Pour savoir si un terrain est constructible ou non, comme expliqué dans notre formation disponible ici, le premier réflexe à avoir est de consulter le document local d’urbanisme.
En 2022, en France, 3 types de documents locaux d’urbanisme cohabitent : les Cartes Communales, les Plans Locaux d’Urbanisme (PLU) et les Plans Locaux d’Urbanisme Intercommunaux (PLUi).
Tous poursuivent le même objectif : organiser l’aménagement d’un territoire et déterminer les règles d’occupation et d’usage des sols. Mais leurs caractéristiques et les pièces qui les composent diffèrent.
Si la tendance est au remplacement des cartes communales par des PLU et à celui des PLU en PLUi, il n’en demeure pas moins qu’à l’heure actuelle sur le territoire français, il existe encore environ 5 000 cartes communales en vigueur… soit plusieurs centaines de milliers de particuliers qui sont susceptibles d’y être confrontés un jour ou l’autre.
De quoi justifier que jaiunterrain.fr y consacre un article, non ?
S’il fallait répondre en une phrase à la question de savoir qu’est-ce qu’une carte communale, on dirait qu’il s’agit du document d’urbanisme le plus simple qui soit, destiné aux petites communes qui ne sont pas couvertes par un PLU ou un PLUi et qui veulent malgré tout s’affranchir de l’application stricte du Règlement National d’Urbanisme (RNU).
Pourquoi ? Parce qu’une carte communale permet de déterminer finement quelles sont les zones constructibles et celles qui ne le sont pas sur le territoire d’une commune, en plus de pouvoir instaurer un droit de préemption urbain.
A la différence des autres documents locaux d’urbanisme, il n’y a que 3 pièces constitutives d’une carte communale.
Assimilable à une introduction générale, le rapport de présentation ne donne pas d’indications précises sur la constructibilité d’une parcelle donnée mais seulement des informations d’ordre général. Il comprend des éléments de diagnostic du territoire et énonce les orientations et enjeux de développement et d’aménagement du territoire retenus par la collectivité.
Dans une carte communale, le ou les plans sont les éléments principaux à consulter pour celui qui cherche à savoir si un terrain est constructible ou non.
Pourquoi ? Parce que l’objectif de ces plans est de déterminer les secteurs précis où les constructions nouvelles sont autorisées et les secteurs où elles sont strictement interdites. En clair, ils distinguent les zones où une autorisation d’urbanisme (permis de construire, permis d’aménager ou déclaration préalable) sera susceptible d’être délivrée par la commune.
A noter qu’en secteur non urbanisable, des exceptions sont prévues notamment pour les extensions, changements de destination, réfections ou édification d’annexes de constructions existantes, de même que la construction de bâtiments ou d’installations nécessaires à des équipements collectifs, l’exercice d’une activité agricole ou à la protection de ressources naturelles.
Pour les collectivités, le principal avantage de la carte communale réside dans la possibilité qu’elle offre de permettre la construction au-delà des parties déjà urbanisées de la commune et donc de créer de nouvelles zones constructibles.
En effet, en l’absence de carte communale, le Règlement National d’Urbanisme (norme supérieure qui fixe les règles d’occupation et d’utilisation des sols non couverts par un document local d’urbanisme) interdit les constructions donc la délivrance d’autorisations d’urbanisme en dehors des zones déjà urbanisées.
Dernière pièce constitutive d’un dossier de carte communale, l’annexe (graphique et/ou écrite) qui recense toutes les servitudes publiques susceptibles d’affecter l’usage des sols telles que les servitudes de passage de canalisations souterraines ou d’implantation de conducteurs aériens de distribution d’électricité. Pour en savoir plus sur les servitudes et leur impact sur la constructibilité d’un terrain, consultez aussi l’article suivant
Vous l’aurez compris : inutile de chercher un règlement écrit qui précise les règles d’implantation, d’emprise au sol ou de hauteur maximale dans une carte commune.
Pourquoi ? Parce que dans les communes couvertes par une carte communale, toutes les règles écrites applicables sont celles du Règlement National d’Urbanisme. Pour en savoir plus sur le RNU, consultez l’article que nous y avons consacré en cliquant ici.
En 2022, plus de 17% des communes françaises sont couvertes par une carte communale. Bien que 45% d’entre elles soient en cours d’élaboration d’un PLU ou d’un PLUi, la probabilité d’y être confronté, notamment en territoires ruraux, reste importante.
D’où la nécessité de maîtriser ce document d’urbanisme, sa procédure d’élaboration ou de modification et ses conséquences sur l’instruction des autorisations d’urbanisme.
L’ouverture d’une procédure d’élaboration ou de modification d’une carte communale est toujours faite par délibération du conseil municipale ou de l’établissement public de coopération intercommunale (EPCI).
Une fois élaboré, le projet de carte communale fait l’objet d’une enquête publique qui permet à la population concernée d’émettre des observations qui seront ou non prises en compte dans le projet, avant approbation du conseil municipal puis du préfet.
Sous carte communale, tout changement de zonage (passage d’un terrain de zone non-constructible en zone constructible) devra faire l’objet d’une procédure identique à celle qui encadre l’élaboration d’une carte communale, s’étalant sur plusieurs mois et impliquant aussi bien la commune ou l’EPCI que la préfecture, donc les services de l’Etat.
Comme tout document local d’urbanisme, une carte communale est susceptible de faire l’objet d’un recours en annulation si elle vient contredire le contenu d’un Schéma de Cohérence Territoriale (SCoT), d’un Plan de Déplacements Urbains ou d’un Plan Local de L’habitat, s’ils existent.
En l’absence de SCoT, la carte communale devra être compatible avec les normes supérieures que la Loi Montagne ou la Loi Littoral, par exemple. Là encore, si une carte communale fraîchement approuvée est contraire à ces lois, elle pourra faire l’objet d’un recours en annulation (gracieux ou contentieux).
Il existe plusieurs moyens de consulter une carte communale tels que :
Depuis le 1er janvier 2017, les communes couvertes par une carte communale sont automatiquement compétentes pour délivrer les autorisations d’urbanisme (permis de construire, de démolir, d’aménager ou déclarations préalables).
Si la carte communale est le document local d’urbanisme le plus simple qu’il soit, sa lecture n’est pas pour autant toujours simple. C’est principalement du au fait qu’elle n’intègre pas de règlement écrit et que pour connaître des règles aussi simples que le recul à respecter ou la hauteur maximale des constructions nouvelles, il faille se reporter au Règlement National d’Urbanisme, comme expliqué dans l’article suivant.
Heureusement, en cas de difficultés d’interprétation, vous avez toujours la possibilité de faire appel à votre coach foncier qui vous aidera à y voir clair, en faisant un véritable audit de la constructibilité de votre terrain !
A bon entendeur !
Co-fondatrice de J’aiunterrain.fr
Effet collatéral de la crise sanitaire ou conséquence de la quête de sens, les terrains agricoles et maisons à la campagne n’ont jamais été aussi prisés par les particuliers.
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