achat en bonne et due forme et au prix.
Est-il toujours définitivement engagé ? Peut-il se rétracter ? Et est-ce que le fait que le terrain soit vendu entre particuliers ou avec le concours d’une agence immobilière y change quelque chose ?
L’équipe de jaiunterrain.fr fait le point sur l’épineuse question de l’engagement du vendeur d’un terrain auquel une offre d’achat au prix aurait été adressée.
Sommaire de l’article :
#1 | Le principe de l’offre d’achat
#2 | Que doit contenir une offre d’achat d’un terrain
#3 | Offre d’achat et absence de droit de rétractation de l’acheteur
#4 | Un vendeur est-il tenu d’accepter une offre inférieure au prix affiché ?
#5 | Un vendeur est-il tenu d’accepter une offre au prix affiché ?
Le principe de l‘offre d’achat
L’offre d’achat est la traduction écrite de l’intérêt d’un acheteur potentiel pour l’acquisition d’un bien. Concrètement, il s’agit d’un moyen de « réserver » un terrain, dans l’attente de la signature d’un avant-contrat de vente, qu’il s’agisse d’une promesse unilatérale ou d’un compromis de vente.
Traditionnellement, une offre d’achat d’un bien immobilier se fait par écrit, que ce soit en format papier ou numérique. Si l’écrit est unanimement préféré par les vendeurs comme les acheteurs, une offre d’achat qui comprendrait tous les éléments requis à sa validité peut parfaitement être faite à l’oral.
Que doit contenir une offre d’achat d’un terrain ?
Pour être qualifiée de parfaite, une offre d’achat doit comprendre un certain nombre d’informations parmi lesquelles :
- L’identité de celui qui émet l’offre,
- L’identité du propriétaire du terrain auquel elle est adressée,
- Le type de bien sur lequel elle porte à savoir, en l’espèce, un terrain nu ou bâti, à bâtir ou non constructible,
- La localisation du terrain, autrement dit son adresse idéalement complétée de ses références cadastrales
- Sa superficie,
- Le prix proposé par le potentiel acquéreur,
- Les conditions suspensives principales à l’acquisition définitive (parmi lesquelles l’obtention d’un prêt bancaire et, si le terrain est destiné à être bâti, celle d’un permis de construire devenu définitif autorisant la réalisation du projet sommairement défini par l’auteur de l’offre),
- L’identité de l’intermédiaire éventuel.
La mention de la durée de validité de l’offre ainsi que celle du type d’avant-contrat à régulariser (promesse de vente ou compromis comme expliqué ici) sont facultatives mais recommandées pour simplifier la négociation entre les parties.
Offre d’achat et absence de droit de rétractation de l’acheteur
Il n’existe pas de délai légal de rétractation après l’émission d’une offre d’achat d’un bien immobilier par un acquéreur potentiel. Sauf à ce qu’un délai de validité ait été précisé dans l’offre et que celui-ci ait été dépassé par le vendeur, l’acheteur dont l’offre aurait été acceptée par le vendeur est tenu jusqu’à la signature de la promesse ou du compromis de vente.
Ce n’est qu’une fois l’avant-contrat signé entre les parties qu’un potentiel acquéreur particulier aura la faculté d’user de son droit légal de rétractation, dans les 10 jours de la signature… à condition de pouvoir en bénéficier ce qui, comme expliqué dans l’article suivant, n’est pas toujours acquis.
Un vendeur est-il tenu d’accepter une offre inférieure au prix affiché ?
Le vendeur qui reçoit une offre d’achat pour son terrain à un prix inférieur à celui auquel il a affiché son bien en vente a 3 options :
- Refuser purement et simplement l’offre,
- La refuser et émettre une contreproposition, que l’acquéreur pourra ensuite accepter ou rejeter à son tour,
- L’accepter en l’état.
Un vendeur est-il tenu d’accepter une offre au prix affiché ?
Cette question, les vendeurs de terrains sont nombreux à se la poser quotidiennement. Et malheureusement, la réponse ne saurait tenir en un mot. Pourquoi ? Parce qu’elle est fonction de la manière dont le terrain est mis en vente : entre particuliers ou avec le concours d’un intermédiaire. Explications de Jaiunterrain.fr.
