Land Banking ou réserve foncière

Vous connaissez ?

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Réserve foncière, Land Banking, frigo, stock ou poire pour la soif… autant de termes empruntés au jargon des professionnels de l’immobiliers, promoteurs immobiliers en tête, pour désigner une seule réalité : le fait d’acquérir des terrains et d’en conserver la propriété sans les exploiter à court terme.

Le monde professionnel étant une inépuisable source d’inspiration pour les particuliers désireux de se constituer un patrimoine, on vous propose de décrypter cette stratégie d’investissement, pour en saisir tout l’intérêt.

Sommaire de l’article :

#1 | Qu’est-ce qu’une réserve foncière ?

#2 | Quel intérêt à la réserve foncière ?

#3 | Et les particuliers dans tout cela ?

Qu’est-ce qu’une réserve foncière ?

La réserve foncière désigne le stock de terrains, inexploités et pas nécessairement affectés à un usage ou à une occupation, dont est propriétaire l’Etat, une collectivité ou un opérateur privé. Ce portefeuille de terrains est constitué au gré des ans, des opportunités et de la capacité à acheter de son détenteur.

Est à noter que pour se constituer une réserve foncière, les collectivités, en ce qu’elles sont des personnes publiques, disposent de plusieurs moyens :

L’acquisition de gré à gré, comme ce que pratiquent les opérateurs privés. Exemple : le propriétaire d’un terrain agricole voisin du cimetière communal informe la commune qu’il souhaite s’en séparer et celle-ci l’acquiert à un prix librement convenu entre les parties.
L’acquisition au travers de l’exercice du droit de préemption. Exemple : la commune est informée qu’une promesse de vente a été signée entre le propriétaire d’un terrain voisin d’une zone d’activités que la commune souhaite agrandir à un prix donné. En faisant usage de son droit de préemption, la collectivité locale se substitue à l’acquéreur initial et achète le terrain mêmes prix et conditions.
L’expropriation grâce à la procédure de Déclaration d’Utilité Publique réserve foncière qui permet à la commune d’acquérir la propriété de terrains en urgence, préalablement à la réalisation d’importantes opérations d’aménagement.

Quel intérêt à la réserve foncière ?

Le but poursuivi par celui qui réalise des acquisitions placées en réserve varie suivant sa qualité. Mais avant d’approfondir le sujet, quoi de mieux qu’une introduction… historique ?

La réserve foncière à la naissance d’un mythe

Connaissez-vous John Jacob Astor ? Ce marchand de fourrures allemand du XIXe siècle, débarqué en Amérique devenu le 1^er millionnaire au pays de l’oncle Sam ? Non ? Et bien sachez qu’il est sans conteste la meilleure illustration de l’intérêt de constituer une réserve foncière.

En 1834, bien qu’étant à la tête d’un commerce de peaux des plus prospères, il pressent le déclin de son activité. Il revend sa compagnie et réinvesti sa fortune dans l’achat de terres dans le comté de New York. Légendairement radin, Astor n’a pas porté son dévolu sur les belles petites parcelles des quartiers chics. Non ! Patiemment, en une dizaine d’années, il s’est porté acquéreur de plus de 500 terrains, excentrés, non aménagés, accidentés et pour certains carrément malfamés sur une île… Manhattan. Vous devinez la suite de l’histoire ? Grâce au boom démographique, au développement économique insolent et à la pression immobilière, le fruit de la revente de son patrimoine foncier a permis de mettre à l’abri du besoin plusieurs générations d’Astor.

Pour les collectivités locales, réserve foncière = anticipation

Parce qu’elles sont guidées par le souci de l’intérêt public, les collectivités acquièrent des terrains qu’elles placent en réserve dans un souci d’anticipation et de maîtrise de la gestion de leurs sols.

Leur action s’inscrivant dans le temps long, le recours à la réserve foncière leur permet de ne pas être prises au dépourvu et de limiter d’une part leurs dépenses, et d’autre part leur recours à des procédures d’expropriation, impopulaires et chronophages.

Pour les opérateurs privés : gain financier et avantage concurrentiel

Pour les personnes privées, pour lesquelles le terrain est une matière première nécessaire à l’exercice d’une activité économique, l’intérêt de la réserve foncière est double.

