L’investissement immobilier est en pleine vogue avec le boum que connait le secteur. Les sites de conseils fleurissent sur le net et inondent le lecteur à coup de millions d’euros gagnés facilement. C’est très simple : il vous suffit d’obtenir un prêt bancaire pour financer un bien, vous le retapez, le revendez vite, et en 2 ou 3 ans vous voilà enrichi pour continuer à acheter, un immeuble entier puis tout le quartier ensuite ! A vous la vie sous le soleil, en tongs, et gérant vos affaires en quelques coups de fil.
Je vous l’ai dit, rien de plus simple !
Bon d’accord, j’ironise un peu….
Savez-vous qu’un grand nombre d’investisseurs privés, déjà rentiers pour la plupart, se tournent plus souvent vers l’achat de terrain pour accroître leur revenu ?
« Ah oui ? peut-être bien, mais le foncier, on n’y connait rien, c’est plus technique, c’est juste pour les promoteurs. »
Vous n’avez pas complètement tort, et c’est pour cela que ça vaut le coup de s’y intéresser et de comparer plusieurs méthodes : voyons ce qui motive ces investisseurs malins. Je vous invite à prendre de l’avance et de la hauteur…
Suivez le guide | je suis Regis, coach foncier, et je vous souhaite une bonne lecture
Acheter un appartement d’environ 70 m2 dans le centre d’une grande ville française peut s’avérer payant : les experts immobiliers s’accordent à dire qu’un bien est amorti en moins de 4 ans et que sa valeur aura doublé en 10 ou 15 ans.
Spéculation ou réalité ? Difficile à dire.
Pour ma part, le marché est difficilement palpable et les vérités des 10 dernières années ne seront peut-être pas celles des 10 prochaines. Les crises, sanitaires ou de conflit, mais aussi les enjeux économiques et environnementaux font qu’il est très hasardeux de se projeter à long terme. Après, si l’on considère l’investissement à court terme comme sûr, pourquoi pas, mais à ce moment-là, on ne parle pas de grosses plus-values ou d’excellentes rentabilités.
Donc peu d’intérêt pour les investisseurs purs. On n’investit pas des sommes importantes pour n’amasser qu’un petit butin 3 ou 5 ans plus tard. Autant se tourner vers un livret A !
Et c’est justement ce qui nous intéresse à nous : comment gagner de l’argent en investissant malin à court ou moyen terme. Dans 15 ou 20 ans, personnellement, je m’en fiche.
Aujourd’hui, les spécialistes de l’immobilier et de la « petite » finance conseillent d’investir dans l’immobilier neuf ou ancien, collectif de préférence, des appartements le plus souvent, et à conditions que ces biens se situent dans ou en périphérie de grandes agglomérations : Paris, Lyon, Nice, Bordeaux, Toulouse, Nantes pour ne citer qu’elles ou encore dans des plus petites communes à fort potentiel économique comme Annecy, Biarritz ou Aix-en-Provence.
Ces communes, certes attractives, affichent toutes des prix de l’immobilier excessivement élevés pour la plupart des ménages qui souhaitent réaliser des investissements payants sur le court ou le moyen terme.
Renseignez-vous pour acquérir un appartement à Bordeaux ou à Annecy et amusez-vous à calculer la durée d’amortissement et la rentabilité. Bien sûr que ce sera une opération rentable et sûre, mais il vous faudra sacrément casser la tirelire pour la mise de départ et prévoir une bonne dizaine d’année minimum pour amortir le bien acquis et espérer renouveler une nouvelle opération immobilière.
A vous de voir !
Hormis ces exemples de villes où il fait bon investir et à mon sens toujours trop mis en avant par les experts immobiliers, je vous propose maintenant de nous intéresser à d’autres secteurs : le territoire national est grand, promenons-nous !
Dans certaines régions ou départements dans lesquels on observe un dynamisme économique moins évident, les opérations d’investissement immobilier dans la pierre sont un peu plus risquées. Malgré des prix de l’immobilier plus attractif au départ, la rentabilité ne sera pas toujours au rendez-vous : faible rentabilité même après plusieurs années voir même, parfois, une perte de la valeur immobilière ou une dépréciation dans certaines petites communes moins attractives.
Ce que je constate, de mon point de vue – je ne suis pas un agent immobilier mais un consultant foncier, ça me permet d’avoir du recul – c’est qu’il existe deux types de marché pour de l’investissement immobilier et que chacun à ces inconvénients :
Triste constat pour l’investisseur immobilier que vous souhaitez devenir et désolé de casser l’ambiance. J’essaie juste d’être terre-à-terre.
Et pour enchainer avec cette rime, je peux vous proposer autre chose. Mais il va falloir vous retrousser les manches !
Comme je vous l’ai dit, les conseillers en investissement vous orientent souvent sur l’achat d’appartements situés en plein centre d’une belle et grande commune dynamique. On parle peu de maisons en investissement pur. Les raisons : de moins en moins de maisons se construisent et elles sont plutôt convoitées pour de la résidence principale par des familles qui s’agrandissent ou qui fuient les grandes villes.
Le foncier n’est pas mieux loti aux yeux de ces mêmes conseillers. Les raisons ? Des clichés qui ont la vie dure :
Et l’investisseur ? Non, le foncier, aucun intérêt ! Ok, comme vous voulez.
Je vais maintenant essayer de vous prouver le contraire avec 2 cas différents.
Cet exemple est surtout valable pour les maisons anciennes mais j’ai déjà été confronté au cas où un propriétaire a vendu sa maison neuve de 1 an à peine à un professionnel du foncier qui l’a démolie aussitôt la vente effectuée pour édifier un immeuble à la place.