Quand le bien est vendu entre particuliers : le vendeur est tenu d’accepter la 1e offre au prix
Lorsqu’un terrain est proposé à la vente par un particulier à un prix déterminé, au travers d’une petite annonce par exemple, la jurisprudence française considère qu’on est en présence d’une offre de vente ferme à personne indéterminée. Dès lors, dès qu’un acheteur potentiel manifeste son accord pour acheter le bien au prix, le vendeur est tenu de l’accepter. Pourquoi ? Parce que d’un point de vue juridique, à cet instant la vente est formée par la rencontre d’une offre et d’une acceptation.
Ainsi, sur la base d’une annonce qui ne préciserait pas les attentes du vendeur en matière de conditions suspensives, par exemple, si deux offres au prix sont émises, une avec condition suspensive d’obtention d’un prêt et l’autre non, le vendeur sera tenu d’accepter la première et ne pourra lui préférer celle qui n’intègre pas de condition suspensive de financement, par exemple.
De même, le vendeur qui reçoit une offre au prix et une seconde à un prix supérieur à celui de l’annonce, 2 jours plus tard, ne pourra pas écarter la première au profit de la seconde, quand bien même le prix de vente de son terrain serait sous-évalué.
Voilà deux exemples qui devraient achever de convaincre tous les vendeurs de terrains de consacrer tout le temps nécessaire à la préparation de la mise en vente de leur bien, comme expliqué dans les modules de formation consacrés à la préparation d’un dossier de vente et l’estimation du prix.
Quand le bien est mis en vente par un intermédiaire qui n’a qu’un mandat simple : le vendeur reste libre d’accepter ou non une offre au prix
Lorsqu’un particulier décide de confier la mise en vente de son terrain à un intermédiaire, qu’il soit notaire, avocat ou agent immobilier titulaire d’une carte professionnelle l’autorisant à effectuer des transactions immobilières, il signe un mandat.
Ce mandat, qui régit les relations entre le vendeur et son intermédiaire, peut être soit un mandat de représentation, soit un mandat simple dit d’entremise. Quelle différence entre les deux ? Le fait qu’un mandat de représentation donne pouvoir au mandataire (à l’intermédiaire) de vendre le bien du propriétaire en son nom et pour son compte, là où le mandat d’entremise ou mandat simple ne l’autorise qu’à chercher un acquéreur potentiel.
En somme, vous l’aurez compris, en présence d’un mandat de représentation pour la vente d’un terrain, l’intermédiaire se substitue au vendeur et la situation devient identique à celle vue précédemment, comme si le bien était vendu entre particuliers. A l’inverse, dans le cadre d’un mandat simple et sauf disposition contraire, si une offre d’achat au prix de l’annonce est adressée au vendeur, celle-ci ne l’engage pas s’il ne décide pas de l’accepter expressément.
Pour conclure
Vendre son terrain sans intermédiaire est une opération financièrement intéressante compte tenu de l’économie des frais d’agence. Rappelons-le, ces derniers varient d’une agence à l’autre et sont en règle générale compris entre 3 et 11% du prix du vente du terrain. Et que les frais d’agence soient à la charge du vendeur ou à la charge de l’acquéreur, cela ne change rien : c’est toujours de l’argent qui ne finit pas sur le compte du vendeur de terrain.
Néanmoins, et cet article l’illustre parfaitement, réussir la vente de son terrain entre particuliers suppose une bonne dose de préparation au risque de se voir engagé à vendre à un prix inférieur à la vraie valeur de votre bien sur la base d’une simple annonce postée à la va-vite.
Jaiunterrain.fr vous offre la possibilité de vous former gratuitement aux principaux aspects de la vente d’un terrain sans intermédiaire grâce à notre formation en ligne accessible ici et de profiter de l’expertise de professionnels de la transaction de terrains, avec les offres de coaching.
A bon entendeur !
Natalia
Coach senior
Co-fondatrice de J’aiunterrain.fr
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