Promesse ou compromis de vente : qui à le droit de se rétracter et comment ?

Explications et marche à suivre

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Que vous soyez vendeur ou acheteur d’un bien immobilier, une fois l’offre acceptée, vous êtes dans la quasi-totalité des cas invités à signer un avant-contrat de vente, promesse unilatérale ou compromis de vente, qui fixe les modalités dans lesquelles la vente définitive devra se réaliser… si elle se réalise.

Si dans la majorité des cas, personne ne prend cette signature à la légère, la vie et le hasard font parfois que, leur signature tout juste apposée au bas de l’avant-contrat, vendeur ou acheteur s’interrogent sur leur droit à se rétracter.

jaiunterrain.fr fait le point sur l’essentiel à savoir en matière de promesse ou de compromis de vente et de droit de rétractation et vous donne la marche à suivre pour exercer votre droit de rétractation.

Sommaire de l’article :

#1 | Le vendeur est toujours définitivement engagé, quel que soit le type d’avant-contrat qu’il signe

#2 | L’acquéreur particulier bénéficie toujoursd ‘un délai de rétractation

#3 | Comment calculer le délai de rétractation de 10 jours de l’acquéreur ?

#4 | Achat d’un terrain à bâtir et absence de droit de rétractation

Le vendeur est toujours définitivement engagé, quel que soit le type d’avant-contrat qu’il signe

Le principe est très simple : le propriétaire d’un bien immobilier qui appose sa signature sur une promesse unilatérale de vente ou un compromis de vente, qu’il soit signé sous seing privé ou sous la forme authentique, est définitivement engagé à vendre.

Il ne dispose jamais de droit de rétractation, qu’il soit une personne physique ou une personne morale, un particulier ou un professionnel.

Sauf à ce que l’une des conditions suspensives prévues à l’avant-contrat ne se réalise pas, il ne peut se rétracter… Et cela va même plus loin : en cas de décès du vendeur, ses héritiers sont tenus d’honorer l’engagement de vendre pris par celui-ci. En cas de refus de leur part de signer la vente définitive, le bénéficiaire d’une promesse ou d’un compromis de vente peut saisir le juge pour les y contraindre, voire leur réclamer des dommages et intérêts.

Voilà qui explique que nous, coachs fonciers, recommandons aux vendeurs que nous accompagnons d’être particulièrement vigilants et attentifs au contenu et à la rédaction de la promesse ou du compromis de vente avant sa signature et que nous procédons toujours à une double lecture de tout projet d’acte qu’ils nous transmettent avant la signature.

L’acquéreur particulier bénéficie toujours d’un délai de rétractation

La Loi part du principe qu’au moment de la signature d’un compromis ou d’une promesse de vente, le vendeur et l’acquéreur n’ont pas le même degré de « maîtrise » de la portée de leur engagement. En effet, l’acquéreur signe sans nécessairement avoir en main toutes les cartes lui permettant de s’engager pleinement et irrévocablement et ce quand bien même des conditions suspensives seraient prévues.

C’est pourquoi la Loi Macron de 2015 prévoit que tout acquéreur particulier ayant signé un compromis ou une promesse de vente, que ce soit sous-seing privé ou sous forme authentique devant notaire, dispose de 10 jours pour se rétracter, sans avoir à se justifier et sans paiement de pénalités.

En revanche, si l’acquéreur de votre bien est un professionnel, promoteur, lotisseur, bailleur social ou société d’aménagement, bonne nouvelle : il ne dispose d’aucun délai légal de rétractation. Une fois la promesse ou le compromis signé, il est comme le vendeur : définitivement engagé, sauf à ce qu’une condition suspensive ne se réalise pas.

Comment calculer le délai de rétractation de 10 jours de l’acquéreur ?

Le point de départ du délai de rétractation de 10 jours est différent selon si l’avant-contrat est signé sous-seing privé ou sous forme authentique.

Si l’acte est signé sous forme authentique, autrement dit chez le notaire et que le notaire est signataire de l’avant-contrat au même titre que l’acheteur et le vendeur, et qu’il vous a été remis en main propre, le délai de 10 jours commence à courir à partir du lendemain de la signature.

Si en revanche l’acte a fait l’objet d’une signature sous-seing privé, sans intervention du notaire à l’acte, alors il doit faire l’objet d’un envoi par recommandé avec accusé de réception, afin de lui donner date certaine. Dans ce cas, le délai de rétractation commence à courir à partir du lendemain de la première présentation du recommandé, que l’acquéreur en ait accusé réception ou non.

Attention, le délai de rétractation de 10 jours est exprimé en jours calendaires, et non en jours ouvrés. Autrement dit, le samedi, le dimanche et les jours fériés sont comptabilisés dans le délai. En revanche, si le 10^e jour du délai de rétractation est un jour non ouvré, vous avez jusqu’à la fin du jour ouvré suivant pour exercer votre droit.

Achat d’un terrain à bâtir et absence de droit de rétractation

Si le droit de rétractation de 10 jours est acquis à tout acheteur d’un bien immobilier, il n’est pas automatique quand la promesse ou le compromis de vente porte sur un terrain, hors cadre de la VEFA (où le terrain est vendu avec un projet immobilier défini dessus, comme expliqué dans cet article) et hors lotissement autorisé par permis d’aménager.

Si un droit de rétractation est le plus souvent intégré à l’avant-contrat, même quand il porte sur un terrain hors lotissement ou en lotissement autorisé par déclaration préalable, il faut être conscient que ce n’est pas automatique. Ainsi, un vendeur de terrain, y compris quand le terrain est vendu en qualité de terrain à bâtir, peut parfaitement refuser à l’acquéreur le bénéfice d’un droit de rétractation.

Aussi, si vous envisagez de signer un compromis ou une promesse de vente pour l’achat d’un terrain, quelques recommandations pratiques :

vérifiez bien en amont de la signature que vous bénéficiez d’un droit de rétractation automatique, soit parce que vous achetez en VEFA, soit parce que le terrain constitue un lot de lotissement autorisé par permis d’aménager,
en dehors de ce cadre, si aucun droit de rétractation n’est prévu dans l’avant-contrat, demandez au vendeur de vous en octroyer un,
si le vendeur refuse de vous faire bénéficier d’un droit de rétractation, faites un maximum de vérifications avant la signature (comme expliqué ici), soyez particulièrement vigilent à la rédaction des conditions suspensives et aux délais qui vous sont octroyés pour leur réalisation et enfin sollicitez l’avis d’un professionnel pour signer en parfaite connaissance de cause.

A bon entendeur

Natalia

coach foncier

co-fondatrice de jaiunterrain.fr

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