Explications et mode d’emploi pour réussir son investissement
Les nouveaux plans urbains envisagent de densifier le cœur des villes, ce qui veut dire construire en se recentrant sur le centre-bourg. Adieu les nouveaux lotissements et les maisons dispersées par ci, par-là, au 4 coins de la commune. La verticalité est la nouvelle norme et les règles d’urbanisme permettent plus facilement le renouvellement de l’habitat individuel par de l’habitat collectif. Tout le territoire est concerné : bonne nouvelle pour investir.
Votre mission : acquérir des maisons en majorité ancienne sur un terrain à fort potentiel constructible, ne surtout réaliser aucun travail de rénovation ou d’entretien, surveiller le Plan Local d’Urbanisme de la commune, et prévoir de vendre la maison récemment achetée à un promoteur immobilier.
Plusieurs options sont possibles, nous retiendrons les deux plus courantes :
Au final, le prix de vente à un promoteur pour réaliser un projet immobilier de logements collectifs sera, dans la majorité des cas, très nettement supérieur à la valeur de la maison.
Comme vous l’avez compris, la maison nous importe peu, qu’elle soit grande ou petite, belle ou moche, ancienne ou récente. Le terrain est notre seul intérêt et notre seul allié pour réussir une belle opération financière.
Quel trésor peut parfois se cacher sur une parcelle de terrain qui, au premier coup d’œil, ne présente strictement aucun intérêt ? Une parcelle nue, sans maison ni hangar, parfois même d’une taille très modeste et souvent située au milieu d’autres parcelles nues sans grand intérêt elles non plus !
Vous ne voyez pas où je veux en venir ?
Explications : l’astuce des rentiers malins dont je vous parlais plus haut est ici, cachée au cœur de ces ensembles de parcelle inoccupées, mais néanmoins constructibles ou en passe de le devenir.
Investir dans une parcelle pas chère et bien placée au milieu d’autres parcelles plus grandes, constructibles elles aussi mais que leurs propriétaires veulent souvent conserver, est une façon de se positionner en tant que véritable acteur pour une négociation foncière. Vous devenez incontournable, c’est ça l’astuce.
Un promoteur immobilier désireux de réaliser son opération de logements voudra acquérir la totalité de la surface constructible c’est-à-dire l’ensemble de toutes les parcelles qui constitue l’assiette foncière :
Le professionnel sera donc obligé de composer avec vous, c’est-à-dire entamer une négociation pour acquérir ce bout de parcelle qui ne vous aura pas couté grand-chose mais qui va vous rapporter gros.
Je vous ai décrit deux méthodes qui permettent, avec de petits moyens et un peu d’ingéniosité, d’investir à court ou moyen terme dans le foncier et d’obtenir une rentabilité bien plus élevée qu’une simple transaction immobilière portant sur un bien dont l’amortissement a nécessité plusieurs dizaines d’années d’effort. Il existe d’autres méthodes plus techniques pour investir dans la terre, tout aussi efficaces.
Ces méthodes d’investissement hautement lucratives nécessitent néanmoins des notions d’urbanisme en droit à construire et une bonne maîtrise des techniques de négociation.
J’accompagne chaque mois des dizaines de nouveaux investisseurs immobiliers dans cette voie : l’investissement foncier. Je leur permets de détecter et d’acquérir des terrains à fort potentiel constructible avec toujours comme intention la rentabilité à court et moyen terme. La négociation pour l’achat et la vente de terrain constitue souvent la clé du succès pour ce type d’investissement. La prise de risque est un autre facteur qui nécessite mon expertise avant la signature d’un compromis de vente.
Vous connaissez maintenant mon point de vue concernant l’investissement foncier… On ne m’ôtera pas de l’idée que ce type de placement est à étudier attentivement et qu’il a énormément de potentiel ! Bien entendu, cela demande un certain travail.. Comme toujours dans l’immobilier, il faut donner de son temps. Apprendre les bases de la négociation et se renseigner sur quelques notions d’urbanisme avant de se lancer est par exemple essentiel.. Mais je vous encourage vivement à vous pencher sérieusement sur le sujet.
D’autant que l’on peut plus facilement se faire une place dans ce type d’investissement que dans le locatif pur, tout simplement parce qu’il reste beaucoup moins concurrentiel. Comme je le disais plus haut, internet pullule de conseils plus ou moins bons pour réussir son investissement dans l’immobilier locatif. Le guide en lien est de bonne qualité, ce qui est rare dans un monde où les promesses irréalistes s’enchainent.
N’hésitez pas d’ailleurs à lire ce guide qui liste l’essentiel de ce qu’il faut savoir pour s’assurer des placements rentables en évitant les erreurs courantes. Vous apprendrez si vous ne le saviez pas déjà que l’aspect fiscal de la chose est essentiel. Avant même de s’interroger sur les biens à acheter et le choix des locataires, il est important d’avoir les idées claires concernant des points de fiscalité tels que la loi Pinel, la demande de prêt, le crédit d’impôt, les régimes fiscaux, etc. Bien souvent, la différence entre un placement optimal et un placement décevant se joue ici.
Bien entendu, le choix d’une bonne ville pour investir, l’achat de bons types de logement, une bonne recherche de locataire.. Tous ces points resteront toujours très importants. Connaitre les différents types de contrat et les différents types de location, par exemple, est incontournable.
co-fondateur de jaiunterrain.fr
Paralysie du marché, baisse du nombre d’acheteurs et carnets de commande des constructeurs de maisons individuelles en berne : autant de facteurs favorables à la négociation pour les acheteurs de terrains à bâtir.
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©jaiunterrain.frValoriser un terrain constructible devenu non constructible
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