Peut-on parler de « coup de cœur » pour l‘achat d’un terrain ?

Apprendre à se méfier du coup de cœur à la manière d’un professionnel

les carnets du foncier, le blog de coachs du foncier

L’acte d’achat d’un bien immobilier est très souvent conditionné par ce que l’on nomme communément le « coup de cœur » !
Ce sentiment de projection au travers d’un bien, appartement ou maison, déclenche une impulsion d’achat, au détriment parfois du raisonnable. On peut même aller jusqu’à occulter un prix prohibitif ou des malfaçons.

Pourquoi ?

Tout simplement parce qu’on peut aisément se projeter dans un bâti, neuf ou ancien. Les goûts et les couleurs ne se discutant pas, il y en a pour tout le monde !
Dans un sens, le coup de cœur, c’est l’arme redoutable de l’agent immobilier pour closer (« conclure une vente » en français).
On va voir que, dans le cadre de la recherche d’un terrain à bâtir, le coup de cœur peut être un faux ami.

Explications…

Je suis Regis | coach foncier : je vous souhaite une bonne lecture !

Sommaire de l’article :

#1 | Dans le cas d’un particulier qui achète un terrain pour construire sa maison

#2 | Se mettre dans la peau d’un professionnel qui veut réaliser un programme immobilier

#3 | Comparaison de style : particulier et professionnel

#4 | Quelques conseils avant d’acheter un terrain à bâtir

#5 | Le conseil d’un professionnel du foncier

Dans le cas d’un particulier qui achète un terrain pour construire sa maison

Première visite et première impression : le terrain vous plait et vous pensez avoir un coup de cœur. Pas exactement. C’est plutôt l’environnement qui vous convient. Vous appréciez le quartier et ses commodités, la proximité avec une école, des commerces, des services de soins hospitaliers, la nature environnantes ou le paysage…enfin j’en passe mais, vous l’aurez compris, c’est un tout !

Ramenons ça uniquement au foncier. Vous achetez pour construire donc le terrain est nu, pas franchement aménagé, peut-être n’est-il même pas encore viabilisé, voir pire encore en friche sans un chemin d’accès suffisant.

Vous conviendrez qu’il est difficile à ce moment précis de se projeter sur ce morceau de caillou et de se dire que l’on va peut-être y passer 20 ans de sa vie.

Mais nous sommes humains, nous avons tous besoin de nous projeter dans quelque chose que nous connaissons, maison ou appartement et à moins que vous décidiez d’acheter ce terrain pour y planter une caravane ou une toile de tente, autant vous dire que tant que la construction ne sera pas achevée, il sera difficile d’apprécier son chez-soi et se dire que ce terrain, c’était vraiment le bon choix !

Alors comment évaluer le potentiel d’un terrain pour être sûr qu’il va nous convenir une fois les travaux achevés et la construction terminée ?

Pour cela, je vous propose de commencer à regarder le terrain sous un autre angle, plus précisément avec les yeux d’un professionnel du foncier, pour lequel le « coup de cœur » n’en est jamais vraiment un et dont la force est d’aborder chaque opportunité foncière de manière très rationnelle. Explications.

Se mettre dans la peau d’un professionnel qui veut réaliser un programme immobilier

Les promoteurs immobiliers ou les lotisseurs achètent des terrains à bâtir pour créer des logements et ainsi gagner de l’argent en les vendant à des particuliers, des investisseurs privés ou des bailleurs sociaux. Ils n’ont pas la même motivation que le particulier qui veut acheter son terrain à titre personnel (même si la perspective de réaliser une plus-value à la revente n’est jamais écartée) mais les enjeux et les appréhensions se rejoignent.

Comme pour le particulier, le promoteur qui découvre un terrain peut avoir un coup de cœur par rapport à son environnement : le terrain est bien placé, proche d’une zone urbaine avec des commodités, etc. Il connait les attentes des possibles futurs habitants des logements qui seront créés dans ce quartier et cela lui permet de parier qu’ils se vendront certainement bien.

Mais, pour le professionnel, l’euphorie du coup de cœur cède rapidement sa place à la réalité du bilan financier et à l’aspect purement technique du terrain, à savoir ses caractéristiques. Car même en cas de coup de cœur, le professionnel sait que des éléments factuels, techniques ou matériels peuvent mettre son projet à bas avant même d’avoir démarré.