Certes, qu’ils soient promoteurs, lotisseurs ou marchands de biens, tous rêvent d’un coup de maître à la Alstor. Car qui dit charge foncière (autrement dit poids du terrain sur leur bilan d’opération) limitée, dit marge opérationnelle plus importante. Mais si le retour sur investissement est le principal intérêt de la réserve foncière, il en existe un second.

Dans le jargon de la promotion immobilière on parle de « mettre le pied dans la porte ». Pourquoi ? Parce que devenir propriétaire d’un terrain a priori inexploitable en l’état ou à court terme est souvent un moyen de s’immiscer dans un dossier de plus grande envergure, à fort potentiel.

Prenons un exemple concret avec un ensemble de terrains inscrit en zone « A Urbaniser » dans le PLU d’une commune à fort intérêt pour un promoteur. A ce stade, ledit promoteur ignore le type d’opération qui y verra le jour. Il ignore peut-être même si, une fois que la commune aura déterminé à quoi cette zone sera destinée, il voudra effectivement y prendre part. Reste qu’en professionnel aguerri, il souhaite se placer, au cas où.

Pour devenir un interlocuteur de la ville, peser dans l’esquisse du futur programme mais aussi prendre une longueur d’avance sur la concurrence auprès des propriétaires des terrains inscrits dans la zone, il va cibler un ou plusieurs terrains. Idéalement, il ne se focalisera ni sur les plus grands, ni sur ceux en bordure de zone, leur préférant les plus petits et les plus centraux.

Ensuite, il s’attachera à démarcher leurs propriétaires (au moyen de la méthode de la prospection foncière) et leur fera des propositions d’achat. Achetés à un prix légèrement supérieur à celui de la terre agricole, ces terrains viendront grossir sa réserve foncière et, au moment du déblocage de la zone, le promoteur n’aura que l’embarras du choix :

Les sortir de la réserve et réaliser une opération immobilière conforme à ses critères, à un prix défiant toute concurrence ou en générant une marge confortable,
Les revendre à un autre opérateur ou à une collectivité au prix du terrain constructible, réalisant par là une belle plus-value.

Et les particuliers dans tout cela ?

Et bien figurez-vous qu’ils sont de plus en plus nombreux à s’intéresser à ce type de pratique. Nous avons clairement observé un pic de demandes liées à l’investissement foncier à moyen ou long terme. Pourquoi ? Plusieurs explications à cela.

Tout d’abord, il faut clairement y reconnaître un effet Covid, ou plus exactement un effet post-confinement. Au sortir du plus gros de la crise, nous avons été nombreux à rêver d’un carré de terre et/ou d’une maison à la campagne. Or, faute de pouvoir concrétiser ce rêve dans l’immédiat, beaucoup de particuliers se sont rabattus sur l’achat de parcelles non-constructibles mais à potentiel d’évolution. Ainsi, dans les zones tendues, les parcelles non urbanisées situées en bordure de zones urbanisées ont subitement suscité l’intérêt de nouveaux investisseurs. Des propriétaires qui se forment à la gestion et à la valorisation de patrimoine foncier et qui, en attendant de voir leurs terrains agricoles muter, en jouissent comme terrain d’agrément ou de loisir.

Par ailleurs, on observe également un effet de report des investisseurs immobiliers les plus modestes sur le foncier, du fait des tensions actuellement observées sur le marché de l’immobilier neuf ou ancien (hausse des prix, faiblesse de l’offre, durcissement des conditions d’emprunt, etc.). Dans ce contexte, le foncier, longtemps boudé, s’affiche comme un produit d’investissement accessible et à faible risque… à condition d’être patient, de s’y intéresser et de s’investir personnellement dans sa gestion.

Enfin, la démocratisation du Land Banking est aussi corrélée à l’émergence de nouveaux métiers, tels les coachs fonciers, qui mettent leur expérience de l’achat de terrains au service des non-initiés et les accompagnent dans la mise en place d’une véritable stratégie de constitution et de valorisation de leur patrimoine foncier.

Qu’attendez-vous pour vous lancer ?

Samuel

Conseiller foncier

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