Pour en savoir plus sur les caractéristiques d’un terrain, je vous conseille de lire cette page de formation : les caractéristiques d’un terrain

De plus, aussi séduisant que puisse être le terrain, il doit avant tout permettre de construire un certain nombre de mètres carrés (et oui, tout professionnel a, comme le particulier, un objectif précis quand il s’intéresse à l’achat d’un terrain). Pour cela, le promoteur / lotisseur va bien sûr s’intéresser aux règles d’urbanisme (applicables au terrain qui l’intéresse mais aussi aux terrains voisins) mais aussi juger de la probabilité de se voir délivrer un permis de construire qui ne soit pas attaqué.

Il y a l’urbanisme, mais la nature du sol est également un aspect technique important afin de supporter la construction envisagée… Et là encore, le professionnel et le particulier se rejoignent.

Bien entendu, l’objectif du professionnel est d’arriver à un bilan financier équilibré entre les coûts de construction du programme, le coût d’acquisition du terrain au propriétaire et un marché immobilier favorable à la vente des logements prévus.

Bref, sans vous faire un cours sur la promotion immobilière, vous constatez déjà que la notion de coup de cœur est insuffisante et illusoire dans une approche purement foncière de l’immobilier.

Comparaison de style : particulier et professionnel

Il n’est donc pas étonnant de remarquer que le particulier comme le professionnel réagissent de la même manière en première approche face à un terrain : ils s’intéressent d’abord à l’environnement et aux abords du terrain.

Mais, forcé de constater que le professionnel à tendance à se faire plus vite rattraper par la réalité du projet, ce qui a le mérite de le prémunir de ce fameux coup de cœur qui peut être lourd de conséquences.

Là où le professionnel se demande s’il pourra réaliser son programme de 30 logements et s’il sera rentable, le particulier doit s’imposer de se demander s’il pourra implanter la maison de ses rêves sur ce terrain ? Et tous deux devront d’abord s’interroger sur le fait de savoir si le sol est de bonne facture, si la charge foncière totale correspond à leur budget et à leur projet avant d’aller plus loin et de confirmer le coup de cœur !

Quelques conseils avant d’acheter un terrain à bâtir

Une fois l’euphorie de la découverte du terrain passée, il est temps de reprendre ses esprits et faire preuve de maîtrise : dans le foncier, on parle de gros sous. Il ne faudrait pas se louper !

#1 | Vérifier la constructibilité du terrain

Et là, attention : vérifier que le terrain est classé en zone constructible ne suffit pas ! Il faut aussi vérifier que la configuration du terrain permet une implantation qui vous satisfasse.

Pour cela, je vous invite à suivre ce lien vers la formation gratuite mise à votre disposition par l’équipe des coachs : Comment savoir si un terrain est constructible ?

#2 | S’assurer que la constructibilité correspond à votre projet

Acheter un terrain inadapté risque de compromettre vos rêves. Donc commencer par mettre son rêve sur le papier, c’est augmenter ses chances de se positionner sur le bon terrain.

Suivez ce nouveau lien, c’est offert par la maison : Définir son projet de construction

#3 | Enfin, avant d’aller signer, un dernier tour de piste pour se rassurer

Encore une fois, la prudence est toujours de mise et je vous renvoi à nouveau vers ce lien de formation très utile : Les points à vérifier avant de s’engager

Bien sûr, avec le jeu des conditions suspensives, vous pourrez obtenir des garanties que le terrain que vous achetez correspond à vos critères, mais effectuer un maximum de vérifications avant la signature du compromis vous permettra de gagner du temps et d’économiser de l’argent.

Le conseil d’un professionnel du foncier

En tant qu’ancien promoteur immobilier et professionnel du foncier, je vous conseille vivement de temporiser. Je m’explique…

Dans le milieu professionnel, un développeur foncier n’engage jamais son entreprise dans une acquisition hasardeuse. Un processus de concertation et d’études se met en place entre les équipes des services financiers, juridiques et techniques de la société en vue d’un comité foncier qui prendra la décision d’acquérir ou non un terrain pour y réaliser un programme immobilier de plusieurs logements.

Faites-en de même en étudiant tous les aspects à l’aide de vos principaux interlocuteurs : notaire, banquier, coach foncier ou consultant, géomètre…

Ne cédez pas à la tentation d’un coup de cœur irrationnel, encore moins aux appels d’un constructeur ou d’un agent immobilier désireux de réaliser une bonne affaire.

Bon projet à tous !

« Merci de votre lecture et à bientôt sur jaiunterrain.fr »

Regis

coach foncier

co-fondateur de "jaiunterrain.fr"

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